第一部分 重庆别墅市场发展概述
一、重庆别墅市场发展沿革
重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：
第一阶段：盲目开发期
八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。
目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。
第二阶段：市场调整期
伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。
然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。
第三阶段：重新启动期
这一时期从2000年持续到20**年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。
同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到20**年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。
第四阶段：市场放量期
这一时期从20**年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅。
同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。
二、宏观开发情况
由于重庆早期开发的别墅产品大多已经销声匿迹，宏观开发情况比较难以掌握，在此，我们仅以20**年至20**年重庆市场上推出的别墅产品为依据，来说明重庆别墅市场的开发情况。
在现有开发规模上，仅当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达（略）。
我们可以从别墅产品的不同类型来说明目前重庆别墅市场上的别墅供应量：
独立别墅：
重庆独立别墅商品化的起步是源于1993年华新国际进入重庆市而开发的锦绣山庄。而93——97年，在重庆市面上除了锦绣山庄（123套独立别墅）在持续开发之外基本没有商品化独立别墅群，这一阶段是重庆独立别墅的起步阶段。在98年以后，重庆市独立别墅进入了缓慢的初步发展阶段。
从1998年——20**年，金果园、黄金堡城市花园、坡月山庄、新东福花园、玫瑰山庄、加拿大国际花园进入了独立别墅小放量阶段，总计
放量不足150套。因为产品设计和当时的消费需求量较少，这种现象拉长了很多楼盘的销售周期。20**年开始进入重庆独立别墅快书放量的阶段。20**年至今，龙湖·香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·翡翠湖、龙湖·蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅放量约800套左右。同时近期投入市场的还有保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡（二期）的别墅放量约430套左右。
联排别墅：
重庆早期的联排别墅主要分布在市区近郊范围。1999年的重庆龙湖南苑联排别墅、2000年重庆新东福花园开始了联排别墅的打造。因为早期联排别墅的放量较低，客户需求量较高，联排别墅产品很快就在市场上被抢购一空。
2000年下半年开始，联排别墅产品在重庆市场进入了初级成长阶段，华立地产、帝景集团瞄准开发联排别墅，重庆联排别墅市场进入了“审美提高过程”。但由于当时市场需求量较小，联排别墅在销售时遇到了较大的市场阻力。1998年至20**年底联排别墅总计放量不足550套。
20**年上半年开始，龙湖·香樟林（80套）、汇景台（48套）等联排别墅产品型相继推出，都在交房前后实现100%的销售。20**年，联排别墅产品进入了快速发展阶段。龙湖·蓝湖郡、高山流水、海兰云天、枫林秀水、重庆奥林匹克花园等楼盘相继地进行了联排别墅集中放量，预计在明年放量约1100套左右。保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到6000套以上。
三、与外地别墅发展比较
成都和重庆是同处于中国西南板块的两个内陆城市，拥有着相似的文化底蕴。目前重庆的房地产市场较落后于成都的房地产市场发展，特别是别墅市场的发展。通过对比我们可以更好的借鉴成都别墅市场的发展，来分析重庆别墅市场的现状和未来发展方向。
下面我们通过对两地别墅市场格局，消费群体、别墅产品形式、区域发展趋势来进行比较分析。
1、 市场格局比较
目前成都市区别墅市场基本已经步入开发终结阶段，由于土地的趋紧，市区别墅的开发量更加稀少，别墅逐渐向近郊和远郊方向发展。近郊发展了三大别墅带：牧马山别墅带、龙泉别墅带、华阳别墅带；远郊主要是青城山-都江堰别墅带。这几个别墅带将是成都的主要别墅供应地带，未来几年的别墅供应量将十分巨大。
重庆目前的市区别墅还存在着发展空间，南岸区铜元局板块、江北石马河板块还极具开发潜力，近郊别墅由于受到重庆特有地理条件的限制比较分散，周边近郊都分布有别墅项目，但主要的供应地带主要集中北部新区、两路别墅带和南岸区南山-茶园新区别墅带。远郊别墅由于受到目前重庆交通配套的限制发展缓慢。
第二部分 重庆别墅市场供应分析
一、重庆别墅市场现有供应
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。下面，我们将分别就这两种类型的别墅项目做分析说明。
1、市郊型别墅主要供应区域分析
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别墅的供应。
（1）、含谷别墅区
含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，提起含谷别墅区，人们印象最深的应该算是最早进入该区域的别墅项目——全兴别墅，其1680元/平方米的超低起价成为1999年重庆地产的重要新闻。随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有的市场供应为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天别墅。
