ZZ大厦收益能力测算
1、销售价格测算
北京商用房产平均销售价格一般为住宅价格的1.5～3倍。20**年第二季度北京甲级写字楼市场平均售价为20**美元/平方米(建筑面积报价)，售价指数为121，比20**年第一季度下降了1.5%。查询20**年、20**年*小区周边地区商用房产、新建住宅的成交价格比较修正后选定四组参考价格，再根据ZZ大厦商用房产部分的楼层面积折算权重，加权平均计算得出收益测算的四组参考价格：1.14万元/平米，1.31万元/平米，1.49万元/平米，1.73万元/平米。测算表格参见附件四：ZZ大厦售价测算表。在后续的分析中，我们将以此销售价格为参考折算MM商厦整体运作ZZ大厦商用房产时，应承担的合理租金水平。
2、租金水平测算
租金水平测算，测算的是ZZ大厦拟引进的商业业态、业种在相邻区位、相近物业内的成交租金价格平均水平。20**年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为31.3美元/月/平方米(使用面积报价)，租金指数为74.6，比20**年第一季度下降了1.9%??甲级写字楼市场平均空置率由第一季度的15.7%上升为16.4%，上升了0.7个百分点。商用房产的空置率水平，新增销售项目平均在20%～25%。比较分析后选定五种租金组合
篇2：ZZ大厦收益能力测算
ZZ大厦收益能力测算
1、销售价格测算
北京商用房产平均销售价格一般为住宅价格的1.5～3倍。20**年第二季度北京甲级写字楼市场平均售价为20**美元/平方米(建筑面积报价)，售价指数为121，比20**年第一季度下降了1.5%。查询20**年、20**年*小区周边地区商用房产、新建住宅的成交价格比较修正后选定四组参考价格，再根据ZZ大厦商用房产部分的楼层面积折算权重，加权平均计算得出收益测算的四组参考价格：1.14万元/平米，1.31万元/平米，1.49万元/平米，1.73万元/平米。测算表格参见附件四：ZZ大厦售价测算表。在后续的分析中，我们将以此销售价格为参考折算MM商厦整体运作ZZ大厦商用房产时，应承担的合理租金水平。
2、租金水平测算
租金水平测算，测算的是ZZ大厦拟引进的商业业态、业种在相邻区位、相近物业内的成交租金价格平均水平。20**年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为31.3美元/月/平方米(使用面积报价)，租金指数为74.6，比20**年第一季度下降了1.9%??甲级写字楼市场平均空置率由第一季度的15.7%上升为16.4%，上升了0.7个百分点。商用房产的空置率水平，新增销售项目平均在20%～25%。比较分析后选定五种租金组合
篇3：住宅小区物业管理费标准测算方案参考
住宅小区物业管理费标准测算方案参考
一、物业管理费收入测算
为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设××小区物业服务费标准为PM,则
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入
=住宅建筑面积×PM×12月×96%+车位数×25元/车位.月×12月×95%+ 商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%
=20164.09㎡×PM×12月×96%+96个×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%
=232290.32PM+27360.00+31292.60
=232290.32PM+58652.60
说明：◆%比是指年度收费率;◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。
二、物业管理成本支出测算
|
序号 |
项 目 |
月发生额 元 |
年发生额 元 |
备 注 |
|
1 |
工资及福利 |
19350.00 |
232200.00 |
附表1 |
|
2 |
行政办公费 |
1156.68 |
13880.00 |
附表2 |
|
3 |
设备设施维护费 |
2083.33 |
25000.00 |
附表3 |
|
4 |
环境管理费 |
430.00 |
5160.00 |
附表4 |
|
5 |
公共水电费 |
3100.00 |
37200.00 |
附表5 |
|
合 计 |
26120.01 |
313440.00 |
|
|
|
6 |
社区文化建设费 |
|
||
|
7 |
不可预见费 |
营业收入×2% |
||
|
8 |
酬金 |
营业收入×10% |
||
|
9 |
法定税金 |
营业收入×5.5% |
||
|
成本支出总计 |
313440.00＋营业收入×17.5％ |
|||
附表1：
工资估算 ￥232200.00元
|
职位 |
薪金标准 包括福利社保 |
预算人数 人 |
全年薪金总额 元 |
平均每月 薪金支出 元 |
|
|
年终奖金 按一个月薪标准 |
薪金合计 |
||||
|
主管 |
2400.00 |
1人 |
2000.00/人 |
30800.00 |
|
|
秩序维护员 |
1700.00 |
6人 |
1300.00/人 |
130200.00 |
|
|
客服管理员 |
1700.00 |
1人 |
1300.00/人 |
21700.00 |
|
|
工程技工 |
1900.00 |
1人 |
1500.00 |
24300.00 |
|
|
清洁绿化员 |
1000.00 |
2人 |
600.00/人 |
25200.00 |
|
|
合 计 |
11人 |
|
232200.00 |
19350.00 |
|
附表2：
行政办公费估算 ￥13880.00元
|
序号 |
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 人民币元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
一 |
通讯费 |
|
|
|
|
|
1 |
移动电话 |
100元·部/月 |
100×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
2 |
物业服务中心电话 |
150元·部/月 |
150×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
二 |
交通费 |
100元·人/月 |
