房地产销售中心的样板间
这不仅是建造一座具有完整配置的样板间需要费时、费力、投入大量的营动资金，更重要的是样板间的建造和运用必须要能够最大限度地起到促销的作用 现今，房地产市场上的竞争已经趋于白热化，各公司都集思广益，采用各种营销策略和手段参与市场竞争。这两年，随着房地产市场形势的变化，上市物业项目急剧增加，形成了多个不同档次的市场。特别是近期，国家房改政策的全面出台，使得个人购房的数量大幅度增长。作为发展商，如何利用现时的发展商机来拓展较为棘手的现实问题。竞争的日益激烈必然会促使发展商去完善竞争手段，而样板间适时的出现正为物业的营销提供了全新的思路和对策。
调查显示，在影响物业销售的诸多因素中，销售人员的口才，广告包装，接待处（样板间）现场气氛是居前四位的因素。由此可见样板间之所以会受到房地产业界的普遍认同，其中一定有它的某些初始动因。这里我们不能错过对其作用的考察，从中找到答案。
一、装修精良的样板间直接有助于现场销售的达成从前，样板间还未出现的时候，现场销售人员只能依靠有限的几张三维平面图向客户推介项目或利用简单模型来讲解。一般情况下，通过以上两种形式给客户体现居室空间气氛对于仔细考察了大量项目的潜在客户来说是千篇一律的，没有新鲜感，这样现场推销的效果被减弱了。建立样板间之后，会产生以下几点显著作用：①便于销售人员进行现场解说。②方便客户现场观摩，体验切身感受。③便于有针对性地解决客户的疑难问题，消除心理顾虑。④利于客户对比其他物业的特点，产生深刻体会，从而达成对项目的深度认识。⑤可以最大限度地促成物业现场销售的达成。
二、有助于促进物业整体形象的确立现在，物业的销售往往是发展商综合实力，物业整体形象等诸多相关因素的比较和竞争，物业形象在公众中的好感度自然会增强。发展商的实力和强化发展商的形象力。客户在认购房屋的时候，还会仔细观察了解发展商的实力，因为发展商的实力和敬业态度将直接关系到物业管理长期的细节问题。所以，如果做好样板间不仅可以使客户较为明晰地了解房屋的内部构建，而且可以透过样板间联想到今后房屋的质量，感知发展商的实力，这样通过建造高质量的样板间一定是有助于加强客户对发展商的信心，因为样板间是实力的象征，是质量和信心的保证。
三、作为营销的主战场，样板间的要求和目的：近年来在楼市竞争程度日益激烈的策动下，发展商已经认识到了样板间的至关重要性所在。现在，凡是项目开盘必定会把做好样板间当作前期的必备工作而不敢轻视。合格的样板间应该符合以下几点要求：1、样板间要能够如实地向客户展现房间户型的布局和房屋的内部结构关系，从而协助销售工作的实现。2、样板间必须是具备特色的典型户型的真实表现。3、样板间应力求做到精雕细琢，无微不至，并应尽量与现实生活相贴近，使客户身置其中会有居家的感受。4、样板间应与接待现场氛围塑造相融合。现在，许多较有实力的发展商都会花费一番心思在样板间上大做文章，这不仅是建造一座具有完整配置的样板间需要费时、费力、投入大量的营动资金，更重要的是样板间的建造和运用必须要能够最大限度地起到促销的作用。所以，样板间必须要坚持营造特色即创造独特卖点的原则。只有这样才会给到现场咨询的客户留下较为深刻的印象。
户型）
当今住宅设计的八大走向和发展趋势创新是一个民族的灵魂。当前出现的住宅设计活跃期，明显特征就是创新
(1)住宅设计由单纯技术设计走向策划设计。
