zz物业管理有限公司
****有限公司
****管理处（部、中心）管理服务报告
年第季度
尊敬的业主（用户）：
为了创造一个优美舒适安全文明的现代居住（办公）环境，不断提高我们的管理服务水平，体现"全心全意全为您"的服务宗旨和"业主自治与专业服务相结合"的管理模式，现将我们本季度的管理报告呈现于您，以便您能够较全面地了解我们服务的内容，敬请您提出宝贵意见。谢谢！
报告内容如下：（各项目可根据实际情况对表格中第一列的内容进行删减或增添，如项目无供暖系统，则可将第一部分A表中"供暖"两字删除，兰色字体部分在公布时应删除）
第一部分 设备维护
A、设备异常运行情况说明
设备类别异常情况描述故障原因分析解决办法
供配电系统
给排水系统
消防系统
电梯、空调、供暖
电讯、网络及智能化系统
公共设施
B、大中修、年度检修情况说明
C、水箱清洗情况。
第二部分 安全管理（个别项目可根据实际情况将以下三项内容进行合并成一项内容进行公布）
A、治安管理：
（内容包括：在治安管理方面采取的举措，演习，成功防范事件，公共场所发生的人员伤亡、财产损失事件等。注意对涉及业主隐私权事件的把握。）
情 况 描 述处 理 情 况备注
B、停车场及车辆管理
（内容包括：在停车场及车辆管理方面的举措，成功防范，公共场所发生的人员伤亡、财产损失事件等。注意对涉及业主隐私权事件的把握。）
情 况 描 述处 理 情 况备注
C、消防管理
（内容包括：消防演习、火警处理等。）
情 况 描 述处 理 情 况备注
第三部分 环境管理
A、环境保洁
（内容包括：在环境保洁方面采取的举措，）
情 况 描 述处 理 情 况备注
B、环境消杀（除常规性的四害消杀外，对公共区域等季度性或非常规性的消杀，流感等传染病的预防性消毒等，也可在这里描述。）
项目次数效 果 评 估备注
鼠类消杀
蚊蝇消杀
蟑螂消杀
白蚁消杀
泳池消杀
会所消杀
其它消杀
C．绿化养护
绿化植物种类情 况 描 述处 理 情 况
草坪
花卉
乔木
灌木
第四部分 共用部位、共用设施修缮管理
（项目内容包括房屋本体、地基基础、楼地面、外墙面、屋面、通风道、垃圾道、道路、广场、围墙等翻新、改造、改建、增补。）
项目情况描述处理情况备注
第五部分 供方(分包方)服务
项目名称供方(分包方)名称服务次/天数问题处理效果评估
电梯
消杀
清洁
二次供水水箱清洗
其他项目
第六部分 其它服务和活动
A、社区文化活动
时间活动主题和情况描述效果评估
B、其它服务举措
（其它服务举措包括各项工作流程的改进，新的服务举措和服务项目的推出等内容。）
第七部分 其它工作事项
A、本季度大事纪要。(项目范围内发生的重要新闻性事件，如行业考评、媒介报道、名人来访等)
B、共性投诉处理
时间投诉内容处理情况
C、 管理疑难和需要业主共同或协助处理事项。(个别顾客的违规行为、邻里纠纷协调，如社区内养犬问题、管理费长期拖欠问题、市政及公共配套建设问题等)
***有限公司
****管理处（部）
负责人：
年月日
篇2：物业服务行业市场分析报告
物业服务行业市场分析报告
---对物业服务“低收费、零收费”的理性思考
一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析
1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业服务是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。
企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业服务运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业服务常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。
纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业服务费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。
退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业服务平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业服务正常运行就无法维持，则会引发业主和物业服务企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。
如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业服务企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。
因此，物业服务的“低收费、零收费”，既非物业服务模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业服务发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业服务市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。
1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业服务服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业服务基本概念的认识，认为物业服务可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业服务服务的监管，造成消费者对物业服务服务的反应滞后，加上物业服务中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业服务成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业服务必不可少的维修和养护工作，削减物业服务成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。
