1.项目背景
包括项目的基本概况,项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2.宏观环境调研
(1)城市经济发展环境。
A.城市的经济发展水平。
B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。
(2)城市人口环境。
包括城市的人口总量,人口的地理分布状况,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况,居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
(3)人文环境。
包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
(4)商业环境。
包括城市零售消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市商业网点的密度及其分布特点;主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
(5)其他宏观环境。
包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3.项目地段环境调研
(1)周边居民环境。
包括:周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。
A.地段交通环境。
B.地段交通道路的性质。
C.地段交通辐射的区域。
D.地段交通车流状况。
E.项目地块交通条件状况。
F.其他对外交通设施。
(2)地段商业环境。
A.地段环境中商业区的类型。
B.地段环境中商业区的经营规模、销售规模。
C.地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。
D.地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
(3)地段区位特征。
包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。
(4)地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。
(5)项目地段开发条件。
通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查,分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4.项目商圈调研分析。
(1)项目商圈范围的确定。
A.预测分析项目的商圈范围。
B.商圈调查。
C.描绘项目的商圈范围。
(2)商圈分析。
A.商圈消费者的人口统计特征,包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。
B.商圈消费者的社会特征,包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。
C.商圈消费者的心理因素,包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
(3)经营者调研分析。
包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。
篇2：广州物业管理市场调研报告
目录:
1. 夏港街物业管理的基本情况
2 当前夏港街物业管理存在的主要问题及分析
2.1 物业管理中存在的制度问题及分析
2.1.1 相关主体的法律关系不明确
2.1.2 物业管理缺乏市场竞争机制,物业管理体制不完善
2.1.3 物业管理公司缺乏监督,与业主之间缺少明确的权责关系
2.2 物业管理中存在的历史遗留问题及分析
2.2.1 一些旧的住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金
2.2.2 物管公司与开发商的职责界定不明确
2.3 物业管理面临的现实问题及分析
2.3.1 物业管理缺乏规模效应,收费标准偏低,经营困境
2.3.2 物业管理企业的管理水平和从业人员的业务素质较低
2.3.3 物业管理费用收缴难
2.3.4 业主缺乏正确的消费观念和法制意识
3. 国内外发达地区、城市的物业管理经验借鉴
3.1 国外发达国家的物业管理经验
3.1.1 美国的物业管理经验
3.1.2 新加坡的物业管理
3.2 国内部分城市的物业管理经验
3.2.1 深圳市的物业管理经验
3.2.2
4 完善物业管理,创建示范街道的措施
4.1 完善物业管理的法律法规,理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系
4.1.1 加快物业管理的法制化管理的步伐
4.1.2 加快理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系
4.2 广泛宣传,积极引导,培育成熟的物业管理消费群体
4.2.1 要通过多种形式的宣传
4.2.2 要通过多种手段宣传
4.2.3 要加强引导
4.3 政府、企业与业主共同参与,解决经费不足的状况
4.3.1 解决物业管理费收缴难问题
4.3.2 统一规范,努力筹集维修基金
4.3.3 物业管理企业应开展多种经营,增加企业效益
4.3.4 社会各方都积极参与投入
4.4 引入竞争机制,努力激活物业管理市场
4.4.1 建立竞争机制,公开招标物业管理公司
4.4.2 加强物业管理的专业化、社会化发展
4.5 加强监督,强化管理,努力促使物业管理公司提高物业管理水平
4.5.1 加快组建业主委员会,加强监督的力度
4.5.2 相关部门应加强对物业管理公司的监管
4.5.3 进一步完善物业管理经营机制
4.5.4 努力促使物业管理企业的提高管理水平
篇3：商场物业市场调研分析操作步骤
商品房大量空置,有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查,没有掌握到足够的商场信息导致决策失误,使项目开发出现选址不准和市场定位不发。
如位于武汉市江岸区某大厦,从它的规模、设计、装修、设备,到付款方式,这个项目在同一区位中应属佼佼者,但建成以来,出租和出售比率都很低,发展商难以实现预期效益。究其原因,主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧,常堵车,::人气虽旺,但大量是外来人口,收入不高,周边多家大型国营企业经济也不甚景气,且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中,发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等,显然是不适合的,是不经深入市场调查作出的不准确决策。
商场物业成功开发的前提是做好市场调查,否则,就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾,不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案,每每接到一个项目,总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。科学性、准确性不高。
1、商业物业调研需要了解的内容:
1.1.1对经济与发展形势分析
房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略,不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业,很重要原因是他们看到了gg开放后的中国经济不断向前发展,政局和社会环境稳定,投资收益率高,广大人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力,事实也正是如此。
1.1.2对房地产市场发展态势分析
对本地区、本省、周边城市(外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态)以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确。前几年,武汉市有些发展商看到写字楼有利可图,回报率高,纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测,以致盲目投资,造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然,也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
1.1.3对房地产政策法规和政府规划措施
近期,有关房地产的投诉纠纷日益增多,除了购房者法律意识有所加强外,更重要一点是不少发展商没严格按章办事,出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,遵章守法。否则,稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行,造成不必要的浪费。这方面主要了解的是:土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话,新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度,尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售"放心房"的要求等等,更须熟悉和严格执行。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息,就能及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。
1.1.4对项目周边居民的调查
无论哪一类物业,要做到市场定位准确,都必须深入了解居民,尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及未来住房的期望,可接受的价格,对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如,有的项目所在环境居住情况比较复杂,各类居民杂居,外来人员不少,如果把市场定位为大套型的中高档住宅,将有可能导致挫败,因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。
1.1.5对周边同类楼盘的调查了解
对周边同类楼盘的调查了解,有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短,在今后的市场竞争中处于较为有利的位置,制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有:楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法(包括宣传口号、卖点和宣传媒体等)、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等,然后制表逐一进行比较分析,以便正确定出自己的开发营销策略。
市场调查获取信息的方式、方法很多,为了获得准确而周详的第一手资料,发展商既要重点使用本单位专业人员,充分发挥其积极性;也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员,交给他们承担部分调查工作;还可以委托有关机构进行调查策划。无率由谁去做这
2、以下三种调查方法可作参考
1.2.1直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
1.2.2间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。
1.2.3直接征询
这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员,使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
1.2.4现场"踩点"调查
这是不少发展商、代理商作市场调查常用的方法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。