物业小区地下车库，沉在地下的安全
几个楼梯拐角处的监控空白，
几名中老年保安的有心无力，
让黑暗的地下室，
散发着危险的气息。
难以防备的刀光剑影，
刺痛的是管理的阴影。
地平线下的安全，
到底是谁的义务与权利？
前天，苏女士躺在温州市中心医院创伤外科的病床上，右手被石膏纱布裹得严严实实，脖子上插着留置针头。因为在地下车库遭抢劫，苏女士被歹徒捅了5刀，造成身心双重创伤，现在，苏女士经常在夜里惊醒不敢再入睡；换药时，望着变形的手掌上丑陋的伤疤，年过五旬的苏女士忍不住大哭。苏女士说，出院以后，再也不敢开车、不敢进地下车库了。
苏女士遭劫案事发后，记者走访了市区多家地下车库，灰尘、昏暗、肮脏、阴森是大多数地下车库的写照，除了在车库门口有负责收费管理的人员，车库里鲜见其他管理人员。部门管理方面，给出的多是大而全的法规，地下车库，似乎沉降在管理的层面之下。
全家人不敢再进地下车库
这几天，苏女士全家的生活规律都被打乱了，丈夫张先生在医院照顾她几夜未眠，儿子、儿媳妇一趟趟地往医院跑，全家人同时改变了一个生活习惯：车子不再停入地下车库。虽然他们家已经买下了地下车库一个车位的产权，但现在，他们宁可让车库空着，也要挤在地面车位上。苏女士在车库里遭抢劫被捅5刀给全家人心里留下了阴影。
谈起在地下车库被捅，苏女士还是掩饰不住惊恐，“太可怕了，脖子被人勒住时，如果我能回过神来，我会马上把包给他，而不是抗争。”苏女士说自己被歹徒的刀吓傻了，拼命惊呼，可能呼叫声刺激了歹徒，明晃晃的刀子在她身上乱戳，歹徒直到夺走苏女士手中的包后才夺路而逃。
手术进行了5个小时，苏女士被伤得最严重的是右手，最凶险的是胸前一刀，刀伤5厘米深，离心脏只有1厘米。家人担心胸口的伤口发炎，手术后不敢把苏女士交给护工，而是由家人通宵照看。
现在，伤口有所愈合，但看着变形的、布满针痕的手掌，苏女士心里还是很难接受。对于包里的1万多元现金和三四千元美元、两部手机，苏女士并没有表现得很心疼，她担心的是，出院后，还得工作，还得出行，开车和进停车场都让她感到害怕。“儿子说由他来接送我，但这不是长期的办法啊。”苏女士感叹。
苏女士说，遭抢劫那天，她开的是一辆沃尔沃越野车，市价60余万元。在经商的苏女士看来，这算是比较低调的车，应该不是豪车引来歹徒。实际上，苏女士家还有一辆更为高档的越野车，即使外行人也能看得出来是豪车，经过这事情之后，她一家人感觉那辆豪车变成烫手的山芋——担心豪车会引来歹徒觊觎。
事发车库其实还算不错
昨前两天，记者走访了温州市区欧洲城地下车库、绿城公寓、米莉莎商城等几处物业的地下车库，发现车库里光线昏暗、标志不明显，卫生状况不乐观。以欧洲城地下车库为例，东面车辆出入口处有两名男保安负责收费，西面车辆出入口一女保安坐在保安亭。地下车库里，各种商家标志看得人眼花缭乱，因为连着地面上的商业楼层，欧洲城地下车库有多个出口，虽然有“北区”“A区”“丹璐广场停车场”这样的标志，但因为没有阳光和标识性的建筑物，记者很快在车库里晕头转向。记者拿出手机边走边通话，在个别角落，手机信号减弱，通话中断。
记者梳理温都热线接到的投诉发现，关于地下车库的投诉涉及收费问题、管理费遭挪用、灯光昏暗、卫生状况、漏水、流浪猫狗等问题，投诉的读者称，他们会将问题先向所在物业反映，但一直没有得到解决，所以才向媒体投诉。
苏女士遭抢劫并被捅的车库，是在江滨路一大厦下面。
这是一个小型地下车库，只能停三四十辆车，除了汽车出入口，有3个通道连着地面上的3幢大楼。住在地下车库的大楼保洁人员带记者查看了地下车库的情况。
7号车位空着，保洁人员说，这就是遭劫的苏女士家的车位，已经空了好几天了。他带记者看了苏女士被捅的楼梯，这是地下室通往一楼的一条狭小的楼梯，没有摄像头。当时是地面上的人听到苏女士的呼叫声，赶下来，才发现满身是血的苏女士的，而歹徒已经抢劫得手，从车库的汽车出入口逃离。物业的电工和邻居去追赶时，歹徒跳上围墙旁的垃圾坞翻墙逃走。
记者发现该车库内卫生整洁，灯光明亮。B幢一楼的保安室有显示屏，显示24个摄像头拍摄的监控画面，其中6个对准地下室，但地下室通往地面一层的楼梯是监控不到的。相比市区其他地下车库，该地下车库整体情况不错。加上车库里还住有保洁人员，相对来说是安全程度已好于其他车库。从逃走的线路判断，住户们认为歹徒是以前在大楼出入过的人，或者是之前探过地形的。
住在该楼20层的一位女住户说，那天她在20层都听到了呼喊声，大楼地下室发生这么凶残的劫案，真让人心中不安。她希望物业能加强管理，公安部门能早日破案。要不，她也不敢去地下车库了。
中老年保安对歹徒力不从心
在事发大厦的A幢、B幢，记者遇到的大楼保安人员都是中老年男性，让他们去追捕一个手持凶器急于逃脱的歹徒，明显是力不从心的。
