前言
我司在与贵司就[博雅居生态园]项目进行了初步接洽后,对项目概进行了深入的分析、研究,并对项目所在地进行了一系列的调查摸底,对[博雅居生态园]的后期营销推广及项目发展提出了初步思路。
就[博雅居生态园]而言,贵司如专门为此项目组建一个项目营销班子已不大现实,况且房地产营销推广是一项系统性工程,其中包含相当多的分项工程,每一个分项工程都环环相扣,任何一个环节的疏忽都可能导致整个项目的运做失败。
我司可以凭借多年来项目的运做经验为贵司保驾护航,力求以最少的投入产生最大的效益,保证项目成功销售的同时,力图树立起开发商的品牌形象。
预祝[博雅居生态园]项目开发成功!
一、区域的房地产环境分析
北碚区是重庆的近郊区之一,受地理条件和交通的制约,该区域内的经济状况与重庆主城区还有相当的距离。而房地产的发展状况与经济水平息息相关,表现在该区域的房屋销售价格在整体水平上仍与主城区房屋价格还有较大的差异。::受重庆市房地产价格持续上扬的影响,该区域的房地产价格也有了较大幅度的提升,从前段时间的1200--1400元/平方米到如今的1800--2000元/平方米,而且价格正以前所未有的增长速度逐渐攀升,由于原有房地产价格较低,故整体增长速度还高于重庆主城区的价格增长幅度。
北碚区的房地产市场主要有以下几个特征:
◆房地产价格相对较低。
◆房地产价格持续上涨,且上升幅度略高于主城区的增长幅度。
◆郊区化、大盘化已成为该区域地产市场的一大发展趋势。
◆区域房地产发展前景广阔。
二、未来规划对该区域房地产市场的影响
按照重庆市远景规划,距本项目距离不远的蔡家组团将成为重庆外围十一组团之一,该组团将是发展无污染的轻工业、机械电子工业、旅游产品加工业和大型批发市场,发展规模为10平方公里,发展人口12万人。
该规划对于本项目而言,无疑是一个极大的利好消息。有政府的大力规划支持、将更多的置业者往项目所属的区域聚集,将会使居住的氛围更加浓厚。同时本项目得天独厚的景观优势必定会吸引更多消费者的眼球,使本项目的消费群体得到更大层面的挖掘,届时,本案所在区域将成为一个成熟的休闲社区,并将以此社区为中心向四周辐射,从而带动该区域房地产价格的上扬。
三、竞争环境分析
从项目自身的特点及目前项目所在区域的房地产市场统计分析,本案所在区域的房地产市场规模较大的有[中安翡翠湖]和[水天花园]。其中[中安翡翠湖]属于别墅项目,且其规模较大,分流了相当部分住宅市场的高端客户。而[水天花园]属于休闲度假居住项目,与本案的定位极为相似,是本案面临的最大的市场竞争对手。相对于本案而言,[水天花园]更具规模,有更多的卖点,如湖景、温泉以及出自名家之手的景观规划,目前[水天花园]已形成一个成熟的社区。虽然目前在项目推广上未大做文章,但是在前期推广上已树立起了良好的形象,加上项目的自身品质上已做足了功夫,所以目前仍保持持续旺销的态势,价格也在不断上涨,其一期刚推出时的价格仅为1600--1700元/平方米,至今已基本售磬,二期的销售价格上涨到2100元/平方米,三期推出的的精装修房销售价格已达到2700--2800元/平方米,到目前只余少数单位尚未销售,年底即将推出的[水天花园?鹭岛]是一个湖畔休闲型社区,预计销售价格将突破3000元/平方米的价格大关。
