《杭州市商业特色街区管理暂行办法》立法后的评估报告
杭州市贸易局
按照《关于开展20**年度规章立法后评估工作的通知》（杭府法〔20**〕6号）文件的要求，20**年1月1日施行的《杭州市商业特色街区管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）列入20**年度规章立法后评估范围。我局通过召开座谈会、书面征求施行情况意见及实地调研等，收集管理部门、行政管理相对人和其他社会公众对《暂行办法》的意见和建议。对《暂行办法》实施绩效和存在的不足进行了评估。现将立法后评估工作报告如下：
一、《暂行办法》施行以来的绩效
近年来，在市委、市政府的高度重视和支持下，杭州商业特色街区的建设与发展迅猛，对增强城市综合服务功能，促进城市管理，打造城市品牌，推动商贸旅游的互动发挥了显著的作用。建成的商业特色街区特色鲜明、主题突出，已逐步显示了集休闲、旅游、购物、娱乐为一体的杭州城市品牌效应，有效地提升了杭州城市品质和综合竞争力，促进了旅游的发展，迎合了现代消费需求，增强了杭州城市的影响力和竞争力，产生了较好的社会效益和经济效益。《暂行办法》的实施对加强和规范商业特色街区的管理，维护商业特色街区良好的社会秩序，创造优美整洁、安全有序的购物、休闲和旅游环境，促进商业特色街区的繁荣和发展发挥了积极的作用。
一是按照《暂行办法》“属地管理”的原则，各城区政府（风景名胜区管委会）为加强商业特色街的日常综合管理，根据辖区不同情况对建成的商业特色街区都建立了不同形式的街区管理机构，组织了管理队伍，具体负责街区的日常监督管理，各有关行政管理部门按照各自的职责，共同做好街区内的相关管理工作，有效地加强和规范商业特色街区的管理。管委会的形式主要有两种：第一种是区政府派出机构，有适当的事业编制，相关部门派员进驻，共同管理。第二种是街道派出机构，相关部门作为区领导小组成员，以联席会议形式进行工作沟通协作。
二是街区管委会在市场的基础上组织商家开展诚信经营（服务），落实市政府城市管理，清洁杭州，“洁美窗口”，创建全国文明城市等工作；较好地发挥政府规划指导、政策扶持作用，促进商业特色街区快速做大做强；抓特色，并以特色来带动街区的品牌建设、业态调整，将特色街作为杭州城市的“会客厅”和“金名片”，对外宣传的“金橱窗”，休闲旅游的“新载体”；切实提升街区品质，加大整体宣传力度，很好地集聚了人气，提高了知名度。至20**年底，我市现有9条商业特色街区年经营额281.82亿元，年纳税额2.67亿元，有店铺数量14028个，从业人员7.17万人，年人流量1.2亿人次。至20**年，中国步行商业街工作委员会分别授予清河坊为“中国著名商业街”，授予丝绸特色街、四季青、文三路、武林路和石祥路为“中国特色商业街”，授予南山路为“中国最具升值前景商业街”。20**年，国家旅游局批准清河坊为国家4A级旅游景区。四季青和武林路分别被中国商业联合会授予“中国服装第一街”和“中国时尚女装第一街”称号。
三是管委会有组织地引导街区内的商户制定街区商业经营管理公约，有6个街区组建相关的商户（行业）协会，建立街区信用体系，维护街区良好的经营秩序。加强对商户的教育，帮助商户解决问题，引导商户进行文明经营。免费开展经营户法律法规及相关知识培训班，请工商、技术监督、物价等部门对产品质量、计量、标准化管理、商标、价格以及如何保护消费者权益进行授课。建立监督举报制度，会同区工商、质监、物价等有关部门对市场和经营户进行不定期的检查，辅导商户提高产品质量、提升品牌。建立管理服务规范标准，街区管理制度化、规范化，整体形象，品牌提升。经市质量监督管理局认定的服务规范标准的街区有：清河坊、丝绸城、武林路、四季青、梅家坞等。至20**年8月，我市商业特色街区已有全国“百城万店无假货”活动示范街2条，省级“百城万店无假货”活动示范街1条，市级“百店无假货”活动示范街1条。
四是根据《杭州市商业特色街区管理暂行办法》,我局负责商业特色街区建设综合协调和管理，加强了对商业特色街区的规划、特色定位、商业网点布局等综合协调、指导和政策研究；积极开展了对各商业特色街的整体包装宣传和展示，促进杭州商业特色街扬特色、升品位、显魅力、创品牌，扩大我市商业特色街区在国内外影响；建立了商业特色街例会制度，做好各商业特色街区的情况交流；组织商业特色街参加全国商业街论坛，参加学习交流活动；配合城管部门的城管要求，牵头检查商业特色街区“洁美窗口”、全国文明城市创建等目标任务的落实到位，促进各商业特色街区市容街貌的改观；根据《杭州市商业特色街区品牌创建三年行动计划》，我局还编制完成了《杭州市商业特色街区五年发展纲要》，以规划指导新一轮商业特色街区建设、整治和管理。
二、实施《暂行办法》中的问题