（2）、渝北两路别墅区
作为重庆较早的开发热土，渝北区的房地产开发在重庆地产市场中已经拥有相当的份量，而渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发的先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此跑马圈地。目前在此区域的别墅项目有恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅、长青藤等别墅项目。
在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，随着重庆北部新区的规划和主城区路桥收费的实施，渝北两路别墅区在未来三、五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。
（3）、北部新区别墅区
北部新区自20**年成立以来，充分利用直辖市和西部大开发的优惠政策，在开发建设上取得了巨大的发展。同时，区域的房地产也在经济发展的带动下发展迅速，已成为重庆房地产开发热点区域之一。和记黄埔、保利、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。
（4）、南山别墅区
南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，相比含谷和北部新区等别墅区，其在自然条件上更具备别墅开发的潜质。早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建，而成规模的开发还没有形成气候。近年来，南岸区政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗号，并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。
（5）、北碚别墅区
北碚区作为重庆市北面的一座卫星城，拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。虽然由于交通的限制使现在的北碚别墅项目不是很多，但其在重庆别墅市场上的地位还是不容忽视的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖项目凭借其优越的自然环境，产品中生态、湖景、江景、温泉四大优势的结合，以及号称西部地区第一豪宅的翡翠岛大别墅，使其在重庆别墅市场上具有举足轻重的地位。同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的版块之一。
（6）、巴南别墅区
巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主城区的形象。随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也初具规模。在充分利用巴南优越自然条件的情况下相距开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。不过目前由于交通等方面因素使巴南的区域认知度还较低，但随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。
2、都市型别墅主要供应区域分析
这里所指的都市型别墅，是指根据目前的城市规划，别墅所在区域范围属于市区范围以内的别墅项目，目前属于这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。下面，我们将根据这三大区域分别进行分析：
（1）、南岸铜元局片区
铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，并且距离重庆的商业中心——解放碑距离较近，使之成为别墅开发的良好地带。铜元局片区在几年前就已经初具规模，当时开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，铜元局片区在拥有良好的自然资源和便利交通的情况下必然会成为都市型别墅的主要区域之一。
（2）、江北石马河片区
江北石马河片区因其拥有重庆最早的高尔夫球场——佰富高尔夫球场，以及4200亩生态公园，使该地块的别墅开发热逐渐升温。另外由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此版块的交通情况大大改善，会进一步促进此版块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此版块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及20**年开发的名门山庄。
说明：
在都市别墅的项目中，除了以上提到的两个集中分布的区域之外，还有一些零星分布的项目，如位于高新区的美茵天鹅湖和归谷·城市美墅，这两个项目主要有花园洋房、叠拼和水岸别墅构成。
二、重庆别墅市场潜在供应
重庆别墅市场的潜在供应我们同样通过别墅类型来进行说明
独立别墅：
未来四年，独立别墅放量将逐步扩大。蓝湖郡二期（1200亩）、海蓝云天B组团二期、高山流水后期（800亩）、中安·翡翠湖后期、长青湖别墅二期（1600亩）、山语间、天池林海二期等预备或筹划开发项目放量总计套以上。
联排别墅：
保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出，以及建工未来城等带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到5000套以上。
这些仅仅是目前在开发的别墅盘，据了解即将推出的别墅供应量也不小。位于三溪口、总投资20亿元的“红鼎国际高尔夫”，位于西部大学城、占地8000亩的“腾祥别墅项目”，位于渝北回兴的南方·碧水康桥，位于茶园新区、有庆隆屋业开发的庆隆.南山高尔夫别墅已在开发之中……
三、影响别墅供应因素的分析
1、市政规划