水天花园技术指标:
◆总占地面积:550亩
[鹭岛]技术指标:
◆占地面积:133283平方米◆绿地面积:82768平方米
◆总建筑面积:119185.9平方米◆容 积 率:0.89
◆绿 地 率:62.1%
四、项目分析
(一)优势分析(S因素)
1、交通优势
紧邻212国道,距北碚城区约8分钟车程,距重庆主城区约30分钟车程,交通便捷。
2、景观优势
本案所处位置三面环山,林木葱郁,是不可多得的天然"氧吧",区域内有两个小湖泊,山泉终年不断注入湖内,保证湖水为"活水"。加上两个湖泊之间有一定的落差,可以采用"叠水"的处理手法使水景更显灵性。
(二)劣势分析(W因素)
1、目前本案所在地人气不旺,居住氛围不浓。由于本案所在区域为新开发的农田,不具备成熟社区的居住氛围,这是本案推广的最大抗性。
2、景观方面的不足。就目前的景观处理上看来,前期的景观处理还显得较为粗糙,在小区内部的景观布局、小品设计、水景处理等方面还需要加大力度,使小区内部景观成为本案的一大核心
(三)机会分析(O因素)
1、宏观房地产市场运行良好。从国内市场和重庆房地产市场看来,整个房地产行业呈现供需两旺的局面,这对本案的后期推广无疑是一大良机。
2、郊居化生活模式已越演越烈。在厉以宁教授提出的"第二套房"的理论引导下,以"5+2"生活模式和"1+1"生活模式已成为郊居生活的典范。
(四)威胁分析(T因素)
1、如前所言,本案目前的人气冷清,居住氛围不浓,加上现阶段这一目标市场还处于隐性状态,加大了推广难度。如何实现一期的成功销售将依赖于系统性的营销推广。
2、竞争威胁。与本案相邻的[水天花园]是本案的直接竞争威胁,而且就整体水平而言,[水天花园]较本案更具竞争优势,如何营造差异化策略以形成本案的核心卖点将是本案营销推广的一大主题任务。
五、项目定位
(一)项目市场定位
健康、和谐、运动的生态园林社区
(二)项目开发档次及形象定位
高品质、中偏高档次的别墅,联排屋,花园洋房相结合建筑新式的生态"山水文园"。
(三)项目目标客户定位
沙区及重庆的各大重点名校、医院及高科技产业技术基地的教师、医生、企业及行政单位的骨干。
(四)目标客户群体特征
从事这些行业的群体年龄一般在35----65岁,他们不仅拥有较高的文化教育水平,而且收入颇丰,喜闻乐见、品位较高、善于接受新事物、新的生活方式。
六、项目营销建议
(一)案名建议
在案名上建议突出地杰人灵、山幽水美的自然景观,同时结合文化气息打造真正天人和一的生态家园。因此建议案名为:"山水文园"
(二)概念诠释
自然山水+休闲文化,用健康、和谐、运动来营造天人合一的生态园林社区。
(三)差异化营销亮点的营造
1、文化
◆建筑文化
通过与目标客户群体生活方式相匹配的清新、明快、富有时代感的居住建筑艺术,唤起人们内心的自然归属感。
◆人文文化
通过社区文化的营造,创造一个有沟通、有交流、有运动的和谐的生态家园。让这里的业主能近距离接触,通过业主的互相参与,使其成为一个居住气氛融洽的人与人、人与自然和谐共处的健康休闲社区。
2、山水
◆生态:立体绿化+青山碧水,打造社区生态小气候
◆园林:有自然艺术+人文艺术的园林风情
如:私家生态园(业主自行种植园)、
3、社区
