随着我国房地产市场的迅猛发展,以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大,房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用,本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。
拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为:A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先,被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产,所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易,而是在拍卖日公开竞投,买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投,拍卖实际上就是在短时间促成交易,为了促使拍卖成功,就必须具备价格优势,才能吸引买家竞投,故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。
由于拍卖期短,有卖不出去的风险,所以拍卖价格必须考虑变现的速度,即确保卖出的成功,所以拍卖价格必须坚持“宁估其少,勿估其多”。鉴于上述原因,拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。
抵押价格是一种预期价格,一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。
拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价,尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格,但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距,所以拍卖价格不能等同抵押。
篇2：抵押房地产拍卖价格评估之特点
随着我国房地产市场的迅猛发展,以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大,房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用,本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。
拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为:A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先,被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产,所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易,而是在拍卖日公开竞投,买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投,拍卖实际上就是在短时间促成交易,为了促使拍卖成功,就必须具备价格优势,才能吸引买家竞投,故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。
由于拍卖期短,有卖不出去的风险,所以拍卖价格必须考虑变现的速度,即确保卖出的成功,所以拍卖价格必须坚持“宁估其少,勿估其多”。鉴于上述原因,拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。
抵押价格是一种预期价格,一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。
拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价,尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格,但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距,所以拍卖价格不能等同抵押。
篇3：物业公司经营管理绩效评估办法
物业公司绩效考核指标大全
一、目的
建立XX物业统一、规范的经营管理绩效评估办法，以公正、系统、全面的衡量物业公司经营、管理的绩效。
二、职责
1.集团物业管理部负责本评估办法的编制、修改及发布。
2.地部总部由人力资源部牵头、人力资源部、物业管理部、财务管理部、办公室等相关部门共同配合，对物业公司经营管理绩效进行综合评估。
3.地产项目公司负责配合总部完成各项目物业管理中心品质管理的现场检查与考核。
三、评估指标与权重
1.本评估办法系统性地概括了物业公司经营管理的活动范围，从经济效益、社会效益、客户满意、品质管理、团队建设五个方面进行评估。
2.根据企业发展目标，结合物业公司管理现状.依据中建物业服务内容与标准，设定评估量化指标，由专业评估部门按评估办法进行系统评估。
3.评估内容、评估指标及权重见下表
序 号评估内容 (一级指标)评估内容 概括性描述评估指标( 二、三级指标)所占权重评估部门
1经济效益考核物业公司获利能力、经营能力 管理能力 (由5个二级指标组成)包括全年营业收入、营业利润、管理费收缴率 管理费清欠率等经济指标12%财务部
2社会效益考核物业公司在品牌建设中取得社会效益(由3个二层指标组成)主要指政府、行业、媒体评价，包括管理项目创优达标率、媒体正面报道数两项指标。8%办公室
3客户满意考核物业服务的业主满意度、投诉处理、小区业户文明程度和社区文化建设。 (由5个二级指标组成)包括业户满意率(外部) 开发商满意率(内部) 有效投诉处理率、违章建筑、建章行为五个专项指标30%物管部
4品质管理考核物业管理标化体系推进及基础服务的执行情况和现场管理效果。(由5个二级指标组成) 包括标化体系与综合管理 、客户服务、工程管理、环境管理、安全管理五个专项共82个分项指标，45%物管部牵头、地产项目公司配合完成现场考核。
5团队建设考核物业公司在员工管理和团队建设方面工作绩效等。 (由个5个二级指标组成)包括员工满意度、用工风险管控、沟通渠道和团队活力、工资及福利 员工福利、个人职业发展5%人力资源部
4.本评估办法从五个方面设定评估指标，再根据业务性质层层细分，分解成三级评估指标，第三级指标为具体要求达到标准。各指标数量为：
指标等级一级指标二级指标三级指标
数量5个20个82个
这些指标是由量化指标和定性指标组成，定性指标是指对物业公司管理和服务按照过程属性分类的评估性指标，指标的衡量需要有经验的人员现场评估;定量指标是明确可以量化的评估指标。
四.评估办法
