篇2：物业停车场管理员培训试题

　　物业停车场管理员培训试题

　　姓名:_______ 日期:_______成绩:_______

　　一填空题：（每空格1、5分 共45分）

　　1、物业管理工作是为大厦业主、客户、访客提供______________的服务，坚持客户第一，恪守"______________"服务信条。

　　2、做好大厦的"四防"工作是第位员工最基本任务，"四防"是指、_______、_______、_______、_______。

　　3、原则上不准接受客户的_______，在无法谢绝的情况下，应_______处理。

　　4、大厦的服务宗旨是"_______，_______"。

　　5、大厦的主要灭火器是_______、_______、_______、_______。

　　6、火警电话_______、盗警电话_______、大厦自编的火警讯号_______、盗警讯号，建设街派出所电话_______。

　　7、不能服从正常的工作调动和公开拒绝上级命令将受到_______的处分、视情可并处降职_______、_______、罚款处分。

　　8、负一车场小车有_______个车位，摩托车车位_______个，粤Az82是_______公司的小车。

　　9、大厦的车位全保费用是_______元/月，早上7：00至19；00时的临时工泊车费是_______元/小时。

　　二、问答题（第一题15分 第二题10分 共25分）

　　1、请您回答一下负一车场岗位职责有哪些？

　　2、当车辆进场时，您应该具体做哪些工作？（结合实际工作回答）

　　三、论述题（第题15分 共30分）

　　1、当你巡查车场时发现有一车辆未锁，你应该怎么处理。

　　2当你巡查车场时，发现一辆车身已被划花，你该是怎么处理的。

篇3：停车场承包管理合同

　　停车场承包管理合同

　　甲方：广州市________公司

　　乙方：__________

　　甲方同意将天河路____、____号____大院停车场发包给乙方承包管理，经双方友好协商，签订本合同。

　　一、承包范围：天河路____、____号____大院内的汽车、摩托车、单车保管站。

　　二、承包价：每月壹万陆仟元正。

　　三、承包期限：壹年(_____年___月___日至______年___月___日)

　　四、付款方式：按月支付承包价，每月5号前由乙方向甲方财务部门交付上月承包费用。

　　五、在签订合同之日起，乙方应在七天向甲方交付伍万元的保证金，用于担保停车场所有停放的车辆和财物的保管责任(包括车辆丢失)和本合同的违约责任，合同到期不再续签时，乙方已尽到保管责任并交接手续完善时甲方退还保证金(不计利息)，否则保证金不予退还。

　　六、甲方自用的汽车(陆台)、摩托车(伍台)，以及甲方认可的上级主管局国家职能部门的车辆进入大院的，乙方应提供免费保管。

　　七、甲方的义务：

　　1、负责车辆保管站经营许可证的申领，购买车辆保管发票及代缴发票税(税费由乙方按实际发生额负担，每月1~5号向甲方财务交付)。

　　2、对乙方制定的车辆管理制度和发布相关的通知、通告进行审核、未经甲方审核批准的信息不能公布和实施。

　　3、提供完善的消防设施。

　　八、乙方的义务：

　　1、遵守国家政策法规和甲方的相关管理制度，制定和完善车辆管理制度，应尽职尽责，保管好停放在停车场的车辆。

　　2、按国家物价部门核准的保管车辆收费标准收费。

　　3、签订承包合同后，按车场实际车位购买车位保险。

　　4、负责摩托车、单车保管站使用的水、电的费用。

　　5、对在承包过程中出现的车辆被盗、车辆损坏等负全责。

　　6、承包后立刻统一更换月保牌和停车牌。

　　7、每月5号前向甲方财务交付车辆保管发票的税费。

　　8、负责使用的洗手间的卫生清洁和管理工作。

　　9、负责缴纳车辆管理税费。

　　10、按附件执行管理制度、员工守则、服务标准。

　　九、乙方在承包过程中出现一个月不缴交承包费用的，合同自动终止，保证金不予退还。

　　十、乙方在车辆保管过程中出现故意伤害、破坏进驻中心的人员和车辆的情况或连续发生两次车辆被盗的情况或车辆被盗没有给予赔偿视为末尽保管责任，乙方应自付赔偿费，甲方不予退还保证金，本合同自行终止。