2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险
“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业服务开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业服务交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。
3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途
当一个 “低收费、零收费”物业服务进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业服务收费的大幅下降，物业服务企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业服务行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业服务费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。
在物业服务服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业服务行业经过多年努力所构筑的物业服务服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业服务服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。
二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量
1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则
从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业服务“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利‘应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。
合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业服务活动的基础，是建立业主与物业服务企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业服务活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业服务费的义务应与其享受到的物业服务服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业服务企业的违约责任。
但是在物业服务“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业服务费，就失去了要求物业服务企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业服务企业这一方面讲，物业服务低收费、零收费已经使物业服务部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业服务服务的质量是无法保证的。同时，由于物业服务企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。
而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。
2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定
物业服务“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业服务“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业服务是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业服务是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业服务这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。
3.“低收费、零收费”现象违背了《物业服务条例》的基本精神
《物业服务条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业服务收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业服务服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业服务收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业服务”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业服务质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业服务消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。
“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业服务行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业服务企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业服务消费意识和服务意识都不到位，物业服务法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业服务市场竞争日益激烈，物业服务行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。
三、“低收费、零收费”的对策思考
1.完善法制建设
法制建设是物业服务行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业服务不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业服务各主体在物业服务活动中的行为。
2.强化行业自律
行业自律是市场经济中企业 诚实信用原则的突出体现，物业服务协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业服务行业协会的社会地位和信誉。
3.加强理论研究
物业服务理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业服务科学发展的重要基石。
4.创新制度设计
创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业服务健康发展的必要保障。
在物业服务的外部，引入发达国家物业服务制度，如类似物业服务事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业服务内部，完善物业服务企业内部的管理制度，量化物业服务服务质量的标准，提升物业服务服务的水平和档次。
5.正确引导舆论
人是教育的产物，物业服务作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。
(执笔:陈蔼贫 吴春兴 方霞 刘雨)
篇3：物业服务与地产项目衔接工作报告
物业服务与地产项目衔接工作报告
一直以来，物业服务前期介入是我非常关注的课题，但是"没有调查研究，就没有发言权。"虽然经历了一些房地产项目的耳渲目染，如黄岛的东方花园、莱州的教育路小区、龙口的松岚花园、济南的新世界阳光花园，和青岛的天福苑等等，但是囿于缺乏房地产运作的实际经历，以及在工程管理上知识比较薄弱，并不敢随意妄加评论，而且常言道：你说什么样的话，取决于你坐在什么样的位置上。这就是立场决定态度，一个物业服务人在雇主和顾客，在开发商和业主这两者之间，常常难以作出选择，从不同的立场出发，对许多问题都会得出不同的结论，以下的这一篇文章，仅仅是从个人的经验出发，站在一个物业服务人的角度和立场上谈一些与地产项目有关的问题，其中错误之处在所难免，请指正。
第一篇：散论
一、开发商对物业服务的总体定位。
当前青岛市乃至全中国的现状仍然是：开发商包干前期物业服务，这种包干的模式，在地产开发的早期，是起到了相当的优势作用的，中海、万科不是也都用自己的物业公司吗?是的，但是那时候他们有三个优势：第一，用户不知道物业服务，物业服务成为了一种"惊喜回馈"；第二，物业服务的市场潜力无限大，开发商自办物业公司是一种争夺市场的战略选择；第三，因为用户还不懂得如何"维权"，自己成立物业公司也能够最大限度地去包容掉所有的遗留问题。但是今天，这些条件都已经完全不具备了，首先业主知道如何比较物业服务的服务优劣；再一个，朝阳行业的发展已经使大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外地物业服务企业在市场上竞争；最后，因为业主的高度成熟，他们对如何利用自己的微弱资源非常清醒，本来在开发商有角度都是法律问题，但是到具体和业主打交道的层面就成为政治问题了，自办物业公司的纸"包不住火"，反而成为一种业主进行制约和讨价还价的筹码，开发商还需要对保修和过程中的损毁承担长期责任，而且，一线的项目经理会对整个绩效起到决定性作用。这时候粗放的管理而且仅仅满足于粗放的管理，必然饮下的苦酒不仅是失去阵地，失败的物业服务项目最终必将牵扯掉开发商大量的精力和资源。所以国家建设部提出了"分业经营"的观念，这在总体上是对的，这里就需要开发商重新评估自办物业公司的战略定位问题。一般说有两种方向：
1、开发商售完房屋就在小区内彻底放手。好的物业服务通常是外包的，因为社会上有很多物业服务都急于占领市场，开发商可以在自己的地产公司内建立一个物业服务部来制约和检查外包服务的质量。优秀的物业服务者必须要预防问题，而且，开发商、业主与物业之间的关系非常明晰，拖欠物业服务费的风险也无需承担。
2、如果开发商开发出一种产权层次多元化的社区(将"天福苑"作为一个例子)，即使的房屋全部销售后，开发商仍然有必要需要物业服务公司协助保证其特殊利益的，就可以考虑成立自己控股的物业公司，但是这类公司应以"专业化"进行自我定位，依靠物业公司来分流自身的富余人员是一种传统国企的思路，如果要求发展，则应避免管理服务不善使自身的生存能力不足，进而制约了集团公司的发展和整体品牌形象。
二、合同的问题：
房屋买受合同当中，应当对有关物业服务的事项作出明确约定。特别是物业服务费的缴纳时限与缴纳要求，这类条款属于"第三方条款"，所以要注意相关条文的合情合法，另外，因为当前业主的维权意识极强，在缴物业服务费时间安排上一定需要注意，完全等到业委会成立后再收物业服务费固然不妥，而如果业主入住时即收物业服务费，未来就会有业主委员会成立时主张开发商将空置房面积补充缴纳同等标准的管理费一说，(类似案例在北京已发生多起)，故而，既然前期物业服务的目标是顺利完成开发商的售后服务，这时就应当开始对物业服务项目进行严格的财务安排，既要满足服务功能要求又需要一定限度的"省钱"，如不考虑周全，开发商的物业服务公司有可能在低收费的背景下"赔了夫人又折兵"。
