购物中心管理事项与重点
购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。
一、管理工作的分类
管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：
（一）建物硬件与设备管理
1、建物管理：
?装修工程管理(公共空间改装)
?建材定期维护、保养和更新
?建物防水设施定期检验
?外墙、主要隔间墙的使用管理
?紧急逃生通道与逃生梯维持畅通
2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练
?空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)
?运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)
?消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)
?机械停车设备与管理监控设备
?照明设备(一般照明与特殊照明)
?安全监控
?广播系统(含紧急播音系统)
?电讯系统
?电气设备
?紧急发电机、紧急排烟机等
?给排水管线系统
?污废水处理设备
?电子显示版、电视墙、招牌
?其它特殊用途的设备
（二）厂商管理：
1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等)
2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)
3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)
4、营运配合管理(促销活动的配合)
5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等)
6、装璜设计与施工管理
（三）营运管理：
1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)
2、POS系统管理(含人员操作培训)
3、进出货管理
4、仓库使用管理
5、营业范围管理
6、营业人员检查
7、营业时间管理
（四）行销活动配合管理：
?开幕活动管理(仅一次)
?经常性与季节性活动管理
?临时性或特别活动管理
?单店促销活动管理
（五）服务性作业管理：
1、清洁管理
2、保全管理
3、服务管理
4、停车管理
5、年度安检准备与改进
6、紧急事故应变与平时演练
二、管理费计算需考虑的计价项目
管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！
（一）公共用电：
1、基本用电(契约容量)
2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔
3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯
4、公共照明用电
? 楼梯间、电梯间照明
? 公共厕所、走道、服务区
? 美食区公共座位区
? 公共停车场照明
? 室外广场照明
? 外墙照明
? 公共招牌照明
? 室外景观照明
5、其它杂项电费
? 停车管理监控系统及通风用电
? 保全监控系统用电
? 公共广播系统用电
? 电气系统用电
? 美食区共用厨房排烟用电
? 给水、抽水马达
? 污水处理设备用电
? 水池喷泉用电
? 每日清洁器具用电
? 举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)
（二）公共水费：
1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)
2、厕所用水
3、景观维护用水(植物浇灌)
4、水池喷泉用水
5、冷却水塔用水
（三）清洁费：
1、清洁设备及用品购置费
2、公共区域清洁费
3、美食区清洁费
4、停车场清洁费
5、废弃物处理清运费
6、污废水处理费
7、特殊清洁费
? 水塔、蓄水池清洗(每年2次)
? 外墙清洗(每年1-2次)
? 消毒费(每年3-4次)
? 高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次)
? 采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次)
（四）设备器材维修费及更新：
1、空调主机、风车、冷却水塔
2、电梯、扶梯、电动步道
3、消防设备(药更新)
4、机械停车及管理监控设备
5、公共照明器具
6、安全监视设施
7、广播系统(喇叭及电路维护)
8、电讯系统
9、电气设施
10、紧急发电机、紧急排烟系统
11、污废水处理设备
12、公共招牌、电子看板
13、中央监控室设施维护
14、清洁机具
（五）建物维修费：
? 地坪维护更新
? 厕所设施
? 墙面(内、外墙)
? 楼梯及扶手
? 屋顶防水
? 各类门窗保养维修
（六）景观设施维护：
? 水池、水景
? 树木、植栽、草坪
? 指引标示设施
? 公共座椅
? 艺术陈列品
? 公用圾垃桶
（七）人事费用：
? 行政管理人事费
? 保全人事费
? 设备设施
? 会计服务人事费
? 楼管人事费
? 清洁人事费
（八）停车场管理费
三、管理费的项目
一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：
（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：
? 空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤)
? 电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查
? 消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查
? POS系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当)
? 照明设备的灯泡更新
? 高空灯具的清洁维修费用较高
? 机械停车设备
? 停车监控管理设备
? 美食区的排烟设备油污清除
? 广播系统与电讯系统
? 景观设施、维护
（二）需大型修缮或更新的项目与年限(见表)
项 目年 限
空调设备15-20年
升降机设备约15年
电器设备10-15年
消防、给排水等管道 10-15年
电动卷门类约10年
停车设备8-10年
屋顶防水更新5-10年
外墙重新油漆修饰 5－10年
消防系统更3年
店铺隔阀3年
铁件油漆2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收费的项目
1、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用)
2、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等)
3、电视墙、电子看板使用费
4、需特殊用电的厂商：
? 高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音)
? 大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等)
? 大量使用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业)
? 电脑电器贩卖业
? 糕点、面包烘焙店
5、需特殊照明、音响的表演活动
6、专用电梯、电扶梯使用费
7、独立仓库租
8、单店独立保全费(设备另计)
9、公共空间临时租借费
四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项
招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。
1、是否需要特殊用电？独立电表？
2、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑)
3、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?)
