案例:

某别墅物业项目,开发建设单位按照相关法规要求,面向社会以公开招投标方式选聘了物业管理企业,并与之签订了《前期物业管理服务协议》。物业交付使用和业主入住后,业主对正在建设中的物业配套项目会所提出了异议。业主认为:

1、建设单位改变、扩大了会所的经营范围和营业面积1侵犯了业主的合法权益;

2、会所经营将带来的噪音、污染等环境污染问题,损害业主利益、降低物业档次、影响业主的生活品质;

3、会所开业经营带来车流、人流和混乱等均会给物业潜在治安管理问题带来极大的威胁。等等。

业主意见首先是在管理处和建设单位共同组织召开的物业管理及物业遗留问题座谈会上,以口头形式向开发建设单位提出质疑。建设单位代表当场表示,对业主提出的问题回去研究后予以答复。一段时间后,由于建设单位未对业主诉求予以回应,业主遂以书面形式正式送达建设单位!再次要求予以答复。但建设单位由于种种原因,仍然未有回应,只是要求物业管理公司出面向业主解释会所项目并未违规、违法并对业主做出必要的安抚、沟通和疏解工作。

物业管理单位按照建设单位的要求进行了相应的工作,但遭到大部分业主的拒绝。随即,部分业主以集体签名书面*形式向政府相关部门投诉。由于事情较为敏感且涉及多方问题,政府相关主管部门表示要做必要调查核对工作后才能予以答复和处理。同时,政府主管部门以非正式方式和渠道,建议双方协商解决,并明确要求建设单位就业主提出的质疑做出回复,进行必要的疏通解释工作。按照主管部门的要求,建设单位以公告形式,对业主的质疑进行了回复。公告要点如下:

1、会所系物业配套设计,现建设中的会所并未改变原设计方案,也未超范围经营,且与售楼时的售楼书承诺以及购房合同附加条款的约定是致的。

2、会所空调设备等噪音问题,已投入巨资购置专门设备进行降低噪音处理,预计噪音可降低到45分贝以下。油烟等污染问题也已采取相应水化、过滤等科学处理。

3、人流、车流及治安等问题,建设、物管和会所等相关部门正在研究具体措施和管理办法降低影响程度、杜绝治安隐患,力争会所开业时基本解决问题。

建设单位公告发出后,业主十分不满。认为开发建设单位根本未将业主置于平等对话位置,毫无解决问题的诚意。于是,部分业主采取拒交管理费、阻挠会所施工等办法进行对抗,部分业主表示拟采取相应法律措施和手段;另一部分业主表示将采取更加激烈的方式等。时间在会所项目问题上,业主和建设单位、会所以及物业管理公司的关系骤然升温、矛盾愈演愈烈。

顾问(深圳物业管理进修学院讲师陈蔼贫)点评:

此案双方的争执和纠纷,比较明确的焦点是会所经营及其相关问题是否合规、合法。此问题从法律角度界定并不复杂,只要查阅相关法规并核对会所项目经营范国和内容,与原售楼书以及房屋预售合同的明示和约定会所经营权益是否相符即可。以本例来论,建设单位并无交史设计、扩大经营范围等,因此会所项目并未构成违规、违法。

该物业系别墅项目,业主素质普遍较高、社会关系发达。以业主的素质和能力,对会所项目的相关法律法规问题,以及合规合法界定方法不可能不知道,也不可能不理解。但业主明知不可为,却依然无理取闹而且采用激烈对抗的形式,这是不正常的,其中必有深层次的原因。以该项目具体情况分析,别墅物业配套以豪华的会所,在设计上、功能上是相互匹配的,业主抵触会所项目,核心的原因可能不在于会所项目本身,而在于项目经营带来的副作用等问题。

由于专业知识不对等、信息不畅通,业

主对会所项目的理解是本位的、主观的和带有个人成见色彩。这种心理上的疑虑、担忧甚至恐惧,使得业主顺理成章地推断会所项目必然将破坏业主的生活状态、引发物业秩序的紊乱,结果是降低物业档次、侵犯业主个人隐私。而且,业主的信息匮乏和心理郁积从未得到来自建设单位、物业管理等方面的有效改善和疏解,经过长期累积,业主对会所项目的心理和认识开始扭曲、变异和扩张,逐渐演化成对会所以及相关一切的全面抵触和否定。

要解决会所项目面临的矛盾和问题,不仅要就业主提出的问题进行沟通解决,更重要的是从心理上、观念上引导业主对该项目形成正确的认识,从而消除业主心理上的阴影、疑虑、担忧和抵触。业主和建设单位等矛盾不是不可调和,业主无论从何种角度均没有和建设单位、物业管理制造激烈矛盾冲突的必要,非理智的对抗结果只有失败者而没有胜利者。