随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大。开发商不象计划经济时代把设计看作是-制图的过程-，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是提供有效供给之源，住宅的价值首先取决于设计，它的含金量是最高的。设计能给开发商带来-超值-的利润，这一点已被很多开发商所认识。深圳-华森建筑与工程设计顾问有限公司-设计的-百仕达花园-和-万科城市花园-就充分说明了这点。以往一谈住宅的价值开发商就会讲到造价多少，很少谈到设计值多少。现在设计与策划并提，是一种理念上的大转变。德国经济界认为，工程设计具有三个功能，即：实现企业目标的功能、社会功能、国民经济功能-。1998年住宅拉动国民经济1%，建住宅约3.2亿平方米，而这些住宅都要经过设计人员之手，可见设计在工程中所处的地位是相当重要的。设计费一般占工程造价的2-3%左右，就整个工程而言这部分花费绝对只算是个-小头-，但会影响工程的全过程。住宅设计在这方面表现的犹为突出。很多开发商为了省钱，压低设计费，造成设计上的粗制滥造和施工上的浪费，甚至发生事故，实际上这是种十分不明智的选择。设计是开发商的-外脑-，开发商不把设计看作为策划的合作者，他怎么实现自己的创意和构想呢？因此，在研究住宅的商品市场价值时，必须要首先认清设计的价值，以及它所带来的商机和利润，一定要把设计看作是住宅建设全过程的策划，设计的价值才能充分表现出来。
(2)住宅设计中的科技应用走向集成化。
住宅设计涉及到很多门类学，不掌握最新的现代化住宅科技的设计人员，不可能设计出高水平的住宅。在住宅领域中，科技成果向现实生产转化的程度愈来愈快，科技转化率由原来的22%升到30%左右，反映出转化数量和速度上的增长。另一方面新技术的推广和应用，由原来的单一性发展趋向集成化。(如结构外围护体系，隔断体系，整体厨卫等成套技术等)。 科学技术的集成往往成为住宅销售的热点和策划的切入点，起到促销作用，使住宅附加值提高。 科学技术的集成也会促进住宅部品的标准化、通用化。
(3)住宅设计走向信息化。
知识经济-1990年由联合国研究机构首先提出，现已成为全球最热门的话题。知识经济的浪潮现已开始冲击我国的设计领域。 知识经济是以知识为基础的经济，同以往的经济形态不同，知识经济不是直接取决于资源和资本，而是直接依赖于知识或有效的信息积累。工程设计正属于知识经济范畴，知识和信息这两个知识经济的主要要素与设计的特征相当吻合。知识的生产和应用以及信息的扩散是知识经济发展的关键所在，也是当今住宅设计的关键所在。一个设计单位住宅设计水平的高低，反映它对住宅技术信息掌握的多少。设计信息掌握的多，应用的好，扩散速度快，就会占领设计的制高点，那么这个设计单位的整体实力就强。许多设计单位和设计人员由于缺乏对住宅最近技术信息的捕捉，就不能向市场提供对路产品，更谈不上销售策划。换一句话说，住宅信息获得的多少，决定了设计的内在水平。现在住宅的信息来源俱增，设计知识和信息的更新及扩散速度的加快，使住宅设计发生了质的飞跃。住宅技术信息应包括设计理论、设计科技、市场研究、政策研究等诸多方面。 信息时代的另一个最主要提示是创新。*主席曾多次讲过：创新是一个民族的灵魂。当前出现的住宅设计活
跃期，明显特征就是创新，一些新设计理论和理念的形成，一些新型住宅的出现，一些新技术的推广都说明创新的活力和对住宅建设的贡献。因此，对设计人员不断创新意识的培养和知识更新具有重要意义，-不断更新和提高知识是竞争优势的原始源泉-。(4)住宅设计走向精品化。
我国住宅设计已开始从粗放型逐渐转向精细型，最近，宋春华副部长曾提出住宅要搞-精密设计-，要像设计飞机客舱一样设计住宅。陈旧的设计观念和手法将会被逐一摒弃，新的设计观念和手法应建立在-精细化-的基础上。创造精品应成为设计的神圣追求。 精品是市场优胜劣汰的必然产物，只有创精品才能在市场竞争中立于不败之地。住宅设计精品所带来的无形资产是巨大的，-精品效应-已成为设计单位的生存之本。 精品不但提高了住宅本身的价值，同时也提高了设计自身的价值。住宅房型也要创造出精品，这些精品在适应居住人生活行为的同时，还是引导居住人的生活行为，甚至改变人的生活方式。上海***小区的六种主要平面户型中，其中有一个南侧为客厅，北侧为餐厅的三室二厅平面，在短期内就销售一空，正说明消费者研究户型的水平也在不断提高，什么是好户型，消费者是再明白不过的了。