《暂行办法》的实施，有利于街区管理机构加强日常监督管理工作，促进街区有序经营和可持续发展。但在实际工作中，由于管委会无执法职能，也面临业态调整难、资源整合难、协税护税难等矛盾，街道派出的管理机构，协调能力更弱，管理难度更大。
1、根据《暂行办法》第六条至第十一条。有的商业特色街区管理机构的职权还不到位，有关行政管理部门执法管理协调不够。各商业特色街区的管理机构基本形式大部分是各区政府派出的一个协调和监督管理机构，并由属地的相关执法管理部门派员参加执法管理。但在实际日常综合管理中，管委会人员由于职能所限，在现场管理中权威性不够，无法解决实际问题，而相关职能部门又不能及时到位处理问题。因此，对街区的日常综合管理带来较大难度。梅家坞管理办公室和信义坊商业步行街管委会只是街道派出机构，在日常管理协调工作中牵头的难度更大。
2、根据《暂行办法》第十七条。商业特色街区内的电线杆、电话亭等公用设施和建筑物上的广告，均由各物业管理职能部门自行申报和设计，有关行政管理部门事先未与街区管理机构征询意见就批准，影响街区的整体风格和布局，出现不协调的现象。
3、根据《暂行办法》第二十四条。现有交通管理状况与商业特色街的氛围不协调。商业特色街功能是聚人气、聚财气，要给消费者提供安全便利的购物、休闲环境，如果在商业特色街过度强调交通功能就会弱化商业氛围。从动态交通看，如文三路的单向行驶，湖滨路的通车恢复，这些交通组织对市民游客进入特色街很不便。从静态交通管理看，商业特色街区停车位少对商家经营有一定影响。
4、根据《暂行办法》第二十条。商业特色街为营造氛围，聚集人气，组织开展休闲、旅游、文化、商贸活动，但活动报批手续繁琐。
5、《暂行办法》有的条款与细节亟待补足，如缺乏对街区私有制营业房业主的管理条款、针对存在交叉管理的部分未明确管辖主体、缺乏对政策执行部门的约束条款。现有条款缺乏可操作性的部分，如街区管理机构的管理权限不明、具体条款的执法主体缺位、公共设施管理条款的管理主体不明、有关行政管理部门的配合工作难以落实等，应及时完善《暂行办法》。
三
、对《暂行办法》立法后评估的意见商业特色街区是城市生活品质内涵的重要载体，在新的历史时期，要进一步提升品质。市第十次党代会提出打造覆盖城乡、全民共享“生活品质之城”战略目标，提出了进一步推进商业特色街区建设的要求。明确提出新一轮商业特色街区“9+9”，即“提升9条老街区、培育9条新街区、创建若干名街区”要求。因此，根据《关于进一步推进商业特色街区建设与管理的实施意见》和《杭州市商业特色街区品牌创建三年行动计划》的精神，需进一步落实和完善《杭州市商业特色街区管理暂行办法》，以更好地推进商业特色街区的建设和发展，促进商业特色街区建设和管理提高到一个新水平。
（一）建立健全商业特色街区的管理机构。按照《暂行办法》各区政府要对所属市级商业特色街区的管理机构的运作情况进行自查，加强落实。一是要确保管理机构的人员到位，尤其是各区执法管理部门派出人员工作到位；二是要按照《杭州市商业特色街区管理暂行办法》明确管理机构的具体有效的职能；三是明确管理机构为区政府直属的派出管理机构，明确有利于协调和权威的责权。其机构形式可以根据各区实际设置，但必须人员、经费、职责到位。
（二）商业特色街区的管理是城市管理的重要组成部分。目前，我市城市管理职责,实行“两级政府、三级管理、四级服务”的城市管理工作格局，以块为主,条条保障，为属地管理的模式，应加强街区管委会与区政府及区相关部门的沟通和协商，建立行政审批、处罚、许可事前征询意见，事后抄告、通报，定期或不定期联席会议等制度，建立完善属地管理联动机制，提高管理水平。新的街区多数还没有常设管理机构，原则上要求成立管委会，至少应明确专门人员管理。
（三）培育街区特色，完善服务功能，进一步深化商业特色街区经营定位和主题风格。街区内的商业网点开发，其他项目的建设改造，以及公共设施的设置，广告亮灯的设计制作等要严格按照街区的规划定位操作实施，并在实施前必须征求街区管理机构的意见。对街区的商业业态调整和招商引资项目要设置前置条件，符合商业特色街区的经营定位。
（四）弱化动态交通功能，强化静态交通设施。商业特色街区应努力创造一个便利、宽松的休闲消费环境，其动态和静态交通组织应与一般的街道有所区别。将与交通部门进一步沟通，研究制定各条商业特色街区交通管理方案。
（五）在城市管理方面，街区要积极与城管部门协商，对商业特色街区内的商家倚门设摊、利用店门前空闲场所进行促销、展示等活动，在管委会统筹规划和能有效管理的前提下，争取城管部门予以支持。
（六）继续落实市政府关于商业特色街区户外广告和亮灯问题等已有的扶持政策。商业特色街区的所有广告设置和设计，产权部门都应首先征得街区管理机构的意见，户外商业广告拍卖所得，应全额返还街区管委会，并简化审批程序，明确操作办法。商业特色街区内为烘托、美化街区夜景而设置的非营利性亮灯用电应进入城市路灯网,不能进入的，其电费也应列入财政专项支出。
