甲级写字楼
甲级写字楼是目前国际写字楼行业中的标准业态。甲级写字楼的特征为：建筑物具有高端的物理品质、优越的地理位置、具有一定的体量、框架式建筑结构、宽敞的大堂和走廊、优质的中央空调和送新风系统、楼内全年恒温25摄氏度、良好的商务配套服务设施和地下停车设施、24小时高端优质的物业管理和服务、高端优质的主体客户群、智能化达到5A级等。
根据写字楼行业的通行规则，甲级写字楼的基本特点如下：
建筑类型：钢制框架结构，抗地震强度在8级以上。
办公空间：能提供可灵活分隔的办公空间。
标准层高：室内净高2.7米以上。
标准承重：楼板承重在2.5KN/平方米以上。
供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/平方米以上。
空调系统：高端优质中央空调系统，用户可自己调节室内温度、具有分区域控制性能、在办公时间内全年保证室内恒温25摄氏度。
送新风系统：高端优质的送新风系统、工作时间内的送新风量应保持在30立方米/人/小时以上。
电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台、候梯时间一般不超过50秒钟。
供水系统：工作日保证24小时冷/热水供应、有中水处理系统。
智能化系统：达到5A级标准即：楼宇智能化系统（BA）：可对全楼的给排水设备、制冷设备、供电系统、空调系统、电梯等进行全程监控；安保智能化系统（SA）：中控室闭路监视系统可对大堂、各楼层公共区域、电梯轿箱、地下车库及出入口、室外周边区域等进行全程监控；通讯智能化系统（CA）：配备支持电话和计算机网络的综合布线系统包括架空地板、地面线槽和网络地板，同时配备无线通信转发系统包括移动信号增强系统等；办公智能化系统（OA）：包括物业管理的ERP系统、楼内网络平台、公用信息服务等；消防智能化系统（FA）：配备智能型消防自动报警、自动灭火和消防联动控制系统及火灾紧急广播系统等。
外立面：铝合金材料、优质石材、建筑陶瓷、玻璃幕墙等。
大堂：宽敞明亮、大理石地面、大理石墙面、标准前台、标准水牌、标准告示牌等。
走廊：大理石地面、大理石墙面、吸音材料吊顶。
卫生间：高端名牌洁具、大理石洗面台、通长面镜、洗手液盒、电动干手机、高档卫生用纸、高档瓷砖地面和墙面、空间宽敞。
办公空间基本配置：墙面为高档环保乳胶漆、高档环保吸音阻燃材料吊顶、环保阻燃地毯做地面。
另外，甲级写字楼还应具有以下的行业性特点：
区位优势：一般来说，甲级写字楼应具有明显的区位优势，坐落于城市的商业繁华地区、城市的中央商务区或其他成熟的大型商务区域，位于优越地理位置的写字楼将具有更高的商业价值。
高尚街区：写字楼所在街区的社会管理有序、社会治安良好、整体环境安全、整洁、绿色、健康，无私搭乱建和游商摊贩、路不拾遗、夜不闭户、街区单位文明共建、和谐安宁。
交通便捷：所在区域内已形成较发达的公共交通网络，公共交通线路资源丰富，楼宇距离公交车站不超过200米，距离地铁不超过300米，楼宇周边道路交通系统设计合理、规划科学、道路通畅而不拥堵、汽车进出方便、行人步行安全、交通噪音系数较低。
建筑形式：建筑风格新颖、独特、具有一定的差异化特征，建筑材料环保、耐久、科技含量高，建筑外观整洁、清新，建筑理念先进，建筑设计具有相当的创新精神和视觉冲击型效应，一般应成为区域的标志性建筑，最高境界则是成为城市的地标性建筑。
优质客户群：甲级写字楼的一个重要标志是拥有一个优质、高端、具有标志性的存量客户群。在写字楼开业初期应制定相关的优惠政策以吸引优质高端的客户群（世界500强、行业500强、知名跨国公司等）入驻，而存量的高端客户群将极大的提升本写字楼的商誉和形象，并吸引更多的优质客户加盟其中。
优质物业：甲级写字楼应拥有可提供24小时高品质服务的优质物业管理。甲级写字楼的物业管理应具有欧美五大行的专业素质，以客户为本，倾情为客户营造出一种安全、整洁、舒适、便利、健康、和谐的物业环境。高品质的物业管理与服务应将获得客户心灵感动作为自己的服务目标。
