调研实施
整个调研的步骤包括方案及问卷设计、网络联系、人员招聘及培训、实地访问执行与管理、数据处理和分析、撰写报告等几个部分。如果进行的是全国性调查,其中第一项和最后二项均集中在深圳进行,其它各项的执行方案如下:
一、网络联系
在所调查省份的省会城市有现成的联络人员或可以马上寻找联络人。在每个被调查的省份,我们可派1名公司督导前往,并召集这些联络人共同来执行这个项目。这样每个省有两名全职、熟练的专业人员来完成资料收集工作。如果两个人来做的话,可以保证在调研规定的计划期内完成。
二、人员的招聘与培训
(一)人员的招聘
在实际的调查中,抽样员、督导和复核人员一般由公司专职的调研人员担任,而访问员则通过招聘来解决。招聘有三种渠道,一种渠道是通过我们已有的访问员网络来做访问(只限我们已调查过的地方);第二种渠道是通过当地统计局的城市调查队,::由他们提供人员(在小城市和乡村比较合适)。由于这些人是专职的调查员,在身份和调查经验上都比较可靠。第三种渠道是由我公司人员在当地学校与学生会或校团委联系,在他们的帮助下招聘访问员和兼职助理督导(在大中城市可行),兼职人员必须符合以下条件:
以女性为主
五官端正,衣着整齐, 注重仪表
身体健康,能吃苦耐力劳,做事踏实
有经验者优先录用
以上三种方法招聘方法在执行上基本不会出现问题,可经常采用。
招聘流程如下:招聘广告--》面试--》对合格人员进行培训。
每个调查区域的人员配置如下:
督导:1名,由我公司专职督导或当地联络人担任;
助理督导:1名,协助督导收发和检查问卷、礼品;
抽 样 员:1名,抽出地址,以便访员对号入坐,按随机要求访问。
访 问 员:名,按培训要求进行访问。根据问卷的复杂程度和访问员的访问技巧,每人能完成的日工作量会有所不同。根据以往的经验,每个访问员每天大约可完成20份有效问卷。参照具体情况,可上下浮动5份左右。
复核员:1名,检查访问的正确率,减少人工误差,保证问卷的代表性。
(二)人员的培训
在完成人员招聘后,给他们提供培训是极其重要的,在正式访问开始以前,我们提供的培训包括:
1、基础培训
每位新参加项目的访问人员必须接受约3小时的基础培训,学会入户技巧(拦截技巧)、发问技巧、记录技巧、离开技巧、处理意外事件技巧等。特别是帮助他们树立信心,掌握与人沟通的技巧。对于抽样员和复核员,督导也要提供基础培训。使其掌握有效的抽样方法和复核方法。
(1) 态度训练:目的是让访员明确访问工作对市调的客观性、科学性的重要作用,通过训练,促使他们在今后的访问实践中做到认真、www.pmceo.com细致、一丝不苟地按照要求完成所有任务。
(2) 技能训练:目的是提高访问员与陌生人打交道的能力,以有效地完成访问任务,其主要内容有:应该携带的物品;访问时的注意事项;无法调查时的处理办法;对受访者之释疑、说明抽样方法及不公开姓名的原则等;问卷的询问方式及登记方法;问卷的回收与审核等。
(3) 问题处理训练
在访问过程中,访员常会碰到这样或那样的问题,如受访者不愿意配合,找不到被抽到的样本等。此时,如果访员经过训练,他们就知道该如何处理。否则就可能因处理不当而对抽样、访问结果产生不良影响。对于抽样员和复核员,督导也会提供基础培训。掌握有效的抽样方法和复核方法。
2、项目培训
(1)项目讲解对所进行调查项目的背景;主要调研内容;调查日期、期间检查日、回收日;调查部门及负责人、联络处;每位访问员需要访问的数量等进行讲解。使访问员对整个事件有一个大致的印象,从而在调研中能做到有目的、有意识的去收集信息。
(2)问卷讲解由我公司督导/联络人提供,为访问员逐个问题讲解如何提问,如何追问,如何记录,如何注意与前后题的逻辑关系等,确保访问员能全面了解问卷内容和访问技巧。对一些特殊行业(产品),还要讲解有关行业背景和相关的产品知识、市场知识。
三、试调研
试调研分为模拟访问、陪访、跟访和小结四步:
1、模拟访问将访问员两两配对,模拟访问员和被访者的问答,进一步掌握操作技巧。
2、陪访为了亲自了解访问中可能出现的问题,增强访员自信心。督导和助理督导要陪伴一些访问员到消费者场所做试访,并记录在访问中出现的问题和特殊意外情况。
3、跟访对于一些访问员,要求在培训完成后实地按要求去完成一个访问,督导要记录访问过程中出现的问题。帮助访员有效解决。
4、小结等所有访问员完成试访后,督导要召集所有访问员集中进行问卷检查和讨论,向每个人讲解出现的问题或者不足之处,同时对于共同的问题提供解决的办法。
四、正式调研
正式调研分为抽样、实地访问、复核三部分:
抽样:按照设计好的抽样方案抽样,抽样由专门的抽样员负责,采用指定起点,隔几抽一,以右手原则行走,避免重复和遗漏。
访问:每天收发一次问卷、礼品,收到的问卷即时进行检查,对不合格的问卷要重新访问或作废,保证及时发现问题或处理违规者。同时注意及时补充和培训新访问员。
复核:实行24小时内复核制度,既在访问员提交完成问卷后24小时内由复核员去被访者家或电话复核(两种方式可设置不同的比例),对作弊人员作开除和作废全部问卷处理。复核比例不能低于样本量的30%。
五、关于竞争对手资料的收集
由于此部分内容涉及到竞争对手的大量秘密资料,因此是非常难于做好的工作。对于能拿到多少资料,深度如何,我们也没有确切的把握,但我们会通过多种方式去尝试,包括:
1、新经销
2、从竞争对手的经销商处获得有关的资料;
3、通过人际关系寻找竞争对手内部人员进行深度访问;
4、通过报纸、杂志、行业协会等二手资料获得。
篇2：房地产市场调研程序
房地产公司市场调研程序
1目的和范围：为项目总体定位、产品设计定位提供相应的供需市场信息;为公司相应的战略、战术策略调整提供市场依据;根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案、产品销售定价方案。适用于公司项目的全程市场调研及总经理指定的专项命题调研。
2职责：
2.1经营销售部负责配合我司开发项目进行供应市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关部门。
经营销售部负责对需求市场进行市场调查，撰写市场调研报告，呈递相关
2.2部门。
2.3经营销售部负责提供设计配合，就设计研发部提供的产品开发各阶段设计方案，提供会审意见。
2.4经营销售部根据公司总体开发计划，组织撰写销售策划方案。
2.5总经理室组织进行成本估算，并于定价前传递经营部。
2.6审计核算部负责计算房屋面积。
2.7经营销售部负责组织销售价格的评审，财务计统部参与评审，总经理批准定价。
3工作程序
3.1供应市场调查
3.1.1项目开发前期
3.1.1.1经营销售部市场调研组与总经室项目策划中心共同负责对待开发项目周边景观、交通状况、市政配套以及生活配套进行调查。
3.1.1.2经营销售部市场调研负责组织市调专员及前台销售人员对待开发项目相关的房地产供应市场进行调查。
a)市场调研组针对不同类型的楼盘设计楼盘个案调查详表。
b)市场调研组进行楼盘个案调查，并填写楼盘个案调查详表，必要情况下对楼盘进行拍照存档。
c)市场调研组列出需要前台销售员参加调研的楼盘名单，递交销售主任。
d)销售主任组织销售员进行指定楼盘的个案调查，并填写专用的楼盘个案调查详表，提交市场调研组。
3.1.2经营销售部市场调研组负责组织市调专员及前台销售人员进行项目开发中、后期市场竞争项目跟踪调查。
3.1.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员在项目开发中、后期对前期调研中涉及的竞争性楼盘进行跟踪调查。
3.1.2.2在项目开发中、后期，经营销售部市场调研组及时向销售主任提供新近开盘的楼盘名单，销售主任组织销售员进行个案调查，并给将填写完毕的个案调查详递交市场调研组。
3.1.3经营销售部市场调研组负责根据调查采集的基础资料撰写各阶段市场调查报告，经部门经理审核后，根据需要递交总经室及设计研发部。
3.2需求市场调查
3.2.1经营销售部市场调研组安排市调专员根据开发项目设计调查表，经部门经理批准后，递交项目销售主任。
3.2.2销售主任组织销售员引导客户填写表单，定期将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.3经营销售部市场调研组负责针对公司组织的各类活动设计调查表单，经部门经理批准后，递交销售主任。
3.2.4经营销售部市场调研组组织销售员引导客户填写表单，活动结束后将调查表及汇总结果提交市场调研组。
3.2.5根据基础资料，经营销售部市场调研组负责组织撰写各类市场调研报告，经经营销售部经理确认后，根据需要递交总经室及设计研发部。
3.3专项命题调研
3.3.1总经理根据公司的开发的战略、战术需要下达专项命题调研市场的指令。
3.3.2经营销售部市场调研组根据专题命题安排市调专员进行专项市场调查。
3.3.3经营销售部市场调研组负责撰写调研报告，经经营销售部经理批准后，呈递总经理。
3.4异地考察
3.4.1经营销售部市场调研组负责组织收集异地优秀楼盘的信息，向部门经理提出异地考察申请。
3.4.2经营销售部经理审核后以请示单的形式向总经理报考察计划。
3.4.3总经理批准后，由经营销售部经理组织人员对异地优秀楼盘进行考察。
3.4.4经营销售部市场调研组负责组织撰写异地考察报告，经经营销售部经理审核后，根据需要递交总经理及设计研发部。
3.5设计配合
3.5.1设计研发部在产品设计各阶段，向经营销售部提供设计方案、设计变更、施工图、施工更改等相关图文。
3.5.2经营销售部市场调研组负责组织部门内部相关人员提出经营销售部意见，以书面形式汇总，经部门经理审核批准后，递交设计研发部。
3.5.3由设计研发部书面回复对各项建议的采纳情况后，经营销售部市场调研组负责组织开展新一轮设计配合工作。
3.6销售策划
3.6.1项目
推广前期，由经营销售部市场调研组负责组织撰写各项目销售策划方案。工程项目部负责及时提供相应项目的工程进度计划。
3.6.2销售策划方案经经营销售部内部各工作组讨论通过后，由部门经理审核批准，并呈送总经室寻求批示意见。
3.6.3销售策划方案经总经室批准通过后，由经营销售部组织实施。
3.7产品定价
3.7.1设计研发部在定价前50天向经营销售部提供项目总平图、单体户型平面图以及规划思路。
3.7.2总经理室组织进行成本估算，并于定价前30天传递经营部。
3.7.3审计核算部根据施工图计算房屋面积，并于开盘前40天内向经营销售部提供面积表。