采编：www.pmceo.cOm篇2：商场商铺租户租赁资格评估
商场、商铺租户租赁资格评估
一、商场/商铺租户租赁资格评估表（附后）
二、工作指引
1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估；
2、满分标准分为100分；
3、除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者，即否决了该商户的租赁资格；
4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上对比之用，分高者得；
5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。
（1）公司要求的净回报率：
该铺月租单价×（要求总租期-免租期）÷总租期月数×12个月÷投资成本
（2）计算租户租赁条件的实体净回报率
净回报率 = 首年月租单价×（总租期月数－免租期）÷总租期月数×12个月÷实际投资成本
（3）增减比率 = （租户实付净回报率－公司要求净回报率）÷公司要求净回报率
（4）注释：
a、投资成本：地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本，并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层，从而得出各项目不同楼层的投资成本。
b、实际投资成本：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分，从而得出实际投资成本。
（5）举例：
① 公司要求：定价100元/㎡·月，3个月免租期，3年租约，提供装修且成本为4300元/㎡；
租户可付：120元/㎡·月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。
② 评估步骤：
a、测算免装修后成本：
假设该案例为3500元/㎡
b、计算公司要求净回报率：
100元/㎡·月×（36个月－3个月）÷36个月=91.67元/㎡·月→实际单月租金91.67元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=25.58%
c、计算商户实付净回报率
120元/㎡·月×（36个月－6个月）÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=34.29%
d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，则计算增减比例：
（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%
e、租户在“租赁条件”项目上的实得分：
（1＋34.05%）×60分=80.43分
6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法进行评估专案报批。
7、经营行为纪录来源有：
（1）曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。
（2）未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。
（3）如没发现不良纪录即得8分。
附件：
评估项目 | 标准分 | 实得分 | 备注 | |||
租赁 条件 | 公司实得净租金回报率 | 步骤① 公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分 步骤② （租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×60分=实得分 | 60分 | 详细步骤见工作指引第五条 | ||
品质 条件 | 品牌 | 国际知名品牌 | 20 | 三项只取一项 | ||
国内知名品牌 | 10 | |||||
无品牌 | 0 | |||||
经营行为 | 无欠租 拖租行为记录 | 严重 | 立即否决租赁资格 | 三项只取一项 | ||
偶然且只拖不欠 | 4 | |||||
无 | 8 | |||||
无违规违章 违法经营 | 严重 | 立即否决租赁资格 | 三项只取一项 | |||
经劝喻立即改正 | 4 | |||||
无 | 8 | |||||
形象档次 | 专门统一VI | 4 | 三项只取一项 | |||
整齐观感好 | 2 | |||||
凌乱、无心思 | 0 | |||||
总得分 | —— | —— | 100 | —— | ||
篇3：写字楼租户租赁资格评估