记者在采访中发现，市区各地下车库和小区、大楼出入口的保安大多是上了年纪的男性。事发大楼的物业管理是温州众力海派物业有限公司，管理该楼的物业主任郑焕武说，物业费收入有限，物业公司也要掐着花钱，请不了很多保安，一般每幢楼安排两个保安轮值，要求保安每小时进行一次巡逻，包括地下室巡逻。在他看来，保安的工资不高，每天值班12小时，月工资2000元，年轻人是不愿意干这份活的，只能找退休老人。再则，从住户反映来看，请本地退休老人来当保安，能和住户更好地沟通，还比较受住户欢迎。如果请年轻人来当保安，只能请到外地人，就会轮换得很频繁，难管理，素质也不见得就好。
发生抢劫事件后，物业公司去探望了苏女士，并要求保安加强对车库巡逻，郑焕武说，物业能做到的也只有这些了，歹徒可能是随机作案，很难防范。
谁来管理
混乱的地下车库
温州市警方透露，近年来，该市地下车库有零星案件发生，其中案发最多的是偷窃车内物品，其次是针对车主的抢劫、绑架案。去年9月，26岁的龙湾女子小夏就是在瓯海大道与龙祥路交叉路口的停车场内被绑架的。
这次发生在市区江滨路某大厦地下车库的抢劫案性质恶劣，歹徒手持凶器把被害人捅伤后抢包。现场监控记录显示，抢劫的歹徒晚上6时20分许进入地下车库，徘徊观察20余分钟后，对苏女士下手。而这20分钟内，均没有人发现这名在地下车库晃荡的人并引起警觉。鹿城警方目前正全力追捕，案件已有进展。
最近警方侦破摧毁了一个盗窃电动车团伙，从地下车库里缴获一批被偷盗的电动车。车库管理人员说，他只负责收停车费和管理，对电动车来源并不清楚。
警方认为市区各地下车库管理上存在问题。那么，地下车库到底属于哪里管呢？
温州市城市管理与行政执法局曾经因为配合市区交通治堵，梳理过市区各地下停车场的车位，之后并没有涉足地下停车库的管理；
温州市人防局工程管理处负责人介绍，市本级以及鹿城区、龙湾区、瓯海区的人防面积为176.7万平方米，其中大部分属于结建工程，即平时用于车库，战时用于人员隐蔽。在地下人防工程的建设、验收过程中，人防局严格把关，验收到位。但对于日后使用中的维护和管理，人防局人手不够，确实难以监督到位。该负责人说，根据相关条例，“平时已开发利用的公用人民防空工程主体结构、防护设备设施，消防系统等，由人民防空主管部门负责，其余设备设施如装修、照明等，由使用单位负责。”该条例表明地下车库的具体管理由使用单位负责，也就是说，人防系统用于地下车库的一部分，使用的是小区业主，一般而言就是由小区聘用的物业公司具体管理。
温州市住建委物业修建处依据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《温州市物业管理办法》等对各物业公司进行业务上的指导，关于地下车库的管理，《温州市物业管理办法》提到，“物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的，应当做好平时的维护管理工作，确保防空地下室处于良好状态。”至于怎么样才是一个良好的状态，无进一步说明。
温州市住建委相关人士介绍，如有委托物业服务企业管理的小区，依法由业主委员会和物业公司双方通过服务合同约定双方的权利与义务。如此看来，地下停车场管理的到位与否，只能取决于物业公司的管理质量。然而，有业内人士透露，不少小区的物业，会把地下车库承包出去，由承包人找一个工作人员看守停车场并收费，物业公司实际上并不具体管车库，车库实际管理人员工资低廉，工作时间，接近24小时，车库几乎处于放任状态。车库的安全，似乎和车库的水平线一样，沉在地下，不见阳光。
篇2：物管案例：提供停车位客户轿车丢失怎么办
物管案例：提供停车位客户轿车丢失怎么办
近日某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈争执。
[案例分析]
本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是“停车位有偿使用合同关系”还是“保管合同关系”。物业管理公司拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是“仅是停车位有偿使用合同关系，那么需要在其经营范围、收费标准、对外明示及物业管理合同中提供相应的证据。
本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种“停车位有偿使用合同关系，这在写有“本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！” 的停车卡上已经表明，事实上，停车位本身并未造成车辆灭失，车辆的灭失也不是因为停车秩序造成的，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义务。如果物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而不及时制止、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但本案例中并不存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行赔偿。
