一、语言训练

◆信息从语言学讲是指事物运动的状态或差异

语言沟通原理：销售活动的实质是销售人员说服或诱导潜在客户接受其观点，购买产品和服务的过程。语言是销售人员沟通的重要手段。销售过程实际上是信息沟通过程，销售人员用来传递信息的重要手段，除了图片、文字、实务，最重要的就是语言。信息问题主要是通过语言来完成。销售员的语言沟通有以下三要素，即：信息的发布者、信息量、信息的接受者。语言沟通的障碍通常表现为：表达不准确、理解不准确和噪音干扰。

（一）销售语言的类型

有声语言、无声语言

有声语言：主要是指口语，具有直接、准确、迅速、易于理解的特点。
无声语言：形体和手势语言、表情语言，具有间接、含蓄、自然的特点。

专业语言、法律语言、外交语言、文学语言

专业语言：指有关销售业务的术语；
法律语言：指销售洽谈过程中的法律用语；
外交语言：指有弹性的、能缓解气氛的语言；
文学语言：生动、优雅、富于想像的语言。

生活化、规范化语言

生活化语言：指在风格上接近日常用语的销售语言，具有随和、易于接受、易于沟通的特点；
规范化语言：指讲究正式接近专业化语言的销售语言。

（二）语言的基本要领

1、站在听众的立场；
2、不要只顾自己说话；
3、引起对方的好感；
4、语言要简洁；
5、要有丰富的话题；
6、善待别人的传闻；
7、少讲会有所得（擅于倾听）；
8、尽量让客户对讲（擅于启发）；
9、准备更多的话题；
10、注意应回避的问题。

（三）语言的基本技巧

与客户交流时要多使用感情词语和描述性语言。同时要注意到自己的口音、音量、音调以及讲话的速度。

1、动听的语言
2、应酬的语言
3、巧妙的说话
4、避免的话题
5、专业的语言
6、高谈成功的语言
7、高谈失败的语言

二、行为训练

(一）基本行为

适宜的男式着装：因地制宜、符合身份（不要时装化、不要超越上司）、穿着舒适、衣服清洁
适宜的女式着装：不损坏专业形像（在流行中力带保守）；衣服的质的应挺阔（太薄或太轻的面料不会给人以稳重感）；衣服式样要典雅（职业装）；穿着工服每天应熨烫；袜子宜穿近似肤色；饰品不宜过多。

1、西装的穿着法：

（1）领口有开线：是法国原版，用来别花、徽章。领口无开线是其他国家的制品；
（2）单排钮扣：是一般场合所穿，双排钮扣是正式场合晚宴时穿着的服装；
（3）有开尾服是欧美正式西装；无开尾服是东方改良后的西装；
（4）袖后有扣：原设计是当作备用，现演变为装饰物。四粒扣是标准西装，三料扣是一般的西装，二料扣是仿冒的西装；
（5）佩戴领带：领带夹子在衬衫的三到四扣间；
（6）领带颜色：斜条纹、直条纹、横条纹适用于正式场合；花样款式适用于发性较多的场合；点状款式具有延伸性，适合学术性、文艺性场合。
（7）西装袖长：长于衬衫显得古板；短于衬衫显得比较活泼；
（8）公文包：黑色或咖啡色；
（9）袜子：最好为黑色；
（10）皮鞋：黑色或咖啡色。

2、领带注意事项

（1）文艺界的人所带的比较亮丽；
（2）商务人员买领带不要追风；
（3）喜欢带卡通领带的男人代表他很花心；

3、笑容训练

笑容分类
微笑的秘密
微笑的十大任务

（二）工作行为

1、正确的肢体语言
无论握手挥手都应强而有力；
与别人交谈时坐姿应挺直；
与别人交谈时，应看对方脸部的双眉之间；
如果想表达自己的观点应挺直坐正；
坐下时双腿不应不停地动；
女士坐姿及站姿注意要双膝并拢。

2、使用名片的礼仪

送名片时注意事项：
A、名片不得有缺口或破损；
B、名片应先装入盒或夹；
C、先把自己的名片呈递给对方；
D、对方能读懂名片上文字的方向；
E、递名片同时报公司名称和姓名。