楼层走廊：甲级写字建筑内所有的公共走廊和通道应照明充足、设施完备、装饰整洁、指引牌醒目从而成为客户办公空间的有效延伸。
配套商业：甲级写字楼在建筑设计上最好能安排足够的低层商业空间，以开设餐厅、咖啡厅、会议中心、商场、银行、健身房等多功能商业配套设施以迎合客户单位及其员工的多元化需求。
国优大厦：20**年，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了“全国城市物业管理优秀大厦标准”，为商业地产中的写字楼行业树立了明确的标杆。该标准对写字楼的建筑物理状态、工程设备、配套设施、环境绿化、卫生条件、环保节能、物业管理水准等各项指标制定了严格的标准，规定由住房和城乡建设部或有关地方政府机构每三年进行一次评比，符合标准的写字楼则被授予“全国城市物业管理优秀大厦”的荣誉称号，简称为“国优大厦”。高品质的甲级写字楼应获得“国优大厦”的光荣称号。
篇2：甲级写字楼z大厦度保安安全管理计划
甲级写字楼z大厦20**年度保安安全管理计划
z大厦 作为z园区最高档的，更是中国优秀物业管理大厦，本部门为了更好的体现“国优”大厦物业管理水平，确保20**年度大厦安全稳定，防止重、特大事故的发生，特制定此安全管理。安全管理的主导思想包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生;“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善的处理。“防”是防灾，“保”是减灾。因此工作的重点应是“预防为主”。
为了能切实做到防灾与减灾的任务，首先抓了责任链条的衔接。大厦要建立健全了安全消防组织领导体系，因此要成立安全领导小组，以z大厦管理处金经理为组长，各部门主管为成员的安全领导小组。负责大厦的安全和消防各项工作。具的的工作思路为：
一、人员安全管理：
1．管理处人员的安全教育管理
要想把安全工作落到实处，首先应让所有人在思想上予以重视，国在此领导小组要定期召开安全会、加强安全宣传、组织员工学习、规范安全操作规程，并严格执行。新员工入职的第一天就为其安排一名老员工实行一对一帮助，新员工遇到任何问题都由结伴者来解决，包括安全方面的内容，如熟悉疏散通道、了解设备设施的正确操作方法、灭火器如何使用、遇到问题找谁解决等等。结伴者要把新员工需要做的、需要知道的规章制度等全面告诉他，让新员工尽快适应工作、减少错误、节省时间，提高安全系数，安全领导小组要定期对大厦进行安全检查。
2．外来办公人员的安全管理
A)、外来至大厦办公人员(如：办理公积金等业务、至大厦2F用餐及其它商业化活动等人员)有领班、大堂队员及时主动询问并作指引，加强公共区域的管理，维护大厦的日常秩序。
B)、中控、大堂及机动巡逻队员密切配合，加强大厦及各楼层可疑、推销及迷路人员的管理，及时做好制止与指引工作。
C)、外来送水、送货、搬家人员，先客户确认后，安排队员指引通道全程跟踪陪同，直至结束，人员离开。
3．租户人员安全管理
在非办公时间段(夜间、双休日、及国假日)，有客服以书面形式告之租户注意办公室内用水、用电等设施、设备的安全;大厦内租户人员要进、出入大厦的要实行登记，并协调中控进行确认。
二、物品进出管理
1、大厦内租户要携出物品时，出具物品出门证，出门证上必须有其单位盖章，保安在各出入口进行核对确认后放行，出门证汇总后交部门存档。
2、大厦内施工单位要携出物品时，出具物品出门证，出门证上必须有其施工负责人签字或单位盖章，保安在各出入口进行核对确认后放行，出门证汇总后交部门存档。
3、有业主租户物品进入大厦的，各岗位队员应根据实际情况准确指引途径、路线，并有专人负责全程陪同。
三、车辆安全管理