(5)住宅设计市场走向开放化。
住宅设计活跃期的另一个表现就是设计市场的进一步开放。gg开放初期住宅设计市场在很长一段时间受到地方保护主义的约束，只搞肥水不内流，不搞竞争创新，导致了本地区住宅设计水平停滞或下降。现在闭关自守的大门已被住房商品化的浪潮冲开，尤其国外建筑师和外国建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入中国，使我国住宅设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设计水平的提高。
(6)住宅辅助设计走向专业化。
单纯靠结构、建筑和水暖电这些主要专业解决更细化的设计问题，来满足人们对舒适度提高的迫切要求，显然是不够的，因此，住宅辅助设计日渐兴起并走向专业化。主要包括：智能化系统设计、室内装饰设计、室外环境设计。智能化系统设计最早起源于美国，首先是在办公商业建筑中应用，逐步延伸到居住建筑中。西欧、日本、东南亚各国也步其后尘，开展了大量的推广和应用工作。中国住宅业广泛采用智能化技术应该说是从1996年开始的。但短短几年，智能化几乎成为开发商和设计人员耳熟能详的名词。尤其是在安全防范系统有很多方向已超过了众多发达国家的配置水平。最近公布的-全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则-中将住宅智能化划分三种类型：一星级(普及型)；二星级(提高型)；三星级(超前型)。分类型设计智能化系统能满足不同居住对象，不同建设标准的住宅要求，有利于资源的合理配置和合理利用，这个建设要点与技术导则指明了我国住宅智能化产业的发展思路。 环境设计日益被广大民众所重视，没有 环境就没有卖点，已被所有的开发商所接受。建筑学专业即要完成建筑设计又要完成环境设计的时代已经过去，因为建筑学专业缺乏种植绿化知识。而单纯的园林设计公司又缺乏空间概念，不能完全表达建筑师的环境构想，因此，建筑学专业、规划专业、园林专业、艺术专业等多学科的联合，组建专业环境艺术设计队伍是形势发展必然结果。只有专业化了才能出现高水准的设计。目前如世界著名环境艺术设计公司--易道-公司、贝尔高林公司都已进入中国环境设计市场，为人注目。
(7)住宅空间设计走向多样化。
随着经济的发展和人们的多种需求变化，住宅单体设计从单纯的平面设计走向三维空间设计，主要表现在室内不同层高的设置上，如跃层、错层、高空间厅房设计，这些变化给开发商带来了新的卖点。
(8)住宅生态环保设计走向系统化。
生态环保是世界各国都提到日程上的重要课题，对住宅设计而言尤为重要。住宅的生态环保设计主要包括下面几个系统：①绿化种植系统；②产品材料系统，即所谓的绿色材料、保健环保材料；③节能系统，如利用太阳能、风能、二次利用水源等；④污染防治系统，防止水污染、粉尘、电、声、光、垃圾污染等，住宅的生态环保关系到人类可持续发展，是未来住宅研究的主流。所以人们将21世纪称为生态健全的--绿色世纪。 2 楼市发展还需升级住宅设计
纵观楼市，旺销、畅销的楼盘，无一不是设计定位科学合理的市场先觉者