写字楼租户租赁资格评估
一、写字楼租户租赁资格评估表
二、工作指引
1、本表适用于租用场地作写字楼用途的租户在承租、续约时的评估。
2、满分标准为100分。
3、只有实得分达到80分的商户才有资格租用写字楼。
4、如两个商户同时要求租用同一位置，则分高者得。
5、本评估法侧重租赁条件的评估。
写字楼租户租赁资格评估表：
评估项目 | 标准分 | 实得分 | 备注 | |||
租赁 条件 | 公司实得净租金回报率 | 步骤① 公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分 步骤② （租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×70分=实得分 | 70分 | 详细计算方法与商场/商铺租户租赁条件实得分计法相同。 | ||
经营行为 | 无欠租 拖租行为记录 | 严重 | 立即否决租赁资格 | |||
偶然且只拖不欠 | 5 | |||||
无 | 10 | |||||
无违规违章 违法经营记录 | 严重 | 立即否决租赁资格 | ||||
经劝喻立即改正 | 5 | |||||
无 | 10 | |||||
总得分 | —— | —— | 100 | —— | ||
篇4：购物中心区位用地经济状况评估
购物中心的区位及用地经济状况评估
适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。
(一)用地区位和交通人口状况分析
购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：
最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。
区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。
聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：
(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。
(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10—30min，以此确定该地点的商圈覆盖范围。
此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。
(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。
用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。
(二)用地经济状况评估
对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。
用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，消除它带来的不利影响。
(三)用地的物理状况
在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。
用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。
用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。
用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。
郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。
用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。
用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补。
篇5：安全《安全生产法》考点突破:重新辨识评估
20**安全《安全生产法》考点突破：重新辨识与评估
有下列情形之一的，危险化学品单位应当对重大危险源重新进行辨识、安全评估及分级：
（1）重大危险源安全评估已满三年的；
（2）构成重大危险源的装置、设施或者场所进行新建、改建、扩建的；
（3）危险化学品种类、数量、生产、使用工艺或者储存方式及重要设备、设施等发生变化，影响重大危险源级别或者风险程度的；
（4）外界生产安全环境因素发生变化，影响重大危险源级别和风险程度的；
（5）发生危险化学品事故造成人员死亡，或者10人以上受伤，或者影响到公共安全的；
（6）有关重大危险源辨识和安全评估的国家标准、行业标准发生变化的。