地产公司项目全过程面积控制的管理规定

　　为了加强对项目面积的管理，特制定本规定：

　　一、适用范围

　　本指引适用于项目全过程面积控制。

　　二、术语与定义

　　1、预售面积：即项目所辖规划与房产局指定测绘单位依据报建图纸出具的《南京市房屋建筑面积预售测绘报告》（预售面积）中，明确的房间可售面积。

　　2、竣工面积：即项目所辖规划与房产局测绘大队实地测量后，出具的《南京市房屋建筑面积测绘报告》（竣工面积）中，明确房间最终面积。

　　3、面积差：指预售面积与竣工面积之间的差额；

　　4、面积差款：即预售面积与竣工面积存在差异，按成交单价计算后的差额部分款项。

　　三、职责

　　1、工程前期部

　　1．1负责相关阶段的报批报建。

　　1．2 负责与房产测绘单位联系和工作协调。

　　2、设计部

　　2．1负责依据报批的面积进行设计。

　　2．2配合报批报建工作的开展。

　　2．3负责校核相关测绘成果。

　　3、营销部：

　　3．1负责销售软件中预售面积、竣工面积的录入和核实。

　　3．2负责项目面积差计算和面积差款的收退手续办理。

　　3．3负责项目面积差异客户的解释工作。

　　4、公司高层

　　4．1分管领导审核面积差方案。

　　4．2总经理审批审核面积差方案。

　　四、工作内容

　　4．1设计部对《建设用地规划许可证》和《规划要点》的各项指标进行分析。按照《建设用地规划许可证》和《规划要点》的要求进行方案设计，设计过程中按照《建筑设计技术经济指标计算规定》控制面积，如建筑面积与《建设用地规划许可证》或《规划要点》不符，需调整方案，直至相符为止。

　　4．2工程前期部负责将方案设计报人防办，取得《南京市人防办结合民用建筑修建防空地下室行政许可决定书》，设计部按其规定的相关要求进行人防初步设计。

　　4．3设计部按照《建设用地规划许可证》www.pmceo.com、《规划要点》的要求和政府批准的方案进行初步设计和施工图设计，设计过程中按照《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》控制建筑面积，如建筑面积与《建设用地规划许可证》或《规划要点》不符，需在不影响方案设计的前提下调整施工图，直至相符为止。方案设计、初步设计、施工图设计各阶段报建表应严格按各阶段的建筑面积控制成果填写。

　　4．4取得《建设工程规划许可证》后，工程前期部核对其是否符合《建设用地规划许可证》；将规划局核准的施工图报房产部门进行预售测绘，设计部负责核对预售测绘成果，核对《南京市房屋建筑面积测绘报告》与《建设工程规划许可证》是否相符。

　　4．5项目完工后（竣工验收前），工程前期部协调房产测绘部门对房屋进行竣工测量；设计部核对《南京市房屋建筑面积测绘报告》（竣工面积）与《南京市房屋建筑面积测绘报告》（预售面积）是否相符，误差范围住宅应控制在每户建筑面积3%以内。

　　4．6销售面积补差管理

　　A、项目取得竣工实测报告后，由项目销售人员负责在一天内将竣工面积录入销售软件，录入前知会财务部及预算部，并将项目销售软件中的旧数据导出备份。

　　B、所录入的竣工面积核对无误后，应知会现场销售员立即按竣工面积进行销售。

　　C、现场销售员将已录入的数据导出清单报财务部及预算部备份。清单分为未售、已认购未签约和已签约三种情况分别制定。

　　D、营销部经理根据录入软件中数据和预售合同中的约定，制定《面积差办理方案》，经分管领导审核后报总经理审批。

　　E、营销部根据批准后的面积差办理方案，负责当天内完成销售软件中已签约客户面积差款的录入并核对。

　　F、在批量办理面积差前一周前知会财务部办理时间、户数及金额，并与财务部商定办理退补面积差款手续通知口径。

　　G、已签约客户面积差手续必须于客户办理房地产证前完成，未办理面积差补款手续的客户一律不得办理房地产证。

篇2：武汉市建设工程项目配套绿地面积审核管理办法(2015)

　　武汉市建设工程项目配套绿地面积审核管理办法(20**)

