房地产市场研究工作模块
【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】
1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3．主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指标数量与上年同比增长
全省项目所在地全省项目所在地
A.国内生产总值
其中：第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1）、数据
项目上半年与去年同期相比备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格
多层高层多层高层多层高层
全市
项目所在板块
【第二部分类比竞争楼盘调研】
1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3．主要内容：
3-1．基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2．项目户型结构详析
户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：
付款方式一次性：分期：按揭：
销售进度销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1地理位置
A-2周边环境、景观
A-3周边市政配套
A-4周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1建筑风格和立面
B-2建筑布局和空间规划
B-3小区内环艺规划
B-4户型设计
B-5小区内配套
B-6车流组织
B-7物业管理
C．物业形象
C-1发展商品牌
C-2项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分住宅消费者行为分析】
1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3．主要内容：
3-1．各类档次商品住宅客户分析
指标比例
家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、购房目的及面积偏好
指
购房目的A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
a投资保值和增值
b办公
c为父母或子女购房
d度假
e其他
C面积偏好A50平米以下
a50－70平米
b70－80平米
c80－100平米
d100－120平米
e120－140平米
f140平米以上
D、层数、户型偏好及购买价格承受能力
指标比例
a层数偏好A多层（7层以下）
b小高层（8－18层）
c高层（18层以上）
户型偏好
1A平层
B错层
C跃层（复式）
户型偏好
2A1房1厅
B2×1
C2×2
D3×2
E4×2
F4×3
G5×2/3/4
H6房及以上
价格偏好
A（根据当地价格板块划分）
B
C
付款方式偏好
A一次性付款
B分期付款
C按揭
按揭月供承受力
A1000元以下
B1000－2000元
C2000－3000元
D3000－4000元
E4000－5000元
F5000元以上
C、购买决策的最主要的影响因素
指标5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素
A地理位置
B市政交通便利程度
C周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D距离上班地点的远近
E价格
F建筑风格及外立面
G户型设计及实用率
H社区内绿化及环艺规划
I物业管理及社区文化活动
J周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K产权等法律手续的齐全
L建筑质量的保证
M发展商品牌和实力
篇2：地产集团策划部/市场研究部职责
1.负责公司对外的宣传工作;
2.通过详尽的市场调查及研究,为公司及业务部门提供可靠/专业的市场讯息资料;
3.提前2天完成要提交给发展商的报告/建议书/方案等;
4.提前一天完成演示内容;
5.各组员必需遵守组长/主管所委派的工作;
6.必须出席公司/部门/组别订立的各种会议;
7.准时完成公司/部门/组别分配的工作;
8.确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处;
9.必需做会议(来自:www.pmceo.com)记录;
10.对外文件格式需统一,按公司规定执行;
11.各组长/主管需确保组别的正常日常运作;
12.相关的资料搜集,整理及归档保管;
13.提供准确的市场讯息给发展商;
14.外出时随身携带名片、计算器、某某记事簿及笔;
15.组长有责任协助及培训其组员;
16.组长必须出席所有其组别负责的案子的会议;
17.保持策划部公共地方的清洁;
18.用完电脑后,需将画面返回windows主页;
19.用电脑时不能中途离开超过10分钟,否则需将文件存档及将画面返回windows主页;
20.所有非交通费的报销必需于发生2月内给总监签字确认,逾期不获报销。
篇3：房地产市场研究制约
房地产市场研究的制约
在房地产的市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位。同时也受到一下因素的限制和制约：
1、 费用的限制
所有的研究报告都尤其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。
目前，中国的房地产营销的历史很短，业界对于市场调查与研究的认识与理解尚处于初级阶段，在这方面投入的费用较少，需要引起发展商足够的重视。
2、 时间的限制
市场研究是极费时间的，而提供给市场调查人员的时间一般很短，在短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调查人员做好充分的筹备工作，包括和发展商的联系，明确调查的目的和流程，并争取发展商最有力的支持。
3、 技能的限制
有经验、经验丰富的市场调查人员和没有经验的市场调查人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。一个优秀的市场研究人员应当具备多方面的机能，包括统计技术的理解、思维逻辑的方法、归纳与推定的领悟以及资料整理与取舍的机能等。
4、 偏见的限制
没一个人都会有其主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此，遇事不冷静、容易激动以及情绪话的人都不是合作市场的调查与研究工作。
市场研究的目的在于提供重要的资料与客观的报告供决策当局参考，决不能主观代替决策，精密客观的市场研究可以帮助管理当局做出完善的决策。
5、 广告研究
广告是营销强有力的工具，在房地产的市场营销中，广告预算总是占据了整个营销成本的大部分，这些大量的投资是否能达到预计的效果是发展商最为关心的事情。
广告研究的目的就是为了了解广告能否正确地引起顾客的购买欲望，研究吸引顾客的广告方法，选求适当的媒体，决定应该在那一个市场中加强广告，创造产品需要等。因此，应该在事先就调查广告计划是否适当，刊登哪一种媒体最为有效，以及刊登后的广告效果的测定等问题。
广告研究所使用的方法有意见试验法、销售调查法、认识及回忆法等。