购物中心的维护管理之一
购物中心维护管理重要设施项目包括屋顶、停车场、景观、 电气设施、机械设备及全体承租户共同使用的公共区域。通常它 应由业主或购物中心经理人与所有的承租商店协商，彼此关系的 重要事项应在租赁契约中载明，而每一方的责任通常以书面方式 作成标准作业手册。
良好的维护管理对购物中心的经营具关键的影响，因为 它：(1)建立愉快吸引人的购物环境(2)树立业主与承租户良好的 互动关系(3)降低意外发生的风险(4)增进能源使用的效率，皆有 赖良好的维护管理制度，所有前述的措施将可延长购物中心资产 的经济寿命从而增加业主的净营业收入。
维护保养将是购物中心业主与承租户最大的支出之一，良好的维护保养管理可以协助降低此项财务上的负担。
虽然购物中心的维护保养包含非常广泛非比寻常的课题与作业程序，但是成为一位称职的维护经理人并不是一 非常困难的工作，本部份详细说明重要的事项将可协助你，购物中心专业人员、进一步了解基本的维护管理并将重 点陈述实务以便帮助你改善管理的技巧。
购物中心维护管理是经由保养、整修及更换实质设施及机械系统的手段，保持购物中心的营运功能。
租赁契约上的条款则是建立业主与承租户相互责任范围的基础。
基本上，承租户对其专属使用范围应负维护管理的责任，而业主则是其它公共区域及设备系统(未出租由所有 承租户所共享)，例如，店家内部地毯的清洁保养应由店家自行清理，但紧接着店家门外的磁砖地板就是业主经管单位的责任。
一般在标准契约较可能属于业主责任范围的系统及项目包括：
屋顶。
停车场及其它沥青铺面区域。
造园景观。
暖气通风与空调暨公用电气系统。
公共区域照明。
公共区域地板。
公共区域设施。
除此，业主应对下列各项的服务承担管理的责任：
安全警卫。
垃圾清除。
积雪清理。
停车场清洁维护。
公共区域及建筑物的保险。
除各别个案外，向承租户收取不动产税。
公共区域管理费用的收取(业主为执行主体但费用由承租户共同分摊)。
维护管理程序(The Maitenance Process)
下列所述的工作通常视为维护管理程序的一部份：
与承租户的协调沟通(Communication with Tenant)
建立与承租户互信的基础，共同分享资源，并使购物中心获得适当的维护管理。
设施检视与保养时程的安排(Scheduling of Inspection ＆Maintenance)，安排购物中心内不同的设施及场所的 检视保养的程序与时间。
建筑物暨财产检视(Property Inspection)
对购物中心实质设施进行较深入的检视，决定是否进一步进行保养、维护、修理或更换的工作。
实际维护保养工作(Maintenance Work)
例行维护保养工作，使购物中心能够维持高效率运作的功能。
机械设备的更换(Equipment Replacement)
当设备的使用年限届满，在经济上有时候就按时将之更换，较具比较利益。
记录(Documentation)
购物中心所有的维护、保养、修理、更换工作必须完整地作成记录，以供查核。
预算(Budget)
简单地说，预估购物中心年度维护保养费用与成本，预算通常是按年度或专案的形式作为费用的基础，但如紧 急事件所延生的费用则必须要修正预算及进行成本分析。
维护保养目标(Goals of a Maintenance Program)
维护保养目标的底线无非是满足承租户的需求，并藉此提升购物中心的来客率，减少诉讼，增进能源使用效 率，和避免意外问题的产生。其项目包括：
维持美观的门面：
一个维护良好整洁美观的购物中心将能够吸引消费者，因而促进与承租户的关系，有助于招租，并增加彼此的营业额。
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bsp;安全与警卫系统(Safety and Security)：持续性的保养维护可避免不必要的意外，进而减少责任风险，例如汽车在停车场内漏机油，对消费者而言是一 项潜在的危险，但每日例行的清洁工作将可消除这一问题。
能源节约(Energy Conservation)：
持续性定期检视机械设备运作正常与否可以节省能源操作费用，另外，检视工作可以提醒业主何时该更换过时 的设备，例如位于公共区域走道的萤光灯管或许已可以更换为较省电的设备。
危机管理(Avoid of Crisis Management)：
高效率的维护管理计划可提供业主对发生在购物中心里的事件有一正确判断的基础，因而降低非预期性高代价的修复事项产生。
建立与承租户的紧密关系(Developing Relationship with Tenant)：
合理的维护保养制度可以强化与承租户彼此休戚与共的关系。