　　湖北省武汉市人民政府

　　《武汉市建设工程项目配套绿地面积审核管理办法》

　　《武汉市建设工程项目配套绿地面积审核管理办法》已经20**年1月23日市人民政府第118次常务会议审议通过，现予公布，自20**年4月1日起施行。

　　市长 万勇

　　20**年2月25日

　　武汉市建设工程项目配套绿地面积审核管理办法

　　第一条 为了规范我市建设工程项目配套绿地面积的审核管理工作，根据《武汉市城市绿化条例》、《武汉市城乡规划条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市城市规划区内建设工程项目配套绿地面积的审核管理工作。

　　第三条 市规划部门审批的建设工程项目，其配套绿地面积审核管理工作由市园林部门负责，区规划部门审批的建设工程项目，其配套绿地面积审核管理工作由区园林部门负责。

　　政府有关部门应当按照各自职责做好建设工程项目配套绿地面积审核管理的相关工作。

　　第四条 园林部门应当根据本办法的规定，在建设工程项目规划方案审查阶段对项目规划配套绿地面积情况进行审查，并在5个工作日内提出审查意见向规划部门反馈。

　　在建设工程项目规划设计条件核实阶段，园林部门应当对项目配套绿地实施情况进行监督检查，并在5个工作日内将监督检查意见向规划部门反馈。

　　第五条 建设工程项目用地总面积以建设用地规划许可证核定的范围为准；尚未取得建设用地规划许可证的，以规划设计条件确定的范围为准。

　　第六条 建设工程项目配套绿地率应当符合《武汉市城市绿化条例》第十八条规定的标准。确因条件限制无法达到规定标准的，经园林部门审核并报同级人民政府批准后，可以适当降低比例，但不得低于规定标准的70%。

　　建设工程项目属于兼容用地性质的，其配套绿地率标准按照所含各类别用地比例的加权平均值确定；各类别用地面积不明确的，按照不同类别建筑面积比例的加权平均值确定。

　　第七条 建设工程项目审批部门在对道路绿地等城市绿化工程项目进行前期审批时，应当会同园林部门按照相关技术标准和规范以及因地制宜、适地适树的原则对设计方案进行审核，建设单位应当根据审核意见组织设计单位对设计方案进行优化。

　　第八条 住宅项目配套绿地边界起止点按照下列规定计算：

　　（一）临宅间路、组团路、小区路的，公共绿地边界算到路边1米，宅旁（宅间）绿地边界算到路边；

　　（二）小区路设有人行便道的，算到人行便道边缘；

　　（三）临城市道路、居住区级道路的，算到道路红线；

　　（四）临建筑物的，算到建筑物墙脚0.9米;

　　（五）临围墙、院墙的，算到其墙脚。

　　第九条 住宅项目公共绿地（包括中心绿地和其他带状、块状公共绿地）应当符合下列规定：

　　（一）居住区级住宅项目的中心绿地面积不得小于10000平方米，小区级住宅项目的中心绿地面积不得小于4000平方米，组团级住宅项目的中心绿地面积不得小于400平方米；

　　（二）其他块状、带状公共绿地面积不小于400平方米、且宽度不小于8米；

　　（三）第一项所述的各级中心绿地至少有一个边与相应级别的道路相邻，并采用开敞式布局；

　　（四）绿化面积（含水面）不小于70%；

　　（五）《城市居住区规划设计规范》规定的其他要求。

　　公共绿地北侧边界线与南侧基准建筑物之间的距离，应当不小于该基准建筑物高度的1.5倍；基准建筑物以绿地南侧相邻的正南北向平行布置的建筑物为准；南侧建筑物采取非正南北向平行布置的，其距离按照不同方位间距折减系数换算确定。

　　第十条 建设工程项目配套绿地面积折算应当符合下列规定：

　　（一）独立人工造景水域按其面积的30%计算为配套绿地面积，但不得大于配套绿地总面积的10%；

　　（二）单株种植的乔木，按照树池实际面积计算为配套绿地面积；成行种植的乔木，株距小于5米且数量在5株以上的，按其实际种植长度乘以树穴平均宽度计算为配套绿地面积；采用树阵方式种植干径大于8公分的乔木、株距小于5米且每排每列乔木株数均在4株以上的，按其树阵整体面积计算为配套绿地面积；

　　（三）采取种植槽方式、且种植槽宽度大于0.5米的垂直绿化，按其种植槽面积计算为配套绿地面积；采用立式种植方式的垂直绿化，按其实际立面绿化面积的40%计算为配套绿地面积。