要有完善的生活配套设施与业主沟通交流的场所的营造,突出生机勃勃、具有情感凝聚力的活力社区。
◆在配套上:建议引入大型社区超市(后期)、肉菜市场、社区服务中心、医疗保健中心等与居民生活相配套的社区配套。
◆在文化上:建议成立山水文园图书馆、山水文园阅览中心、山边电影院等文化休闲设施。
◆在情感凝聚上:建议成立太极广场、林下健身场、百岁健康步道、交际舞场、花鸟休闲小广场、宠物乐园、脚踏水车等建筑设施。
(四)健康营销策略
针对物业的定位及目标客户分析,抓住目标客户的共性:中老年人群,对身体健康极为关注,对医疗保健设施相当重视,但本项目又不可能设立大规模的疗养场所,因此与大型医疗机构联合设立"绿色健康医疗通道"不失为一大良策。
(五)品牌营销策略
在房地产市场日益成熟的今天,消费者不但关注住宅本身的品质,如楼层、朝向、景观,建筑自身的质量,以及建筑所蕴涵的建筑文化更看重开发商的实力,即品牌。
我们在完成项目顺利销售的同时应加强开发商品牌的建立,并利用开发商的品牌形象促使后期物业的销售。争取通过本项目的操作在重庆的房地产界树立起较高的知名度和美誉度,为下一个项目的开发奠定好的基础。
七、项目推广建议
(一)一期推广策略
针对本案的工程进度及市场因素等各方面的综合因素考虑,本案一期的推广在价格策略上适宜采用低价位的策略迅速积聚人气,通过低价格吸引市场眼球,在营销方式上宜近距离直销的营销策略,使产品与消费者近距离接触,在保证项目的顺利销售的同时,尽量减少推广成本,同时利用一期单元的成功销售树立起品牌效应,对后期项目的推广奠定基础。
(二)一期营销对景观的要求
由于,目前本项目在景观的营造上尚不完善,因此在一期正式对外销售时一定要将景观的品质感营造出来。如项目外围绿色的屏障、健康步道、垂钓台与水榭等,使业主体会到山水文园的内涵所在。
(三)推广执行
1、采取"项目展示
2、以直邮的广告形式加深客户对项目的了解程度和影响力,在树立本案高品质形象的同时促使尽快成交。
3、在推广过程中间歇穿插相关的公关活动,如组织准客户和意向性客户参加冷餐会、产品鉴赏会及钓鱼比赛、棋牌比赛等。通过有组织的引导,让准业主
及意向性客户能切实体验到他们以后拥有的是一种什么样的生活。这种真实的生活比死板的广告更具有说服力和诱惑力。
(四)二期发展策略
在一期销售顺利完成的同时树立起了项目的高品质形象,同时加强项目自身品质的打造,尤其是小区内部的景观和绿化,在水景上更应该做足文章,营造出核心卖点,再结合一期销售的积极影响,配合适量的新闻炒做,一方面引导这种新的居住模式,进一步挖掘潜在消费群体,另一方面可以通过广告宣传树立本案的高品质形象及核心卖点的诉求,扩大本案的影响力,提升知名度。
在价格策略上,基于项目前期成功销售奠定了相当的品牌形象,加上后期工程上的配合,景观、绿化和各类建筑小品已基本到位,物业的高品质形象已浮出水面,各类前期描述的美好景象都一一呈现,触手可及。此阶段的价格策略宜采取高价策略,以高价格彰显其高品质,高品质支撑高价格,在树立高品质形象的同时保证利润最大化。
结语
以上是我司对贵公司开发的项目[博雅居生态园]所提出的初步营销思路,希望能对本项目的开发及开发商的决策起到参考作用!待双方合作意向确定后我司将会提交详细的营销执行报告。
顺颂
商祺!