　　十一、未尽事宜或因环境、政策发生变化引致的问题，由双方本着诚信、公平的原则协商解决，如协商不成交天河区人民法院诉讼解决。

　　十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。各具法律效力。

　　甲方(签章)：广州______公司乙方(签章)：___________

　　签约人：_________　　签约人：_________

　　签约日期：____年___月___日签约日期：______年___月___日

篇4：物业知识培训：电子停车场管理系统介绍

　　物业知识培训：电子停车场管理系统介绍

　　根据建筑设计规范，大型建筑物必须设置汽车停车场，以满足交通组织需要，保障车辆安全、方便公众使用。

　　为了使地面有足够的绿化面积与道路面积，同时保证提供规定数量的停车位，多数大型建筑都在地下室设置停车库。当停车库内的车位超过50个时，往往需要考虑建立停车库管理系统(又称停车库自动化系统，Parking Automation System，PA)，以提高车库管理的质量、效益与安全性。

　　随着经济的发展，生活水平的不断提高，家庭车辆、社会车辆的拥有量在迅速地增长，由于地面空间有限，停车场车位不足的矛盾显得越来越突出，停车场管理的重要性也会越来越受到重视，而其技术的核心。

　　一、内部停车场管理系统

　　(一)内部车库系统结构

　　所谓内部车库，就是为智能建筑业主或商务楼租用户拥有的车辆提供的停车库。这种为适应商务的发展作为高级商用楼的车库，或者高级住宅小区为小区住户建设的车辆停泊场所，基本上是以内部车辆管理为主，以少量散客车辆为辅。从保安管理和安全可靠性考虑，主要因素是完善内部管理。作为内部停车场，其管理系统一般有以下组成:

　　1.识别卡。

　　像信用卡大小的塑封卡片，可接收发自读卡器的RF信号，并返回预先编制的惟一识别码，它极难伪造，使用寿命可达10年以上。它是停车场所停靠车辆的“身份证”，其惟一性保证了车位的固定性和防止车辆被盗。

　　2.读卡器。

　　读卡器不断发出低功率RF信号，在短距离内(10~20cm)接受识别卡返回的编码信号，并将编码反馈给控制器。

　　3.控制器。

　　控制器含有信号处理单元，每个控制器可控制一个门，控制器之间通过RS485接口互连(1~32个)，其中一个为主控制器，可与计算机相连交互数据。

　　4.计算机。

　　先进的软件可将控制器传来的信息转换成管理数据，其数据库可供及时查询，它还可以对控制器的参数和数据进行设置和控制。

　　5.挡车器。

　　内部有控制逻辑电路，受控制器的“指挥”，采用杠杆门，其速度快，可靠性高，噪音低，有紧急手动开关。

　　(二)内部车库管理系统

　　建设内部车库管理系统一般采用反向散射式RF无源短距离识别卡。RF识别卡特点是体积小、无需电源，将读卡器安装在出入口车道旁边适当位置。内部车进出时，司机持卡在出入口处停车，将有效车卡靠近读卡器，认卡后挡车器的挡杆自动弹开，车过自动关门。这种系统价格低廉，系统读卡器的识别距离一般为30cm。系统的特点是便于安装，性价比较高。车主将车停入车库后，离开时随身携带识别卡，可有效防止非法人员盗车后开出车库。通常还将监控报警系统与管理系统结合起来，即使有人开车闯过出入口挡杆，系统也会自动报警。同时，保安人员也可以电视信号为依据，采取相应措施。

　　车库内各车位有醒目的编号，卡号与车位号一一对应。在发生车辆偷盗时，报警系统与摄像接口记录的摄像资料结合，为报警处理提供完整的资料。内部住户车辆采取固定车位方式，由物业管理部门发给一定级别的固定车位卡(一般为IC卡)，凭卡随意自由出入。出入口 车道均设有自动挡车器，系统对卡进行识别，从而控制挡车器、报警器等工作，在发生紧急情况时挡车器可手动开启。