1.总部人力资源每年组织一次专业小组对物业公司进行综合评估。考核分现场考核和年度考核。对定性指标进行优良中差劣的评价，并予以记分;对不能在现场评定的量化指标，将在年终根据各公司的数据进行统计核实，再进行评价。两者之和为该公司的总得分，即总分=现场评分+年终评分。
2.指标设定时基本考虑各公司共性业务部分，若仍有异同部分，多项不计分，少项计平均分。
3.本评估办法总权重设定为100分，根据各指标权重不同层层加权，以此设定各项指标的加权满分值，详见指标权重部分。(权重可根据当年的实际情况进行调整，年初时予以通知)
4.评估采用五级平均法，对每项内容的评估结果作判断，即根据评估所获证据对实际水平作从“完全满足要求”到“没做到”之间五个程度等级的判断，计算分值时将所选等级数所对应的计算系数与各项加权满分值之间进行乘积换算。
(级别系数换算表)
程 度完全满足要求 (优) 满足要求(良)基本满足要求 (中)未满足要求 (差)没有做(劣)
级 别54321
系 数10.80.60.40
换算公式: 该项换算得分=所选级别数对应的系数×该项加权满分值
总分 = ∑每项换算得分
5.现场评估分项目进行，由地产总部，地产项目公司、物业公司总部共同参与，各项目评估得分情况的平均分值为该项评估的最终得分。在执行现场评估时，各评估小组成员将与受检项目充分交流，现场点评管理现状，并共同探讨面临的问题。
6.年终评估时，由总部物业部和财务部共同对物业公司上报的各类数据信息进行核实，并评价量化指标。
7.评估最终得分由人力资源部负责统计，各考核部门依据本办法对分管部分进行考核与评价。
8为保证考核结果的公正、公开、公平，有关结果将在公司协同上予以公布一周，并接受考核单位的质询和核查。
五.指标定义
主营业务利润率=报告期主营业务利润/报告期主营业务收入*100%
管理费收缴率=报告期实收款-往年拖欠款-预收款/报告期应收金额*100%
管理费清欠率=报告期收缴期初数/期初欠交数*100%或(期初欠交数-期末欠交数)/期初欠交数*100%
管理项目盈利面=报告期盈利的项目个数/报告期管理的项目总个数*100%
六、评估指标及评估标准
一级 指标二、三级指标及评估标准 权重
经济 社会会效益 12分获利能力全年营销收入指标完成率。 (100%满分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降级)2
主营业务利润率达到5%。(每降低1%降一级2
经营能力管理项目盈利面(≥80%满分，每降低20%降一级)2
管理能力管理费收缴率(≥90%满分，每降低20%降一级)(依据交房面和收费标准进行测算)3
管理费清欠率(≥80%满分，每降低20%降一级)3
2.社会效益8分管理项目国优、省优达标率符合参评条件或者须参加复检的管理项目必须在规定期限内达标 (100%满分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降级)1
媒体正面报道数 市级及以上媒体(电视、报纸、杂志)正面报道每年不少于4次 (≥4次满分，3次，2次，2次以此降级)1
重大安全事故重大伤亡事故、重大设施设备机损事故、火灾责任事故为零(因管理原因而发生，每发生一起扣2分。)6
3.客户 满意率 20分业户满意率(外部)由地产项目客户部组织业主满意度调查，达到或超过85%评定为五级，每降低1%，评估等级降一级。10
开发商满意度(内部)同地产总部分管部门组织调查，达到或超过85%评定为五级，每降低1%，评估等级降一级。5
有效投诉处理率(明源运用)100% (明源系统投诉关闭率100%，地产总部进行客户随机回访调查，每个项目抽查3-5户，根据调查结果系统反映情况的吻合情况进行评级。(吻合率100%满分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降级)3
小区形象及文明程度随机抽查管辖小区。社区内业户无违章建筑。现场查看，有一例降一级1
随机抽查管辖小区。社区内无随地吐痰、乱扔烟头、垃圾、践踏草地、车辆乱停放等行为。现场查看，有两例降一级1
4、品质管理45分) 综合管理 (由11个三级指标组成) 依据管理内容和服务标准，进行对标评估。每项服务内容发现两个以上的不符合点即评定为不合格项。每出现两个不合格项，评估等级降一级。依次类推。评估内容共11项。分别为合同签订、管理人员巡查、服务受理.报修处理、投诉处理、业主意见征询、空置房管理、文化宣传、业主信息、增值服务、活动、气氛布置5
环境管理(由27个三级指标组成)依据管理内容，分室内公共部分、室外公共部分、地下车库三个区域共27个检查项，分别为地面、墙面、天花板、楼梯栏杆扶手、窗台、消防栓(箱)、公共灯具、门、窗镜面，天台、屋顶、露台、电梯轿厢、层门、呼叫面板、道路路面、绿地、明沟、路灯灯具、宣传栏、小品雕塑、康乐设施、水景、果皮垃圾桶、车辆道路标识指示牌、车位牌、垃圾收集与处理、消毒灭害。依据服务标准，进行检查评估。每一个检查项发现4个以上的不符合点，即为不合格项。每出现5个不合格项，评估等级降一级，依次类推。5
设备管理 (由30个三级指标组成) 依据管理内容，分为11系统，共计30个检查项。11个系统分别为公共部位、配电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、公共照明、游池水景、管理装修管理、维修服务管理。(具体分项略，参见物业服务等级标准)每一个检查项发现4个以上的不符合点即评定为不合格项。每出现5个不合格项，评估等级降一级。依次类推。5
安全管理(由5个三级指标组成)依据管理内容和管理标准，评估考核项共5项 ，分别为人员素质与岗位技能、门岗管理 、车辆管理、安全巡查(含消防安全)、监控管理。每一个检查项发现2个以上的不符合点，即评定为不合格项。每出现一个不合格项，评估等级降一级。依次类推。5
绿化管理 (由9个三级指标组成)依据管理内容，评估考核项共9项，分别为室内绿植管理(含营销中心、样板间、客户服务中心等)、草坪、花坛花境、树木修剪、浇灌、病虫害防治、松土施肥、扶正加固。每一个检查项发现两个以上的不符合点即评定为不合格项。每出现两个不合格项，评估等级降一级。依次类推。5
5. 团队建设 15分员工满意度每年至少进行一次员工满意度调查，满工满意率在85%以上，每一位员工都有参加公司组织的培训机会。班组长以上的人员感觉在公司有继续发展的渠道和机会 3
用工风险管控员工在日常工作中都能得到相关技术要求的劳动保护。 操作岗位员工购买各种类型的保险，进行用工风险管控3
员工培训与技能员工技能培训体系健全，管理级与操作层培训计划落实到位。管理人员和专业技术人员执证上岗率100%，3
员工工资绩效建立完善的员工工资及绩效考核体系，工资及福利能与员工绩效挂钩。考核公开公平，没有因工资及福利政策执行不到位或工资及福利政策不合理引发的申诉或潜在申诉问题。3
员工队伍稳定管理人员和基层操作员工队伍稳定，管理人员流失率控制在5%之内，基层操作人员流失率小于30%。