步行街业态

　　1．在业态分布上，国际惯例提出“四三三”商业构筑模式，即40%的购物，30%的休闲娱乐，30%的餐饮项目。与某些业态单一的商业街相比，“四三三”模式便于各类业态互为补充，使全方位、多层次的时尚休闲有了基础。

　　2．在经营业态上，以专业经营的专卖店为主，并有餐饮服务业和文化娱乐业，实现多功能化。上海、北京等城市建设步行街的经验是“多引入新型业态，多建精致小店，多设休闲娱乐项目”。世界零售业巨人沃尔玛最怕的竞争对手就是精品小店铺，在此购物既能买到精品，又能在逛街的同时得以放松。

　　3．据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。同时，这个数字还在不断向前者倾斜。消费者来到步行街已经不仅仅是因为需要某件物品而专程前来采购，逛商店成为一种休闲的方式，多数人是来寻找快乐，并愿意在这种快乐的心情中消费的。

　　4．在中小城市设计的步行街，比较科学的设计模式应是购物、饮食、娱乐休闲各占1/3的比例，仅仅做成一个主题是不足取的，这就是同大城市不同的地方。

篇2：南花园商业步行街业态规划布局

　　南花园商业步行街业态规划布局

　　1、南花园商业步行街业态规划

　　美亚置业投资(中国)有限公司南花园商业步行街业态规划是严格遵循南花园商业步行街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下：

　　服装零售组团--国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）

　　精品零售组团--国际品牌服饰、高尔夫用品/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品

　　女性用品零售组团--量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店

　　女性美容美发服务组团--婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校

　　*世代潮流动感组团--潮流饰物饰品店、玩具、影音制品

　　中式餐饮组团--湘、川风味等品牌连锁

　　休闲餐饮组团--休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧

　　金融及商务配套组团--银行、商务中心、电信、速递、物流、商业管理处

　　公寓生活配套组团--超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店

　　娱乐组团--世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅

　　体育休闲会所组团--复合式健身会所（好家庭、金朝阳、青鸟）、女子会所+SPA

　　购物休憩区/小品分布设想的--露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品

　　注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积；

　　2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合；

　　2、南花园商业步行街业态规划布局

　　为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区，集年轻人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。美亚置业集团的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的6个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。

　　项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。

　　项目区别于石家庄其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成四个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。

　　组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。

　　A、大型主力店进驻的业态布局规划

　　上面为首层平面图，主力店进驻商场首选的位置为A区，但是该区确实整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。因此A区首先应该在北面规划出5个以上的临街店铺，其余面积给主力店。通过A区和E区的人流拉动作用，形成商业步行街的人流。同时，C区规划的配套服务区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。

　　上图为第二层平面图，F区仍然为主力店经营。美亚置业集团建议G区位置最大程度的考虑引入休闲餐饮或者是西式快餐厅，休闲餐饮的设置用以满足整个商场在购物的同时，休闲和餐饮的需求。主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。我司建议G区的功能在可能的情况下，尽可能的向H区扩展，或者向第三层攀升。K区营造的是少女青春主题的商品区，独立区域，又与三楼的少女服务区形成规模效应。

　　配合三楼布置了主力店区，L1区域应该布置相应的休闲餐饮设施，休闲餐饮时购买休闲服饰顺心顺手；三楼主要为女生购物休闲区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。

　　四楼北面为健身运动区域，计划将公寓四楼跟T区连接，形成大型的美容美发学校。南面为娱乐区域，卡拉OK厅/KTV包房和网吧集中布置，可以进行交通的独立集中布置，而且可以促使人流向高处的流动，将商业经营向高层引伸。

　　B、没有大型主力店进驻的业态布局规划

　　有无主力店进驻的商业业态布局规划的主要差别在首层体现不出来，因为在主力店进入的时候，我们建议的是尽量减少其对第一层面积的消耗。这里设置的主力店区面积需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上图为第二层平面图，F区改为休闲品牌区。跟其它区域构成了一个完全休闲主题的购物区域。但是相应的，我司建议在I区和J区增加休闲餐饮设施或者风味美食聚餐区。

　　第三楼没有主力店后，更加容易营造主题。三楼主要为女生休闲购物区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。同时，引入的女子会所+SPA理疗，更坚定了三楼作为女性主题休闲购物的贴近性。

　　3、南花园商业步行街业态规划布局交通依据

　　A、石家庄市南花园商步行街跟任何商业项目一样，在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。

　　项目有如下街区关系：

　　*商业街北侧华银大厦东西两侧两个出口

　　*商业街南侧金谷大厦与建设银行大厦之间出口

　　*1期东侧综合楼

　　*综合楼南侧广电大楼两侧两个出口

　　*南面街道公交车站

　　*中山西路南

　　*中山路北东购商圈

　　B、商业街人流动线规划

　　步行街东入口购物人流与金谷大厦和建设银行之间餐饮人流之间的互相扯动；

　　华银东侧入口设交通指示标志有效将驾车人群向地下停车场引导，出租车向步行街入口出租车停泊港湾疏散；

　　步行街东入口通过台阶连接弧型平台上抬30厘米形成商业玄关，形成购物人群进入大卖场的适应性过渡，以便尽快融入步行街热烈的商业氛围当中；

　　步行街入口北侧零售主力店及南侧的珠宝钟表店（可纳入主力店营业范围）以档次形象吸引中高消费人群，并开始有效分隔最低消费人群的进入；

　　在休闲购物的主题下，美亚有意将步行街北侧规划为女性主题，是针对石家庄

目前尚没有这种针对城市里有钱有闲女性的消费集中地，而且业态的选择业界也是希望能集中经营的业态；

　　步行街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设立共3组上下双向交叉电梯（详见图例）由1楼将人流送上2楼，第一解决购物人流向上引导，第二增加了步行街内街的流动感，形成步行街内人头拥动商业氛围。

　　入口南侧观光电梯的改动（详见图例），主要解决人流进入2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯旅客与商业内街通过透明的玻璃来形成互动。

　　南侧餐饮组团与零售之间的入口通道建议用地板造型设商业玄关，并压缩通过玄关后进入步行街的通道，而是将人流向左右两边分流。

　　C、相关功能位置定位

　　将餐饮区设在西出口要考虑该处是与华银麦当劳出口相等同的重要性，但注意厨房排烟口及排污、收接货物等功能的要求，意见：将餐厅的厨房设在南北两面，主要是考虑这些方向面临的都是建筑物的设备用房，餐厅工作出入口由经营者自己解决。

　　建议在规划设计深化的过程中考虑商业综合布线的问题，尤其是电信、网络、南楼主力店的排风取暖管道等问题，设计院要求发展商提供设备工程公司协助单位开始介入。4楼娱乐层由于可能存在消防报批不获通过问题，要求政府职能部门的公关。意见：业态选择对楼体结构影响不大，只涉及后期经营者对经营面积的分割细分。