项目整体定位
1、商业整体定位
城市商业要道并辐射深圳市的汽车专业用品商城
2、商业理念定位
深圳市首个开放式、国际名品汽车用品主题商城
3、商业宣传定位
天上的街市,名车的故事
物流的要道,名车的天堂……
项目经营主题定位
1、影响商业经营主题的因素
针对本项目的经营主题定位论述主要从几个方面进行分析:
(1)经营规模
特别建议:为达到主题商城的规模效应,建议将与其并行的另一栋裙楼同时拿下,同时将二栋的二楼用天桥连接,进而统一规划、统一销售。
本商业裙楼建筑面积共4000多平方米,相对于笋岗一些大型商业来说,规模偏小,如:香江家具城、香江装饰广场建筑面积均达到3万平米左右。
(2)竞争比较及市场潜力方面
本文前面对笋岗商业物业分析中全面描述了笋岗各商业类型和业态现状,从中我们可以发现笋岗商业类型的特点:
① 笋岗片区、笋岗物流园区借助物流的优势,市场空白点被大量填补。
② 中高档汽车用品商业形态目前在笋岗片区、笋岗物流园区甚至整个深圳市都是处于稀缺状态。而随着私家车主的增多,www.pmceo.com汽车用品市场需求将越来越大。笋岗仓库区自功能改造以来,片区内已集中了N家汽车销售、汽车维修等汽车企业群体。
目前笋岗片区、笋岗物流园区中低档商业竞争明显加剧,随着笋岗片区、笋岗物流园区原来所依托的铁路北站的货运编组功能将被特区外的平湖大型编组站所取代,仓储功能也将向东、西两翼港口和平湖大型仓储区转移。
另一方面,随着笋岗片区、笋岗物流园区及园岭片区等地中高档住宅带的兴起,预计未来2年内笋岗片区、笋岗物流园区的消费层次将会有力的推动笋岗片区、笋岗物流园区中高档商业物业的发展。
(3)交通位置方面
本项目商业在交通位置上有相对明显的优势,主要体现在:
① 贴近笋岗路,便利罗湖、福田客户的往来;
② 规划中的宝岗路装饰连接了车流量大的笋岗东路与泥岗路;
③ 笋岗片区、笋岗物流园区的改造将带来大量的居住群体,从而使本片区形成鼎盛的人气。
从地理位置上来说,本商业有比较广泛的辐射范围,可以拓宽相应的客户来源,而不仅仅作为区域性商业。
(4)周边商业业态、种类
目前项目周边商业主要是以装饰材料、家居用品、办公用品、文具批发、旧货买卖为主的香江装饰广场、香江家具城、香江办公家具城、笋岗玩具批发市场、百全隆旧货市场等中大型商场;以汽车交易为主的万骏国际汽车交易市场、华南汽车展示交易中心等。
商业种类以装饰材料、家居用品、办公用品、旧货买卖为主,并含有极少量汽车专业用品等。
商业经营定位
综合考虑上述因素后,本项目定位为:
(1)消费群体定位
以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高档消费及各类型企事业单位为主。
(2)消费性质定位
以满足企业、个人与家庭便利化的汽车专业用品需求为主。
(3)消费群体区域
以罗湖为消费主要集中区,辐射福田、南山及香港等地。
(4)经营商品定位
经营商品定位要点:主要考虑与周边商业环境的融合,有效利用周边大区域商业环境的人流,并在商城品质上做出差别,成为笋岗片区、笋岗物流园区核心商业,并反过来带动整个区域商业档次和品质。
经营商品主题定位:汽车专业用品商城
一楼:
汽车外饰品:地胶、车毯、布套、座垫、车灯、牌照架、晴雨档、车罩、天线、挡泥板、静电带、旗杆灯、后车厢网兜、反光门贴、天窗、行李网、皮套
车型改装:尾翼、行李架、防撞条、排气管套、汽车大包围、汽车保险缸
轮胎、轮毂类:轮眉、轮胎、铝合金轮毂、轮胎装饰罩、轮锁
电瓶类
二楼:
影音通讯类:CD音响、音像设备、扬声器、车载免提系统、功放器
汽车内饰品类:排档锁、指南针、方向盘套、遮阳用品、香水、防曝膜、窗帘、排档头、仪表板、脚踏盖、多功能机架、CD盒、车用扶手箱、方向力把、后视镜、蜡拖、时钟、温度计、名片盒、香片、挂件、钥匙链