收取名片时要注意事项
收名片时要礼貌，并用右手扶左手
迅速默念名片上的文字
如有难念的文字，当场请教
不要在手中摆弄收到的名片

3、奉茶时的礼仪

（1）奉茶时的注意事项
A、茶不宜过满以8分为宜；
B、水温（水不要过烫以免烫伤客人）
C、给两位以上的客人倒茶
D、上茶时应注意的事项（上茶时从客人的右方奉上）
E、奉茶时的顺序（奉茶时应按职位高低的顺序给不同的客人）
F、以咖啡接待客人（以coffee接待客人时，coffee棒放在客人的右手边）

（

2）受人招待时应注意的事项
A、注视奉茶者，诚恳的说“谢谢”
B、如需调和糖或奶，应先调好后再以右手端起杯子
C、喝茶时，不需要将杯垫一起端起
D、喝茶时，不可出声音
E、女士喝茶时，先用化装纸将口红擦掉以免留印在杯子上
F、商务拜访时作为拜访者不宜主动提出要饮料

4、送客的礼仪：迎人迎三步，送人送七步。

送客时注意：
A、握手致意，亲切相送
B、提醒客人带齐物品
C、远道访客，先知路线
D、送客真诚，远离视线

5、人与人之间的四种距离

（1）亲密距离0~45CM；
（2）个距离45~120CM；
（3）社会距离120~210CM；
（4）公众距离360CM以上。

6、恰当的座位安排

（1）若洽谈的地点在公司内，安排客人背对着门；
（2）若谈判的地点在客户家中，要礼貌不在随意，不要用他人洗手间；
（3）若交谈是站立的尽是站在对方的左侧，使之有压抑感，便于控制局面；
（4）若谈判对像为男女二人，如男销售员应离男士近，女销售员离女士近些；
（5）如果是与两个同性交谈，安排入座时有两种方法：一种坐在二人中间；另一种坐在二人对面。

（三）职业行为

男士着装十二点：

（1）西装：深色或中性色；
（2）衬衫：白色备三件；
（3）领带：以中性色为主二条以上；
（4）裤子：选择与上衣色彩、质地相近的面料；
（5）皮鞋：黑色，擦拭干净；
（6）袜子：黑色，穿时不要露出衬裤；
（7）头发：梳理整齐；
（8）眼睛：忌讳红血丝、黑眼圈；
（9）身体：无异味、淡香型；
（10）嘴巴：保持口腔清洁；
（11）胡须：刮净；
（12）不留长甲，洗净。

女士着装九点：

（1）头发：干净整洁；
（2）眼睛：
（3）嘴唇：涂淡妆；
（4）服装：套装，以中性色为好，款式简洁大方；
（5）鞋：黑色，中高跟淑女鞋；
（6）袜子：以肉色为好；
（7）首饰：配带适量；
（8）身体：选择有品味的香水；
（9）化妆：发淡妆为好。

销售人员的礼仪
最敬的礼仪
二次礼仪（二次或再次拜访）
一般礼节
销售人员的能力
专业知识
职业技巧
工作态度

三、思维训练

（一）思维方法

1、思维的概念
2、思维的本质
3、定势思维
4、非势思维
5、正向思维
6、反向思维
7、发散思维
8、收敛思维
9、创造思维
10、超前思维
11、逆境思维
12、积极思维
13、理性思维
14、努雅斯思维
15、头脑风暴法

