建筑面积是指外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
2、计算全部建筑面积有哪些?(按国家规定共有15条)
◆永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总合计算。
◆屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等,其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
◆穿过房屋的信道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。
◆楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
◆房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。
◆挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
◆属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影一半计算建筑面积。
◆与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
◆建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。
◆地下室、::半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
◆有柱或有围护结构的门廊、门斗、按起其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
◆有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计资料或实际测量资料时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计资料的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的资料。
◆属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
◆依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
◆有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
3、计算一半的建筑面积有哪些?
◆有盖无柱的外走廊、檐廊,按顶盖水平投影面积一半计算面积。
◆独立的雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
◆未封闭的阳台,按其水平投影面积一半计算面积。
◆建筑物有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
◆建筑物间有顶盖的无术架空通廊,按其投影面积的一半计算面积。
4、不计算建筑面积的有哪些?
◆突出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。
◆检修、消防等用的室外爬梯。
◆没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。
◆构筑物,如独立烟囱、烟道、油罐、贮油(水)池、地下人防干道、支线等。
◆舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
◆建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
5、什么是套内建筑面积?
房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
6、什么是公用建筑面积?
各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。可分为应分公摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
7、公用建筑面积的分摊原则是什么?
如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
8、哪些公用面积应分摊?
应共摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、信道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋搂层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
9、哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公用使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共信道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
10、房屋销售面积有哪些组成?
房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和。
11、各套(单元)应分摊的公用面积怎样计算?
各套(单元)应分摊的公用建筑面积=该套(单元)内的使用面积×应分摊的公用面积÷各套(单元)使用面积之和。
12、居住小区总用地
是包括住宅总用地,公共建筑设备总用地,道路、广场、庭院、绿化用地的总和。
13、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。
14、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
15、道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
16、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积之总和。
17、人均总占地面积(平方米/人)
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
18、人均住宅用地面积(平方米/人)
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
19、总建筑面积(平方米)
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
20、人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积(公顷)
21、建筑容积率
建筑容积率=小区内总建筑之和(平方米)/小区总占地面积(平方米)×100%。
22、居住建筑密度
居住建筑密度=总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(平方米)×100%
23、居住建筑面积毛密度
居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积(平方米)/小区总用地面积(平方米)。
24、居住建筑面积净密度
居住建筑面积净密度=小区居住总面积(平方米)/小区居住总用地(平方米)
25、住宅间距
二栋住宅间距(外墙与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值。
26、层高
指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。
27、平均每平方米造价(元)
平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积.
28、使用面积系数K1(%)
使用面积系数=总使用面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%
29、居住面积系数K2(%)
居住面积系数=总居住面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%
30、结构面积系数K3(%)
结构面积系数=总结构面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%
31、使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
32、辅助面积
是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。
33、结构面积
是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱(均包括管道面积)等所占面积的总和。
34、套内使用面积
指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
35、套外使用面积
指套外全体住宅的公用使用面积,如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等
篇2：优秀售楼人员必备:商品房面积测算知识
优秀售楼人员必备：商品房面积测算知识
商品房面积测算
知识点一：销售面积的测算标准
所谓建筑面积。是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的。
套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和。
知识点二：建筑面积的测算原则
一般规定
（1）房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
（2）房屋建筑面积计算按房屋外墙（住）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。
（3）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
（4）房屋使用面积系指房屋户内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
（5）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
（6）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围
（1）永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
（2）多层和高层房屋按各层建筑面积的总合计算。
（3）房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等），层高在2.20米以上的按其墙外围水平没面积计算。
（4）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
（5）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
（6） 属永久性结构有上盖的室内外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
（7）房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
（8）原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
（9）挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。
（10）与房屋相连的有柱走廊、两房间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。
（11） 房屋间永久性的，封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。
（12）层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）
（13）有柱或围柱结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。
（14）玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。
（15）属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。
（16）与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。
（17）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。
（18）机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
（19）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
（20）房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑没面积。
计算一半建筑面积的范围
（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。
（2）独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。
（4）无顶盖的室内外楼梯按各层外围水平投影面积的一半计算。
（5）有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
不计算建筑面积的范围
（1）层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。
（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
（3）房屋之间无上盖的架空通廊。
（4） 房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
（5）顶层挑台的底版局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。
（6）房屋的平台、花台、晒台及室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
（7）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
（8） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。
（9）屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。
（10）利用引桥、高架路、高架桥面作为顶盖的建筑。
（11）广场式室外楼梯。
（12）独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
（13）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
辨别原则
在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。辨别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。
（1）计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。
（2）计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。
（3） 不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上上盖为社会公用的建筑（
除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半的面积外）。特殊墙体及部位处理原则
（1） 非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底版（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
（2）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高 度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋的建筑面积。
知识点三：套内建筑面积的测算
套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体及套内阳台建筑面积之和。即：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用面积
套内使用面积，系指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁 柜等分户门内面积的总和。计算住宅使用面积。可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都按使用面积计算。
套内墙体面积
套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种。
（1）共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与共用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙面积。
（2）给共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积计入套内墙体面积。
阳台建筑面积
套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的，全部计算。
一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
知识点四：公摊面积的测算
共有建筑面积的构成
商品房分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如 车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。
（2）套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。
也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。
共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间等
共有建筑面积的分摊系数
整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和
共有建筑面积的分摊方法
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
知识点五：其他相关面积指标及系数
实用面积
是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
面积误差比
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%
产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积有直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
预测面积
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规 定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
居住面积
建筑面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和
使用率
使用率又称得房率、出房率，是指套内使用面积与建筑面积之比。即：
使用率=套内使用面积（地毯面积）÷商品房销售面积（建筑面积）×100%
一般来说，高层住宅的使用率为72%~75%，小高层住宅的使用率是78%~80%，多层住宅的使用率是85%左右。
房屋使用率是衡量物业使用率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际意义的是使用面积。二者在数值上差距越大， 使用率就越低。但是，使用率并不高越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于 75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率。
房屋的价值除了套内使用面积外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽 一点次才够档次。公共空间品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。因此，当使用率超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居 住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。
实用率
实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）与套（单元）建筑面积（即销售面积）的比率。即：
实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100%
实用率是套内建筑面积和销售面积之比，因为分子多套内墙体面积与阳台面积，所以其值要比使用率大。数字上的好看对与销售是有很大帮助的。
其实，有关房地产的所有法规文件中均对商品房实用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算
、上报审核备案的刚性指标系数，实用率是开发商在销售竞争中创造出来的，并逐渐成为行规。篇3：建筑基础知识:房屋面积规定和测算
建筑基础知识：房屋面积的规定和测算
1、各种面积概念
（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。
（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。
（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。
（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；
(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
2、有关房屋面积的规定和测算
（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。
（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。
（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积计算。
（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。
（5）共有公共面积的分摊计算：
每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积
3、商品房分摊的公用建筑面积包括
两部分：
（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积
（2） 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半