　　当持卡数量大于车位数时，可在入口处增加车位占用情况显示，当车满时标志点亮，同时低级别车辆禁止入内。主控制系统可设在停车场内，有利于及时对报警采取有效措施，也可以放在其他的地方，中央控制计算机用于主控制系统。主控计算机对整个停车场情况进行监控和管理，可适时监察每辆车的出入情况，并自动记录包括内部车出入时间、出入口等信息。同时，也可完成发卡、设置系统参数、统计与查询历史数据等工作，并可以制成各种报表，及时归档。还可以对不同的内部车辆分级授权，登记有效使用期，限制当天出入时间与出入口(如月票，季票，通票等)。可随时增加新卡，删除作废卡，越权车辆视同无效但记录在案，过期卡自动作废。主控计算机可联入大楼管理网络，向各部门(财务、物业、保卫等) 提供所需信息，整个停车场所有设备与计算机联网统一管理。

　　所使用的卡可分为月卡和储蓄卡(也称贵宾卡)。贵宾卡用户无进出限制，保证留有停车位；月卡有使用期限，到期可自动停用或提示；储蓄卡有预付金额，按实际停车时间计费，无余额自动停用或提示。 于月卡、季卡、储蓄卡用户，只需开车至入口处，将内部车卡靠近读卡器，系统会自动识别其卡的性质并判断其权根，如果该卡符合进入权限，系统会自动开启车库门，及时让该车辆通过，然后关闭车库门，防止后面车辆跟过。

　　对于过期或无效车卡，系统会自动判断出来，当然不会开门。

　　每辆车进入车库时，系统自动关闭该卡的入库权限，同时赋予该卡出库权限，即只有该车出库后才能再进入，以防止利用该卡重复进入。在出口处也有同样的机制，防止一卡多用。

　　车主泊车后，车卡随身携带，可防丢车、盗窃。

　　对于多辆带卡车辆连续进出，如果全部为有效车辆，且距离很近时，系统会在自动开启门后保持开门状态，让所有车辆通过，然后关闭车库门，从而提高流量，减少高峰堵塞。当有非法车辆跟进时，系统也会保持开门状态，让所有车辆通过，以防止夹车，但对非法车辆发出警报，通知管理人员处理或启动摄像机。

　　当卡超过有效期或丢失时，车主应及时通知管理人员，作挂失、延续或收回处理。发出去的票证可以收回反复使用，每张卡可以使用十年以上。

　　(三)内部车库系统管理软件

　　内部车库管理系统主要由识别和控制两部分组成。中央计算机和感应控制器、收款机，通过网络进行通信。计算机可以对控制器的权限组、车主、设备参数、时间等进行设置和修改。控制器将所有行车记录传入主机，以进行计费和统计工作。管理软件提供了一个管理系统中所有设备和人员的功能，包括人员注册、设备参数设置、实时监控、报表生成、口令设置、系统备份和恢复等。

　　1、人员组成

　　一般情况下，系统的操作人员由一个系统管理员和若干个操作员组成。系统管理员负责整个系统所有设备和人员的管理，具有执行软件所有的操作权力。操作员则只负责日常的事务活动，如进行统计、打印报表、发卡、删卡等。

　　2、中央控制系统软件菜单

　　(1)基本操作。

　　包括监控设备工作情况的工作模式设定，用户登记与保护等。

　　(2)会员管理。

　　会员管理的主要功能是加入、查询、删除会员或修改会员的信息，并保持计算机和控制器信息一致，可以根据用户需求自动删除或人工删除到期的会员。

　　(3)设备管理。

　　设备管理的功能是对出入口(读卡器)和控制器等硬件设备的参数和权限组进行设置。

　　(4)报表功能。

　　生成会员报表、车库使用报表和现存车辆报表，以进行统计和结算。

　　(5)软件设置。

　　可对软件系统自身的参数和状态进行修改、设置和维护，包括口令设置、修改软件参数、系统备份和修复等。

　　二、综合停车场管理系统

　　综合停车场管理系统是对内部车辆、临时车辆和共用设备进行管理。内部车辆管理在8.1节中已作介绍，下面主要介绍临时车辆管理、共用设备以及综合停车场管理系统的组成 。

　　(一)临时车辆管理

　　对于临时车辆的管理主要是提供停车服务和收取停车费。考虑到系统安全性、易用性以及中国国情的具体要求，要在车库出入口安装自动发票出口收费处理设备。一般地，在入口车道旁设置“条码自动出票机”。与磁卡出票相比，条码出票不仅使用寿命长，而且价格更低廉，临时车票含有进入时间、日期、车位及序号等信息。出库时，在出口车道旁设一管理岗(管理岗内设置收款机、价格显示屏和条码阅读机等)，负责对临时车辆验票收费放行。此外，还要求在入口处设立醒目的标志牌，告知临时车户，该车库车辆是否已满；当车满时亮出“车满标志”，告知临时车辆禁止进入车库。