车辆管理主要是对车辆停放与交通安全管理，保证车辆与行人的安全。
1.车辆进出车库应按指定路行、车速行驶。
2.车辆进入时需认真检查《出入证》、车况，登记进出时间。
3.每天对停在地下车库车辆、过夜车辆进行车况检查，并登记。
4.外来车辆要进入大厦要事先问清源由，可以放入的应通知了下车库保安指定其停车位置。
四、安全设施设备的管理
1.大厦内安全指示的维护管理
保安巡逻队员与工程巡查人员应每日检查各安全指示灯、安全出口指示牌是否完好，发现问题及时维修，确保各指示系统完好。
2.安保系统、消防系统的维护管理
A)、积极协同管理处工程部、消防维保技术人员对大厦消防设施、设备(消防主机、消防广播、烟温感、喷淋系统、防火卷帘门、消防器材及大厦消防防火重点区域等)进行检查与测试，存在问题请维保单位处理，如无法解决的有维保方出具报告，交管理处及大厦业主方审核。
B)、协同管理处工程部对大厦安保系统(监视屏、电梯手控、双鉴布防、巡更打点等)的检查与测试，存在问题及时恢复其功能。
C)在“消防、安保”设施、设备部分存在故障的前提下，加强“人防”管理，尽最大可能的保障大厦各方面安全!
五、管理处人员职业健康与安全操作管理规定
管理处各部门要传达www.pmceo.com、落实公司新的《职业健康与安全操作管理规定》的培训，制定安全操作规范，严格规范的操作 。明确安全操作的操作规范。严格规范的操作模式。使大厦安全运行拥有了坚实保障。严格按规范操作是安全生产的保障。就高档写字楼来讲，最重要的是把涉及登高作业、电器设备维护保养及大厦内其它设备的操作等方方面面的操作规范具体化、可操作化。如：从事高处作业及登高架设作业的人员要定期体检;经医生诊断，凡患高血压、心脏病、贫血病、癫痫病以及其他不适于高处作业及登高架设作业的人员，不得从事高处作业及登高架设作业;不得在存在安全隐患的情况下强令或强行冒险作业;作业时衣着要灵便，禁止穿硬底和带钉易滑的鞋;使用梯子登高作业，梯子不得缺档，不得垫高使用，如需接长使用，应有可靠的连接措施，且接头不得超过一处，等等。
六、大厦租户区域内财产管理
原则上我们是不负责对大厦租户区内财产的管理，但为了体现我们优质的服务水平，提高公司的品牌力。保安队员要在租户下班后去检查租户的门、窗是否以关闭上锁;电器设备是否关闭，以及是否存在安全隐患。发现问题要及时于租户取得联系。
七、二次装修施工现场的管理
1.人员管理：
A)、施工证
无证及施工证过期的施工人员一经发现立即清场;发现可疑人员立即上前礼貌询问，并劝其离开施工现场(并将处理情况汇报领班)。如有特殊情况如：施工人员在此只施工一天的或节假日无法及时办理《施工证》等情况，及时汇报领班及大厦值班经理来处理。
B)、进出路线
现场保安监督施工人员进出走指定路线，施工人员只能在施工范围内活动，发现违规(乘客梯、上客厕)及时纠正，如不听劝阻可没收其其施工证，将其清场。(并将处理情况汇报领班)并做好与施工现场负责人的沟通。
C)、时间管理
装修时间为：8：00-22：00，如需加班必须书面申请，并经批准方可延长施工时间。
2、物品进出管理
对施工人员携入、携出物品必须认真核对《大件物品出入单》，是否与物品及数量是否一致。如有其他特殊情况如：物品携带数量不符，《出入单》无盖章等情况，通知领班及其施工方负责人至现场处理，以次保证对大厦及施工方财产的安全。
3、施工现场安全管理
凡在离地2米或以上作业者，必须使用安全带，在施工现场或上方可能有坠物的场所，则必须使用安全帽。登高作业必须有两名或以上同工种人员在场。电工必须持证上岗，在进行电气维修时应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。不全之处按公司下发的《保安安全操作管理规定》执行。
4、消防管理
A)、施工现场是否配备相应的灭火器(每50平方米配备1个灭火器)如数量不符汇报领班，并与施工负责人进行通报。
