商场、商铺租户租赁资格评估
一、商场/商铺租户租赁资格评估表(附后)
二、工作指引
1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估;
2、满分标准分为100分;
3、除超市和医疗配套外,只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺,其中:国际知名品牌租赁条件单项不低于48分,国内知名品牌不低于54分,无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时,综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者,即否决了该商户的租赁资格;
4、超市和医疗配套通常为社区必备,回报率一般达不到公司回报率,该表将用于两家以上对比之用,分高者得;
5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。
(1)公司要求的净回报率:
该铺月租单价×(要求总租期-免租期)÷总租期月数×12个月÷投资成本
(2)计算租户租赁条件的实体净回报率
净回报率 = 首年月租单价×(总租期月数-免租期)÷总租期月数×12个月÷实际投资成本
(3)增减比率 = (租户实付净回报率-公司要求净回报率)÷公司要求净回报率
(4)注释:
a、投资成本:地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本,并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层,从而得出各项目不同楼层的投资成本。
b、实际投资成本:若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量,则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分,从而得出实际投资成本。
(5)举例:
① 公司要求:定价100元/㎡·月,3个月免租期,3年租约,提供装修且成本为4300元/㎡;
租户可付:120元/㎡·月,6个月免租期,3年合约,免装修交付。
② 评估步骤:
a、测算免装修后成本:
假设该案例为3500元/㎡
b、计算公司要求净回报率:
100元/㎡·月×(36个月-3个月)÷36个月=91.67元/㎡·月→实际单月租金91.67元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=25.58%
c、计算商户实付净回报率
120元/㎡·月×(36个月-6个月)÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=34.29%
d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率,则计算增减比例:
(34.29%-25.58%)÷25.58%=34.05%
e、租户在“租赁条件”项目上的实得分:
(1+34.05%)×60分=80.43分
6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升,增加人流及提升其他商铺的租值,故可以不按此评价法进行评估专案报批。
7、经营行为纪录来源有:
(1)曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。
(2)未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。
(3)如没发现不良纪录即得8分。
附件:
评估项目*ml:namespace prefi* = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> | 标准分 | 实得分 | 备注 | |||
租赁 条件 | 公司实得净租金回报率 | 步骤① 公司要求的租赁条件(含租价,免租期,设备、装修标准)等于标准分 步骤② (租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1)×60分=实得分 | 60分 | 详细步骤见工作指引第五条 | ||
品质 条件 | 品牌 | 国际知名品牌 | 20 | 三项只取一项 | ||
国内知名品牌 | 10 | |||||
无品牌 | 0 | |||||
经营行为 | 无欠租 拖租行为记录 | 严重 | 立即否决租赁资格 | 三项只取一项 | ||
偶然且只拖不欠 | 4 | |||||
无 | 8 | |||||
无违规违章 违法经营 | 严重 | 立即否决租赁资格 | 三项只取一项 | |||
经劝喻立即改正 | 4 | |||||
无 | 8 | |||||
形象档次 | 专门统一VI | 4 | 三项只取一项 | |||
整齐观感好 | 2 | |||||
凌乱、无心思 | 0 | |||||
总得分 | —— | —— | 100 | —— |
篇2:写字楼租户租赁资格评估
写字楼租户租赁资格评估
一、写字楼租户租赁资格评估表
二、工作指引
1、本表适用于租用场地作写字楼用途的租户在承租、续约时的评估。
2、满分标准为100分。
3、只有实得分达到80分的商户才有资格租用写字楼。
4、如两个商户同时要求租用同一位置,则分高者得。
5、本评估法侧重租赁条件的评估。
写字楼租户租赁资格评估表:
评估项目*ml:namespace prefi* = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> | 标准分 | 实得分 | 备注 | |||
租赁 条件 | 公司实得净租金回报率 | 步骤① 公司要求的租赁条件(含租价,免租期,设备、装修标准)等于标准分 步骤② (租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1)×70分=实得分 | 70分 | 详细计算方法与商场/商铺租户租赁条件实得分计法相同。 | ||
经营行为 | 无欠租 拖租行为记录 | 严重 | 立即否决租赁资格 | |||
偶然且只拖不欠 | 5 | |||||
无 | 10 | |||||
无违规违章 违法经营记录 | 严重 | 立即否决租赁资格 | ||||
经劝喻立即改正 | 5 | |||||
无 | 10 | |||||
总得分 | —— | —— | 100 | —— |