再一个是前期物业服务合同，编制一个尽可能"科学"的前期物业服务合同非常重要，开发商要估算出物业服务的成本和收入来源，开发商要提供资源，相应的就要对物业公司进行必要的考核，同样，物业公司需要通过合同明确自身的责任，以及不属自身范围的工作同开发商进行及时必要的沟通，而且开发商还需就物业公司实施"酬金制"或"包干制"进行定位，二OO四年九月六日建设部新颁布了修改后的业主公约和前期物管合同"示范文本"，可资借鉴。预期国家法规以后的走向，会要求这一合同向全体业主公示，并就任一经营项目都必须公开，这意味着，前期物业服务服务作为开发商交付房屋的售后服务，将越来越正规和纳入市场竞争。
最重要的两点：公共地方与私人地方的判定，开发商需要合法地保留哪些权利，都应在售房合同乃至前期业主公约中进行详细说明，并能够给予顾客恰当而且合理的解释。
三、足以危及物业服务的销售宣传：
个人认为，房地产营销应当避免建造所有人都想要的房子，而应定位于一目标人群，古语云："千金一邻"，早期社区的破坏大多是因为入住的业主本身素质不高，背负上贷款之后则更加成为"穷人"，房产价格在他心目中的比重过大之后，就会做出严重违背常理的事情来。现在的销售工作，是使客户挑选我们房子的同时我们也要挑选顾客，所以，尽可能在"诚实"地去考虑问题，特别注意落在白纸黑字上的要约或要约邀请，对以后的物业服务都发生实质上影响，并且，销售问答中几件事情非常重要：
住户购房时会问到物业服务费的标准。所以预算应当是先做出来的，管理费应当报得比测算稍高一点，以便于将来有回旋余地。
物业服务宣传要点上，某某名牌公司顾问其实不重要，重要的是对驻场经理的考核。
延期交房、分摊、中央空调供应时间、电梯的使用将是未来业主向物业服务人员投诉最多的事情，所以，宁可在宣传时有所保留，阻退那些提问过多的顾客，也不要在未来、无法保证和控制上的事情给予以轻易答复。销售人员是否应当善于说：我无权就您的这一提问给予答复和承诺，但我可以倾听并向上汇报。这是一种明智而审慎的做法。
四、物业服务的前期介入：
物业服务专家在项目前期能够做些什么?房地产始终是超前的，物业服务始终是滞后的，一般我们都习惯于快交房时才成立物业服务公司并聘请顾问，但这样的物业服务定位就仅仅是解决问题而不是预防问题了，前期介入预防问题的落脚点，在于当事人首先是工程方面的行家，然后又有物业服务经验，他就会在前期介入出提出很多有价值的建议，就象天福苑项目中，现在仅仅是事后诸葛了，从这里更可以看出来提前的物业服务思维的重要性。
1、网点上的三层平台，如果早先设计定位明确好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且设计图纸中应当考虑到所有网点房的空调设计位置，使物业服务人员和销售人员能够对共有部分的使用向业主提前作出说明和声明。
2、开发商高估了业主对车库的需求。
3、一般来说，新产品有较好的卖点，但问题在于它们并不成熟，在维护和管理上面也会有诸多后遗症，设备的选型，首要的是质量性能--不出毛病；退而求其次，则需要方便维修，配件易于采购等等。
4、维修基金的建立，应由工程方面提出来，因为我们都知道任一设备的使用年限和维修率，电梯多少年后会报废更换?涂料多长时间失效需重新粉刷?大型空调设备的年维修成本究竟是多少?所有公共灯具多少年全面换掉一批?所以，业主买了房子是一切问题的开始，而不是结束。
第二篇：对房地产方面的建议
一、同建设项目方案相配套，物业服务公司也应较早提交相应的物业服务前期介入方案。定下总的目标、工作范围、计划步骤和实施成果。最显著的实施成果应当是：《临时业主公约》、《前期物业服务合同》以及定期发送的《优化设计建议》。
二、现代居住类物业的产权形态，其中有十分巨大的、各业主按份公有的财产。这些财产根本无法与各自完全私有的部分分开，它时时刻刻地在为业主的生活提供着各方面的保障，所以对一切公有财产进行长期的运营规划是物业服务公司的任务。为确保尽早做出合乎事实标准的建筑物管理财务测算，专业物业服务人员应当参与前期图纸的会审工作，尽量全方位地了解房地产建设施工安装配套的各个环节，对物业服务公司的主要经理人员进行房地产方面的行业培训，也非常必要。
三、物业服务如何深入地理解规划设计中的思想、理念和要点，对一个成功的物业服务项目来说很关键，当前我们做的物业服务项目还没有上升到标准化的层次，离人性化的要求就更远了，实际上理想中的物业服务，应当是从地产设计里面的细节入手，了解设计的理念和思维，便于物业服务对建筑艺术的解说和诠释。
四、销售宣传期间，组织对销售人员进行物业服务方面培训，在与物业服务相关问题上达成共识和统一口径。
五、入住以前，严格接管验收工作，这项工作在天福苑物业服务的实践中还是执行得不错，必须要坚持。
六、保修期内，开发商应当会同各施工安装单位和物业服务公司签定《三方保修合同》，因为施工承包商的利益受控于开发商，而与物业公司无直接关联关系，对物业服务进行保修协调上面就会陷入人情债而无法正常配合，行之有效的方式，是将保修联系工作交付物业公司处理后，如施工单位保修不及时，寻求替代品尽快解决问题，成本从质保金中扣除，这样避免物业服务公司对业主"装模作样"地进行保修联系服务，如果业主仍然不满，则可以从合同当中归责，进而考核物业服务的绩效。
七、物业公司明确的定位是管理者，凡是用户的违章、变更原设计以及侵犯其他业主权益的行为，物业公司必须要当即予以制止，这样才能较好地控制事态发展，如果不能严格管理，则物业服务公司无从代表委托人的利益，它也的确存在的意义不大。
八、对物业保险事宜，开发商也应及早考虑，因为现代社区的公共安全责任事件和消防火灾隐患都非常大，在我们所经历的大厦管理当中，投保财产一切险(自然灾害，如地震、火灾等)，机器损害险(机器意外事故等)，公众责任险(公共区域的设备的伤害)，家居保险(财产)等境外开发商都非常重视，如电梯和停车场的投保，每年都定期跟踪，但是内地业主和开发商的共识则是钱花得越少越好，实际上将自己头上悬了一把达摩克利斯之剑。
九、开发商与政府部门筹备成立业主委员会时，应当保证各层次的代表都有公平的权利诉求，开发商是否要有利益委托人成为业主委员会委员，这是必须考虑的问题，高层、多层和网点有着不同的成本参与模式和利益分歧，让他们都能发出自己的声音才是合理的，否则业主委员会不可避免地将发生部分业主侵犯其他业主权益的事件。