汽车养护用品:内饰清洗/保护剂、外饰清洗/保护剂、轮胎清洗/保护剂、风挡玻璃清洗剂、抛光/研磨剂、引擎清洗剂、除锈/防冻液、聚酯镀膜(蜡)系列
电器用品类:防盗系统、中控门锁、电动门窗、倒车雷达、车用剃须刀、负离子发生器、插头、车用冰箱
油品:美孚、东风专用油
上述商业品牌注重良好的社会形象性,进驻时进行商业品牌审查,确保知名品牌商城的整体名贵性。
经营模式定位
综合上述,我们认为本项目商业要做到"汽车专业用品商城",必须控制汽车用品类型和品牌,加强整体包装和商城宣传,成为知名品牌首选之地,使众多商家以进入本区为荣,使品牌汽车专业用品和品牌商城相映衬,主要经营模式建议:
1、连锁经营
主要针对国内著名商品品牌,以商家成熟的经营方式和强烈的品牌感染力聚集本商业的气氛。
2、特许经营
主要是引进国外著名商品品牌,实现深圳区特许经营专卖,从而吸引深圳其他区域客户群体消费。并对提升本商业的品牌和知名度有极好的帮助作用。
经营管理模式定位
聘请专门的商业经营管理机构。
商业的管理机构是商业运作的核心。本商业所开创的经营模式和商品档次是深圳商业所少有的,加之本项目依靠笋岗片区、笋岗物流园区两大汽车交易市场,可在短时间内形成汽车专业用品商城的主题和浓郁的商业氛围,因此,建议聘请专门的商业经营管理机构。
商业物业销售目标客户定位
1、从区域、历史角度分:
罗湖区的原住居民为主及部分罗湖区、福田区原住居民;
广东籍的潮州人占相当比例;
广东籍的香港人占一定比例;
罗湖区中高收入新移民。
2、从职业、年龄、收入角度分:
公务员:年龄在35-50岁之间,双职工家庭,收入稳定,对该片区前景看好,有投资意识。
高级白领:年龄在30-45岁之间,收入较高,对该片区前景看好,有投资意识,企业、银行、证券、外企等高级职员及管理人员。
本地居民及广东籍潮州人、香港人:年龄在35-60岁之间,文化程度较低,自有商业物业租金回报理想,
"家庭主妇型"的女性阶层(如"师奶"):年龄在35-60岁之间,有一定积蓄(如私房钱),但来之不易。有投资意识,对投资商铺前景看好,而对投资股市有一定恐惧感,有跟风倾向,希望通过商业物业稳定的租金回报获益的女性。
个体经营者:有一定资金实力,从事与本商城主题定位相符商业活动的小业主,即自用型客户。
(3)从投资、自用客户群体结构分:
投资客户为主,自用客户为辅。
价格定位
1、价格制定原则
(1)合理原则
充分考虑各类因素对价格制定的影响,根据市场的需求弹性和产品的竞争状况,在不偏离合理利润太远的前提下,参考其它商业物业的市场行情,制定项目均价。
(2)增值原则
本商业物业在推出时低价入市,低开高走逐步拉高价位。
2、价格制定
参考之前周边项目的租金标准及宝安南路现有裙楼的租售价格,并考虑到商业物业的竞争性,为尽快回笼资金,建议贵司以低价策略取胜,坚持以快打快,以期促成本裙楼的销售,为贵司做品牌、创效益,同时有力发挥卓越市场营销之所长,展现卓越在同行中的综合实力。我司建议项目一楼均价定为:16000元/平方米;二楼均价定为:8000元/平方米,从而实现均价12000元/平方米。
3、每阶段价格走势
价格走势结合各期销控,遵循低价入市,低开高走的原则,保证各期的实收均价水平。
篇2：房地产项目总经理应该定位
房地产项目总经理应该如何定位
屈指一算，我上任50万平米的明天第一城项目总经理的时间已经一年零三个月了！从20**年从国美电器转入地产，算个外行,开始负责行政，后来负责营销，再后来曾兼职负责过一级开发，到今天全面负责50万平米的项目，四年四大步。随着三期交房后压力小了许多，我提醒自己该总结一下了，项目总经理的责任是什么？应该有什么权利？项目总经理应如何定位?
