怡锦园物业费上调案例始末
怡锦园小区位于丰台区邻枫路5号，占地面积2.57公顷，建筑面积16.8万平方米，收费面积11.73万平方米，共有小区居民1190户。自03年9月首位业主入住后至20**年共六年多时间，物业公司驻怡锦园管理处共有员工43人，其中内聘29人，外聘14人。自接手小区后收费标准未有变动，均价为1.65元/月/平米，全年收取物业费总额为220万元，但由于近几年物价水平、人工工资等一再上涨，使得物业公司逐年亏损，这严重危及到良好的服务品质，为能够延续并保持较好的服务质量和水平，更好地服务广大居民，扭转物业公司的经营状况，势必要通过内部开源节流，外部物业费价格调整来达到目的。据此北京怡海达丰物业管理有限公司向怡锦园业委会申请物业管理费调整，根据现实的状况和今后的发展趋势，拟定了两个调整的方案，即方案一：1.98元/月/平方米；方案二：现有收费标准不变，调整服务项目。
怡锦园物业费调整工作于20**年年初开始筹备，期间制定过多套调整方案：1.75元、1.98元、2元、2.2元、2.5元、2.7元，几经数次修改，最后订版为1.98元和现有收费标准。确定收费标准后，管理处又根据实际情况制作了《物业费调整工作进度表》。直至20**年10月接到公司确定20**年怡锦园物业费调整的指示后，怡锦园管理处全体员工严格按照《物业费调整工作进度表》有条不紊地推进上调工作。
上调过程
在此次物业费调整工作中，管理处首先需要做通业委会的工作，通过几次协调会议的沟通，管理处提出了上调物业费的理由，并得到了业主委员会的大力支持，五位业委会成员全数通过，一致同意物业费调整，这为此次物业费调整奠定了坚实的基础。在得到业主委员会的口头同意后，物业公司正式向怡锦园业主委员会递交了物业费调整书面申请，并得到了业主委员会的回函。自此，物业费调整工作正式全面展开。
应业委会要求，并根据国家有关规定，物业公司于20**年11月11日至20**年11月17日在小区明显位置公示了《20**年度财务审计报告》及《公共区域收益支出分配报告》。20**年11月23日至11月29日又在怡锦园大门口及各楼一层电梯间公示了20**年物业费调整方案。公示完毕后，有部分业主又提出了对于之前公示的《20**年度财务审计报告》及《公共区域收益支出分配报告》不清楚，随后管理处又将所有文件再一次进行了公示，直至调整结束。
本次物业费调整采用书面征询意见的形式召开业主大会，按照物业费调整日程安排，管理处自20**年11月30日至12月11日，每晚六点至九点上楼发放并回收《物业费调整确认书》，该确认书经过多次修改完善，确定了最终版本，以便业主可以清楚明确地做出选择。为了保证此项重要工作有序进行，发出的确认书都能收回，且同意的要达到一定的数量。在入户前，管理处领导对上门发确认书的工作人员进行了统一分配：管理处四名部门主管分成四组，每人负责一栋楼，www.pmceo.com同时每组有两名员工协助，再加上业委会的四位成员，形成了每组4人的物业费调整小组。每晚18：00—21：00由一名主管带领治安部及设备部的员工对所有的产权人进行入户走访，发放确认书，争取在发放的同时通过现场沟通可以及时收回。每晚九点走访回来后各小组成员在管理处领导的组织下将当晚业主提出的问题进行汇总，并当场集体商讨解决办法，小组成员带着这些问题的答案开始了第二天上门的工作。
为使怡锦园全体员工对物业费调整一事重视起来，管理处召开了全体员工大会，对物业费调整工作的重要性告知每一位员工，并针对业主集中反映的重要问题统一口径，给予业主满意合理的解释。
为把基础工作做好做扎实，又及时向丰台区建委、律师咨询了法律上应该注意规避的风险，力争做到合理合法，并按时向业委会通报工作进展和遇到的问题，及时与居委会取得联系以得到政府部门的支持，并向业委会提供调整方案，同时按时向居委会通报进展情况。
对于一些没有当场投票的业主，工作人员每天筛选后都要入户去做工作，尽可能取得业主的信任，有时一张确认书可能需要二十几分钟的沟通、解释才能获得支持的一票。通过一周的时间，四个小组已将大部分住户走访完毕，通过此次走访也发现了不少房屋已经出租或业主长期不在园区居住的情况，为今后的管理工作积累了资料。
每收到一张选票，工作人员都细心地注意业主选择的是同意还是反对，并做好记录，做到心中有数。经过初期粗略的统计大约有70%的业主同意物业费上调，但是越到后期难度越大，不同意的声音也越来越多，形式不容乐观，管理处领导和每一位小组成员丝毫不敢懈怠，尽可能争取更多的业主支持。另外还有个别情绪比较激动的业主，扬言要上告，称调整不合法。
尽管调整工作遇到了很多困难和阻力，但员工依旧不厌其烦地给业主进行分析解释，尽可能取得业主谅解，有部分业主通过耐心细致的讲解后对我们表示支持。对于长期不在家和房屋出租的业主，在后面的几天，通过电话进行了联系，给业主合理的解释，争取其同意，代业主进行签字确认，并将通话予以录音，作为有效的证据进行留存。
收获
对于物业费调整这项重中之重的工作，全体工作人员以公司利益为准，尽自己最大的努力，最终发放和送达确认书1172份，实收反馈意见1145份，其余为弃权及无法联系，按照《
