商业街的后期经营管理

　　前期的建设只能说是在商业街的长征路上迈出了第一步，后期经营是一个长期的，复杂的过程，但是它决定着一个商业街的发展。能否把商业街做成一个城市的招牌，后期的经营是决定性因素。

　　首先我们应该做到从企业自己管理到管理外包；

　　从现有的商业物业管理队伍中，我们可以看到很少有专业管理人员，大部分都是由住宅物业管理人员兼管，而很多物业公司还是开发商自己旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力，而且对于商业物业来说，从后勤支持到供应链运理形态，商业物业要求管理人员对经济、管理特别是零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识，同时输，从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能更好地执行，而一旦其中有环节出错，带来的影响将会是不可估量的。

　　外包以其有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时，国外在这方面的经营管理人才获得了快速发展，而国内也有部分专业经营管理团队逐渐成熟起来，开发商应该积极转变观念，利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高，以保证商业街的永续经营。

　　其次，我们应当由粗放型招商变成统筹规划；

　　在招商过程中的混乱和粗放常常给后期的经营带来矛盾。

　　很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。

　　集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，因此，开发商在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析，以顾客为导向，最终确定项目的商业主题，然后对主题的产业链进行分析，以确定在本项目内的商户范畴，然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。

　　再次：商业街由租售并举，变成纯物业经营

　　在世界范围内商业物业的经营模式中，我们可以大致地分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段，在商业地产刚兴起的时候，开发商怀着把钱先装到口袋再说的心理，为了快速套现，通常采取纯销售的模式，但是它明显不能体现出商业物业价值，是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物；第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，划定销售范围，并明确经营范围和法律手续，同时，对于大部分物业仍然采取出租模式，以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营，开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，开发商在物业前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的正常经营，或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款，或将部分产权出售以套现，但此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格了。

　　租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，通常来说租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入主绿，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力，从而使纯物业经营模式成为可能，因为这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经营才能维系，并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高，这是商业地产成熟的表现，也是商业街发展的必然趋势。

　　最后：在收益上由静态收益变成动态收益

　　商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”。在商业地产的价值链中，高端商业供应链的增值由房地产开发商实现，中端商业管理供应链的增值由商业经营管理公司实现，终端商品销售链的增值由商家实现。因此，物业资源的升值，就成为商业地产项目租售环节的重要增值手段。

　　在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，因此非常重视销售，并以此作为主要的赢利模式，其实这是一个发展弊端，因为虽然开发商赚取了物业本身的价值，却失去了物业资源固有的土地价值，而且在这个销售过程中，投资的比例占据了很大部分，这就使市场混乱，商业形态无法控制，甚至是空置率上升，导致后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，又对开发商的持续发展设置了重大的障碍，这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。

　　这种追求销售以快速回笼资金而忽视项目长远持续经营和发展的收益模式被称为静态收益，因为它只在销售过程中获取一次性收益，由此失去了物业价值；而与之相对应的主要依靠物业经营营造出良好商业氛围从而使项目持续获得物业价值的收益模式为动态收益，这种模式虽然资金回笼慢，但是它却既保持了项目的土地价值增值，同时又能持续地获得物业价值收益。只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展和开发商的稳定收益。

篇2：济南市特色商业街区命名管理办法

　　山东省济南市人民政府办公厅

　　济南市人民政府办公厅关于印发济南市特色商业街区命名管理办法的通知

　　济政办发〔20**〕38号

　　各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

　　《济南市特色商业街区命名管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　济南市人民政府办公厅

　　二O一二年十月八日

　　济南市特色商业街区命名管理办法

　　第一条　为加强和规范济南市特色商业街区的命名管理工作，推动商业街培育和发展，提升商业街品位及影响力，引导和扩大消费，打造城市服务业品牌，根据商务部《商业街管理技术规范》（SB/T10517-20**），结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　济南市特色商业街区分为综合性商业街区和专业性商业街区。

　　综合性商业街区是指历史悠久、区位优越、规模集聚、业态丰富、定位清晰、功能完善、品牌云集、管理健全、效益良好，处于商业中心地位，集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验于一体，拥有主力店及众多国内外品牌店，集聚效益明显，具有较强辐射能力和较高知名度的商业街区。

　　专业性商业街区是指某一类商品或服务经营面积，达到商业街区总经营面积60%以上，或拥有某一类专业经营店铺30个以上，汇集该类专业知名企业，具有高度专业化、集群化、规模化、品牌化和辐射力，依托相关产业度高，形成商业和产业互动发展，具有较强辐射能力的商业街区。

