第一章 调研原则
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、纪录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为项目的成功运做提供参考依据、打下坚实的基础。一个成功的项目,绝对不能脱离市场调研,正所谓"知己知彼,百战不殆"。

同时,对项目的调研也要征询科学的依据与方法,在实际的调研工作中可遵循以下的法则:
1.带着问题调研:项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题,有了问题,就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意,如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法,就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则:时间与精力用于核心问题上,::不求系统全面,但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物,尤其是要与潜在消费者深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通,尽可能占有他们的信息。
4."顺瓜摸藤"法则:注重考察当地楼盘的开发推广水平,以"顺瓜摸藤"的方法从各种开发和营销现象中寻求本质--为什么会这样做?其目标是什么?效果又怎样?这种市场效果反应出消费者怎样的心态?

第二章:调研的主要内容:
1.区域宏观:(城市经济、交通、商业、人口、消费文化)
2.行业信息:(房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点,房地产产业链的发育状态,代理、媒体、广告、规划设计等)
3.市场(项目周边区域的市场竞争态势、周边在销楼盘的相关情况、目标客户的来源与基本信息等)
4.项目分析(区位、地块、规划、设计,目标市场细分,营销策略,同类项目成功与失败个案分析)

第三章:调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤:

一:调研的前期准备:
调研的前期准备主要是指根据项目的特点确定调研的相关工作,列出调研的动作计划与时间安排表。
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研的时间与人员安排(包括需要客户提供的人员配合)

二:组建调研团队,进行人员分工。
(分工行动、责任到人)

三:按照计划,分工行动,实施调研
(周边楼盘的走访、消费者问卷调查等)

四:调研资料的整理分析
(将一线的数据资料进行整理分析,得出欲知的调研信息)

五:补充调研
(不详之处、重点内容作重新调研,做到信息真实准确)

六:撰写《市场调研报告书》
(将调研数据资料整理成详细的文字,出具调研成果)

七:提交《市场调研报告书》,与客户面对面的沟通。
(就项目的调研做汇报,对调研成果做说明)。

篇2：置业顾问培训:市场调研内容

　　置业顾问培训：市场调研内容

　　综合分析包括以下几个方面：

　　（一）环境分析：即被调对象的大、小环境。大环境即其所处区域的大体情况；小环境即与其有关系的各个方面，以及这些方面对它的影响。

　　（二）规划分析：即被调对象本身的情况。

　　（三）价格分析：被调对象的价格动态，及附近个案的价格比较。

　　（四）去划分析：被调对象的销售情况。

　　（五）建材分析：被调对象的建材情况。

　　（六）客源分析：被调对象客群层的职业、身份、年龄等。

　　（七）销售分析：其售楼处给客户的整体感觉，包括接待中心的配置、销售人员的素质。

　　（八）媒体分析：其媒体表现方式如何。

　　（九）根据上诉情况分析市调对象的优、缺点。

篇3：房地产市场调研基本内容和方法

　　房地产市场调研基本内容和方法

　　市场调研进行的就是发现客户需求的一个过程，这种调研有狭义和广义之分，广义的市场调研范围非常的广泛，包括经济环境的调研，房地产市场的调研，广义的调研更多的是理论上的，比如我们调查各种市场交易数据，看各种经济数据。狭义的市场调研基本不包括经济调研，我们逐一而谈。

　　市场调研最根本的要看客户需要不需要房子，第二我们要看看客户需要什么房子。当然由于房地产市场的长时间性，我们不仅需要看看现在客户是不是需要房子，还要看看将来是不是需要房子，现在供给是不是足够，将来的供给呢，是不是客户还需要别的什么房子，客户对现在的房子满意，但是如果还有更好的产品，客户是不是会选择？还有客户能够承受什么样的价格。

