20**商业地产将井喷内需或成市场主导
新年新气象，新年第一周广州的商铺公寓市场出现热卖。记者发现，虽然在元旦期间开盘的项目不多，但不少项目都出现了排队购铺的景象，为全年的商业地产市场走势开了个好头。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪指出，近期国内经济开始出现回升势头，此外由于产业升级转型，目前“出口+投资”模式将在未来中长内转为内需主导模式，这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。
公寓商铺 广州商业地产红火开年
今年1月，广州全市预计将有50个楼盘上市，其中商业项目有8-11个，环比增加了33%，虽然在首周推新不多，但雅居乐剑桥郡等商铺项目仍然热销。数据显示，12月31日至1月6日这一周里，广州全市的商铺成交量为84套，成交面积为6813平方米，成交均价为25390元/平方米；广州写字楼总销售306套，成交面积为21012平方米，成交均价为17606元/平方米；广州车位销售总241套，成交面积为3056平方米，成交均价为15327元/平方米。业内人士分析，虽然总成交量并不抢眼，但考虑到元旦前已经有一波商铺公寓抢先推货，而准备1月份推货的项目普遍还在为预售证发愁，可以说这样的成交量已经是市场火爆的真实写照了。
从区域方面来看，热销的商铺以番禺和海珠为主，新年第一周，商铺出售排在第一位的是番禺的雅居乐剑桥郡，成交29套，成交面积为2879平方米，成交均价为21346元/平方米；排名第二的是海珠的绿地滨江汇，成交8套，成交面秋积为329平方米，成交均价39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏丽甜果公馆，成交7套，成交均价为10394元/平方米。
而在写字楼方面，广州全市的写字楼12月31日—1月6日的销售量为306套，排第一位的是增城的增城万达广场，成交143套，成交面积为7151平方米，成交均价为8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公馆，成交52套，成交面积为3489平方米，成交均价为12146平方米；排名第三位的是白云的白云绿地中心，成交16套，成交面积2139平方米，成交均价27430元/平方米。写字楼交易的热潮从去年年末就一直延续，满堂红商业地产部发布去年12月广州写字楼成交报告显示，12月份总成交面积环比上升超三成，其中，海珠区环比上升达46倍。业内人士指出，目前广州的写字楼空置率仍然高企，但成交量却逆市居高不下，这与整体商业市场环境向好有一定关系，但由于空置率问题短期内难以解决，写字楼买家投资仍需谨慎。
20**年写字楼市场内需成主导
1月8日，仲量联行举行《20**年广州房地产市场年度回顾》发布会，报告中指出，20**年全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示：“尽管今年的主要经济指标趋向稳定，但大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。”
外资需求持续下降，内需仍是主导。20**年四季度，尽管主要经济指标趋向稳定，大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。20**年全年，整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出：“随着整体需求下滑，20**年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面，写字楼升级需求增加，主要是来自国内企业。从行业分类来看，20**年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56%，其中以电脑及IT通信业最为活跃。”
仲量联行数据显示，20**年新增甲级写字楼46万平方米，全市总存量增至340万平方米，净吸纳量为43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大，但是由于新增供应量虽较20**年少，20**年的空置率较20**年的12.3%仅微升至12.6%。
此外，20**年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均录得每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力，为吸引新租户，在租金谈判上采取更加灵活的策略。虽然租赁市场呈现下行趋势，但资本市场受影响较少，现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。
全年商业地产供应井喷
由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《20**中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至20**年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。据报道，自20**年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在20**年时达到4000家。而20**年是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份。
而广州的商业地产也将迎来井喷的一年，仅在写字楼方面，20**年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计20**年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较20**年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。
“新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力”，尽管如此，马炜图表示对资本市场继续保持信心，鉴于随着资本市场气氛改善，投资者将较之前乐观，自用需求将持续支撑市场。同时，利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升。