3.7.4经营销售部在开盘前10天根据上述部门提供的资料并结合市场调研情况编制房屋价格草案。
3.7.5经营销售部组织财务计统部、审计核算部、设计研发部、总经理室对价格草案进行评审。
3.7.6经营销售部制作价格表，以请示单形式由财务计统部、总经理室会签，总经理批准定价。
4相关文件
5相关表单
5.1楼盘个案调查表
篇3：天安地产市场调研程序
安永地产市场调研程序
1.市场调研的重要性
房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都可能导致严重的后 果。通过市场调研使房地产投资开发商充分了解现有市场，对产品及营销策略进行评估，不断 发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险；消费者的需求是不断变化的，通过及时 的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。
2.市场调研的主要类型
房地产市场调查贯穿房地产经营全过程，根据目的和用途的不同可以分为：服务于房地产投资 方向决策的市场调研、服务于房地产项目运作的市场调研、服务于市场推广与销售的市场调研 。
服务于房地产投资方向决策的市场调研：
调研成果主要应用于公司的投资方向决策，指导投资开发商的地皮投资以及项目的初步定位。 主要有：
宏观环境调查研究：包括政策法规、房地产经济知识、城市规划、区域人口特征、基础设施等 基本状况等。通过调查分析了解房地产市场的现状及动态。
房地产产品调查研究：在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修 情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析；区域市场分析——对特定区 域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析；新盘汇总分析——阶段性对 新盘进行调查分析，追踪市场发展方向。
置业消费需求趋势调查研究：针对消费者需求动机、购买行为以及需求影响因素进行研究，以 之作为开发商把握需求动态的依据。
品牌调查研究：品牌调查研究是品牌建设的基础。
服务于房地产项目运作的市场调研：
项目定位调查研究：针对具体楼盘项目所处的区域，通过对置业消费需求的研究，结合周边竞 争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
置业消费需求研究——了解消费者购房的目的及原因、购房心理及动机分析、消费行为与习惯 、购房者选择楼盘时关注的因素及决策过程、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获取 渠道等市场信息。竞争楼盘研究——了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、 优劣势、主要卖点，为楼盘定位提供参考依据。
产品测试调查研究：针对将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体内容包 括：社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局、面积与各 功能区的分割等。
服务于市场推广与销售的市场调研：
楼盘媒体宣传分析：对在售项目进行主要媒体广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策 划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为市场 竞争研究的有力补充。
销售现场调查：通过对现场拟购人群的调查，对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考 依据；业主满意度调查：了解签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等 方面的满意程度。业主居住状况在一定程度上会影响具体楼盘以及开发商的声誉，提高现实业 主的居住满意程度，能为开发商塑造良好的品牌形象，提升消费者美誉度与忠诚度。
3.房地产市场调查的主要方式
房地产市场调查的主要方式：访问法、观察法、试验法。
访问法速度快且成本不是太高，但收集到的资料不够客观无法达到调查的目的。答卷法：市场 调查人员要求被调查人员每人答一份卷，使个人意见表达出来；谈话法：市场调查人员与被调 查人员进行面对面谈话；电话法：市场调查人员借住电话来了解消费者意见，如定期询问住户 对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的意见。
直接观察法，派人到现场对调查对象进行观察。例如派人到房地产交易所或售楼处观察消费者 选购房产的行为和要求，调查消费者对本公司的信赖程度；实际痕迹测量法：调查人员不是亲 自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹，例如比较在不同报刊杂志上刊登广告的效 果；行为记录法：纪录消费者的日常行为，例如观看电视节目的习惯，在什么时间段收看什么 节目等。