（二）形式逻辑

1、什么是逻辑
2、形式逻辑简介

（三）辩证逻辑

1、辩证逻辑
2、辩证逻辑简介

（四）数理逻辑

1、数理逻辑
2、数的语言
3、数的规律
4、统计的语言
5、数的成就
6、数学公式

（五）系统思维

1、系统概念
2、封闭系统
3、开放系统
4、系统思想
5、系统方法
6、系统步骤

篇2：世联地产销售员基本素质

　　世联地产销售员基本素质

　　1、销售人员的素质要求

　　上进心洞察力忍耐性谦虚

　　敏捷性积极性诚实易于亲近

　　责任感充沛的体力良好的记忆力自信心

　　明朗的个性勤勉性具有爱心冷静

　　做事的干劲创造性参与的热忱不屈的精神

　　2、销售员素质与性格的关系

　　销售人员的任务

　　有关个人的素质和性格

　　确定未来客户需要

　　创造力、机智、想象力、见闻广博、分析技巧

　　说明楼盘如何配合未来顾客需要

　　语言能力、文字好、知识丰富、热情

　　获得未来顾客的合约

　　说服能力、机智、坚定、博识

　　处理异议

　　信心、知识、机智、体谅

　　激烈竞争情形之下推销

　　持久、进取精神、信心

　　每日清单、计划及催付余款之例行报告

　　有条理、诚实、精细

　　通过交谈与服务引起顾客的好感

　　对人友善、态度良好、乐于助人、彬彬有礼

　　3、销售员基本要求

　　(1)良好的形象仪表

　　销售人员必须五官端正、穿戴整洁、仪态端庄大方、礼貌待人。

　　(2)优质的服务态度

　　在接待来访客户是要做到三个主动，即主动与客户打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料给客户看。一切以客户为中心，在与客户的接触中，做到彬彬有礼，不允许有对客户不满的情况发生，要具有很强的亲和力。

　　(3)流畅的表达能力

　　在语言表达上，一定要达到流畅的程度，说理性强、逻辑思维慎密。

　　(4)良好的职业道德

　　不损公肥私、损人利己，不在背后说长道短，严守公司机密。不说公司坏话，善于团结同事、乐于助人，不打小报告、不打击报复，严守公司的规章制度，积极进取，努力学习业务知识。

　　(5)良好的专业素质

　　具有一定的专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。

　　新手要求具有好学精神在很短时间里全面熟悉专业知识，提升自己的专业素质。

　　(6)良好的团队协作精神

　　善于处理同事之间、部门之间、上下级之间的关系，一切以公司整体利益为重，再在工作上相互协作，不拖后腿。

　　(7)较强的公关能力

　　销售于公关是一脉相承的、销售隶属于公关范畴，对客户要善于公关，变迁在客户为目标客户，努力达成交易。

　　(8)稳重扎实处变不惊

　　要求售楼员办事沉稳，具有应付各种复杂事情和突发事件的能力。

　　(9)信心

　　信心应包括三个方面，第一对你自己有信心，你相信你能干好，是一位敬业的优秀的营销人员，那么你就能克服一切困难，干好你的工作。"事在人为"，只要您想干好，就一定能干好。第二是对企业有信心，相信企业的能为你提供好产品，给你能发挥你的才能实现你的价值的机会，使你自己的一切活动完全纳入企业行为中，并以你能成为该企业一员而骄傲，即一种企业自豪感，对企业的认同，一种忠诚。第三，对产品的信心，相信你所推销的产品是最优秀的，你是在用该产品向你的消费者，你的朋友提供最好的服务，一定会让对方幸福，快乐。

　　(10)韧性

　　要做成一笔生意，并不是一帆风顺的，要遇到许多问题与障碍，这时就要我们对所遇到问题想办法解决。一定要有韧性、耐心、百折不挠。一遇困难就开始打退堂鼓，就灰心了，那是什么事都做不成的，"真诚所至，金石为开"。

篇3：地产置业顾问（销售人员）整体素质测评

　　房地产置业顾问(销售人员)整体素质测评

　　为了建立一支高效率、战斗能力极强的工作团体，特制定下列标准对置业顾问进行综合素质的测评：

　　1、形象、礼仪(8分)测评分

　　服装整洁、干净(2分)()

　　站姿和坐姿(3分)()

　　化淡妆，不允许穿超短裙(3分)()

　　2、电话接听(8分)

　　声音热情、爽朗有活力(4分)()

　　接待规范用语(4分)()

　　3、考勤制度(18分)

　　迟到、早退(15分)()

　　工作时间不得擅自外出(3分)()

　　4、精神面貌、对待工作投入度(26分)

　　强烈的自信心(10分)()

　　有无战斗力(5分)()

　　主动热情，精神饱满表现(6分)()

　　不扎堆闲谈(1分)()

　　不在工作时间吃东西，看与专业无关的书(1分)()

　　不打与工作无关的电话(1分)()

　　客户离开后，及时整理桌椅板凳，清洁台面卫生(1分)()

　　每日按时填写相关表格(1分)()

　　5、销售能力展示(40分)

　　讲盘逻辑思维(4分)

　　观察揣摩、判断的能力(8分)()

　　灵活反映度(8分)()

　　现场逼单(20分)()

　　以上测评总分为100分，80分为及格分，90分为合格分，100分为优秀分。

　　测评期限自下发之日起至开盘前一周，采用优劣淘汰制，即得100分者为优秀置业顾问，90分者为合格置业顾问，80分为及格者由公司决定是否给予上岗，不及格者则采取待岗一个月或给予辞退处理。