解铃还需系铃人。针对业主的表面诉求和心理诉求,物业管理方应力促开发建设单位牵头,成立专题工作小组,协调建设单位、物业管理和会所等相关单位,制定科学有效的化解危机的工作方案,直面业主、尽快解决。切忌建设单位和会所等不出面、不负责,物业管理包打天下的做法。物业管理方应居间协调、不偏不倚,维护业主和建设单位双方的合法权益和根本利益。否则在今后的物业管理中,业主将对物业管理方心存芥蒂,物业管理服务也将处于被动状态。

物业管理是服务、会所经营是服务,建设单位售后配套建设也是服务。服务的实现就是服务必须为服务对象的接受认可,服务双方的有效沟通和服务项目、过程的完成。本例矛盾和问题的解决,理想的和合理的手段与途径是以充分沟通理解、达成共识。开发建设单位等应主动以真诚态度去沟通和对话,化解业主对会所项目的抵触,尽快结束对抗局面,共同协商解决面临的矛盾和问题,切实营造融洽良好的双方关系和管理服务氛围。只有当矛盾确实无法调和解决,才考虑引入行政仲裁、法律诉讼等手段。同时,建设单位和相关单位还应做好充分的预案准备,以从容应付各种突发事件和非正常情况出现。

在这场纠纷和冲突中,建设单位、物业管理以及会所等均多次错失良机。矛盾和问题初见端倪时未能抓住有利时机展开工作制止矛盾的进一步发展,事态趋于恶化时也未及时有效作为遏制事态发展扭转劣势,终致事态急剧发展为严重对抗的局面已这说明了建设单位等三方缺乏高度敬业的精神、细致工作的作风、良好的物业管理服务意识、必要的物业管理经验以及应对突发事件的辨别认识、化解处理的能力和科学有效的协调机制。这种局面如果不加以改善,还将面临更多的问题。

物业管理运作中,物业管理方不仅要做好物业管理服务工作,还要正确处理与建设单位以及相关单位的各种关系。房地产开发建设单位和物业管理企业,两者的运作内容、方式和责权利虽然迥异和互为独立,但由于物业特点、产业关联、物业产权等特点以及其他因素的作用,它们又是密切相关和互动关联的。成熟的物业管理企业不仅善于维护业主和开发建设单位的合法权益,而且会充分利用自身的经验和优势协调业主和开发建设单位的关系,帮助物业开发建设单位解决面临的问题、渡过难关,营造各方共赢的良好局面。

篇2：物业会所游泳池经营管理办法

　　物业会所游泳池经营管理办法

　　一、目的：

　　活跃社区文化活动，加强游泳池的管理，确保游泳者人身安全，特制定本管理办法

　　二、开放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、开放时间：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收费标准和管理制度：

　　对周边游泳池的经营进行市场调查，露天经营的游泳池行情价在10-28元之间，现为便于游泳池月票与业主单次门票分开，建议费用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　业主单次门票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服务人员严格遵守财务收费管理制度与要求。

　　售票服务人员每天要与财务做好泳池收入款清点工作。如有发现贪污或挪用公款 将按照规定严肃进行处理。

　　四、人员配备和管理

　　1、小区游泳池项目分管负责人：_____ (1人)

　　2、救生员：2-3人（持救生员资格证）

　　3、泳池卫生管理员：2人

　　4、负责售票、验票的服务人员：1人

　　五、泳池设备管理要求

　　1、泳池救生设备：救生圈4个；救生杆2根；了望塔2个；应急矿灯手电3个；广播喇叭2个。急用药箱1个并配备足常用常规用药。

　　2、循环净化机器有4台，水循环净化机并配备相应的除污配套设施，如进口伸缩杆1套，水中吸水排污器一个，排水管一套，过滤袋等以上配备的设备。

　　六、游泳池卫生管理标准

　　1、游泳池、更衣室的通道及卫生设施应保持清洁无异味并应定期消毒。

　　2、游泳池在开放时间内应每日定时补充新水5%~10%，保证池水水质有良好的卫生状况。

　　3、游泳池水质卫生标准值应控制如下：

　　（1）池水温度22摄氏～26摄氏度；

　　（2）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　　（3）浑浊度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　　（4）游离性余氯0.3～0.5mg/L；

　　（5）细菌总数≤1000个／L；大肠菌数≤18个／L。

　　4、游泳池工作人员须持《健康证》上岗。

　　七、游泳池管理规定

　　1、游泳者应自觉购票（实行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服从泳池管理人员的管理。

　　2、凡12岁以上的参泳人员须出示健康证(待确定)。

　　3、严禁患有肝炎、心脏病、皮肤癣疹（脚癣）、重症沙眼、急性内膜炎、中耳炎、肠道传染病、精神病等患者和酗酒者进入游泳池游泳。

　　4、严禁在游泳池场所内吸烟、吐痰、大小便，严禁在泳池内洗涤物品或乱丢其他物品，严禁将宠物带入池内或泳池周边卫生场所，不得有污染游泳池水质的行为。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得将玻璃器皿带入池内，严禁在池内或泳池周边打闹嬉戏、大声喧哗，严禁跳水，潜水，攀爬，不会游泳者或儿童严禁进入深水区游泳。