（1）交通规划
别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。虽然他们对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有十分特别的要求，而长期以来，交通也是制约重庆别墅市场开发的一个相当重要的因素。
重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要体现在两个方面：即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票制的改革，则成为“半小时主城区”工程的催化剂。
这两项交通方面
的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对市郊别墅项目无疑是一大利好消息。（2）城市规划
城市规划及政策导向对别墅市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就了渝北两路别墅片区北部新区别墅区的成形，而九龙坡区政府“都市后花园”的规划为含谷别墅区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。
在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的这些规划，让南山别墅区的形成具备了一定的基础。同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。
第三部分 重庆别墅市场需求分析
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
主要需求群体分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；中安翡翠湖的业主多为大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分 竞争分析
一、竞争环境方面
1、供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
但经过一段时间的沉寂之后，近一两年来，重庆别墅市场又再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。
除了在建的若干项目之外，一些规划中的新项目也正在酝酿之中，准备近期推出市场。市场供应量在持续上升，市场竞争的激烈程度将更加明显。
据不完全统计，重庆楼市今年的别墅放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此之前，官方公布的重庆20**年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了7.8%。
截止到20**年4月，重庆别墅市场上在售的别墅项目有十六、七个之多，南岸和北部新区成了别墅供应的主要集中地。在南岸区，南山周围星罗棋布排列着高山流水、天池林海、南岭雅舍等别墅项目，以及位于茶园新区的天龙·长青湖。北部新区更是别墅云集。蓝湖郡、棕榈泉、佰富高尔夫、保利高尔夫、大川水岸·加勒比、建工·未来城、伽蓝艺墅、山语间、南方·碧水康桥、天江·长青藤等10余个别墅都将向市场发力。
2、可替代产品增多
别墅产品是一种特殊的住宅产品，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住环境、氛围，是一种享受型的住宅产品。随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上的推出的别墅可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别墅可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
3、市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。二、区域竞争分析
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
第五部分 重庆别墅的发展前景
一、重庆别墅的总体发展方向
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，
从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
二、重庆别墅的区位发展方向
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·蓝湖香颂，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，必然能带动含谷片区的高端住宅市场。
三、重庆别墅的产品发展方向
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向。
纯别墅项目
这里所指的纯别墅项目为纯独立别墅项目。优美的自然环境，高尚尊贵、雅致浓郁的居住生活氛围及不可替代的尊崇性，是顶级别墅产品所独有，也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。纯独立别墅项目的最大特点就是稀缺性和尊崇感，能充分体现业主的身份及个性。这些都是经济型别墅所无法比拟的。空间独立性高、生态环境好、智能化、个性化、社区化的纯独立别墅项目将是未来别墅的发展方向之一。
篇2：地产项目市场分析客户定位
地产项目市场分析与客户定位
一、城市及片区房地产供求状况
1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。
2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。
3、项目所在片区楼盘集合特征总结。
二、市场细分及选择目标客户
1、项目概况及SWOT分析
（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；