在零售地产方面，也将迎来井喷的一年，仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，20**年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方将于20**-20**年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱，再加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。
篇2：商业地产将井喷内需或成市场主导
20**商业地产将井喷内需或成市场主导
新年新气象，新年第一周广州的商铺公寓市场出现热卖。记者发现，虽然在元旦期间开盘的项目不多，但不少项目都出现了排队购铺的景象，为全年的商业地产市场走势开了个好头。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪指出，近期国内经济开始出现回升势头，此外由于产业升级转型，目前“出口+投资”模式将在未来中长内转为内需主导模式，这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。
公寓商铺 广州商业地产红火开年
今年1月，广州全市预计将有50个楼盘上市，其中商业项目有8-11个，环比增加了33%，虽然在首周推新不多，但雅居乐剑桥郡等商铺项目仍然热销。数据显示，12月31日至1月6日这一周里，广州全市的商铺成交量为84套，成交面积为6813平方米，成交均价为25390元/平方米；广州写字楼总销售306套，成交面积为21012平方米，成交均价为17606元/平方米；广州车位销售总241套，成交面积为3056平方米，成交均价为15327元/平方米。业内人士分析，虽然总成交量并不抢眼，但考虑到元旦前已经有一波商铺公寓抢先推货，而准备1月份推货的项目普遍还在为预售证发愁，可以说这样的成交量已经是市场火爆的真实写照了。
从区域方面来看，热销的商铺以番禺和海珠为主，新年第一周，商铺出售排在第一位的是番禺的雅居乐剑桥郡，成交29套，成交面积为2879平方米，成交均价为21346元/平方米；排名第二的是海珠的绿地滨江汇，成交8套，成交面秋积为329平方米，成交均价39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏丽甜果公馆，成交7套，成交均价为10394元/平方米。
而在写字楼方面，广州全市的写字楼12月31日—1月6日的销售量为306套，排第一位的是增城的增城万达广场，成交143套，成交面积为7151平方米，成交均价为8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公馆，成交52套，成交面积为3489平方米，成交均价为12146平方米；排名第三位的是白云的白云绿地中心，成交16套，成交面积2139平方米，成交均价27430元/平方米。写字楼交易的热潮从去年年末就一直延续，满堂红商业地产部发布去年12月广州写字楼成交报告显示，12月份总成交面积环比上升超三成，其中，海珠区环比上升达46倍。业内人士指出，目前广州的写字楼空置率仍然高企，但成交量却逆市居高不下，这与整体商业市场环境向好有一定关系，但由于空置率问题短期内难以解决，写字楼买家投资仍需谨慎。
20**年写字楼市场内需成主导
1月8日，仲量联行举行《20**年广州房地产市场年度回顾》发布会，报告中指出，20**年全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示：“尽管今年的主要经济指标趋向稳定，但大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。”
外资需求持续下降，内需仍是主导。20**年四季度，尽管主要经济指标趋向稳定，大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。20**年全年，整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出：“随着整体需求下滑，20**年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面，写字楼升级需求增加，主要是来自国内企业。从行业分类来看，20**年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56%，其中以电脑及IT通信业最为活跃。”
仲量联行数据显示，20**年新增甲级写字楼46万平方米，全市总存量增至340万平方米，净吸纳量为43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大，但是由于新增供应量虽较20**年少，20**年的空置率较20**年的12.3%仅微升至12.6%。
此外，20**年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均录得每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力，为吸引新租户，在租金谈判上采取更加灵活的策略。虽然租赁市场呈现下行趋势，但资本市场受影响较少，现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。
全年商业地产供应井喷
由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《20**中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至20**年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。据报道，自20**年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在20**年时达到4000家。而20**年是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份。
而广州的商业地产也将迎来井喷的一年，仅在写字楼方面，20**年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计20**年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较20**年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。