B)、施工现场如需动用明火，必须开具《动火证》动火现场需有不少于2具灭火器。如无证动火，违规动火立即制止。
C)、施工现场不得吸烟，如若发现可没收其施工证并将其清场。
D)、施工现场不得使用明火及烧水、做饭。严禁使用消防水施工。如若发现立即制止，并通告领班。
E)、装修现场保安检查施工方是否有乱接拉电线，使用电水壶等与施工无关大局大功率电器，如发现立即制止，报告领班并通告工程部。
5、噪音管理
在正常工作时间内，现场保安在施工现场监督施工方不得使用产生噪音的大型设备，避免其他业主的投诉。如有此类似情况发生可立即制止。
6、易燃易爆物品存放的管理
保安在施工现场如发现施工现场如有各类易燃易爆物品(酒精、香蕉水、油漆及汽油等)，现场保安应认真检查易燃易爆物品是否放在指定的地方。并是否配备相应的灭火设施。严禁将易燃易爆物品随意乱放，或其他随意可以进入的地方。一经发现应立即指正，并联系施工方改正，报告领班并汇报消防管理员。
7、大厦公共财产物品管理
现场保安要检查装修单位是否私拆承重墙、减力墙及玻璃墙。如若发现立即制止，报告领班并汇报管理处。
八、消防安全管理
1.应急预案的制定、演练
消防知识的培www.pmceo.com训学习是管理处每一位员工的必修课。所有人员必须熟悉《消防应急预案》的内容。根据消防应急预案进行定期的消防实际演练。使所有员工除掌握工作环境和岗位的消防安全知识外，还要了解一定公共聚集场所的消防防范知识。使所有员工真正达到“四懂”、“四会”。
2.义务消防队员
大厦必须成立义务消防防，由保安主管为消防安全管理人，管理处全体人员都是义务消防员。大厦内各租户领导是本单位的消防安全责任人，负责做好各自所属范围的消防安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。
防火责任人和义务的消防员的职责是：
1、认真贯彻招待消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。
2、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。
3、管理消防器材设备，特别是室内消防器材，定期检查，确保各类器材和装置外于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通。
4、工程部负责管理好消防泵与消防电梯等，定期运转和保养，使之处于良好状态。
5、保安部消防监控中心，实行24小时监控。
6、义务消防队员成员要在接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
没有落实谈不上安全，没有检查谈不上落实。因此抓落实不是一句空洞的口号，也不是一个笼统的要求。为了推动各项管理制度和操作规范的认真执行，提高业主与租户对我们工作的肯定与信任，正真体现“国优”管理水平，安全消防领导小组必须采取全过程追踪式督促检查的方法，锲而不舍、一招不让、狠抓到底。
篇3：甲级写字楼推广直销突围案例
甲级写字楼推广直销突围案例
实践证明,直销是甲级写字楼最经济、最实用、最理性的推广模式。
为什么甲级写字楼销售困难?
高端客户数量有限
甲级写字楼市场僧多粥少,更何况高端客户处于金字塔的顶端。甲级写字楼的目标客户定位往往是跨国机构或知名企业(或其分支机构),而对一些小企业不屑一顾。
目标客户难搜索
能够满足甲级写字楼上述定位的企业,分布具有广泛性或跨区域性。如果写字楼推广仅仅局限于写字楼所处的城市,那么客户数量对写字楼的供给量来说恐怕杯水车薪。于是,到哪里寻找目标客户则成为另一个难于解决的问题。
目标客户如何搜索
写字楼不同于住宅,以广告、公关促销为主要手段的推广模式对甲级写字楼来说已经黯然失色。同时,在媒体选择及组合、广告投放量上都给甲级写字楼的开发者带来了太多的困惑。
行销模式的突围!