重庆***物业顾问有限公司
二OO八年八月十一日
篇2：银都大厦项目营销推广提案
银都大厦项目营销推广提案
鼎立央区尚层生活
钢城首席澳式（板式）阳光高层
建筑在用无声的语言诉说着他的梦寐和理想
建筑深邃的空间尺度能够蕴藏我们的梦想
他决定着我们作为一个城市公民的生存质量
东、西方建筑熔铸于一炉的传世珍藏
典雅、高贵和气派的建筑应像晨钟暮鼓那样令人震撼
一流建筑的魅力在于能够传承城市文脉并装妆点城市容貌
“非主流”时代的主流存在
演绎城市中的核心居住状态
第一章城市宏观状况
一、大盘为主、小盘为辅，商品房市场面临机遇
延续20**年的平稳势头，20**年钢城房地产市场发展迅速，逐步由上半年的感性进入理性发展时期。市场总体趋于成熟，具体表现在以下几个方面：
（一）伴随着市场消费力以及消费意识的不断提高，新开盘项目已经逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型住宅群、大规模社区等方向发展，而且商业业态的分类也逐渐细化。
（二）大盘具备开发成本低、配套完善等优点，其已成为楼市发展的趋势，金鼎、御龙湾等项目的成功运作，不但说明了市场的消费能力更证明了购房者对大盘的青睐。
二、开发量持续增长供需失衡
20**-20**年，钢城开发量近百万平米，主要集中在市区。加上近期推出的九龙家园等项目，可以预见20**年钢城房地产市场竞争将更加激烈。
三、东部规划出现契机
城市发展战略：“优化中东部、拓展北西部、控制中南部”，东部和南部区域成为城市发展的亮点。东、南部区域远离工业区，具备环境好、交通便利的优点，加上政府在城市基准配套上投入大量资金和精力，其居住氛围已经成型，未来也具备良好的发展基础。
四、宏观经济走好消费力分流
据相关数据显示，20**年中国的GDP增长11.3%，钢城全区生产总值达到148亿元，增长达到20.4%，城区人民可支配收入超过万元。这些数据显示，在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断增长。按照国家标准划分，钢城人民的可支配收入水平，意味着高消费时代已经来临。这无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。
经过国家政策调控，股市的活跃吸引了部分投资者的目光，此消彼长，地产投资者减少是一个不可回避的事实。
先买车还是先买房？在老百姓的消费天平上，已经不再是买房一边倒的局面。在中国汽车行业的鼓动下，先购车、缓购房，这对楼市消费的分流将产生相当的影响。看看钢城满街的车流，不得不承认，房地产市场的消费多了一个强有力的对手。
五、房价将稳中有涨
（一）成本增加
以钢材为代表的建筑原材料上涨；
要提高产品技术含量、要通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，这一切都要以成本为支撑；
城区土地资源日益减少，土地成本增加；
金融政策不断调整，房地产资金运营成本、财务成本增加。
（二）购房心理影响
莱钢近万人向日照迁移，影响部分购房客户持币待购；
莱钢内部二手房的活跃在一定程度上会对商品房市场形成冲击。
（三）市场增量
九龙家园开工建设，加快了9个乡村的城市化进程，将为钢城房地产行业的消费群体补充新的“生力军”。
综合以上因素，08年钢城房价应该是平稳过渡、小幅上涨。
第二章市场需求简析
城镇化进程和城市建设不断加速，城市居住环境大为改善，市民经济收入逐步增加，消费结构向“小康型”过渡，但总体承受能力依然有限。
20**年房地产市场持续走好，商品房消化量在百万平米，均价上涨超过700元/㎡，产品结构性的供大于求可能会在08年出现。
一、购房者消费心理