项目总经理应该是一位统率千军万马的将军，门旗之下，抚剑稳坐战马之上，手握令旗，镇静自若，他心中早就谋定，只需催动战鼓，顷刻之间便会拿下敌营。这是我看武侠小说后，对项目总经理的角色定位！
一、项目总经理在公司既是决策者又是执行者
房地产项目开发对管理者要求很高，在角色定位上，既要坚定的执行董事会的投资意图，在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广上容不得半点差错；同时，身为“前线”指挥官，又必须拟定项目各系统的整体开发计划和分步执行计划，参与到公司决策当中。特别是在公司要求与项目实际情况有冲突时，必须对事不对人，仗义执言，阐明自己的观点,去影响决策。而不是去逃避、甚至隐瞒实情，当项目总经理处理好了这个关键问题后，反倒会增加老板的信任，并获得下属员工的拥护，树立权威。
承上启下才是对的!如果项目总把自己当成“领导”只去决策，或者理解为只是简单的“执行”，角色就是错位。
二、项目总经理至少有50%精力去创造良好的外部条件
房地产开发政策性很强，从发改委立项，到申办五证（土地证、用地证、规证、开工证、预售证），还有市政手续的办理，包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等，无不要准时拿到政府批文，否则，谈不上施工。据统计，一个项目下来，大大小小要盖近150个公章。在搞房地产之前，我都不理解政府设那么多部门干吗?现在明白了，都在那等你去报文呢？这150个公章，一个盖不下来，整个项目就失败了。为什么项目总经理压力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在实际工作中有一个窍门：政府一般8：30上班，一般都会在8点左右到单位吃早饭，我干脆就7：45到，站在大门口等经办人来，然后跟着上食堂，有事赶紧汇报，上班前，大部分问题差不多该解决了。赶上好说话的，还能蹭一顿早点。因为你是今天第一个去办事的，一般经办人态度都挺好。虽然有几次等了一上午领导开会也没来，但中午领导一回单位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也会不好意思，对办事大有好处,此为”苦肉计”。
采用这招跑手续，效果不一般。我负责昌平项目时，早上6点从市区走，经过八达岭高速，7点半就到了政府部门，8点前一般事都办完了，到单位也就是8点40左右，不耽误上班！
处理突发事件也很重要!在去年6月我刚负责明天第一城时，正赶上周围居民因为项目夜间施工扰民，与项目情绪十分对立，甚至发生冲突。无奈我迅速抽专人负责维护周边小区关系，包括依法发放了10几万元的扰民费，获得居委会认可后，其出据了手续，项目才得以在建委办理了夜施证。否则，别看这件小事,影响的可是工期这件大事。
处理好周边关系还会受益呢!有一次，负责电力的张**经理在我刚刚上任几天时，便向我介绍地铁5号线电力路由与我项目一致，计划最好能促成合作。经过了解方案后，我迅速将此事向董事长汇报，抓住机会与之签订了合作合同.这次“借力”，不仅直接节约了近1300万的外电源施工费用，而且争取了时间，使明天第一城在入住前通了正式电。每当我看到明天第一城夜晚亮起的一户一户的灯光，我都会有一种强烈的成就感！
一个好的外部关系的处理就能节约1300万，一件扰民纠纷处理不好就影响工期，一个公章盖不下来房子就交不了……，这决定了项目总经理必须要挑起在外部为项目创造好的开发条件。
三、开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责
明天第一城开盘时，销售部认为价格应该在5200元左右，我在详细分析了产品（小户型）、交通（5号线和13号线换乘处）、环境（周边有大量代征绿地）、区位（奥运热点区域）、竞争环境（当时无竞争项目），品牌(国美第一城姊妹项目)等因素后，直接向董事长建议售价在5400元/m2，事实也充分证明了我的判断，按地上30万平米来计算，这一项建议，直接为公司增加了6000万的销售收入。在当时“国六条”推行后一片持币待购气氛下，准确的市场判断为公司发展做出了贡献。
在交房后实测中，我发现了设备用房面积很大，而且有部分面积并未用做设备用房。经咨询国土局和建委，在补交土地出让金140元后，可作为库房获得产权并销售。由于是地下二层，目前公司定价初步为600～800元/m2，估计为公司可创造300万左右的收入，如果不求甚解的移交物业，这部分面积肯定会沦落为物业公司出租创利工具，开发商无形当中受了损失。
在交房中，我特别强调了电、自来水、中水与物业公司的交接，保证开发商不再承担任何费用，而改由物业公司从收上来的物业费中支出，为公司最大限度的节流。
在移交中，将生活水箱间、电梯、消防控制室、锅炉房等功能用房，一并移交物业
公司正式签字盖章，明确管理责任，避免出现诸如电梯停电等引起业主投诉，而开发商与物业公司之间扯不清责任的状况出现。
在商业销售中,只有竣工备案后,银行才放按揭,于是,随着竣工备案,明确客服部和商业部明确责任人催款,也是我的工作重点.就是这样,开源节流和盘活资金,毫无争议的是项目总经理份内职责.