（2）项目SWOT分析：
结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；
结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。
2、市场消费群体细分
（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；
（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；
（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。
3、竞争项目消费群特点调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；
主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。
4、选择目标消费群体
（1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。
（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。
（3）目标客户特征描述。
（4）目标客户需求描述。
5、目标客户特征与需求汇总表
目标客户特征汇总表
客户来源（标明各区域来源所占百分比）
客户置业类型（标明首次置业、换房客户或是活跃长者及其百分比）
客户购房用途（标明自住或投资及其百分比）
客户描述
人口特征年龄区间（标明各年龄区间所占百分比）
家庭结构（标明各种家庭结构所占百分比）
社会特征文化程度（标明各种文化程度所占百分比）
职业类型（标明各种职业所占百分比）
目前居住状况目前居住性质（标明租屋、与父母同住、单位分房或是商品房及比例）
目前居住面积（标明各种车辆拥有情况所占百分比）
交通出行方式（标明各种状态所占百分比）
经济特征家庭年收入（标明各种年收入区间所占百分比）
客户购房需求汇总表
客户购房关注点排序对价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。
总价可承受区间（标明总价可承受区间及各区间比例）
园林景观要求及偏好（标明客户对园林景观的基本要求和偏好）
车位需求（标明客户对车位的需求比例，包括总体车位配比和分产品类型配比）
楼型偏好（标明客户对楼型的偏好比例）
户型及面积需求（标明客户对各种户型及面积的需求比例）
户内交楼标准偏好（标明全装修、精装修或是毛坯及其百分比）
付款方式偏好（标明一次性、按揭的比例）
配套基本需求及偏好商业设施
教育设施
文体设施
交通出行
邮政金融
医疗卫生
篇3：房地产前期市场分析整体策划大纲
一、项目前期市场分析报告
(一)市房地产市场概况
(二)市区住宅(商铺或写字楼)概况
(三)本区住宅(商铺或写字楼)概况
1.本区域整体市场概况
2.本区域竞争对手分析
3.本区域优质与滞销楼盘个案分析
(四)本区域潜在房地产市场分析
目的:找出和发掘市场空白点及卖点。
(五)市同档次类型物业分析
l.市同档类型物业概况
2.市同档次类型物业成功个案分析
(六)项目微观调查
1.项目自身概况
2.项目优劣势初步分析
(七)项目目标客户群分析(目标市场分析)
二、项目前期市场分析报告(二)
市场分析报告(二)是为了配合公司业务高速发展而作的前期策划方案,针对楼盘以精简形式进行分析。
(一)市房地产往年的基本概况
回顾过去房地产市场并作出总结性分析
(二)区域市场状况
1.区域经济状况分析
2.区域房地产市场分析
(三)房地产未来近期市场预测
1.整体市场概况
2.市场热点板块预测
3.物业特色及类型预测
4.市场竞争焦点
(四)竞争对手分析
1.竞争对手物业概况分析
2.竞争对手经济指标分析
3.竞争对手广告推广分析
4.竞争对手营销推广分析
(八)项目建议(针对前期)
1.项目规划建议
2.项目户型及面积设计建议
3.项目价格建议
4.项目园林设计建议
三、项目全程策划及导入实施工作大纲
(一)市场调查与市场机会分析
1.市场调查分析
(1)项目市场调查与分析
(2)市内各区域竞争楼盘调查与分析
(3)市内居民居住偏好调查与分析
2.市场机会分析
(1)市区商品住宅市场竞争程度评估分析
(2)策划区域竞争对手设定
(3)策划项目片区商品住宅市场机会分析
(4)策划项目(楼盘)市场机会分析
(5)介入市场身份设定
(二)项目市场定位与建筑设计策略分析决策
1.项目市场定位分析决策
(1)项目总体定位分析决策
(2)项目目标客源定位分析决策
(3)项目价格定位决策
(4)项目档次定位分析决策
(5)项目档次层次定位分析决策
(6)项目形象定位分析块策
(7)项目主力户型定位分析决策
>(8)项目配套设置建议
(9)项目物业管理模式分析决策
2.项目建筑设计策略分析决策
(1)项目规划环境布局建议
(2)项目建筑风格分析决策
(3)项目建筑功能分析决策
(4)项目总平面与单体建筑建议
(5)项目规划组团过渡风格建议
(6)项目经济技术指标建议
(7)项目户型层次各类分类建议
(8)项目档次类别定位建议
(9)开发规模节奏分析建议
(10)项目开发进程时间安排建议
(三)项目工地包装模式
1、售楼部包装模式设定
2、售楼部内部装修风格建议
3、售楼部外围气氛策划设定
4、工地围墙样式推荐
5、售楼书设计
6、海报设计
7、涉及销售的各类表格设计
(四)公司品牌战略包装计划设计
1、公司品牌原有资源分析
2、公司品牌内涵设定
3、公司品牌VI设计建议
4、公司品牌推广计划编制
(五)项目销售策略决策
1、项目总体销售战略分析决策
(1)项目销售目标分析决策
(2)项目销售模式分析决策
(3)项目品牌培育与管理分析决策
(4)项目投资收益与风险分析
2、项目销售战术分析决策
(1)销售卖点设计分析决策
(2)销售进度设计分析决策
(3)广告跟进策略分析决策
(4)媒体选择分析建议
(5)销售组织与管理分析决策
(六)项目销售实施全程建议
1、销售前期准备要案
2、销售机构设置安排
3、销售人员招募与培训安排
4、销售成本投入及档期安排
5、销售广告表现与档期安排
6、物业管理设置计划