100×2人 |
150.00 |
1800.00 |
|
三 |
办公用易耗品 |
|
|
150.00 |
1800.00 |
|
四 |
服装费 |
|
|
|
|
|
1 |
管理干部服装 |
2套·880元/2年分摊 |
440×1人 |
36.67 |
440.00 |
|
2 |
一般工作人员服装 |
2套·800元/2年分摊 |
400×2人 |
66.67 |
800.00 |
|
3 |
秩序维护员服装 |
2套·600元/2年分摊 |
300×6人 |
150.00 |
1800.00 |
|
4 |
清洁绿化服装 |
2套·300元/2年分摊 |
150×2人 |
25.00 |
300.00 |
|
五 |
物料折旧费 |
|
|
|
|
|
1 |
电脑 |
1台·3200元/台/4年分摊 |
800×1台 |
66.67 |
800.00 |
|
2 |
监控室空调 |
1台·2000元/台/4年分摊 |
500×1台 |
41.67 |
500.00 |
|
3 |
对讲机 |
1台·1200元/台/3年分摊 |
400×3台 |
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
对讲机电池 |
1块·120元/块/2年分摊 |
60×4块 |
20.00 |
240.00 |
|
六 |
业务费及 其它支出 |
|
|
50.00 |
600.00 |
|
合 计 |
|
|
1156.68 |
13880.00 |
|
附表3：
设备设施维护费估算 ￥25000.00.元
|
名 称 |
摘 要 |
金额 元 /月 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||
|
工程维修工具 |
维修工具按3年分摊 |
41.67 |
500.00 |
|
工程维修物料 |
经验值估算 |
250.00 |
3000.00 |
|
保安监控系统维护 |
委外保养 |
750.00 |
9000.00 |
|
电梯维护保养 |
委外保养 包括年检费用 4部·2000元/台/年 |
666.67 |
8000.00 |
|
化粪池清理维护 |
委外清理维护 250元/组 |
125.00 |
1500.00 |
|
停车场养护 |
|
83.33 |
1000.00 |
|
消防、供水系统维护 |
自保 含维修材料费用 |
166.67 |
2000.00 |
|
二次供电发电机 维护保养 |
自保 |
|
|
|
其 他 |
|
|
|
|
合计 |
|
2083.33 |
25000.00 |
备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4：
环境管理费估算 ￥5160.00元
|
序号 |
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
1 |
园林绿化保养 |
综合估算 |
|
60.00 |
720.00 |
|
2 |
垃圾承运费 |
环卫处收费 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
3 |
四害消杀 |
预支出 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
清洁、绿化工具 |
综合估算 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
5 |
清洁用品的消耗 |
综合估算 |
|
50.00 |
600.00 |
|
6 |
水池、梯间 清洗消毒等 |
综合估算 |
|
20.00 |
240.00 |
|
合 计 |
|
|
430.00 |
5160.00 |
|
附表5：
公共水电费估算 ￥37200.00元
|
项目 |
测算式依据 |
计算式 |
支出金额 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
|||
|
路灯、园林用电等 |
综合估算 |
|
300.00 |
3600.00 |
|
办公、监控中心 |
综合估算 |
|
600.00 |
7200.00 |
|
地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等 |
综合估算 |
|
400.00 |
4800.00 |
|
电梯、电梯房风机等 |
4部电梯估算 |
|
1800.00 |
21600.00 |
|
|
|
|
|
|
|
合 计 |
|
|
3100.00 |
37200.00 |
三、物业管理服务费标准的测算
下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入—成本支出=0
即：营业收入— 313440.00+营业收入×17.5% =0
推算出：
营业收入=379927.27元
根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为：
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+ 商业物业服务费收入
379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60
推算出：
PM≈1.383元/㎡.月
根据上述测算,我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月
上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算 如公司运营费用、公司要承担的税费等 。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算 如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等 。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留3～5年 或根据物业服务合同期限 的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取 为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦 我想业主也会理解
仅供参考,不足之处,请予批评指导。