　　6、身高1.2米以下的儿童，每名儿童游泳须有能力的监护人陪护，否则不得进入游泳池游泳。

　　7、所有参泳者，必须着干净、深色 和不退色的泳衣、泳裤，不得裸泳。

　　8、入池前必须做好准备活动，下水前用水撩脚、胸、背部，以免抽筋，下水前自觉进行全身沐浴，自觉脱鞋将脚经过消毒池后方可下池游泳。

　　9、爱护游泳池的设备设施及公物，如有损坏须照价赔偿，未经许可，严禁动用救生器材。

　　10、禁止携带沐浴露、洗发水、香皂、食品、饮料进入游泳池，非游泳者禁止进入游泳池内。

　　11、严禁在非开放游泳池时间及非正常渠道进入游泳池，否则发生事故，责任自负。

　　12、如果游泳者违反泳池管理规定，或其他违规行为发生溺水等伤害事故，由游泳者负全责。

篇3：物业会所游泳池聘用管理经营协议书

　　物业会所游泳池聘用管理经营协议书

　　甲方: zz物业服务有限公司

　　乙方: z市z体育有限公司

　　z市z小区内的泳池（包括附设施:水循环设施，男女更衣室及工作间）所有权属于甲方。现甲方聘用乙方负责泳池的日常经营管理工作。为了明确双方的权利义务和法律责任，双方本着平等、互利、公平、合理的原则，经友好协商达成一致意见，现签订本协议，以供双方共同遵守执行。

　　第一条 管理内容

　　z市z小区内的游泳池(包括附设施:水循环设施,男女更衣室及工作间)交由乙方负责管理，乙方必须保证向小区内业主(住户)以及外来客户提供优质水质服务(负责水质处理、消毒加药)。

　　第二条 合同期限

　　管理期限为两年，聘用管理时间是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池对外开放营业时间：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期间：16:00-21:00。

　　第三条 管理费用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工费壹万陆仟元（￥16000元）。

　　第四条 双方权利与义务

　　(一)甲方权利义务

　　1、甲方继续完善小区康体活动设施和泳池的配套设施，以满足小区业主健身、运动的需要。

　　2、负责完善泳池合格、常规的配套设备，设施，保证泳池正常用水、供电。

　　3、负责泳池及设备的维护维修费用。负责办理泳池卫生许可证、高危产业证并支付办证所需的相关费用。

　　4、负责制定泳池管理有关规章制度，监督乙方执行泳池规章制度情况和管理服务情况。

　　5、如发现泳池水质存在问题或业主、游客的合理投诉，并经卫生防疫部门检验确认水质不合格，甲方有权要求乙方或泳池管理人员进行整改。

　　6、泳池在开放期间，如属泳池、设施安全问题造成他人伤害或经济损失，由甲方承担全部法律责任。

　　7、泳池的水电费全部由甲方承担。

　　8、泳池的开放时间为每年5月1日---9月30 日。原则上必须每天开放，开放营业时间:周一至周五每天开放时间：18点---21 点，周六、周日与暑假每天开放时间： 16点---21点，如遇特殊恶劣天气可以适当调整。

　　(二) 乙方权利义务

　　1、在泳池开放期间，乙方须按照z市泳池管理的有关规定和z管理处有关管理制度实施泳池管理。确保泳池水质符合卫生标准。

　　2、乙方须选聘身体素质良好、具有泳池看管经验、救生经验、水性熟练的合格人员担任救生员，及时、有效地处理各种突发性事件，避免事故发生。

　　3、发现水质出现问题和业主合理投诉，乙方须认真、及时予以整改。

　　4、泳池开放期间的日常经营收入归甲方分配：

　　1）培训教学学费收入甲方与乙方分配是4：6；

　　2）门票以及小卖部收入15%分配给乙方作为奖金。

　　5、泳池开放期间，乙方须按甲方的管理标准对泳池及设备进行日常使用和管理，并按规定做好各种记录。

　　6、在泳池开放期间，泳池所发生的一切安全事故概与乙方无关。

　　第五条 其他事项

　　1、合同履行过程中，如存有未尽事宜，甲乙双方经协商一致后，可另行签订补充协议解决。

　　2、因履行本协议双方发生争议，甲乙双方应通过友好协商予以解决。

　　3、如甲方退出z小区物业管理权，本合同则自行终止，双方互不承担赔偿责任。

　　4、本协议自双方签字盖章之日起生效,。本协议书一式叁份，甲方执两份，乙方执一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　签订日期： 签订日期：