　　(二)共用设备

　　在停车场的出入口处均设置有自动放行与自动关门的挡车器，要求档车器连接报警接口，紧急时可手动开启。

　　以前都是采用磁卡管理停车场，这种系统在亚洲地区曾比较流行，一般适用于地面大量散客的公共停车场，不太适用于写字楼、公寓等停车场。它存在着以下一些缺点:

　　1、速度慢。由于要停车交涉，早晚高峰时间易造成堵塞。

　　2、价格高。目前只能从国外进口，且保修不能保证。

　　3、磁卡寿命短。由于干燥、摩擦等造成磁粉脱落，寿命只有1年。

　　4、需要司机干预。不管冬天夏天，有空调的车辆均需打开车窗，将磁卡塞入读卡机，极不方便，且易损伤磁卡及读卡机。

　　5、管理不完善。不能反映外部车辆追车、多辆车跟进，且易夹车。

　　6、保密性差。用普通写卡设备可以轻易仿造车卡。

　　7、系统不开放，使用不方便。

　　随着高新技术的飞速发展，出现了以感应卡为基础的非接触式PA系统，这种系统解决了大部分磁卡系统的问题，但由于感应距离短(一般20cm左右)，司机停车干预等问题仍然没有解决。由于交涉频繁，系统可靠性差，设备容易损坏，不能得到及时维修，常常造成数周停用状态，因而仍然不能满足停车场管理系统的发展需要。

　　近年来出现了以自动保安管理系统为对象，专门针对高级商住楼、高档写字间、高级公寓与酒店的车库机动车辆自动识别与计费系统。这种系统利用RF遥控启动识别技术，感应距离可达2~5m，司机不用交涉，只要配合挡车器，可以很顺利地通行，已经解决了刷卡难 的问题，给停车场的保安管理提供了自动化手段。该系统技术先进，可靠性与保密性高，是目前现代化车辆自动管理系统中技术最先进的一种。

　　(三)综合停车场管理系统的构件

　　综合停车场管理系统主要由以下构件组成。

　　1、车辆识别卡。

　　识别卡是用美国军方最先进的表面声波技术(SAW)制作的小卡片，可接受发自读卡器的微弱的RF信号，并返回预先编制的惟一识别码，极难伪造。它有不同封装形式与尺寸，可应用于各种环境与气候，可贴于车窗玻璃内或固定于其他地方，其寿命可达10年。

　　2、读卡器。

　　读卡器不断发出RF信号，接受从识别卡上返回的识别编码信号，并将这编码信息反馈给系统控制器。读卡器自有的电子系统可在5m内感触信号，对车速达200Km/h的车辆提供遥控接近控制，并发出超低功率的探查要求，可方便地安装于门岗上方等位置，应用于不同气候与环境。

　　3、系统控制器。

　　控制器含有信号处理单元，可控制1~8个读卡器，它接收来自读卡器的卡号信息，利用内部的合法卡号、权限组等数据库对其判断处理，产生开门、报警等信号，并可将结果信息传给计算机进一步处理。它可独立存储20000个卡号，50000个出入记录，它与读卡器用双绞线连接。

　　4、中央计算机。

　　先进的软件将系统控制器传来的车辆信息转化为商业数据，其数据库可供及时监察，可进行收发卡、计费与审计报表等自动化管理。

　　5、挡车器。

　　受岗门控制器控制，采用杠杆门，速度快(起落时间<1.5秒)，可靠性高，无噪音，紧急时可用手动控制，起落寿命100万次以上。

　　6、岗门控制器与环路探测器。

　　由两个环路探测器接口，灯光报警装置与单片机逻辑电路构成，用于判断车辆位置与状态，并给挡车器发出正确开关信号。环路探测器用于探测车辆。

　　7、收款机。

　　在有临时车辆的综合系统中用于收款，可自动接收并显示中央计算机传来的应收款、卡号等信息，并打印出商业票据。

　　8、电子显示屏。

　　用于有临时车辆的综合系统中，中、英文显示车库信息，如空位、满员及收费标准等。

　　(四)综合停车场管理软件系统的功能要求

　　综合停车场管理系统由读卡器、控制器、启动门和计算机这4个主要部件组成。计算机和控制器通过RS-232串口通信。计算机可以对控制器的权限组、车主、设备参数、时间 等进行设置和修改。控制器将所有行车记录传入主机以进行计费和统计工作。管理系统中的所有设备和功能，包括人员注册、设备参数设置、实时监控、报表生成、口令设置、系统备份和恢复等应便于操作。