"想不想买看环境、掏不掏钱看户型、满不满意看管理"，这已经成为时下房地产消费普遍认同的观点。住宅设计好坏已达到是否能使消费者掏钱的程度，重要性由此可见一斑。纵观楼市，旺销、畅销的楼盘，无一不是设计定位科学合理的市场先觉者。那么，什么样的设计应该能够称得上是好的设计呢？居住适用原则适用是住宅建设的基本要求，也是根本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方便，离开这点就谈不上户型设计的先进性。面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。厅内要有良好的光照、通风与视野。厅内不要有太多的门，以方便安排家具。厨房最好靠近门口，以利扔弃垃圾，避免污染，厨房与餐厅最好紧邻，以便端上与撤除餐具。卫生间与卧室要相近，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。功能房的面积好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。所谓引导性的前瞻设计，主要强调的是在功能面积上的趋前考虑与创新，对新的流行趋势的把握。如今后的厨房面积随着现代化设备和家居人口的减少，会随之变小，大厨房概念不复存在；而卫生间的设立，以前由于功能单一面积偏小，现在随着人们卫生要求的提高和清洁功能的增多，大卫生间应运而生。两卫也越来越普遍，高科技与环保相结合高科技与环保相结合的智能化住宅，将成为新世纪的住宅流行时尚。高科技智能住宅中，新增了许多高科技产品，目前设计中主要是将各种与信息相关的住宅设备通过家庭内部网络系统连接起来，并保持这些设备与住宅间的协调，从而构成舒适的信息化居住空间。智能住宅中，布线系统设计最为重要，它是整个网络系统的基础。当住户购买了有关网络、家庭娱乐、保安等设备后，只要直接将设备接在接口上即可使用，不必再因为要增加一个新的功能而花钱重新布线。
篇2：楼盘样板间管理制度
第一条 样板间开放时间早9:00,周六、周日无休。如销售员在此时间外需看样板间必须提前报备物业公司,得到物业公司许可后方可使用。
第二条 样板间设专职清洁人员(物业公司配备)。清洁人员应做到家具、地面无尘土。家具、门窗清洁光亮。物品摆放整齐。
第三条 进入样板间人员需穿鞋套。鞋套有清洁人员统一保管,人员进入样板间由清洁员发给鞋套方可进入。
第四条 进入样板间后销售员在保持样板间卫生的同时,还应提醒客户维护样板间设施。样板间内陈列的家具,(来自:www.pmceo.com)用品、装饰物等,一律严禁携带出样板间。一经发现有上述问题,处罚当事带看销售员100员(人民币)/次以上。
第五条 样板间内严禁吸烟,天然气开关严禁打开,卫生间严禁销售员、清洁人员及客户使用。
第六条 物业公司及销售部内勤每周检查样板间一次,样板间内物品发生丢失或人为损坏,由销售部与物业公司根据具体情况追查责任人并进行相应处罚。
第七条 物业公司于每日样板间关闭前需检查房屋门窗等,门窗关严,电灯关灭,并注意防火防盗。
第八条 以上规定必须严格遵守执行,如出现问题,将对责任人根据公司相关规定进行处罚。
注:凡违反以上规定的销售员,每次处罚50元,并示情节后果另行处罚。
篇3：售楼处样板间管理人员职权职责
售楼处、样板间管理人员的职权与职责
一、售楼处、样板间管理人员职权
1、直接同售楼处甲方人员接洽，解决日常工作中出现的问题。
2、对保安、清洁人员进行日常管理，有权依照工作表现建议相关部门对其进行奖惩。有权批准员工1天以内病、事假。
3、根据工作需要，对保安员、保洁员可建议更换人员或调换工作班次。
4、丰富在职员工的业余生活，举办各种活动，如节假日联谊会、技能培训等。
二、售楼处、样板间管理人员职责
1、对售楼处、样板间的保安工作进行监督指导，制订保安员岗位职责，定期培训，保证所管辖区域内的安全与秩序。
2、对售楼处、样板间的保洁工作进行监督指导，制订保洁员岗位职责，定期培训，保持日常清洁卫生，物品完好无损。
3、协调好与售楼处人员之间的关系，配合销售人员对物业进行宣传，并向客户解释有关物业方面的规定。
4、对同时接管的其他设施设备应保持其能够正常使用。如遇有解决不了的问题及时向主管部门及有关部门汇报。
5、领导交给的其他工作。