　　首先客户是不是需要房子，其实这本身是个相对概念，这就好像问人是不是需要钱一样，即便再有钱的人也会说自己需要钱，自己的钱不够，但是也有一种人确实是没有足够的房子住，这些人也缺房子，对于后一种人来说就是刚性住房需求，对于前一种人来说就是改善性住房需求，甚至是投资性住房需求，而这种需要是弹性比较大的，随着市场、舆论、价格的变化而变化，刚性的住房需求弹性则比较小。当然这只是一种相对的平均，只要人和人之间的居住面积和条件不完全一样，人们就存在想要购买更多房子和更好房子的心里需要。第一我们可以通过人均居住面积来确定看看市场上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面积大约再20－30平方米之间，当然越大的城市这个数字会更小，在农村这个数字相对比较大，达到30多，数字一般是静态的，关键就是在于变动，比如那么很多城市由于国家政策、市政规划的发展会导致人口的突然增加那么就会有很多的刚性住房需求，也可能很多城市的人口流动并没有那么多，但是原有建筑的年代比较老，建筑条件比较差，这些城市对于改善性住房需求就比较大，但是对于这样的城市需求总量没有那么多，因为人口的总数基本固定的。这是从统计数据上看一个宏观的量。

　　还有一种需求是局部的，比如新的城市建设导致了原有棚户区的拆迁，那么这些人就不得不购买房子。那么在实际的调查过程中我们可以通过问卷调查的方式看看客户是不是需要房子，或者说短期内有没有购房的需要，这样可以判断一下微观的客户需求情况，那在整体相对没有太大变动的情况下，由于城市的局部调整，对于局部的产品可能出现需求，比如在某个区域建了新型的商业、医院、教育机构，那么可能就有一些客户希望购买这个区域的房地产产品。针对客户的市场调研局限性比较大，主要是面对面的交流，问卷调查。

　　还有一种调查方式，也是现在市场调研比较多的，就是调查市场交易情况和供应方的情况。也就是我们常常说的踩盘。这也是我们详细说的，简单来说我们楼书上有的信息，都是我们需要调查的东西。比如还是刚才的问题，客户是否需要房子，一个简单的逻辑就是如果市场上房子卖的好那么我们就认为客户需要房子，无论这种需要是出于具体什么原因，如果市场上房子销售不好，那么我们就认为房子卖的不是很理想。一般城市的房地产管理机构都会有每月的房地产销售数据，在网上进行公布，一些中介和媒体也会做这样的工作，都可以用作我们的参考，我们也可以直接到对方的营销现场区观察，看看来访的客户量，询问售楼人员余下的房子都是哪些，可以在开盘的当天看看客户有多少，这些都可以帮助我们判断客户是否需要这些房子。

　　以上都是调查客户是否需要房子，那么我们还要知道客户需要什么房子。在市场调研过程中我们区对方的售楼部，伪装成客户，看看现在还有什么房子，如果现在还有的房子，正常情况下就是客户不太喜欢，或者说相对不喜欢，不适应市场的产品，我们也可以看看哪些房子已经销售了，这些产品可能就是客户喜欢的，他们真正需要的。当然调研过程中需要对每种产品都有个仔细的了解，从项目整体，到某栋楼，到某个单元，某个朝向，要具体分析下为什么这种产品受欢迎，为什么这种产品不受欢迎。这种对于竞争对手的调研仅仅是一个参考，我们可以通过问卷调查对客户进行深入的了解。但是需要注意一点，房地产市场上的客户都是被动的，就是说市场上有什么产品他们职能选择什么产品，只能在市场的这个范围内进行选择，在问卷调查的时候，客户一定是选择最好的房子，但实际的需求并非如此。

　　客户除了单纯对房子有需求还要看看客户能在什么样的价格上承受。这种调查方式从市场调研的角度看主要是判断其他竞争对手的房屋销售价格，去看看对方的优惠措施。在市场价格上还有一个很重要的参考依据，二手房价格和租金，在稍微小一点的城市，二手房的交易不是那么频繁，统计数据比较少，这就需要市场调研人员去挨个地点了解。

　　狭义的市场调研更多的是对竞争对手的了解，需要大量的人员和大量的时间，在现在的营销管理中，这些逐渐的不那么重要了，广义的市场调研我们将在市场研究中讲述。而且上文提到的很多对于住宅地产市场是合适的，但是对于写字楼市场、商业地产市场都需要重新调整和考虑。