[解决方法]
本案例中物业管理公司应据理力争，坚持不予赔偿的主张。具体做法上，可想向客户陈述上述理由，协商解决。但如果客户仍固执己见，要求物业管理公司提供赔偿，那么物业管理公司就应用法律手段保护自己，准备好所需各类证据，到人民法院提请诉讼，主张人民法院保护自己的合法权益。
[相关法规政策]
1．《停车场管理规定》
1．小区停车场实行日夜24小时值班制度，由保安值班员负责管理。
2．本停车场只对本辖区内的业主、本公司的职员及前来辖区参观的客人开放。
3．车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，在规定位置上停放整体、有序。
4．停放时应与周围车辆保持适当距离，锁好车门后，调好防盗系统。
5．停放时要注意周围的人员、车辆及公共部位、设施设备的安全。
6．车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离。
7．停车场不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃易爆物品和其他危险品的车。
8．管理人员值班期间应认真负责，热情服务，随时察看车辆的情况，对车主的合理要求应给予满足。
9．管理人员交接班时应办理交接手续，核对停车场车辆与登记记录相符，并签字交接。
10．遵从秩序，文明礼让。
2．《车辆管理工作标准 》
1. 道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调；
2. 车行道通至每幢住宅楼单元入口处；
3. 外来车辆未经许可，不可进入辖区；
4. 进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；
5. 凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；
6. 驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；
7. 辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；
8. 车辆管理员礼貌待人、热情周到；
9. 车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；
10. 车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；
11. 停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；
12. 停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；
13. 停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；
14. 停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；
15. 辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；
16. 地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；
17. 临时停放车辆收费率100%；
18. 每车位文字档案齐全、资料准确率100%；
19. 外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。
3．《停车场(库)管理规定》
1.目的
确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全,保证车场(库)内整齐有序。
2.范围
适用于理工科技大厦停车场(库)。
3.职责
3.1 交通班负责指挥车场(库)内的车辆整齐停放、存放、监护和并在《 值班日志》、《停车库车辆进出登记表》和《B2车库停车证登记表》上做好记录。
3.2 交通班长和警卫班长负责车场管理、监督、指导。
4.程序
4.1 停车场(库)管理
4.1.1 停车场(库)设保安岗,工作时间为停车场8:00-17:00,停车库7:30-19:00。
4.1.2大厦内所有客户的机动车辆必须在保安部登记备案。
4.2 停车库
4.2.1 当有车辆驶入地下车库时,值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上,并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走.无车辆停放许可证的车辆不得停放在车位上。
4.2.2 每隔半小时或临时详细检查车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主。