“新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力”，尽管如此，马炜图表示对资本市场继续保持信心，鉴于随着资本市场气氛改善，投资者将较之前乐观，自用需求将持续支撑市场。同时，利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升。
在零售地产方面，也将迎来井喷的一年，仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，20**年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方将于20**-20**年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱，再加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。
篇3：商业地产招商与管理顾问合同
商业地产招商及管理顾问合同
委托方:(以下简称甲方)
地址:
电话: 传真:
受托方:(以下简称乙方)
地址:
电话: 传真:
甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定,在平等、互利、自愿的原则下,经友好协商,就甲方委托乙方全程商业顾问、招商项目(暂定名,下同,可简称为该项目)一事,达成本合同。
1、双方共识:
(1)、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问。乙方是有资格接受甲方委托咨询顾问该项目业务的机构,::其资格真实可信(执照编号为: )。
(2)、乙方在对甲方负责的总原则下,竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。
2、合同标的: 项目。该项目批准用地规模为 平方米,折合 亩;规划建筑面积为 平方米;土地使用权证号为 号。
3、委托事项:甲方兹将其投资于 项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。
4、委托期限:自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营八个月为止。
5、委托内容:指甲方委托乙方:
(1)、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析,并根据上述勘察和分析参与商业发展规划的制定;
(2)、对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督,使建筑物与商业规划相匹配;
(3)、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案,并具体实施;
(4)、对该项目将要建造的商业房地产制定经营管理方案,并负责培训从业人员以及协助甲方组建商业经营管理公司;
(5)、为甲方提供一份以该项目为蓝本,适用于大多数商业房地产项目运营管理的标准行业运营手册,以支持甲方未来可能参与或主持的商业房地产项目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同签订之日起,即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。
(2)、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案,并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施,根据情况变化,甲方有权对方案提出调整要求。
(3)、乙方在对甲方负责的总原则下,全权开展招商及商业顾问工作。
(4)、具体工作流程:
A、商业方案、建筑设计、建筑施工的顾问和监督:由甲方确定设计方,并设立设计委托合同,甲方直接向设计方支付相关费用。乙方负责在整个设计过程中,审核、优化设计具体方案,对相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见,使之符合商业规划的要求。由甲方确定建筑方,并设立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相关费用。乙方负责在整个建筑施工过程中,按施工进度表进行阶段审核,提供材料选择建议,使之符合商业规划的要求。
B、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行:在该项目工程开工后,即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所,并成立该项目的具体营运实体。乙方负责对该项目作细分计划,并设立招商,招租的具体价格策略,派驻专业招商人员进驻现场,开展具体品牌招商工作。
C、开业准备:在建筑物地面以上部分完成70%,即进入此阶段。甲方负责获得购物中心业务相关的所有许可证书。乙方负责以下内容:
1)、运营手册的编制、制作;
2)、协助甲方进行经营管理公司人员的招聘、培训;
3)、协助甲方进行购物中心维护、设备系统设立;
4)、协助甲方进行购物中心财务系统设立、税务顾问、培训;
至此,乙方应保证商业中心的自身管理实体,已具充分能力独立管理、运作。
D、试营业、www.fdcew.com开张及开业后的日常管理:设定的正式开业日期前60天,即进入此阶段。甲方负责对该项目购物中心的日常管理。乙方负责对上述三个阶段的绩效进行总结,并向甲方提供总结报告,并协助甲方进行购物中心的日常管理,提出修正意见。
7、服务内容:指乙方服务甲方:
(1)、商业模式及建筑设计
A、市场调查
1)、消费力
2)、商品结构
3)、竞争对手
4)、当地行业惯例
B、设计委托书
1)、设备、器材
2)、通道、公共区间设施
3)、广告、展览位
4)、库房、办公
C、实施设计和调整
(2)、运营手册及管理架构
A、合同体系
1)、自营部分
采购框架合同,采购条件
代销合同
供应商文件管理
批发标准格式合同
2)、租赁、物业部分
租赁合同
委托物业服务合同
1.餐饮类
2.商铺类
安全保障手册
3)、扣率部分
合同
服务规范承诺
4)、内部部分
人事:劳动合同、员工手册
跨执照合作合同
与地主方关系合同
管理执行委员会合同
财务体系(按执照个体划分)
人事结构、招聘计划和培训
临时结构
长期结构
管理运营手册