置业自住、改善居住条件、多次购房成为市场的主要消费特点；
实用、舒适、时尚、美观、高性价比的产品受到欢迎；
对高标准的物业服务非常渴求。
二、消费特性
（一）产品
小高层认同度呈上升趋势；
110-140㎡是市场中的主力户型；
客户接受1800—2300元/㎡的单价，20-30万元是购房者接受的主力总价；
建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应该尽量避免异型空间的出现；
消费者对于小区交通和停车位的要求较高，项目设计应该考虑适度超前；
明亮清爽的外墙颜色和简洁明快的建筑立面受到市场认可；
多种标准的装修套餐消费者更乐于接受（厨、卫初装修和装修套餐有一定市场机会）；
消费者对于小区及周边配套需求完善实用，项目配套应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好；
地理位置、价格、配套资源（尤其是暖气）是消费者购房时最关注的要素。
（二）其他
由于市场上的部分住宅是由莱钢内部开发，市场上也缺乏有一定品牌影响力的开发公司，品牌认同度对消费者选择产品的影响力非常有限；
楼盘宣传推广、消费者信息获知的渠道相对传统，信息面窄；
产品创新、服务创新、营销创新是项目开发成功的三大要素。
第三章项目质素
一、优势（最被期待的N个理由）
金鼎片区，做为钢城首席居住宝地，历经钢城的历史蕴积，高华皎皎不显自露。已经成为钢城未来最具前景的理想居住领地。具备现代品质的银都大厦，从诞生的那一刻起就受到广泛关注，向一切过渡房源宣战，银都大厦树立“好房子”标准。
（一）将家筑在城市核心居住区--现代都市人最期待的居住梦想
在喧闹繁华、寸土寸金的城市里，尤其是在有一定空气污染的钢城区，选择适宜居住的地块何其之难。银都大厦与金鼎北区一墙之隔，地处城市空气质量最好的东部，城市“绿肺”的先天质素，使其具备卓然不群的傲人品质。
（二）未来居住核心区—钢城最值得期待的升值宝地
随着政府对东部投入力度加大，市政配套逐步完善，金鼎南区、北区过万人的居住群已经形成；加之钢都大街东延，利源路贯穿等路网规划，都使片区得天独厚的气质更为耀眼。繁华宁静自由转换，这一区域必将成为钢城未来最具发展前景的理想居住领地。
（三）有活力的建筑--最值得期待的现代人文生活
我们已经厌倦了多层千篇一律的单调和枯燥，银都大厦打造现代都市中真正国际人文生活，满足钢城新锐一族向往有活力有创造的生活，以大师手笔唤醒城市蕴藏的人文活力。A．借景入园，景色平分。开阔的视野范围吸纳了城市风景景观最佳段，南北视野一览无遗，大范围欣赏四季奇妙变化的景色。B．变化丰富，灵韵兼收。建筑立面色彩和谐有序，氛围怡人惬意。 C．环景包围中，与主人共同享受岁月的青睐。绿意茸茸的环境和轻盈多彩的建筑，讲述着一派轻松，闲适，愉悦，朝气十足的田园生活和人文自然共融一体的生机盎然。
（四）澳式阳光板楼--舒适性是最值得期待的生活高境界
全部正南正北的户型，恭迎无拘无束的阳光、自由任性的清风；两居、三居，面积80---120平方米不等，经济实用又不失雅致精心；2.9米层高，短进深，客厅、餐厅、厨房贯通，任由风、光新鲜；中小户型大应用，扩大有效使用面积；落地观景窗、飘窗，加大使用系数；极致梦幻户型，功能齐备，性情旷达。
银都大厦户型梦幻表现：◆高实用率：公共交通
及户内交通面积少◆功能空间更明确、更独立-----餐厅与起居室之间独立分开，并有独立采光。◆小面积，大功能：70平米二居，120平米三居，极高的面积功能比为钢城仅有。◆风景卫生间-------明卫设计。◆全分离---------闹静分开、洁污分离，功能分区。二、劣势（无法实现的缺憾）
没有车库、停车位较少；
社区内部，欠缺景观、规模小。
三、机会（拔升的契机）
利源路即将贯穿东西；