4、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题)
5、是否需要专用播音系统？
6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动线均需检讨)
7、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题)
8、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高)
9、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店)
10、是否需专用仓库进卸货空间？ (如IKEA、家乐福等量贩系统)
11、是否会制造大量废弃物？
12、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店)
13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆)
14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业)
16、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、 进出动线等)
五、结语
以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进 国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此如何建立有效、经济的管理系统，确实是未来购物中心 发展的一大课题。
篇2：旧房装修20大重点其注意事项
旧房装修20大重点及其注意事项
老屋装修除了准备好一笔不小的预算外，也要留意“钱要花在刀刃上”，才能彻底旧屋翻新，让老房子摇身一变成为舒适美观的新住屋。
装潢老屋，包含水电、建材等基础工程应列为最优先，基础工程完成后，再来考虑装潢，房子的老化问题务必要彻底解决，否则可能发生才装潢没几年，漏水等房子结构性的状况便一一浮现，再来打掉重作，就白忙一场。
不妨以10年作为老屋的分水岭，基本上，10年以内的房子，除非有立即明显问题，否则基础工程不用动太多，除了地板、天花板以及墙面重新粉刷，再更新厨卫设备，就能使旧屋焕然一新。但若是10年以上屋子，就要注意基础工程；尤其屋龄超过20年以上的，水电及瓦斯管线最好全部换掉，避免水管生锈、堵塞或破裂，此外，要注意电力负荷容量及电线老旧问题，以免发生电线走火的危险。
重点1.强调基础工程
老屋的问题多，花钱装修就必须花在刀口上，避免不必要的浪费，该解决的问题一定不能忽略，因此多注重在基础工程，强化房子体质。
重点2.预算取决装修程度
装修费用并无一定的金额，以20年以上的老屋来说，装修费用的比例，取决于装修计划的程度，也有专家建议装潢预算，可以房屋总价的20%来估算。
重点3.尽可能不动到泥作工程
装修只要动到泥作、隔间花费自然就大，比如：打一面墙就会衍生地砖修补、墙面修补、瓷砖修补、油漆修补、木工等工程，可谓牵一发而动全身，一定要三思。
重点4.解决漏水为先
无论是自住或出售，若有漏水等问题，因为牵涉问题大，一定要优先处理。
重点5.空间不要乾坤大挪移
设计装潢最基本的原则就是切忌房间的移位，尤其是卫浴、厨房，因为除了泥作工程以外，更会增加水电工程的费用，而且排水管线的移位只要施工稍不注意，日后可能会造成漏水。
重点6.拆除时不可拆梁柱及承重墙