4.2.3 严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,并报告班长及时处理,避免交通意外事故发生。
4.2.4 禁止司机(车主)用消防水源洗车,经劝阻不听者按有关规定处理。
4.2.5 车辆出库时,仔细核对出库之车和驾驶员(车主),有疑问时,应立即到车挡面前向司机敬礼,再有礼貌盘问。
A.若是车主的亲友,和车主联系认可,并有驾驶证方可放行。
B.若盘问时发现有问题,应立即扣留车辆,并及时通知班长和巡逻保安,机警地做好应急准备,以防不法分子盗车行凶。
4.2.6 当发现无关人员或可疑人员到车库时,保安岗应按如下程序进行处理。
A.当车库发现无关人员时,保安岗应劝导其离开车库,对于不听从劝导的人员应立即通知交通班长及警卫班长,前往处理。
B.当停车库发现可疑人员时,保安岗应急时前往对可疑人员进行查问,同时用对讲机通知交通班长,由其他警队人员及时巡视检查停车所有车辆,有 无丢标志,车辆有无损伤,车门、车窗、后备箱有无撬痕.如未发现问题, 可把可疑人员放行。当发现可疑物品及车辆有损时,应立即送交保安部进行处理,并进行事件的记录。
4.3 地面停车场
4.3.1 指挥进入车辆慢行,按规定行驶方向行驶,停放车辆位置适当,使车场车辆停放整齐。
4.3.2指挥开出车辆按规定方向行驶,慢行开出停车场。
4.3.3 随时巡检地面车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主,并做好记录。
4.3.4 夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记,以保证车辆的安全状况。
4.3.5 留意进入大厦车场的车辆情况,对带有危险品车辆,禁止进入车场。
4.3.6 如有特殊情况及时上报有关部门。
5.监督执行
保安部经理。
4．《自行车楼的管理规定》
1.目的
为保证自行车楼的安全秩序,保证车辆的摆放规范、合理,保证客户存放车辆的安全、完好,特制定本规定。
2.范围
适用于理工大厦自行车楼的管理。
3.职责
3.1 保安部警卫队负责自行车楼安全的管理。
3.2 保安内勤负责发放存车牌,并在《自行车牌发放登记表》上做好记录。
3.3 保安部经理负责监督、检查。
4.程序
4.1 客户需存放自行车时,到保安部领取自行车牌,保安内勤在《自行车牌发放登记表》上做好记录,并收取押金10元。
4.2 自行车存车牌分大小两种,大牌由客户保存,可固定在车上,存车时将车存至于指定区域.小牌交值勤保安员,挂于值班室内自行车牌的悬挂板上。
4.3 值勤保安员负责指挥、摆放自行车车辆,做到整齐划一、存取方便。
4.4 客户存车后保安员负责将同号小牌交于顾客,以备取车之用。
4.5 客户取车时必须将相应号码的小牌交与保安员,方可取车。
4.6 值勤保安员负责、监督禁止将无自行车牌照的车辆存入自行车棚。
5.监督执行
保安部经理监督执行。
篇3：物管案例：乱停车的访客蛮不讲理怎么办
物管案例：乱停车的访客蛮不讲理怎么办
一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。
管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢？
[案例提示]
物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。
[案例分析]
在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对车主说：“如果我们保安员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您应当向受到伤害的我们保安员致歉。”要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则保安员进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守。车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。
安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对管理处保安员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说：“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。可见平时文明服务在关键时候的重要性。车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和管理处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的保安员。