房地产基础、开发知识、宏观知识（1）--基础知识
名词解释
（一）与土地有关的概念
三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。"三通"是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，"一平"是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。"七通"包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。"一平"是土地平整。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。
（二）与住宅有关的概念
公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。
安居房：指实施国家"安居工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。
集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅
小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅
高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。
错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。
（三）与规划有关的概念
进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间一般限定在5米左右）
开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。
层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为"户室比"
户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%
建筑系数："建筑占地系数"的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
（四）与产权有关的概念
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为"产权登记"（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权
仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。过户：即更换房屋承租人姓名。
（五）与面积有关的概念
建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。
使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积
辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。
结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。
使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和
公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)
建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。北京房价直逼东京
目前北京的房价已经接近东京，纽约等世界的大都市，可以说北京的房屋价格已经走向世界，椐有些开发商反映，目前北京二环路以内，平均居民拆迁安置费高达40万左右，这个费用要占到开发成本的60%以上，是耗资最大的部分。
商品房价格地区差异大
对于房地产物业来说，地理位置是十分重要的，单以平均房价很难看出实际房价的真实水平，我们都知道从价格上来说，东边、北边价位最高，其次是西边、南边，这主要原因是关系到大的气候，也就是说总体的配套，无论是生活环境、娱乐设施、人文素质，目前来说东边、北边都要比西边、南边强太多。
客户投资理念分析
我们说房地产投资有一条金科玉律：
第一是位置，第二是位置，第三还是位置，我们大家都知道由于近两年来商品房市场所需求的单位集团购买消退，（应该是从2000年中旬就取消了）市场需求一度大幅下跌，但是同时，新增的项目却是有增无减，也就是说供大于求。但是由于受区域的影响，某些商品房前景依然被看好，因此位置的选择就尤其重要。
客户选择物业的标准分析
随着商品房市场的日渐完善，客户的要求不断提高，单纯考虑位置的好坏已不能成为选房的唯一条件，下面我给大家归述几类：
1、地区要上风上水
这指的并不是迷信，说白了还是位置，北京上风上水的方向是西北方向，不过也不确实有写客户比较迷信，找风水大师确实自己住哪个朝向比较适宜，甚至楼层数。
2、交通便捷
常用的交通工具包括：步行、自行车、公交车、小汽车，这主要就是指从你的住所到工作地点或常去的地点或市中心，不超过可接受的时间并且有保障。如一家好几口人，都有此要求时，尽可能都的照顾到，所谓少数服从多数，甚至他们会考虑将来有可能的变化，如工作调动，孩子升学、转学等。
3、地区文化水平
这主要是针对知识分子，或高干子弟而言，比如说工作生活在中关村一带的客户群，就不会在南城选择住房。
4、周边配套设施齐全
包括娱乐设施（歌舞厅、健身场所等）卫生条件（医院、诊所等），便利条件（商场、便利店等）
5、自然景观
包括绿地、公园，环境宜人，空气清新
6、安全条件
指地区社会风气（如浙江村）治安状况需良好。
客户选房的心理分析
1.看楼层
一般客户选房先看的是楼层（塔楼或板楼）楼的层次越高，采光就越好，同时高层能避开低层楼内外的噪音（指不临主路的情况下），粉尘污染等。空气质量也较低层好，但也不是绝对的，比如高层会给老年人带来不便，低层可增加老人、孩子的户外活动。因此，这也要视其家庭成员情况而定。又比如：首层采光较差，污水容易溢出，地面较潮湿，安全性差，但同时接地会老人喜欢，出入方便。高层（顶层）可能会有质量问题，供水不足，顶层漏水，隔热不好等。因此，我们在向客户介绍时，要格外注意，避重就轻。
2.户型
现在比较流行的户型是三大一小一多，就是大厅。大厨，大卫，小卧，多橱柜
所以一定要突出自身项目的户型特点却同客户介绍。
3.朝向
朝向好一般是人们的传统理念，我们都知道朝向以南北为正，东西为偏，好的朝向可以保证大量阳光射入室内，可以改善室内环境，对人的身心健康有好处，不过这也要视情况而定，比如对于现代许多年轻人来说，生活节奏较紧张，有点象旅馆一样，（当然这样说不太好听）那么朝向的优势就不那么明显了，所以我们推荐户型的比重就要大一些。
4.通风
住宅的通风是满足人对空气流动的基本要求，特别是在夏天要有穿堂风，另外通风还可以排除室内异味。这是光靠空调所达到的。这是板、塔的主要区别。但是现在塔楼也在变革，今后的发展。（今后几年的发展）趋势，当然板楼更要突出。
5.质量
质量问题是最难把握的，主要起因是设计施工中引起的，所以要求我们必须具备专业性，注意不要向客户回避质量问题。
6.布局
合理的布局应该是先客厅，后餐厅、厨房，客厅、餐厅应与卧室有明显间隔
，餐厅厨房现在比较流行二合一（西餐为主、中餐油烟大）厨卫最好不要想对（但也有迷信的说法，厨、卫都是五谷轮回之所）。三居以上最好有两个卫生间，开的客厅的门不应过多，否则不好摆放家具。7.卧室、厨房、卫生间
卧室主要就是应该具备私密性，厨房是房屋的心脏，要注意使用性的方便程度，具备一定宽度，卫生间应注意通风情况，干湿分离最理想。
总之讲的时候要结合项目的特点进行分析，并且要规避风险，突出特点。
篇2：《房地产开发经营与管理》知识试题
《房地产开发经营与管理》知识试题
1、房地产最重要的一个特性是( )。
A、位置的固定性或不可移动性B、依赖性
C、相互影响性D、不一致性
2、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。
A、不再产生收益B、不再发生成本
C、成本等于效益D、效益超过成本
3、对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。
A、写字楼B、高尔夫球场C、住宅D、商场
4、从会计的角度来说,建筑物随着其楼龄的增长,每年的收益能力( )。
A、都在下降B、都在增强C、都维持不变D、变化不定
5、税法中的折旧年限( )。
A、比建筑物的自然寿命短,比经济寿命长B、比建筑物的自然寿命长,比经济寿命短
C、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长D、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短
6、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
A、能够保值和增值B、受通货膨胀的影响C、贷款利率较低D、经营成本较低
7、当计息周期短于一年时,实际利率( )名义利率。
A、大于B、小于C、等于
8、当计息周期( )一年时,实际利率大于名义利率。
A、长于B、短于C、等于
9、实际计息期同名义利率的时间单位不一致时,随着( )实际利率逐渐加大。
A、计息期不变B、计息期变长C、计息期减小D、时间
10、名义利率不能完全反映资金的时间价值,( )才能真正反映资金的时间价值。
A、周期利息B、年利率C、实际利率D、计息周期
11、某宗地总面积为500平方米,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200平方米,容积率为( )。
A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5
12、居住用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
13、工业用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
16、综合或其它用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
17、房地产开发项目的预租售,一般能够令开发商( )。
A、增加销售收入B、降低销售成本C、减少风险D、减少税费
18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。