四、打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍
项目管的好不好，关键在于团队建设的水平高低。
房地产项目中，部门多、链条长、专业跨度大，所以团队沟通和系统协调非常重要。我刚上任项目总经理时，往会议室一坐吓了一跳，因为项目50万平米同时开工，仅工程部经理按地块分就有3位，再加上预算部、采购部、开发部、人事部、财务部、保安部、企划部、商业销售部、住宅销售部、合约部、客服部、技术部共15位职能部门经理，当时有二位副总，再加上有的部门有副职，光认人记住名字也要二三天，可见这么多部门协调一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要让项目每个员工了解公司的工作计划，从而去统一思想。形成合力。为此，周一我亲自主持项目全体人员的晨会，除向每位员工交待本周工作重点外，还会点评上周工作，对有责任心并在日常工作中做出成绩的员工点名表扬，对管理中出现的问题加以分析，并批评责任人。我一直认为，一个团队风气必须正，必须奖勤罚懒、奖优罚劣、能者上、庸者下，只有这样才会调动每一位员工的工作积极性，才能树立“把本职工作当成自己家的事一样去干”的良好氛围。
在我任职一年多时间里，项目共经历了几大阶段:一是主体工程封顶，二是为保证冬施的供气供暖及安装门窗，三是一期工程顺利竣工验收，四是一期正式通电和供水并如期交房。在这几个重要阶段中，我都明确了主要责任人，比如原任一期工程部经理孟文营、机电副经理张树军、及春节前上任的一期工程部经理张强、还有负责交房的人事行政部、商业部、企划部、客服部，都受到过口头、书面、出国旅游、加薪、特殊贡献奖、升职等奖励。这些举措让大家懂得：只要努力、只要保证了公司计划的实现，公司就会认可你,作出贡献就会受奖。这样做的结果是项目人人奋勇,个个争先,责任心普遍提高,工程进度和质量得到保证.
增强企业凝聚力还需要一些实实在在的举措.在去年的中秋节，项目部组织了以“保工期，建精品”为主题的中秋联欢会，动员每位员工为项目建设出力。在今年6月，以“责任共担、风雨与共”为主题的庆祝一期交房的联欢会上，项目为各部门优秀员工颁发了证书，再次号召每位员工把自己的发展目标与项目开发有机结合起来，调动一切积极因素，保工期、保质量。
重视员工思想动态、加强沟通协调、推进项目文化建设、树立良好的风气,这样的努力，使项目团队凝聚力大大增强。
总之，房地产开发是一种投资行为，增收节支、控制风险、对外求支持、对内求团结，这都是项目总经理的角色定位。我相信，项目总经理在日益激烈的市场竞争中，位置会越来越重要,也会发挥越来越大的作用。
篇3：Z商业广场物业服务项目定位管理模式
Z商业广场物业服务项目定位及管理模式
一、项目概况
本商业广场投资总额近**亿元人民币。占地面积***多亩，总建筑面积近**万平方米，拥有****多个停车位，是***地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深**高速的交汇地段，**分钟可通达**全市，**分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角1小时经济圈的交通核心枢纽。
本商业广场是***产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是**市政府规划的****产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为***区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国****商业广场的第一品牌。
二、项目分析及定位
1、项目分析
1）物业属性
本商业广场属专业商业项目，占地***多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。
2）服务对象
本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是****的经营租户，二是进入****采购的商户。
2、物业服务项目定位
1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。
全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。
2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。
实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。
3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。
4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。
5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。
全面应用现代通讯技术、物业管理服务信息平台、电脑管理系统，商户需求尽在掌握之中。
3、本商业广场物业管理服务要点
1）树立本商业广场物业整体形象
通过环境形象、广场楼宇形象的控制、设备和公共设施的管理、治安和交通管制以及管理服务人员行为规范等专业服务，塑造本商业广场良好整体形象。
2）安全管理
安全管理将成为本商业广场物业管理服务的重中之重。开放式物业管理，人员和车辆流动量大，既要加强日常规范化管理，又要充分考虑各种意外情况可能带来的安全隐患，提前做好预防措施，要求员工对本商业广场环境和应急方案都非常熟悉，真正做到有备无患。
3）商户服务
商户服务是本商业广场物业管理中的核心工作，一切管理服务以租户需求为中心。为本商业广场的经营商户提供规范的一站式物业管理，使这些租户有一个安全舒适和谐的经营环境，同时营造浓厚的商业氛围，使租户能赚钱赢利；另一方面物业管理中要与租户建立良好的关系，真诚为租户服务，从而留住租户的心，培养忠诚租户，通过租户良好的口碑，宣传本商业广场，不断介绍新租户进驻，使公司不断发展壮大。
三、物业管理服务模式
本项目物业管理服务应采用全程一站式物业管理服务模式，即负责以下物业管理服务事务：
1）本商业广场房屋本体建筑物、设备、设施的维修、管理；
2）本商业广场车辆安全管理；
3）本商业广场环境保洁；
4）本商业广场绿化养护管理；
5）本商业广场消防管理；
6）本商业广场公共秩序维保和安全防范；
7）物业商户服务及物业管理服务档案、资料的建立、保存；
8)本商业广场的广告展位、铺位、停车场等经营管理；
9）租户其它需求服务等。