市场中商品房存量少；
板式高层竞争对手少；
小户型能够满足部分年轻人的需要，也能在市场中形成差异性；
项目配置莱钢暖气；
有和金鼎北区合并的可能性。
四、威胁（慎重面对的问题）
莱钢职工购房容易形成群体效应，项目可能要面临团购攻坚；
莱钢班车只到金鼎北区南门；
高层在市场中需要一个引导的过程；
莱钢近万职工向日照转移，影响部分购房客户持币待购；
项目所在地块短期内还是城市的边缘地带，面临城市南部区域的竞争。
第四章项目定位
一、功能定位
钢城首席澳式（板式）阳光高层
体现项目丰富的内涵和形象气质，同时又凸现项目个性优势。
二、形象定位
鼎立央区尚层生活
它是钢城城市化品质生活的代名词，高尚、情调、城市化是其主流特点，映射客户对于上层生活的追逐永不停息。
三、目标客户定位
自己人的地界
一个志趣相投/知性相等/充满青春活力的新锐生活共同体
（一）自住需求
“奔奔族”和Bubo族的栖息家园
1、Bubo族释义
波波，译自Bubo，指的是那些拥有较高学历、收入丰厚、追求生活享受、崇尚自由解放、积极进取的具有较强独立意识的一类人。
Bubo族（boos)，也有人翻译为“波波族”，“布波族”。Boos是21世纪的精英一族，追求心灵满足是其工作的动力，并善于把理想转成产品。这群精英族，同时拥有70年代的被视之为波西米亚人的嬉皮及80年代的被视之为布尔乔亚的雅皮特质。
Bubo族的特质
（1）生活宣言
追求自由, 挑战自我，实现心灵满足
（2）生活心态
喜欢竞争和挑战，具有专业精神的冒险家，习惯制造梦想继而把它演变成现实，有点理想，有点抱负，有点激情。可以分享成功的快乐，也可以承受落败的沮丧。
（3）生活方式
富有小资情调，注重生活质量，追求有个性的极品生活，他们爱名牌，因为他们欣赏独特的设计，精选细挑的质料和一丝不苟的手艺，名牌穿在他们身上，自有一派气度；但他们从不迷信名牌，他们毫不介意T恤破仔裤一度，又显现出另类潇洒。
（4）工作方式/理想
他努力工作，事业上颇有成就，收入也颇丰，但他决不是金钱的奴隶；对他来说生命不只是工作，他的兴趣广泛，艺术、运动、高科技、鉴赏、环保，他都喜爱研究，他对自己的兴趣，有时近乎狂热，他绝对有可能有一天，为了自己的热爱，不惜抛弃所拥有的，去追寻自己的梦。
“Bubo族”从字面上理解，意思是“布尔乔亚-波希米亚人”（Bourgeois-Bohemian），是70年代的嬉皮和80年代的雅皮的现代综合版。形象地说，Bubo即：像资产阶级一样有钱，像艺术家一样有闲；在占有了资产阶级式物质的同时，还融和了艺术家式的冒险和反叛的精神。
一如其名，Bubo具有双重人格：在表现波希米亚的一面时，他们选择了极端、自由、特立独行的作风，而作为中产的一面，他们的特点是享受舒适与权利。
Bubo族的生活理念
Bubo族并非以财富来衡量，财富给他们带来自由，同时他们并不过分追求财富。所以，你也许并非有钱人，但你一样可以拥有Buboo族的生活理念。
为了努力不让自己被金钱腐化，Bubo族投注许多时间，让他们和那些比自己更有钱，但是学历没他们高的有钱精英阶级保持距离。这些人偏好购买较下层阶级永远买不起的东西，但是，BoBo族则偏好富有阶级永远都不会买的东西，他们总要在更简单的事物上，建立更精致的品位。
2、奔奔族释义
1975－1985年出生的人，中国社会压力最大的族群。另一解释是，是指年龄介于20岁至30岁的全新族群。他们年轻快乐，率真赤裸，创意无穷，不拘传统。奔奔族被称为“当前中国社会中最重要的青春力量”，他们一路嚎叫地奔跑在事业的道路上；同时他们又是中国社会压力最大的族群，身处于房价高、车价高、医疗费用高的“三高时代”，时刻承受着压力，爱自我宣泄表达对现实的抗争！
奔奔族的“三个奔”：奔波、奔跑、奔放