物业管理条例》之规定，此次物业费调整获得了约67%的业主支持，圆满地完成了此次调整最为繁重的工作。20**年12月12日9：00，在1#楼负一层员工娱乐室，在完全公开、公平、公正的基础上召开了具有决定性意义的怡锦园业主大会会议，参与此次大会的有业主委员会主任、副主任及两位委员、科技园区派出所代表、怡海社区居委会代表、律师事务所律师及业主代表。业委会经过近三个小时的现场验票、唱票、统计，最终形成了大会决议：自20**年1月1日起，北京市丰台区怡锦园小区物业费将执行“1.98元/月/平米方案”。
这次上调成功得益于集团公司的正确决策及人、财、物的大力支持，得益于物业公司领导及管理处领导的带领和指引，得益于全员的共同努力。而怡锦园物业费的上调成功，为物业服务企业的发展积累了宝贵的经验。虽然物业费调整成功了，但这只是开始。很多业主投出了支持的一票，是对怡海物业多年来服务的认可。如何为业主提供更好更高的服务，不辜负业主的信任；如何让不同意上调的业主转变观念，配合工作；如何保证收费率等问题都促使怡海物业不断求新求变，努力提升自己的服务品质，为明天续写新的辉煌。
篇2：《小区上调物业费意见征询表》截止投票日期温馨提示
关于《小区上调物业费意见征询表》截止投票日期的温馨提示
尊敬的各位业主：
管理处自《**上调物业费实施细则》程序启动以来，得到大部分业主的关注及支持，在此非常感谢，但还有少部分业主由于各种原因没能投票，管理处在此温馨提示：物业服务费上调《意见征询表》投票截止时间20**年8月19日20：30时止，望各位行使自己的权力，积极投票。投票方式：
一、管理处将安排工作人员将空白的《意见征询表》投放于暂未投票业主的信报箱中，填写表决后可直接到管理处投入投票箱中或交管理处工作人员代投。
二、可以将表决后《意见征询表》以挂号信、传真、短信回复、快递方式及电子邮件加电子签名的方式返回。
感谢您的参与。
**管理处
二〇一三年八月九日
（张贴截止日期二〇一三年八月一十九日）
篇3：ZZ小区上调物业费公告
关于ZZ小区上调物业费的公告
尊敬的各位业主：
自20**年至今，**物业已经为**提供了近五年的物业服务。在物业公司和全体业主的共同努力下，**已经成为马驹桥地区的宜居典范。另外，通过精专的物业服务，**的房屋租金及二手房交易价格提升幅度均大于周边同类小区。**物业的服务不仅得到了业主及社会的认可，也实现了促进房产保值增值的目的。
然而，近年来CPI的逐年上升，致使物料、人工、能耗等成本的逐年上涨，行业内许多物业企业或因入不敷出而纷纷弃盘，或一味控制成本、牺牲业主生活环境换取生存空间。在这样的大背景下，一些有责任的物业企业开始寻求出路，通过与业主协商、征求广大业主意见，适度提高物业服务费的理性方式来实现物业服务的有序运行。目前，北京市已有多个小区通过上调物业费解决经营困境的成功案例。
**至今仍执行的是20**年入伙之初的物业费标准，五年来，**物业在确保服务品质的前提下，在广大业主的支持与监督下，对流程、制度、管控等方方面面进行了多次的优化与改进，在成本控制方面作了很多努力和尝试。物业服务是最典型的劳动密集型行业，人力成本约占到总成本的60%以上，国家用工政策的调整，对于企业来说都是牵一发而动全身。国家最低工资标准的上调、社保政策的不断完善、用工稽核频次的加剧等等，每一项细小的变动，都对物业服务成本产生了较大影响。具体到**来说，人工成本的上升是物业费入不敷出的一个最主要因素。以保安员的工资为例：20**年入伙时，**保安员的工资为1140元/月，当时政府未强制要求为员工上社会保险，因此每月1140元的工资是企业对一个保安员全部人工费支出。到了20**年，保安员的月工资上涨到2800元，而且目前政府已明文强制要求为员工上社会保险且五险绑定，公司按此要求为员工每人每月支付保险费723.24元，因此目前公司为每个保安员每月的支出为3523.24元，人力成本上涨了2倍之多。为了节约成本，物业公司已经将保安人员由三班制改为两班制，在有限的费用范围内，艰难维继。
20**年3月份，**物业公司公布了上一年度物业服务收支情况及20**年度物业服务收支预算，20**年度预算显示，预计年度亏损45.98万元。为此，**物业公司依据《北京市物业服务管理办法》相关条款，提议上调物业费标准。
根据小区既往财务收支情况、成本上涨未来预期，同时也考虑到广大业主的承受能力，物业公司提出物业费单价提高0.3元/平米.月的方案。本次调整后，能够保障3-4年的物业收支达到基本平衡。
物业公司拟于20**年7月份以书面调查问卷的形式召开**业主大会，就物业服务费上调事宜进行表决，届时由物业公司员工上门发放意见表，也欢迎热心业主参与、监督。
感谢广大业主的理解、支持与配合。
特此公告！
**格林物业管理有限公司**分公司
二○一三年六月二十日
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