维护保养准则(Maintenance Guidelines)
租赁契约或业主与承租户间的书面约定(agreement)将是购物中心经理人就维护保养工作权责范围界定的基础， 其重要性乃基于下列原因：
建立权责范围(Establishes Responsibility)：
租赁契约条款一般将载明哪些事项应由业主或承租户承担，并对每一事项加以定义说明。
建立执行的标准(Set Standards)：
租赁契约条款同时将说明作业的标准程序，一般购物中心常以书面作成“标准作业手册”(Standard OperatingProcedure Manual)以供依循，另外业主及其专业经理人应同时了解相关的中央及地方法令，这些法令规定将对 维护管理作业产生极大的影响，例如在美国某些州政府不允许直接在旧有的屋顶上加盖新的屋顶，而拆除旧屋顶将 增加作业程序及修缮成本，业主有必要将诸如此类的问题事前让承租户了解。
说明承租户分摊费用的项目：
租赁契约中除了建立公共区域维护管理费用的标准(CAM)，另外亦说明未来哪些资本投资项目亦应由承租户共 同来分摊或由业主支付，例如承租户虽然每月支付屋顶的清洁维护费用，但是更换屋顶的支出则是应由业主承担。
当然，并非所有购物中心租赁契约都完全一样，因此也使购物中心的维护管理工作复杂化，例如所谓三重净租 约，承租户除支付一般租金外，将100%分摊所有税负保险与维护管理费，而固定租约(gross lease)则完全由业主来 承担，在与主要承租户洽商时，通常他们也会坚持使用他们的标准契约，这又和一般承租户所使用的标准契约有很 大的不同。
标准作业程序为描述不同设施及系统正确的执行步骤，通常这些事项将载明于购物中心标准作业手册(Standard Operating Procedures Manual) ，指导购物中心经理人及工作人员于何处、何时、如何正确地执行任务，当然标准作 业手册也将随购物中心的差异而有所不同，其原因包括购物中心所在位置、气候条件、设施使用状况及业主的经营目标。
与承租户的沟通协调：
成功的维护管理计划常建立在业主与承租户共同的工作关系上，彼此畅通的连盘管道将可使维护保养工作的进 行更加有效率，例如屋顶轻微漏水，承租户及时的通知，将可马上解决问题，避免扩大事端。事实上沟通连系宜在 合约签署的同时就应开始，对于未来可能发生潜在的课题都应详细讨论，下列两种不同的作业册子将有助于业主与 承租户的沟通：
1、欢迎手册(The Welcome Book)：欢迎手册说明承租户进驻购物中心时的基本规定，同时提供下列资讯：
承租户可能常用的社区服务项目。
危机处理单位名称暨服务电话。
经营管理单位人员姓名与联络电话。
本购物中心营运管理的理想与目标。
2、危机处理手册(The Emergency Book)：危机处理手册指导承租户在危机或意外发生时应遵循的事项，手册可能包括的事项有：
危机处理单位名称暨服务电话。
各项紧急事件发生时处理的程序与应联系的单位。
购物人潮管制暨疏散程序。
事故发生时如何避免影响其它商家，例如切断瓦斯与电力系统。
自然界灾难如地震或水泛的处理程序。
下列其它方式则提供给购物中心经理人参考，以增进与承租户之间的关系：
让承租户充分了解经营管理预算评估，在每一会计年度结束后，让承租户明白花费的金额及项目所在。
事先拟定作业时程表，告知可能的修缮计划，并说明可能对其营业的冲击。
及时回应
承租户的请求事项，跟催且态度和蔼，使承租户能够亲身感受到其为购物中心整体的一份子。检视时程的安排（Scheduling of Inspection and Maintenance)
租赁契约及标准作业手册应就购物中心维护管理作业的项目检视时程有所说明，其中重点包括：
检视进程的安排，通常按照设施原厂作业手册的规定编列或以年度为基础，而一般性检查则包括每日、每周 及每月的审查项目。
由维护经理亲自督导全面性检视工作，将依据购物中心实际的状况，每月或每隔一月作一次。
某些设施暨场所则需要每日检视，如公共区域内的盥洗室。
某些场所则在每日或每年特定的时段应给予特别的检视，例如沥青铺设的停车场，由于热涨冷缩，低温时龟 裂将非常明显。
配合设施原厂保证的规范，安排检视时程。
配合保险公司保单的要求，安排检视时程，以维持保单的有效性。
大型专案维修可以配合购物中心整体的修缮计划，但其它必须考虑的项目包括：
不可延宕某些紧急维修只是因为必须等待合适的气候施工，例如在冬季发现建筑物有微小的坑洞也必须要作 处置，虽然这一处置措施可能是暂时性的，必须等待较理想的气候条件重新施作。
绝对避免在零售业旺季时，进行重大的修缮工作。
事先让承租户了解重大修缮工程的时程安排，其中的要点包括：
(1)哪一类型的修缮工程将进行。
(2)此项工作将如何进行。
