房地产相关知识培训资料（十）
一、土地及综合类
1、土地用途包括哪些种类？
土地用途分为农用地、建设用地和未用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2、什么是集体土地？
集体土地是指农村集体所有的土地。
3、对集体土使用权有何规定？
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。
4、什么是行政划拨用地？
县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
5、什么是土地使用权出让？
是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。
6、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？
/居住用地：70年
/工业用地：50年
/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
/综合用地或者其他用地：50年
/商业、旅游、娱乐用地：40年
/加油站、加气站用地：20年
二、开发与建设类
7、什么是商品房预售？
房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
8、《房地产预售许可证》包含哪些内容？
预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；
土地使用权出让合同书号、地块编号；
《房地产证》编号、栋数；
批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；
发证机关、有效证明；附注内容
9、商品房预售需要具备哪些条件？
/预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
/按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
/持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
/投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度的竣工交付日期；
/七层以下达到主体工程封顶；七层以上主体工程预算投资总额的三分之二以上层数；
/商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
10、什么是商品房现售？
房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
11、房地产现售应具备哪些条件？
/取得房地产开发资质证书、营业执照；
/取得土地使用权证书；
/持有建设工程规划许可证和施工许可证；
/已通过竣工验收；
/拆迁安置已经落实；
/供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
/物业管理方案已经落实。
12、房地产预售合同主要包括哪些内容？
1、当事人名称或者姓名和住所
2、商品房基本状况
3、商品房的销售方式
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
5、交付使用条件及日期
6、装饰、设备标准
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
8、公共配套建筑的产权归属
9、面积差异的处理方式
10、办理产权登记有关事宜
11、解决争议的方法
12、违约责任
13、 双方约定的其他事项
附件：
预售商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的；
楼号、楼层、和房号的位置
13、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？
1、买卖合同公正费（自愿），按成交价的3‰计收，由公正处收取
2、按揭合同公正费，按揭款额的3‰计收，由公正处收取
3、保险费、按成本价的1‰计收，由保险公司收取
4、按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定
三、规划与设计类
14、“五证” “两书”
国有土地使用权证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
商品房销售许可证
住宅质量保证书
住宅使用说明书
15、房屋共有建筑面积包括哪些内容？
共有建筑面积的内容包括：电梯、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。
16、建筑面积
房屋各屋面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积，辅助面积和结构面积三部分。
17、使用面积
住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和。
18、销售面积
指商品房的建筑面积。
19、套内建筑面积
套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。
20、套内使用面积
通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏
室、壁柜等分户门内面积的总和。跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。
不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积。
21、套内墙体面积
建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度计入套内墙体面积。
23、阳台建筑面积
封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
挑阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
凹阳台，按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。
半挑半凹阳台，挑出部分按其地板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
24、公用建筑面积
公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）
25、公用建筑面积的分摊系数
整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，算出公用建筑面积分摊系数。
26、绿地率
指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。
通常新小区不低于30%，旧小区不小于25%。
27、容积率
在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率。
28、均价
将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和，即得出每平方米的均价。
29、基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
30、起步价
楼盘销售价格中的最低价格。
31、预售价
商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。
32、解困房
政府为解决本地市民住房困难，专门修建用于解决特别困难户的拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用，价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房，除具有使用权外还拥有部分产权。
33、安居房
国家为了推动房改，由国家安排贷款和地方自筹资金建设，面向广大中低收入家庭的非赢利性住房。特别是为4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。购买的住房具有使用权和部分产权。
34、经济适用房
指具有社会保障性质的，带有很强政府行为的商品房，具有经济适用性的特点。其房屋价格、住房面积相对适中，销售对象是广大中低收入的家庭。
这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府收取的费用，其成本低于商品房。
35、健康住宅
指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。应注意以下几个方面因素：
/ 阳光。
/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。
/ 通风。
/ 空气对流效应良好，能够产生穿堂风。
/ 厨房和卫生间的空间。
/ 扩大面积，明厨、明卫设计。
/ 室外环境建设。
/ 除保持一定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。
36、绿色生态住宅
在以人为本的基础上，追求节水、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。9大系统：
能源系统——避免多条动力管道入户，建筑节能50%以上。
水环境系统——包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、小区环保用水系统。
气环境系统——室外空气质量达到二级标准。
声环境系统——白天小于35分贝，晚上小于30分贝。
光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。
热环境系统——保持人们正常生活对温度要求。冬天达到20~40度，夏天达到22~27度。
绿化系统——达到生态环境功能、休闲生活功能、景观文化功能三者合一。
废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。
绿色建筑材料——提供3K材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用）。选择绿色装修材料：无毒、无害。
37、住宅的层数划分应符合下列规定
1、低层住宅为一层至三层（≤10m）
2、多层住宅为四层至六层
3、小高层住宅为七层至九层
4、高层住宅为十层至三十层
38、层高和净高标准
1、住宅层高不应低于2.80M
2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M
3、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不计入面积。
39、常见住宅平面类型
1、基本平面类型
/ 梯间式
楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二~四户
A、一梯两户每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。
B、一梯三户楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用。
C、一梯四户楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将一室户布置在中间，三户室布置在两侧。有些地区可布置成四个单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。
/点式
其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。
高层住宅的平面类型
1、单元组合式
以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。
单元组合式高层住宅平面形式很多，为提高电梯使用效率，增加外墙采光面，照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化，常见有矩形、T型、十字型、Y型
等。2、长廊式高层住宅
A、长内廊
长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电梯服务户数增多。但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。
B、长外廊
以长外廊作为水平交通通道，可增加电梯的服务户数，优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高层风力很大，敞外廊不蔽风雨，故一般有将外廊封闭。
3、塔式住宅
这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其他单元拼接，独立自成一栋。
塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四~八户。目前这种形式较多。
4、跃廊式
跃廊式高层住宅每隔1-2层设有公共走廊，由于电梯每隔1或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，有减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。
单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。
40、常见缩略语解释
CBD（central business district） 中心商务区
CID (central information district)中央科技区