　　1、人员组成。一般情况下，综合管理系统的操作人员由一个系统管理员和若干个操作员组成。系统管理员负责整个系统所有设备和人员的管理，具有执行软件所有操作的权力。而操作员则只负责日常的事务活动，如进行统计、打印报表、发卡、删卡等。

　　2、菜单功能，包括:

　　(1)实时监控。

　　实时监控是指每当读卡器探测到车辆出现时立即向计算机报告，并在计算机屏幕上实时显示各出入口车辆的卡号、状态、时间、日期、门和车主信息。如果有临时车辆出入车库，则计算机还负责向电子显示屏输出信息，向远端收款台的票据打印机传送收费信息。

　　(2)会员管理。

　　会员管理的主要功能是加入、查询、删除会员或修改会员信息，并保持计算机和控制器信息一致。可以根据您的需求自动删除或人工删除到期的会员。

　　(3)设备管理。

　　设备管理的功能是对出入口(读卡器)和控制器等硬件设备的参数和权限组进行设置。

　　(4)报表功能。

　　生成会员报表、车库使用报表和现存车辆报表，以进行统计和结算。可以根据实际需求进行修改。

　　(5)软件设置。

　　可对软件系统身的参数和状态进行修改、设置和维护，包括口令设置、修改软件参数、系统备份和修复、进入系统保护状态等。

　　三、遥控停车场管理系统

　　汽车在欧洲已经是家庭不可缺少的交通工具。在城市，停车问题已经是城市建设及改造首先遇到的问题。为了保护古老建筑，欧洲许多城市已经将停车场转为地下，由于许多停车场入口及私人住宅临街建设，大门及栏杆距离公路太近，无法安装读卡设备，很难用卡片管理。许多停车场及私人住宅则广泛采用遥控停车场管理系统。此类设备到现在已经发展到第三代产品。第一代产品:拨码式。遥控器及接收机采用二进制拨码开关，即接收机设定一组十位二进制码，所有的发射器都设定与接收机同样的二进制码，优点是操作简单，缺点是如果遥控器丢失则需要更换所有的遥控器及接收机二进制码，如果其他同类型遥控器设定相同的二进制码也可以进入该停车场。

　　第二代产品:脉冲式。遥控器在出厂时已经设定一组不可改变之密码，使用时将该密码号输入到接收机存储器内，即可以使用。优点是遥控接收机可以随时增加或减少遥控器的数量。缺点是采用先进的无线电接收设备在近距离可以将正在使用的遥控器频率及脉冲信号接收到并且进行仿制，进入停车场。

　　第三代产品:循环式。遥控器在出厂时已经设定一组不可仿制的循环码密码，即遥控器每次发射的脉冲信号都不一样。遥控器的密码组合理论上最大可做到4.5亿组，即所有的遥控器不可能出现重码。遥控距离可达到200m，遥控器锂电池可使用3年，用后可以随时更换。遥控器体积也只有火柴盒大小。遥控接收机可以与电脑连接，采用Windows95、WindoWs98界面，可随时对遥控器的使用权限增加、减少及车辆进出时间进行设定并打印记录。

　　遥控停车场管理系统的优点是不受停车位置及方向限制，只要在遥控距离内即可控制开门及抬杆。遥控器携带方便，可以悬挂在汽车钥匙串上，也可以粘贴在汽车仪表板上。价格便宜，遥控接收机及存储器的价格只是感应读卡设备价格的三分之二，遥控器的价格与远距离感应卡的价格相等而使用寿命却是远距离感应卡的数倍。