　　第十一条 建（构）筑物顶板标高低于周边现状城市道路的，其顶板上方覆土绿化按照下列规定计算配套绿地面积：

　　（一）覆土厚度在1.0米以上的，按其实际绿化面积的80%计算；

　　（二）覆土厚度在0.6米以上不足1.0米的，按其实际绿化面积的65%计算；

　　（三）覆土厚度不足0.6米的，按其实际绿化面积的30%计算。

　　第十二条 建（构）筑物顶板标高高于周边现状城市道路的屋顶绿化，平均覆土厚度在0.4米以上的，按其屋顶绿化面积的30%计算为配套绿地面积，但不得大于该项目配套绿地总面积的20%。

　　第十三条 采用镂空植草砖方式铺设的停车位，按其面积的25%计算为配套绿地面积。

　　采用镂空植草砖方式铺设且每个停车位均种植干径大于8公分庇荫乔木的，按其面积的40%计算为配套绿地面积。

　　第十四条 下列情形不得计入建设工程项目配套绿地面积：

　　（一）阳台绿化、室内绿化、盆栽花草树木，墙、栏杆上的花台、花地；

　　（二）消防车道、消防登高面等。

　　第十五条 建设单位应当按照园林部门审核确定的标准实施配套绿地建设，配套绿地建设完工后，应当委托具有相应资质的测量机构进行实地测量。

　　园林部门应当加强对配套绿地建设的监督管理，根据配套绿地实地测量结果，形成建设工程项目配套绿地监督检查意见，并向规划部门反馈，规划部门应当在规划条件核实时，将其作为该项目配套绿地率是否达标的依据。

　　第十六条 建设单位未按照园林部门审核确定的标准建设配套绿地，实际建成的绿地面积小于批准绿地面积的，由园林部门责令其限期改正；逾期未改正的，按照下列规定处理：

　　（一）差额绿地面积占批准绿地面积比例在5%以下的部分，建设单位应当按照差额绿地面积缴纳绿化补偿费；

　　（二）差额绿地面积占批准绿地面积比例超过5%的部分，按照差额绿地面积处以绿化补偿费3倍以上5倍以下的罚款。

　　擅自占用配套绿地或者有其他损害建设工程项目配套绿化行为的，按照《武汉市城市绿化条例》的规定予以处罚。

　　第十七条 本办法自20**年4月1日起施行。20**年7月15日制发的《武汉市建设工程项目配套绿化用地面积审核计算办法》（武政〔20**〕35号）同时废止。

篇3：房屋建筑面积计算规则

　　房屋建筑面积计算规则

　　1〕计算建筑面积的范围

　　A. 单层建筑物不论其高层均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。

　　B. 多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算,其建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

　　C. 层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

　　D. 用深基础做架空层加以利用,层高超过2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

　　E. 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米,按围护结构外国水平面积计算建筑面积。

　　F. 穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

　　G. 电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按建筑物自然层计算建筑面积。

　　H. 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

　　I. 建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次,层高超过2.2米的,按其墙外围水平面积计算建筑面积。

　　J. 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积; 独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算机建筑面积。

　　K. 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　L.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护 结构外围水平面积计算建筑面积。

　　M.突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　N.封闭阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　O.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　P.两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　Q.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的,按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　R.跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其水平投影面积计算建筑面积,多层者按多层计算。

　　S.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的,其超过1.8米的部位计算建筑面积(多层按多层计算)。

　　T.原始设计为假层(含顶层阁)屋面全部翻高后,前后墙楼板高度超过1.8米的,按实际计算建筑面积。

　　2〕不计算建筑面积的范围

　　A.突出墙面的构件和艺术装饰,如:柱、垛、勒角、台阶、无柱 雨棚等。

　　B.检修、消防等用的室外爬梯。

　　C.层高在2.2米以内的技术层、夹层。

　　D.构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、 储仓、地下人防干、支线等。

　　E.建筑物内外的操作平台、上料平台,及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　F.没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　G.单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

　　H.层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

　　I. 岗亭、警亭、书报亭等。

　　J.里弄房屋后天井内的天棚。

　　K.利用马路、通道及隙地所搭棚架。

　　L.阁楼。

　　M.房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

　　3)其他

　　在计算建筑物面积时,如遇上述以外的情况,可参照上述规则精神办理。