直效推广模型是在直销基础上建立并发展、完善起来的,目前已成为面向客户销售房地产产品的实效手段,在住宅和写字楼项目领域都有应用,尤其适用于高档住宅和写字楼,并且效果良好。那么什么是直效推广呢?直效推广模型是基于系统的AET(电话访问)配额技术,以现场说明会为展示方法,用严格的控访流程维持样本派生率的直效行销形式。www.pmceo.com虽然称为直效行销,模型中却没有任何意义上的传统的推销行为,而是通过对目标受众的深入研究和分类,选择出有可能成为实际购买者的潜在人群,并把他们邀至销售现场。在现场置业说明会上,开发商会对与购房相关的内容进行详细的解释和推介,进而促进买家产生购买行为。可以说,这种推广模型含有俱乐部营销的成分。
直效推广的具体流程为:利用市场调查方法→对客户进行挖掘、接触→建立目标客户数据库→专业房地产营销话务员进行再沟通→房地产销售职业经理人与客户建立联系→现场演示、促进成交。
采取这种直效推广模式具有很多优势:每天到销售处的客源稳定;现场成交稳定成熟;针对真正的潜在受众群体进行宣传,确保营销投入的实效性;现场演示说明的方式是最有效的推介方式之一;不受季节性因素影响,对市场培植充分;现场效应明显,对销售现场可以产生良性促进;形成优秀的客户网络关系等等。总之,直效推广能够很好地消化传统推广模式的弱性,是一种低成本、高效率的推广模式。
如何实施直销突围?
直销工作的开展,要立足于定位,要善于筹谋,要善于整合,并抓住最有利时机(诸如目标客户的合同即将到期、目标客户想要扩大公司规模等等),既要做得早又要做得巧。直销也需要各种推广手段的整合,而决非单独采取某种直销手段就可完全奏效。本着上述思想,进行直销推广需要做好以下几项工作:包括产品定位、市场定位、价格定位、目标客户定实施目标客户调查实质上也是一个销售过程,因为在访问时就可把项目信息暴露给客户。
电话行销
电话行销是直销中典型的一种方式,利用专业话务员对重点客户进行必要的跟踪与服务,这里的跟踪与服务主要包括以下几个方面内容:一是向重点客户通知写字楼推广(不同阶段)的优惠措施;二是向客户发出邀请,参见开发企业举办的各种活动,当然可以是置业说明会,也可以是业主同乐活动等等;三是为目标客户解答一些问题,促进其转入谈判阶段。
邮寄销售
定期向目标客户直投宣传品或相关资料。
人员直销
人员推广容易做到充分沟通,同时也最容易获得信息反馈。
现场直销
最典型的促销(SP)活动就是置业说明会。应该强调的是,现场置业说明会应由房地产销售职业经理人负责并主持,因为这是一次难得的近距离沟通机会,尤其是客户亲临售楼现场。开展现场直销,要求销售接待中心具有良好的功能分区,同时拥有较大的接待空间和吸引买家关注的现场环境,以及颇具说服力的营销推广工具,总之装饰装修的标准是超一流的,不难看出甲级写字楼更具有优势。
广告配合
直效推广需要广告配合,但广告配合以形象广告为主,展示形象,并辅之以项目信息告知型广告。媒体组合上采取高端客户媒体,并以平面媒体为主(诸如《中国经营报》、《商界》、《南风窗》等报刊)。由于甲级写字楼的目标客户的分布上的"发散性",因此从前广告软文铺垫、硬性广告冲锋的传统广告推广思路必须予以摒弃。
外埠市场开发
甲级写字楼营销推广,应立足于本地、辐射区域(如东北、西北等)、面向全国的思路,在这里提供几点思路:一是举办外部市场专场招商会,分城市举办,这当然是直销的一种;二是委托外埠专业的物业代理机构进行代理,当然这种模式已经超越直销的范畴,但毕竟是一种辅助的销售模式。至于为什么说外埠市场推广的手段对甲级写字楼更有效,因为只有那些具有一定知名度的企业才会异地发展,才会在异地寻找良好的办公环境。
大家最好能够结合实际操作案例,横向比较我觉得你会有所收获!