　　安装方便，由于栏杆机控制箱及电动门控制器都预留有遥控接收卡及存储器卡槽，安装时只需要将遥控接收卡及存储器卡插入槽内即可，无须另配控制箱。输入遥控器卡号只需将遥控器两组按键同时按下即完成输入，也可用编程器将遥控器卡号输入接收机存储器内，安装一套一进一出遥控停车管理系统也只需要半天的时间。所有栏杆机、电控门及遥控接收机、控制器都为直流24伏工作，增加一 组充电板及24伏电池组，如发生停电也能保证栏杆机、电控门的正常工作。

篇5：物业知识教材:停车场管理

　　物业知识教材:停车场管理

　　随着商品经济的迅速发展，车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观，停车管理随之 被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点，而今，人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高，随便停车再也不被允许；同时，激烈的 市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以，管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

　　一、停车场管理概述

　　(一)停车场的概念

　　停车场是指由专人管理，供车辆停放，实行有偿服务的场所。由于它是由英语“Park” 引译而来的，所以，许多停车场都以“P”作牌示标志。

　　从停车场的设立形式和经营运作特点看，停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现 今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场；附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种，主要是为大厦或小区内业户提供停 车方便。

　　(二)停车场管理的重要性

　　车辆是人们生活工作必需的交通工具，随着生活水平的提高，车辆拥有量逐年增加。车 辆停放不当，会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全，因此，停车场的管理极为重要，具体体现在以下几个方面:

　　1.有利于维护交通秩序，保障人身、财产安全

　　搞好停车场的管理，可以避免车辆的乱停乱放，保证良好的交通秩序和停车安全，保证 消防通道的通畅、行人的安全，有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

　　2.是物业管理的重要环节

　　物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住 或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理，提高物业管理的综合效益。

　　3.方便业主、顾客

　　好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利，同时能为其提供停车安全、清洗等多方 面服务，解除他们的后顾之忧。

　　4.是市场竞争的重要手段

　　随着市场经济的发展，服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方 便、安全出发来吸引顾客，增加客流量，提高收入，已成为市场竞争的有效手段。

　　(三)停车场管理存在的问题

　　房地产的发展带动了停车场的发展，并有蒸蒸日上之势。但是，由于过去对停车场管理 没有足够的认识，对停车收费没有统一的标准，有关法律法规不健全，导致很多问题的产生，主要有:

　　(1)停车收费不规范，停车场管理秩序混乱。

　　(2)消费者对停车场缺乏了解，对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费，而未意识到自己还可享受其他权利。

　　(3)一些停车场管理环境差，特别是年久的地下停车场，废气排放不通畅、噪声大，影响使用者的身体健康。

　　(4)许多大厦、住宅小区，由于前期规划不完善，造成停车场位严重不足，影响物业的正常使用。

　　(5)管理不善，造成停车时碰车、撞车，车辆被盗现象严重，产生纠纷多，解决困难。

　　二、停车场管理的内容和要求

　　停车场本身是一个完整的系统，只有各方面、各个环节都管好了，才能保证整个系统的 良好运行，否则，任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作，造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点:

　　(一)安全管理

　　由于停车场停放车辆的流动性强，加之车辆价值昂贵，容易形成安全隐患，所以，做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面:

　　1.建立高素质的保安队伍

　　高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此，在招聘车场保安人员时，要 身体素质、文化素质、思想素质兼顾，并注意做好岗前岗后保安知识的培训，注重职业道德、法规制度教育，严格业务技能的训练，搞好演习和管理，以真正建立起一支爱岗敬业、纪 律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

　　2.健全各种安全保卫制度

　　为了使停车场的安全严密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保证。为此，停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

　　3.健全技术防范设施

　　技术防范设施是治案管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况，主要有以下一些设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全 管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统和总值班工作系统等。

　　(二)设施设备管理

　　由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同，管理的方式和配备的设施设备也不一样 。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

　　1.简单式管理

　　该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费 用。常须设三名工作人员，一人登记收费，其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单，一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

　　2.智能化管理

　　智能化停车管理是当今停车管理的主流，主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车 场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来，通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌 确认、车位检查、图形摄像等功能要求，可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端，具有科学管理、安全可靠、便 捷公正的优点。

　　智能停车管理系统组成及功能:

　　(1)各类卡片:主要有磁卡、条码卡、接触式IC卡以及同等感应读卡方式的IC卡LEG IC卡及带有微处理器(CPU)的智能卡等类型，现在最流行的是感觉式IC卡。

　　(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流，从而启动其他设备作出进出的相应动作。

　　(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆，具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

　　(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”，通过它电脑可以获得可靠信息，从而保证系统安全准确运行。

　　(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等，若系统判断不予入场或出场，则显示相关原因信息，直观明了。

　　(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统，以方便工作人员指示、指导用户使用车场，同时也能方便用户询问有关情况。

　　(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上，与电子显示屏配套，以声音的形式提示，指导用户科学地使用智能停车场系统。

　　(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场，泊车者驾车至读卡机前，数字式车辆检测器自动检测，架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息)，离场时将此卡交值 班亭读卡，电脑会自动核时、收款、收卡。

　　(9)录入临时车牌号，出场核对放行功能。当临时车辆入场时，管理员可根据需要，输入车牌号和车辆类型，电脑可进行自动记录，并将数据写入IC芯片内储存，当车辆出场读 卡时，电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码，从而便于进行出场核对，并根据车辆类型和时间，计算出合理费用。

　　停车场还可以根据自身的条件，选购设备其他配套系统。

　　(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器，通过处理器连入系统，电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者，省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时，主控电脑和 每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况，并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位，每个入口读卡就不会受理入场，并显示“车场满位”的字样。

　　(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位，加设一套高码位遥控器并行工作，则检测器同时具有守车功效，车主泊车上码、取车解码，防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若 不解码就取车，报警系统会即时报警，有效地防止车辆被盗。

　　(3)路障机。可与道闸同步使用，有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

　　(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口，车辆进场读卡，控制系统工作，摄下有车牌号的图像， 经计算机处理，提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时，摄像系统再次工作，拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对，若无误则放行，否则不予出场。该摄像 机也可以配置人工监视器，监视车辆通行。

　　3.智能停车系统的类型

　　(1)单车道进出系统。该系统中，进出读卡机分别处理车辆的进出信息，各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

　　(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流，读卡机分别控制各自的道闸。

　　(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作，相互间通过网络传送信息到中央管理系统，可实时 通信，也可暂停网络通信，让终端独立工作，定时通过网络采集各终端信息汇总。

　　(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场，对月保车辆，该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

　　4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

　　(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程，文明运行，规范服务。

　　(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

　　(三)健全车辆停放管理制度

　　搞好停车场的管理，除了有良好的硬件条件(场地、设备)，还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序，避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆 停放管理制度如下:

　　1.车场保安员岗位责任制

　　(1)带车岗保安员职责:①礼貌待人、热情服务，保持良好的服务形象；②认真执行停车场管理规定，维护车辆良好的停放及行车秩序；③指挥车辆的进出，引导其停放在指定位 置上；④认真检查车型、车牌号，避免出现差错；⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况，提高服务水平；⑥认真检查停放车辆，发现漏水、漏油等现象，尽快 设法通知车主，并提供相应的服务；⑦对车辆违章及时制止，并加以纠正；⑧提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。

　　2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、 日清月结。③认真做好财物的保管工作，防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序，保证车辆安全。

　　2.车辆管理规定

　　(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

　　(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行，不得在人行道、绿化带上行使，不得高速行使，不得鸣喇叭，进入停车场时限速5公里/小时以下。

　　(3)月租车停泊固定车位，时租车不得停泊在月租车位，所有车辆的停放不得超出车位划线范围，以免阻塞交通，影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

　　(4)用户长期停放在停车场的车辆，必须在停车场办理定位手续，领取停车牌，停在指定位置，并凭牌出入，按月交纳停车费。

　　(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”，便于车辆丢失时向保险公司索赔，未买“车辆综合保险”的，车场不予停放保管。

　　(6)车主将车停放后，应关闭车辆门窗，锁好车门，勿将贵重物品放在车内。

　　(7)严禁在停车场内吸烟，严禁装载易燃、易爆等物品进场。

　　(8)保持停车场清洁卫生，不得在停车场洗车和修车，不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

　　3.车辆被损的处理规定

　　(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

　　(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告主管及负责人，共商处理办法。

　　4.车辆被盗的处理规定

　　(1)车辆在停车场被盗后，由上级主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案。

　　(2)事故发生后，投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向保险公司索赔。

　　(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

　　5.停车场收费管理

　　车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说，停车场收费的标准与当 地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定，并须报物价部门审核备案。在具体实施时 ，应严格按标准进行，分清临时车，固定车，日保、月保、年保车，杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