奔波：奔奔族大都处于事业的初级阶段。为了体面生活，为了事业有成，为了健康，为了将来，他们不敢稍作停留，因为每个月的房贷、车贷、信用卡还款、医疗费用……一个接一个的帐单在等待清还。在现实的一顿顿棒喝中，“烦恼化生存”已经成了奔奔族的生活常态。
奔跑：互联网时代下历史的车轮转得飞快，知识更新快、模式变得快、创富速度更快，奔奔族不进则退。职场上需要不断充电；创业上需要突破、需要新创意，所以必须不断奔跑。
奔放：奔奔族在压力的夹缝下同样要享受生活，成群结队的交友、户外运动、自驾游、拓展训练等都是奔奔族的典型享受方式。爱情上奔奔族抛去羞答答的面具，开门见山地谈谈情，跳跳舞，也造就了八分钟约会的风行。
奔奔族是典型的一半是海水、一半是火焰的双面夏娃，现实的压力让他们不得不在事业上使出浑身解数，高薪、发展空间成为奔奔族最关注的焦点。事业上的巨大压力导致健康状况不容乐观，特立独行、张扬自我是奔奔族深入骨髓的性格特质，恶搞、整蛊、利用博客展示自我成为奔奔族扬名的终极武器。他们自视甚高，理想遭遇现实挫折而破碎时，勇于拾起破碎的心继续奔跑，继续高举着叛逆、张扬、自由的大旗一路嚎叫。奉行“IamwhatIam！”的信条，穿着打扮追求休闲、追求“只买对的，不买贵的”。
（二）外地经营户
主要是散布在城区周围，具备较强的购买实力，但是不具备购买莱钢开发房子的资格，需求被遏制。
（三）投资需求
具备一定的资金实力，靠投资房地产升值获利；
将“灰色资金”转换为不动产用于保值。
四、主题定位
主题定位的关键并不在于告诉受众“我是什么”，而更重要的是要告诉受众“我能给你带来什么”，受众关心的不是“你是什么”？而是“你能让我得到什么”？因此，我们的推广主题就这样把关注的焦点投向了目标消费者，阐述他们的生活高度。
主题词：引领聚变，倡导非凡/接地纳天，志存高远
不但表现出项目的高端形象，同时又表达出居住者的尊荣生活享受。
五、价格定位(略)
第五章产品建议(略)
第六章营销管理(略)
第七章推广策略
一、关于案名
（一）客户特征
★独立★崇尚简约
★文化&nbs
p;★个性/热爱自由★思想前卫★珍藏理想
★自信★激情/创造性
★实用主义★即时享受
（二）关键词：
积极向上/永不妥协的生活态度/充满观点的人生
（三）导出备选案名：
1、东城100
2、城市之家
3、酷特区
4、阳光上东
二、媒体组合策略
*选择时效性强的媒体
*选择可操作性的媒体
*选择小众媒体
*多利用口碑传播
三、诉求策略
*根据营销管理时段，形成节奏性推广；
*根据市场反馈，形成针对性地推广。
四、推广阶段
（一）蓄势期（形象树立-吸筹期之前）
时间：20**年5月份-20**年8月份
诉求点：
*等待“好房子”，首席澳式阳光（板式）高层登陆钢城！
*住在东部不需要理由！
*把最好的房子送给最心爱的人！
*如果你不够理性，你就不会选择这里的房子；
*宣言：我们就是要建“好房子”、因为追求品质，所以我们存在；
*选择房子和选择恋人一样，中间不需要过渡；
*…………………
在宣传中先不出现项目名称，通过暗喻的手法，吸引客户关注。通过挖掘项目核心优势，卖点的不断展开，使项目印象进入目标客户的潜意识，再通过项目高端亮相，利用压倒性的优势占领市场，向过渡房宣战！
（二）解筹强销期
时间：20**年9月份
诉求点：
*生活选择百分百！
*很多时候机会总是转瞬即逝！
活动促销：开盘庆典！
（三）持续销售期
时间：20**年10月份－20**年3月份
诉求点：
*100米成熟生活圈，绝对方便；
*掌控居住及投资的未来，绝对升值；
*居高临下俯瞰城市景色，绝对享受。
……………………
活动促销：封顶仪式！
（四）尾盘清理期
时间:20**年4月份－20**年7月份
诉求点：选择最后的精彩！
活动促销：促销价格折让！
第八章费用预算(略)