销售部培训：房地产基础知识
1、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。
2、毛坏房：是指交房时，地面、墙面水泥裸露，厨卫不含洁具、灶具，只预留管道接口的房屋，买家入住前需要自己装修。
3、期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到"七通一平"，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地平整。房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过了峻工验收，达到了"七通一平"，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还未办理房地产出始登记手续，未取得房地产权证，就是期房。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同
4、现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理处进行产权登记，取得房地产权证。
5、低层、多层、小高层、高层住宅：证的
低层：1~3层的住宅；多层：4~7层的住宅；
小高层：10~12层住宅；高层：13层以上
6、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。
7、建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
8、绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好.
9、公用面积：是指住宅内为方便用户出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、-电梯间等所占面积的总和。消费者在购买商品房时，售楼单位将把公用面积分摊给用户，计入用户的建筑面积。
10、使用面积：指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。
11、结构面积：指构成房屋承重系数，分隔平面各组成部分的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。
12、单元式住宅：是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。其特点为：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排住户较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的干扰又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理
13、花园式住宅：也叫西式洋房或小样楼或花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应具备，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
14、砖混住宅："砖"指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型黏土砖，如空心砖等。"混"指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混泥土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在五、六层以下。
15、框架结构住宅：是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混泥土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
16、跃层式住宅：是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建筑较多。其特点是：住宅占有上下两层楼房，之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。其优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。由于这类住宅的内部空间借鉴了欧美小楼独院住宅的设计方法，颇受海外侨胞和港奥台胞的欢迎。在南方城市建设，买卖较多。
17、复式住宅：是受跃层式住宅的设计构思启发而建的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是楼层较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅.
18、点式住宅：一般能获得两面朝阳，又称塔式住宅，其特点是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽布置，分户灵活，每户一向，具有转角、通风良好、地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多，造价较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。
19、错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
20、住宅小区：也称"居住小区"，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
21、住宅的套型和户型："套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。即每家所用的住宅单位的面积大小。住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
22、层高、净高、进深、开间：
o"层高"是指住宅高度以"层"为计量单位，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
o"净高"则是指层高减去楼板厚度的净剩余。
o"进深"是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
o"开间"即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。
o产权和所有权的区别是：产权是一个较大的概念，产权包括所有权，房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。
23、按揭贷款："按揭"具有房地产抵押及分期还款两层含义。指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋
24、居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接提供住户生活使用的居室净面积之和（除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积）。
篇2：《房地产开发经营与管理》知识试题
《房地产开发经营与管理》知识试题
1、房地产最重要的一个特性是( )。
A、位置的固定性或不可移动性B、依赖性
C、相互影响性D、不一致性
2、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。
A、不再产生收益B、不再发生成本
C、成本等于效益D、效益超过成本
3、对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。
A、写字楼B、高尔夫球场C、住宅D、商场
4、从会计的角度来说,建筑物随着其楼龄的增长,每年的收益能力( )。
A、都在下降B、都在增强C、都维持不变D、变化不定
5、税法中的折旧年限( )。
A、比建筑物的自然寿命短,比经济寿命长B、比建筑物的自然寿命长,比经济寿命短
C、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长D、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短
6、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
A、能够保值和增值B、受通货膨胀的影响C、贷款利率较低D、经营成本较低
7、当计息周期短于一年时,实际利率( )名义利率。
A、大于B、小于C、等于
8、当计息周期( )一年时,实际利率大于名义利率。
A、长于B、短于C、等于
9、实际计息期同名义利率的时间单位不一致时,随着( )实际利率逐渐加大。
A、计息期不变B、计息期变长C、计息期减小D、时间
10、名义利率不能完全反映资金的时间价值,( )才能真正反映资金的时间价值。
A、周期利息B、年利率C、实际利率D、计息周期
11、某宗地总面积为500平方米,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200平方米,容积率为( )。
A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5
12、居住用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
13、工业用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
16、综合或其它用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
17、房地产开发项目的预租售,一般能够令开发商( )。
A、增加销售收入B、降低销售成本C、减少风险D、减少税费
18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。
A、可行性研究B、获取土地使用权C、规划设计D、前期工作
19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。
A、供求关系分析B、价格水平分析C、市场分析D、投资机会分析
20、一般情况下,开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。
A、报价最高者B、报价最低者C、报价最合理者D、具有相应条件者
21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险,开发商可以采用( )的合同形式。
A、固定单价合同B、固定总价合同C、成本加酬金合同D、分包合同
22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。
A、中介费B、承诺费C、利息D、手续费
23、利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。
A、3%B、5%C、10%D、15%
24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。
A、1%B、2%C、3%D、5%
25、可行性研究费占项目总投资的( )。
A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%
26、某开发项目的成本利润率为60%,开发周期为3年,则该项目的年平均成本利润率( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定
27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A、建筑施工期B、开发或经营期C、建筑物经济寿命期D、建筑物自然寿命期
28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时,则认为项目在财务上是可行的。
A、小于B、大于C、等于D、不等于
29、在项目评估中,当目标收益率大于财务内部收益率时,则该项目的PNPV( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定
30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收入抵偿全部投资B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资
31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。
A、预算员B、高级经济师C、房地产估价师D、项目经理
32、成本控制的主要对象是( )。
A、主要费用中固定费用B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用D、次要费用中的变动费用
33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动,其基本特征是具有( )。
A、流动性B、安全性C、偿还性D、盈利性
34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。
A、投资机会选择和决策分析B、建筑施工C、销售D、获取土地使用权
35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。
A、70%B、80%C、85%D、90%
36、原则上说,房地产开发项目所承担的风险越大,贴现率就应( )。
A、越低B、越高C、不变D、视情况而定
37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A、过去B、未来C、相关D、潜在
38、市场营销工作就是设法与消费者接近,尽可能准确地预测( )的行为。
A、开发商B、政府官员C、消费者D、广告制作商
39、按房地产的类型,可以把房地产市场分类( )。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场；
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场；
C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场；
D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。
40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。
A、三个月B、半年C、一年D、一年以上
41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。
A、50B、100C、200D、300
42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。
A、1%B、3C、5%D、10%
43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。
A、一个月B、二个月C、三个月D、六个月
44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。
A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%
45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。
A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍
篇3：科万物业服务培训：房地产基础知识篇
科万物业服务培训：房地产基础知识篇
什么是房地产业？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
什么是房产？
房产是指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
什么是房地产经营？它的特点有哪些？
房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。
它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。
什么是建筑容积率？它将如何计算？
建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是：
区内总建筑面积之和M2
建筑容积率=------------×100%
区内总占地面积M2
土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？
土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。
地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，。地上权的实质也就是土地使用权。
地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。
典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。
租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权。
什么是建筑面积？它由哪三部分组成？
建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
什么是总建筑面积、住宅建筑面积？
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
住宅建筑面积是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。
为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容？
针对商品房销售、服务和装修等方面存在的问题，为加强商品住宅质量的管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，国家建设部发出通知决定从1998年9月1日起，在商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
《住宅质量保证书》的内容应包括：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》的内容应包括：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
房地产登记中，土地使用年限怎样确定？
1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定使用年限执行，即：
1、住宅：50年
2、教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
3、工业、仓储；30年
4、商业、金融业用地；20年
5、种植、畜牧、养殖业用地；20年
1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。即
1、住宅用地：70年
2、工业用地：50年
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
4、商业、旅游、娱乐用地：40年
5、综合或者其他用地：50年
对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之日的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。
红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别在哪里？
红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《》房地产正记载非市场商品房地产。凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，应按有关规定办理。
已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押（按揭）合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。