A、可行性研究B、获取土地使用权C、规划设计D、前期工作
19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。
A、供求关系分析B、价格水平分析C、市场分析D、投资机会分析
20、一般情况下,开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。
A、报价最高者B、报价最低者C、报价最合理者D、具有相应条件者
21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险,开发商可以采用( )的合同形式。
A、固定单价合同B、固定总价合同C、成本加酬金合同D、分包合同
22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。
A、中介费B、承诺费C、利息D、手续费
23、利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。
A、3%B、5%C、10%D、15%
24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。
A、1%B、2%C、3%D、5%
25、可行性研究费占项目总投资的( )。
A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%
26、某开发项目的成本利润率为60%,开发周期为3年,则该项目的年平均成本利润率( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定
27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A、建筑施工期B、开发或经营期C、建筑物经济寿命期D、建筑物自然寿命期
28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时,则认为项目在财务上是可行的。
A、小于B、大于C、等于D、不等于
29、在项目评估中,当目标收益率大于财务内部收益率时,则该项目的PNPV( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定
30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收入抵偿全部投资B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资
31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。
A、预算员B、高级经济师C、房地产估价师D、项目经理
32、成本控制的主要对象是( )。
A、主要费用中固定费用B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用D、次要费用中的变动费用
33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动,其基本特征是具有( )。
A、流动性B、安全性C、偿还性D、盈利性
34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。
A、投资机会选择和决策分析B、建筑施工C、销售D、获取土地使用权
35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。
A、70%B、80%C、85%D、90%
36、原则上说,房地产开发项目所承担的风险越大,贴现率就应( )。
A、越低B、越高C、不变D、视情况而定
37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A、过去B、未来C、相关D、潜在
38、市场营销工作就是设法与消费者接近,尽可能准确地预测( )的行为。
A、开发商B、政府官员C、消费者D、广告制作商
39、按房地产的类型,可以把房地产市场分类( )。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场；
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场；
C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场；
D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。
40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。
A、三个月B、半年C、一年D、一年以上
41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。
A、50B、100C、200D、300
42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。
A、1%B、3C、5%D、10%
43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。
A、一个月B、二个月C、三个月D、六个月
44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。
A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%
45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。
A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍
篇3：科万物业服务培训：房地产基础知识篇
科万物业服务培训：房地产基础知识篇
什么是房地产业？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
什么是房产？
房产是指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
什么是房地产经营？它的特点有哪些？
房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。
它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。
什么是建筑容积率？它将如何计算？
建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是：
区内总建筑面积之和M2
建筑容积率=------------×100%
区内总占地面积M2
土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？
土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。
地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，。地上权的实质也就是土地使用权。
地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。
典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。
租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权。
什么是建筑面积？它由哪三部分组成？
建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
什么是总建筑面积、住宅建筑面积？
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
住宅建筑面积是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。
为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容？
针对商品房销售、服务和装修等方面存在的问题，为加强商品住宅质量的管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，国家建设部发出通知决定从1998年9月1日起，在商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
《住宅质量保证书》的内容应包括：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》的内容应包括：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
房地产登记中，土地使用年限怎样确定？
1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定使用年限执行，即：
1、住宅：50年
2、教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
3、工业、仓储；30年
4、商业、金融业用地；20年
5、种植、畜牧、养殖业用地；20年
1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。即
1、住宅用地：70年
2、工业用地：50年
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
4、商业、旅游、娱乐用地：40年
5、综合或者其他用地：50年
对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之日的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。
红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别在哪里？
红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《》房地产正记载非市场商品房地产。凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，应按有关规定办理。
已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押（按揭）合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。