　　第三条　本办法适用于我市行政区域内特色商业街区的命名。

　　第四条　济南市特色商业街区由市政府命名，原则上每年组织1次。

　　第五条　济南市特色商业街区建设领导小组负责本市特色商业街区建设发展的组织协调工作。市商务局组织成立评审委员会，负责特色商业街区的论证和评审。

　　第六条　济南市特色商业街区应当符合以下标准：

　　（一）符合济南市城市总体规划和商业网点规划；

　　（二）商业规模集聚，经营特色鲜明，业态结构合理，市场定位清晰，综合效益良好；拥有知名的地方特色、老字号店铺、龙头企业和国内外品牌商家，市场影响力和辐射力明显，对区域商业服务业发展作出突出贡献，有较高的知名度和美誉度；

　　（三）综合功能完备，具有达标的公共服务性配套设施，与城市交通枢纽实现有机结合；

　　（四）商家诚信经营和消费环境良好，人文环境优良，街区商会（协会）组织的行业自律作用突出，投诉、服务机制健全，能为经营者和消费者提供高效、满意的服务；

　　（五）基础设施完善，具有达标的消防、安全、卫生、治安、环保、节能、排烟、排污、排水、公厕、交通、停车、标识、指示、监控、垃圾、无障碍等设施和条件；

　　（六）周边环境优化，建筑风格、空间布局与商业经营、街区功能、历史背景、地域文化相适应。在规划、建筑、设计、装修、亮化、店招、绿化、人文、休闲、景观、小品等方面独具特色；（七）商业街已开业运营1年（含）以上，主街区总长度大于150米（含），店铺数量达到30家（含）以上（餐饮类商业街可适当放宽）；其中，经营面积在5万（含）平方米以上为大型商业街区，3万（含）—5万平方米为中型商业街区，1万（含）—3万平方米为小型商业街区。

　　第七条　济南市特色商业街区命名本着公开、公平、公正的原则，按照以下程序进行：

　　（一）市商务局根据市政府要求，组织各县（市）、区人民政府申报；

　　（二）各县（市）、区人民政府申报；

　　（三）市商务局组织评审委员会进行审核、现场考查和评审，提出论证评审意见；

　　（四）市商务局根据评审委员会论证评审意见，形成命名建议并向市政府报告；

　　（五）市政府研究同意后，予以命名，并向社会公布。其中，综合性商业街区命名为“济南市著名商业街”；专业性商业街区命名为“济南市特色商业街”。

　　第八条　济南市特色商业街区命名后，各县（市）、区应加强对特色商业街区的培育完善和日常监管，全面提升管理服务水平，打造特色鲜明的精品商业街区。

　　第九条　市商务局应加强对济南市特色商业街区经营运行、培育发展和改造建设情况的检查，并及时将相关情况报告市特色商业街区建设领导小组。

　　第十条　被命名的济南市特色商业街区出现下列情况之一的，由市商务局组织评审委员会研究提出建议，报市政府同意后，撤销其命名：

　　（一）因城市规划、拆迁等原因，必须进行整体搬迁和重新规划建设的；

　　（二）商业聚集度降低，规模萎缩，不再具有行业龙头地位的；

　　（三）经营特色弱化，主营行业与命名特色发生根本性变化的；

　　（四）基础设施严重受损，经营管理混乱，经限期整改仍未达到规定条件的。

　　第十一条　本办法自印发之日起施行，有效期5年。

篇3：商业街租房意向书

　　商业街租房意向书

　　甲方：* * *乡* *村（出租户）

　　乙方：**公司（租房户）

　　**村东有村建商业房30问，房后空地南北长160.6米，东西宽65米，欲租给经营商业的租户，共同搞好农村商业经济的繁荣。经协商，与**公司达成意向，并订立以下意向：

　　1.为防止房租变化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等条件下，可优先继续使用。

　　2.房租包括房后空地在内，每年租金为***元，每年12月31日前缴清当年租金，过期不缴，甲方有权收回乙方使用权。

　　3.商业房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意见后，按甲方意见办理。

　　4．甲方不能随意千涉乙方的经营活动，更不能以此作为敲竹杠的理由。

　　5.在租用期间，如有国家征用或占地，乙方必须服从，属乙方自建房屋拆迁费归乙方，土地款项归甲方。

　　6.本意向书一式两份，甲乙双方各执一份。自签订之日起生效。

　　甲方：**乡**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日