　　(五)清洁卫生管理

　　停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小，易脏易乱。因此，停车场的清洁卫生管 理不容忽视。要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外，还要有巡逻保洁 ，并做好检查监督工作。

　　(六)消防管理

　　停车场的消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救，实行严格管 理和科学管理。应着重抓好以下工作:

　　(1)健全消防组织，明确消防责任。

　　(2)制定消防制度，加强消防意识教育。

　　(3)完善消防设施，并定期检查，保证百分之百的完好率。

　　(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。

　　三、停车场的租赁

　　租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方，按期收取租金的 一种商品交易形式。其交易过程简单灵活，适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长，以及不可移动性等特点，注定租赁形式在停车场经营中广泛应 用。租赁是停车场管理的主要业务之一，它既是现实生活中的必然要求，也是停车场的重要收入来源。因而，租赁便成为停车场重要的经济活动。

　　停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁，本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位 的租赁又分为临时出租和月租，临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

　　(一)停车场租赁的特点

　　(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权，而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权，而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合 同中的规定合理使用停车位，并在租赁期满后，将停车位归还出租人。

　　(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的，即一边交换，一边使用。

　　(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前，经过多次交换转移使用价值，分期逐步收回停车场的投资和利润。

　　(二)停车场租赁的法律问题

　　1.必须有出租权

　　只有出租人对停车场享有出租权，才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体 的(单独的停车楼除外)，因此，其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁 管理办法》规定，以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁:

　　(1)未取得物业/停车场所有权证的。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

　　(3)权属有争议的。

　　(4)属违法建筑的。

　　(5)不符合安全标准的。

　　(6)已抵押未经抵押权同意的。

　　(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　(8)与人共有，未取得共有人同意的。

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

　　停车场应本着服务于人的原则经营管理，应作长期规划，勿因只顾眼前利益而给自己带 来损失，甚至引起法律纠纷，给整个物业带来不利影响。

　　2.制定完备的书面租赁合同

　　停车场租赁合同属于正式合同，合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人 之间约定的一方将停车场转移给另一方使用，另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款:

　　(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人，则写姓名；如果是单位，则写单位的全称、联系电话等。

　　(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码，同时也有必要标明使用面积。

　　(3)租赁用途。明确只用于停放车辆，并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

　　(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限，并约定具体的交停车位的时间，租赁期过后，出租人便有权收回停车位。

　　(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

　　(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下，是不允许转租的，但经出租人同意的例外。因此，双方应就是否可以转租进行约定。

　　(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化，原租赁合同中的部分条款可能需要变更，或者需要解除原租赁合同。因此，租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ，什么情况下可以变更合同。

　　(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务，应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款，目的是督促双方当事人都如约履行合同。

　　(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。

　　订立合同时，不仅各条款要完备，在措辞上也要尽量完善，考虑周全，防止引起误解， 发生纠纷。

　　(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则

　　停车场为用户办理停车位租赁时，首先应验证承租人的证件或证明，然后与其签订车位 租用协议。在收取车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡，并收取电子出入卡按金。

　　停车场应制定停车卡的使用规则，并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下:

　　(1)车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。

　　(2)用户如更换车辆，须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。

　　(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知停车场，并提供有效证明，然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。

　　(4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。

　　(5)为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。

　　(四)停车场租赁业务展开的方法

　　由于停车场租赁是一项长期的经营活动，且办理停车场租赁业务的规模较大，设施设备 、管理等方面相对先进，因此，它需要充足的客源支持。目前，停车场开展租赁业务主要有以下几种方法:

　　(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务，除办理停车业务外，还为用户代办各种交通手续、证件，代办年审、检测等。

　　(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系，进行推销。

　　(3)广告招租等。目前，停车场租赁市场还没有一个完整的体系，政策法规还相对滞后，还存在着出租和承租方主体资格不规范的现象。因此，停车场租赁应本着合法合理谨慎的 原则去经营管理，既要有利于自身的发展，又要使用户满意，既要达到服务于人、服务于社会的目的，又要争取停车场的经济效益。