CLD (central living district)中央生活区
SOHO (small office home office) 小型家庭办公室
SOLO 单身公寓
LOFT 超高层办公空间
卫星城（卫星城镇）satellite town
在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。SHOOPING MORE
篇2：《房地产开发经营与管理》知识试题
《房地产开发经营与管理》知识试题
1、房地产最重要的一个特性是( )。
A、位置的固定性或不可移动性B、依赖性
C、相互影响性D、不一致性
2、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。
A、不再产生收益B、不再发生成本
C、成本等于效益D、效益超过成本
3、对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。
A、写字楼B、高尔夫球场C、住宅D、商场
4、从会计的角度来说,建筑物随着其楼龄的增长,每年的收益能力( )。
A、都在下降B、都在增强C、都维持不变D、变化不定
5、税法中的折旧年限( )。
A、比建筑物的自然寿命短,比经济寿命长B、比建筑物的自然寿命长,比经济寿命短
C、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长D、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短
6、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
A、能够保值和增值B、受通货膨胀的影响C、贷款利率较低D、经营成本较低
7、当计息周期短于一年时,实际利率( )名义利率。
A、大于B、小于C、等于
8、当计息周期( )一年时,实际利率大于名义利率。
A、长于B、短于C、等于
9、实际计息期同名义利率的时间单位不一致时,随着( )实际利率逐渐加大。
A、计息期不变B、计息期变长C、计息期减小D、时间
10、名义利率不能完全反映资金的时间价值,( )才能真正反映资金的时间价值。
A、周期利息B、年利率C、实际利率D、计息周期
11、某宗地总面积为500平方米,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200平方米,容积率为( )。
A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5
12、居住用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
13、工业用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
16、综合或其它用地最高出让年限为( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
17、房地产开发项目的预租售,一般能够令开发商( )。
A、增加销售收入B、降低销售成本C、减少风险D、减少税费
18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。
A、可行性研究B、获取土地使用权C、规划设计D、前期工作
19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。
A、供求关系分析B、价格水平分析C、市场分析D、投资机会分析
20、一般情况下,开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。
A、报价最高者B、报价最低者C、报价最合理者D、具有相应条件者
21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险,开发商可以采用( )的合同形式。
A、固定单价合同B、固定总价合同C、成本加酬金合同D、分包合同
22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。
A、中介费B、承诺费C、利息D、手续费
23、利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。
A、3%B、5%C、10%D、15%
24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。
A、1%B、2%C、3%D、5%
25、可行性研究费占项目总投资的( )。
A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%
26、某开发项目的成本利润率为60%,开发周期为3年,则该项目的年平均成本利润率( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定
27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A、建筑施工期B、开发或经营期C、建筑物经济寿命期D、建筑物自然寿命期
28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时,则认为项目在财务上是可行的。
A、小于B、大于C、等于D、不等于
29、在项目评估中,当目标收益率大于财务内部收益率时,则该项目的PNPV( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、难以确定
30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收入抵偿全部投资B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资
31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。
A、预算员B、高级经济师C、房地产估价师D、项目经理
32、成本控制的主要对象是( )。
A、主要费用中固定费用B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用D、次要费用中的变动费用
33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动,其基本特征是具有( )。
A、流动性B、安全性C、偿还性D、盈利性
34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。
A、投资机会选择和决策分析B、建筑施工C、销售D、获取土地使用权
35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。
A、70%B、80%C、85%D、90%
36、原则上说,房地产开发项目所承担的风险越大,贴现率就应( )。
A、越低B、越高C、不变D、视情况而定
37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
A、过去B、未来C、相关D、潜在
38、市场营销工作就是设法与消费者接近,尽可能准确地预测( )的行为。
A、开发商B、政府官员C、消费者D、广告制作商
39、按房地产的类型,可以把房地产市场分类( )。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场；
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场；
C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场；
D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。
40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。
A、三个月B、半年C、一年D、一年以上
41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。
A、50B、100C、200D、300
42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。
A、1%B、3C、5%D、10%
43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。
A、一个月B、二个月C、三个月D、六个月
44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。
A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%
45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。
A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍
篇3：科万物业服务培训：房地产基础知识篇
科万物业服务培训：房地产基础知识篇
什么是房地产业？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
什么是房产？
房产是指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
什么是房地产经营？它的特点有哪些？
房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。
它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。
什么是建筑容积率？它将如何计算？
建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是：
区内总建筑面积之和M2
建筑容积率=------------×100%
区内总占地面积M2
土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？
土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。
地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，。地上权的实质也就是土地使用权。
地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。
典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。
租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权。
什么是建筑面积？它由哪三部分组成？
建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
什么是总建筑面积、住宅建筑面积？
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
住宅建筑面积是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。
为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容？
针对商品房销售、服务和装修等方面存在的问题，为加强商品住宅质量的管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，国家建设部发出通知决定从1998年9月1日起，在商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
《住宅质量保证书》的内容应包括：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》的内容应包括：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
房地产登记中，土地使用年限怎样确定？
1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定使用年限执行，即：
1、住宅：50年
2、教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
3、工业、仓储；30年
4、商业、金融业用地；20年
5、种植、畜牧、养殖业用地；20年
1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。即
1、住宅用地：70年
2、工业用地：50年
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
4、商业、旅游、娱乐用地：40年
5、综合或者其他用地：50年
对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之日的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。
红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别在哪里？
红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《》房地产正记载非市场商品房地产。凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，应按有关规定办理。
已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押（按揭）合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。