各级管理职责
运营总经理、财务总监
采购经理、物流经理、工程经理、保安经理
楼层经理、市场发展经理、财务部门经理
主管级
高级员工
员工
作业指导书
库存管理
收货
仓储
损耗
盘点
调整
收银管理
应收
银行往来
备用金
折扣
人事、培训管理
招聘
福利、工资
培训
员工手册
劳动团体
保安管理
警报、监控系统功能
应急手册
保险手册
工程、维修管理(不同功能区域)
市场、开发、客户服务管理
价格体系管理
单证设计
报表体系
(3)、招商执行
A、配合商业中心标志和适用版式
B、配合意向书、宣传册
C、招商会
D、招商执行
E、招商价格、招商周期
8、委托费用:
(1)、商业顾问委托费用:
A、甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为人民币 元整(小写: 元RMB)。
B、服务费用结算办法:
本合同签订后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写: 元RMB);
该项目开工后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写:
元RMB);
该项目开业后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写:
元RMB);
该项目开业八个月后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写: 元RMB)。
(2)、招商委托费用:
A、甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目 计提。
B、服务费用结算办法:
1)、招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。
2)、招商的费用按以下四个时间节点分别结算:
该项目商业用房在3个月内取得30%成功招商率后五个工作日内;
该项目商业用房在6个月内取得60%成功招商率后五个工作日内;
该项目商业用房在9个月内取得90%成功招商率后五个工作日内;
本合同约定的委托期限到期后五个工作日内。
3)、双方协商一致,该项目单户成功招商的定义为:
9、双方权利和义务:
(1)、甲方权利和义务:
1)、甲方权利:
A、审核乙方提供的各相关方案,提出修改意见和乙方进行磋商,确定其方案并得到法定机关的批准后实施;
B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户,招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续;
C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利;
D、拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权;
E、有权随时检查乙方的工作,对乙方每阶段的服务品质进行评估,并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚,奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。
2)、甲方义务:
A、向乙方提供该项目的相关合法文件;
B、承担该项目的广告宣传费用,并提供乙方固定的办公场所,承担相应办公费用;
C、授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人,指定联系人为: ;
D、根据本合同约定,按时支付乙方服务费用。
(2)、乙方权利和义务:
1)、乙方权利:
A、根据本合同约定,按时收取相关服务费用;
B、每周与甲方召开工作例会,专题研究本周工作及下周工作内容。
2)、乙方义务:
A、保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问;
B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核,经甲方确认后予以实施;
C、负责该项目招商过程中的各项日常管理工作;
D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用;
E、协助甲方与客户签订该项目相关合同;
F、未经甲方书面承诺,对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任;
G、对所涉及甲方商业机密予以严格保密,未经甲方书面同意,乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态;
H、未经甲方书面承诺,不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。
10、税金:甲、乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。
11、违约责任:
(1)、本合同签订后,双方应认真遵守,任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为,并经对方发出书面通知后仍无法纠正的,对方有权解除本合同,违约方应向守约方支付违约金人民币 元整(小写: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的,且逾期30天仍不能支付的,视同甲方违约,乙方有权解除本合同,甲方应向乙方支付违约金人民币 元整(小写:
元)。
12、争议的解决:因执行本合同所发生的争议,由双方协商解决。如协商不成,任何一方均可向常州仲裁委员会申请仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陆份,双方各执叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。
(3)、本合同履行过程中,如有未尽事宜,双方可协商一致后订立补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
14、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜,双方达成一致意见后,可形成书面意见,作为本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
签于: 签于