3)工程持续的时间预计多久。
(4)对个别承租户的冲击及影响为何。
建筑物整体的检视(Property Inspection)
建筑物整体检视工作是对购物中心作较全面性通盘的了解，通常也含盖所有的实质设施及机械设备定期的保养维护，包括：
屋顶停车场楼板及其它附属设施。
机械及设备系统如室内外公共照明、暖房及空调系统。
积雪及垃圾处理设施，景观及其它服务性设施。
其它必要的检视(租赁契约或作业手册特别载明者)。
检视作业的重点(Keys to Inspection)
了解购物中心的细部设计及其规范，此不但有助于检视工作的进行 在危机处理时更形紧要，例如在火灾发生 时，购物中心经理人应充分了解相关的消防设施，如消防栓所在位置、形式及使用方式，而无须翻阅设计图说。
设计图说尺寸的标示愈详细愈好，峻工图说应是建筑师及营造厂最后实际施工的版本，且包括近期以来更新的资料。
图面标示的可出租面积要正确，曾有案例图示大小与实际丈量有10%以上的差距，所以按规划出租店铺图，现 场按柱中心及墙面中心线复丈就极为重要。
购物中心经理人与承租户、营造商、维护工作小包、工作同仁及消费者经常性沟通接触就非常重要，让参与 人充分了解检视工作如何进行及为什么要进行，只要有任何疑问，一定要积极询问到底。
购物中心经理人一定要亲自参与全面性重大检视工作，经理人宜伙同专业人员共同检视，以便确定工作执行的满意度。
每日例行的检视工作则可由专属同仁或外雇人员执行，例如清洁小组的主管则可以决定走道楼板是否需要再次清理，而阶段性的检视工作则应符合作业规范及手册的规定。
对于购物中心所使用的设施产品宜有所了解，明白警告标志的意涵及处置方式，避免问题扩大至不可收拾。
积极藉助专家的建议及协助，某些设施的检视程序过于复杂，无法直接由经理人处理，了解个人专业上的极 限并藉助专家。
检视工作不单只是在维修之前进行，在维修当时及之后皆应持续地进行，包括一般性保养及零件更换，而之后 的追踪宜注意下列各点：
所有维修工作已经妥善地完成，对照外包合约工作条款也已经确实执行完毕。
所有维护保养工作记录已经妥善分类归档。
检视工作的结论也已经妥善整理归类。
篇2：消防主机维护管理规程
消防主机维护管理规程
1．0目的
确保主机正常运行，有效监控中心消防终端设备的状态；
2．0适用范围
适用于z客户服务中心
3．0管理职责
3.1工作负责人:工程主管；
3.2相关岗位维修人员协助消防主机维护保养工作的实施；
4．0定义
无
5．0规程
5.1消防主机运行管理
5.1.1非值班人员禁止擅自操作主机和相应设备；
5.1.2未经允许禁止打开主机机柜拆卸各种线路、线路板、配件；
5.1.3经常检查主机的数据、线路、电池、音响、指示灯；
5.1.4保持主机内外干净无尘，打印纸用完后即时更换；
5.1.5禁止碰撞主机、划伤主机及显示屏；
5.1.6保持主机及联动柜上的各开关及指示灯标识完好；
5.2消防主机维修保养
5.2.1打开机柜关闭交流电、电池的开关；
5.2.2电容放完电后（约经2分钟以上时间）再拆除各系统的线路板（警告：带电池的主线路板任何情况下严禁将电池与线路板分开，不然会造成全部数据丢失）；
5.2.3拆除各线路板、线路的同时牢记编号以免数据错乱；
5.2.4清理积尘、紧固各联接镙丝；
5.2.5检查各部位无异常后，按原样装好各部件及连线，并确认地区音响开关是关闭；
5.2.6操作主机检查各系统及开关是否正常有无屏蔽；
5.2.7测试各开关、指示灯、音响、线路、中继器、探头能否报警；联动是否正常；
5.2.8按规定认真填写维修保养记录表；
6．0附则
按照程序定期实施保养检修计划；
7．0支持性文件
篇3：贵阳市城区居建住宅供水设施建设维护管理办法(2015)
贵阳市城区居民新建住宅供水设施建设维护管理办法(20**)
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市城区居民新建住宅供水设施建设维护管理办法
政府令第30号
《贵阳市城区居民新建住宅供水设施建设维护管理办法》已经20**年3月24日市人民政府常务会议通过，现予公布，自20**年6月1日起施行。
市长 刘文新
20**年4月8日
贵阳市城区居民新建
住宅供水设施建设维护管理办法
第一条 为了规范城区居民新建住宅供水设施的建设、维护和管理，保障供水安全，满足用户正常用水，根据《中华人民共和国城市供水条例》、《中华人民共和国物业管理条例》、《贵阳市城市供水用水规定》以及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城区居民新建住宅供水设施建设、维护和管理。