梁、柱及承重墙对建物本身有支撑、承重的功能，基于安全上的考量及法规的约束，是不得任意破坏的，如果需要动到结构体部分，必须经由建筑师审查才可以施工。
重点7.顶楼加盖或整修需先向有关单位申请
许多旧屋都有顶楼或前后院加盖，因此，对违建的管理及修缮更是不得忽视。先向有关单位报备，可省却很多的麻烦及被告的困扰，也不至于让改装的钱白白浪费。
重点8.总电量要配足
现在的家电用品越来越多样化，如窗型冷气改分离式冷气、厨房加专业烤箱、洗碗机、瓦斯炉改用电磁炉具、热水器改电热水炉的人越来越多，相对地用电量也大为增加，每一回路的用电分配也就相对不可忽视，如果是20年以上房屋，所用的电箱最好换成无熔丝开关，较为安全。
重点9.所有线路均需配管
线路最好配管（电线、电话线、电视讯号线），配管的好处在于可避免老鼠或其它动物咬坏电线，且可避免电波的互相干扰，而日后重新抽换或加线时，也有管路可寻。
重点10.排水及给水另外接新管
一般屋龄超过20年的旧屋，排水管太过老旧且管壁严重堵塞，非但不能排水，甚至还会有冒出水来的现象。而一根供整栋住户使用的排水管，常会因为一户不慎堵塞排水，使得低楼层住户浴室厨房或阳台淹水，所以，重新配管时最好另接新管至地下排水处，并将旧管封住不再使用，如此就不用烦心排水口倒流的情形发生。
重点11.木作防虫处理
木作最好使用经过防虫处理的角料，一般的角料都有防腐处理，却未必有防虫处理，最好指定厂商使用经过防虫处理的角料，可以减低遭虫蛀蚀的机率。
重点12.浴室、阳台、外墙防水作足
只有做足防水才不用担心漏水渗水的问题，尤其是很多人容易忽略窗台防水工程；在旧屋改装时，如须换铝窗则应于铝窗安装前后，各做一次防水，才是最有保障的作法。
重点13.拆除瓷砖连原来粉光水泥一并打掉
瓷砖拆除后都会留有一层原来的水泥沙，接下来才是砖块或钢筋混凝土。拆除瓷砖时应一并拆除，可以减少日后瓷砖剥落的机会，而且重新打底时可避免墙壁过厚，而增加使用的面积。
重点14.阳台尽量不要外推
虽然只是打掉一面墙，可是后续增加的工程却很多，像铝窗或气密窗、防水等，还有现在法令也规划阳台不得外推。如果觉得阳台空间闲置可惜，可利用阳台美化成花园或收纳空间。
重点15.用现成家具代替木作工程
装潢最耗费人工的除了泥作，另一个就是木工，而且还很耗时，所以除非你需要利用屋内来创造更多的收纳空间，否则还是建议用现成的家具来代替。另外，也可以沿用部分旧家具。
重点16.天花板板材装饰
有些天花板凹凸不平，由于不易粉光，设计师通常用板材修饰；天花板装饰还有一个功能，就是可以埋灯座、藏灯管、冷气冷媒管线、电线等管线，让这些管线不会出现在生活空间的视野中，室内规划看起来也会很干净。
重点17.地板材质以耐磨为主
地板材质以耐磨为主要功能考量，抛光石英砖、大理石或超耐磨木地板都能符合此标准。若使用实木地板，需要半年进行一次打蜡保养，此外，若想做和室，可用木地板架高，架高底部可当作储藏空间，不过费用会增加不少。
重点18.线板提高室内高度
壁面除了以油漆涂装之外，还可装饰做造型壁面，并使用侧面打光增加气氛；或将线板使用于天花板下1520公分高之处，可以有效提高室内高度。
重点19.考虑原热水器是否该换新
原热水器太过老旧或保养不易的热水器，不妨在重新装修时一并更换，一般家用热水器只需花上千元，省事又安心。
重点20.掌握装修工程运作流程
在旧屋装修上，施工的顺序应先去除不要的部分，再将墙壁里面的管线配好后砌砖墙；再来，配合木作的施工，将藏在天花板及木隔间的管线配好；最后才做表面的美化工程，一些较容易弄脏或被破坏的部分则留在最后才作。