实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定结果，进而对整个市场进行 推测。实验的目的：了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎；了解物业价格能否被市场所接 受。例如通过展销会来了解消费者的需求情况。
4.房地产市场调查的步骤和程序
一般而言，房地产市场调查的主要程序可以分为：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查 表、选样、资料整理与分析、报告的准备与提出。
初步调查：确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定调查计划。可以分为三个步骤：情况分 析：拟定调查计划之前，市场调
查人员必须了解公司的产品、竞争者、销售渠道与方法、消费 者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况；预备调查：对目前调查范围有关资料进行分析， 分析同业与政府的资料、专家的意见等；决定研究范围。
决定收集资料的方法：资料可分为两类：初级资料（原始资料）：指专为某项计划而收集或实 验而得的资料；次级资料（二手资料）：指原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料。 次级资料的来源：政府机关、金融机构所统计公布的资料。如各级政府公报、银行结汇统计等 ；同业公会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料；市场研究机构所公布的资料；广 告代理商及各种广告媒体所发布的资料；国内外大学的出版物；各种基金会提交的研究计划及 报告；国内外公共图书馆所公布的资料；公司本身拥有的各种资料；原始资料的收集方法：访 问法、观察法、实验法。
设计调查表（见〈五〉调查问卷的设计）。
选样：消费者地域的确www.pmceo.com定；对具有代表性的消费者进行抽样调查（随机抽样、计划抽样、分层 抽样）。
现场调查：即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资 料。
资料整理与分析：对资料进行编辑整理，去粗取精，去伪存真，保证资料的系统性、完整性和 可靠性；进行分类编号以便于查找、归档和使用；将分类的资料进行统计计算，编制成各种计 算表、统计表、统计图等；对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关 问题的统计数据，直至得出必要的结论。
撰写和提交调查报告：撰写调查报告应做到：客观、真实、准确的反映调查结果；报告内容简 明扼要，重点突出；文字精练，用语中肯；结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；报告后应 附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用；报告完整，印刷清楚美观。
注：以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具有一般性指导意义，在实际工作中， 可视具体情况，科学灵活地安排调查工作的内容。
5.调查问卷的设计
调查问卷的构成：问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、 填表说明和问卷编号。问候语用于消除被调查者的疑虑，激发他们的参与意识；填表说明用于 规范和帮助受访者对问卷的回答；问卷编号用于识别问卷、访问员、被访者地址等，可以检查 访问员的工作，防止舞弊，便于校对检查、更正错误等。问卷的正文一般包括资料收集、被调 查者的基本情况两部分。问卷的结尾可设置开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调 查情况等。
问卷设计要则。一致性原则：问卷内容应与调查所希望了解的内容向一致；完整性原则：问卷 内容应能涵盖调查目的所需了解的所有内容；准确性原则：问卷应保证数据的准确性；可行性 原则：问卷应保证被调查者愿意并如实回答问卷，还要保证编码、分析的可行性，被调查者所 提供的回答应是可量化的；效率原则：在保证获得同样信息的条件下选择最简捷的询问方式， 以使问卷的长度、题量和难度最小，节省成本；模块化原则：将问卷划分为若干个功能模块， 每个模块由若干道题构成，以使问卷结构分明，便于维护与更新。
问卷设计技巧。问句的设计技巧：避免专业术语和缩略语；避免含意不清的字眼；避免提断定 性的问题；避免一问多答；避免带有导向性的问句；避免使用双重否定的问句；避免敏感性问 题；问句要考虑时间性；拟定问句要有明确的界限；注意提问的顺序。答案设计技巧：答案设 计的基本方法：二项选择法、多项选择法、顺位法、回忆法、比较发；答案设计时应注意的事 项：答案要穷尽，答案须互斥，定距、定比问题的答案设计，注释和填答案标记应恰当，避免 问题与答案不一致。