第三条 本办法所称新建住宅，包括住宅商品房、保障性住房（“两限”商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、廉租房以及集中安置住房等）、有居民居住的综合性楼宇和小区以及住宅区内为小区配套的公共设施用房和经营性用房等。
本办法所称城区居民新建住宅供水设施，是指从居民住宅小区规划红线起到用户结算水表前的供水管道、水箱、水泵、电机、阀门、自动控制设施、配电设施、消毒设备、压力水容器、结算水表及其附属设施等，不含提供设备用房的土建、消防、热水、直饮水、中水回用等其他供水设施。
本办法所称“一户一表”是指一户一结算水表，水表安装出户，供水企业抄表到户。
第四条 城区居民新建住宅供水设施应当按照统一规划设计、统一组织建设、统一管理维护的原则，与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。
第五条 城区居民新建住宅供水设施（含二次供水）的设计、施工、调试和运行应当符合国家标准，没有国家标准的，执行供水行业标准，国家和供水行业尚未制定标准的，执行地方标准。
第六条 市城市供水行政主管部门负责城区居民新建住宅供水设施建设、维护和管理的监督工作。
市卫生计生、住房和城乡建设、城乡规划、发展和改革、质量技术监督、城市管理等部门应当按照各自的职责，做好城区居民新建住宅供水设施建设、维护和管理的相关工作。
第七条 市供水行政主管部门组织城区居民新建住宅供水设施建设，城市供水企业负责具体实施。
第八条 新建住宅供水设施建设项目应当进行招投标的，依照有关规定实施。
第九条 新建住宅开发建设单位应当委托具备相应资质的设计单位进行拟建项目市政供水承载力报告的编制，依法报城乡规划部门审批。
第十条 新建住宅供水设施由开发建设单位委托具备相应资质的设计单位进行设计，设计方案应当征求供水企业的意见，并将供水施工图设计文件依法报送住房和城乡建设行政主管部门审查，未经审查或者审查不合格的，不得使用。
第十一条 新建住宅建设单位应当按照一户一表、水表出户的要求设计和建设供水设施。
第十二条 新建住宅供水设施施工设计图经审查合格后，新建住宅开发建设单位依法与供水企业签订供水设施建设工程合同。
第十三条 新建住宅从城市公共供水管道取水点位置至红线边缘供水管线的建设费以及破路毁绿手续和费用等相关事宜，由开发建设单位负责。
开发建设单位应当按照期限提供供水设施用房、用地和通道，将电源引至供水设施建设的指定地点，单独安装电表计量。
第十四条 新建住宅开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》所核定的建筑面积，根据建设合同约定支付供水设施建设维护费用。
城区居民新建住宅供水设施建设维护费用标准依法制定。
第十五条 新建住宅需经二次加压供水的高层建筑用户，按规定收取二次加压费用。二次加压费用由发展和改革部门制定收费标准，由供水企业实行管理到户、抄表到户、收费到户。
第十六条 新建住宅开发建设单位缴纳的供水设施建设维护费用计入新建住宅开发建设成本后，不得再向购房人收取与供水设施建设有关的其他费用。
第十七条 新建住宅供水设施建设维护费用应当集中管理，专户存储，专项用于住宅供水设施建设维护管理。市审计机关应当定期对供水设施建设维护费用支付和使用情况进行监督管理。
第十八条 新建住宅供水设施建设工程竣工验收后，由供水企业与用户签订供水用水合同，实行统一管理。
未经验收或验收不合格的，供水设施不得投入使用。
第十九条 建设单位应当在新建住宅供水设施工程竣工验收合格后供水前，向所在地卫生行政主管部门依法申请办理生活饮用水许可手续。未取得生活饮用水卫生许可证的，不得供水。
第二十条 按照本办法建设的供水设施投入使用后，从城市公共供水管网取水点至用户结算水表前的供水设施应当移交供水企业进行统一管理。
供水企业应当建立健全供水设施的运行维护和管理制度，严格执行供水设施运行维护的有关技术标准规范和操作规程，保障供水设施的完好和运行正常。
第二十一条 供水企业应当确保24小时受理供水设施故障报修业务。供水设施出现故障时，应当按照规定时限处理，保证用户正常用水。
第二十二条 供水企业应当建立用水投诉制度，公开投诉电话。对用户的投诉，应当自接到投诉之日起24小时内提出处理意见并答复用户。
第二十三条 在新建住宅供水设施建设和管理过程中,有关部门及其工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法予以处分。
第二十四条 本办法实施前供水企业与开发建设单位签订合同的,按合同约定执行。
第二十五条 县级供水行政主管部门负责本行政区域内供水管理的，参照本办法执行。
第二十六条 本办法自20**年6月1日起施行。