福建关于继续开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动的通知

　　闽建房[20**]9号

　　福州市住房保障和房产管理局，厦门市建设与管理局，漳州、泉州、莆田、三明、南平、宁德市住房和城乡建设局，龙岩市房地产管理局，平潭综合试验区环境与国土资源局：

　　根据省政府关于开展城乡环境综合整治“点线面”攻坚计划的部署，决定今年继续开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动，现将有关事项通知如下：

　　一、提高认识明确目标任务。物业管理民生性强，与居民生活密切相关，做好这项工作对改善人居工作环境，维护社区和谐稳定，提高城市管理水平，具有重要意义。通过深入开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动，完善行业监管，规范市场行为，着力改善城市住宅小区人居环境，提高物业管理服务水平，推动物业管理行业持续健康发展。

　　二、加大物业管理市场监管力度。各地要进一步完善物业管理政策和规章制度，建立健全长效工作机制，配备物业管理机构，充实人员，落实责任。要加快建设物业服务企业诚信档案和信息发布平台，在物业管理行业倡导“诚信则赢、违规则败”的风气。要强化物业管理市场的准入和退出机制，将物业服务企业资质管理与信用管理相结合，实行差异化监管，同时，加大对违法违规物业服务企业的处罚力度。要完善物业服务招投标制度，加快建立招投标专家库，规范物业服务市场秩序。要加强对前期物业承接查验的监管，规范前期物业服务项目备案管理，维护业主和使用人的合法权益。要加强对物业服务项目的日常监管，强化巡查，重点巡查列入“点线面”城乡环境综合整治攻坚计划的物业服务项目，督促物业服务企业提供质价相符服务。对开展专项行动工作不落实不配合、不按物业服务合同提供服务的企业，要采取约谈、通报等方式，督促限期整改。

　　三、提高物业管理行业服务水平。各地要督促物业服务企业执行《福建省城市住宅小区物业服务规范》、《福建省前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》示范文本，做好物业服务质量评价，做到物业服务达标，努力提高业主满意度。要推动建立物业服务费标准动态调整机制，完善物业服务收费政策。各级物业管理主管部门要会商同级物价部门制定或适时调整本辖区内物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。要大力组织开展物业管理示范项目创建活动，充分发挥物业管理示范项目的示范带动作用。对已创建成功全国、全省物业管理示范项目的物业服务企业，应给予适当激励，在当地物业服务项目招投标时，给予适当加分。要扩大创建活动覆盖面，鼓励支持未开展物业管理示范项目考评工作的县(市)开展创建县(市)级示范项目活动。各设区市申报全国、全省物业管理示范项目清单(详见附件)请于 6月30日前汇总报送省厅。

　　四、加强业主大会和业主委员会建设。各地要加强业主大会、业主委员会制度和组织建设。新建住宅小区出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当推动其召开首次业主大会会议，成立业主委员会。加快修订完善业主大会议事规则、管理规约等示范文本。加强对业主委员会成员的指导和培训，引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理，提高业主委员会的管理服务水平。

　　五、探索建立物业服务纠纷调处机制。各地要建立健全物业管理矛盾纠纷调处机制，会同相关部门积极构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解平台。按照“条块结合、属地管理”的原则，完善设区市、县(市、区)、街道(乡镇)、社区(村)四级物业管理投诉受理制度和物业管理纠纷调解组织架构。要会同当地法院探索建立物业管理纠纷简易审判机制，快速处理物业管理纠纷。建立社区管理和物业管理联动机制，充分发挥社区法律顾问作用，引导业主依法理性表达利益诉求，推动物业管理矛盾纠纷及时调处。

　　六、完善住宅专项维修资金管理和使用。各设区市物业管理主管部门应根据国家和省里有关规定，结合本地实际，健全完善住宅专项维修资金(以下简称维修资金)监管机制，并指导所辖县(市)开展维修资金交存、使用和管理工作。要本着方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，简化优化提取使用程序，指导

　　业主、业主委员会或者物业服务企业适时、高效、安全地使用维修资金。各设区市和有条件的县(市)要运用信息化手段，开发使用维修资金信息管理系统，规范维修资金交存、使用，强化对维修资金监管，提高维修资金使用透明度，切实维护资金所有者的合法权益。 　　七、加强舆论引导营造良好氛围。各地要切实加强舆论引导，组织开展物业管理宣传活动，积极主动与新闻媒体沟通联系，坚持正面舆论宣传，曝光违法违规行为，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导业主理性依法维权，营造良好的舆论氛围。同时，及时总结开展专项行动的做法与经验，树立典型，引领物业管理行业上新台阶。

　　请各地对在专项行动中好的做法、取得成效以简报、信息稿的形式及时向省厅报送。省厅将适时组织对各地专项活动的开展情况进行督查、抽查。

　　福建省住房和城乡建设厅

　　20**年5月24日

篇2：天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法（2015年）

天津市发展改革委 市国土房管局关于印发《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的通知

各区县发展改革委、物价局、房管局，各有关单位：

　　现将《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》(以下简称《办法》)印发给你们，请遵照执行。

　　各级价格主管部门和物业管理行政主管部门，要按照各自职责，加强指导和监督，认真组织好新《办法》的贯彻和执行， 及时掌握执行情况。执行中的问题，请及时向我们反馈。

　　市发展改革委 市国土房管局

　　20**年6月24日

天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法

　　第一条 为了规范我市普通住宅小区物业管理服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内普通商品住宅小区(不含别墅)确定前期物业管理服务费，以及保障性住房小区(经济适用住房小区、限价商品住房小区和公共租赁住房小区)确定物业管理服务标准和收费标准的适用本办法。

　　第三条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则确定。

　　第四条 物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位或者业主大会的委托，依照物业服务合同约定对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。

　　第五条 物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。

　　物业管理基本服务费是指物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。

　　机电设施设备日常运行养护费是指物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护的费用。

　　第六条 普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障性住房小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，各等级收费标准为中准价格。

　　开发建设单位或者业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

　　第七条 普通住宅小区和保障性住房小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位或者业主大会与物业服务企业根据机电设施设备技术参数或者实际运行成本据实收取。物业服务企业应当单独立账，专款专用，滚动使用，每年定期公布收支账目。

　　第八条 普通住宅小区前期物业管理基本服务费和保障房小区物业管理基本服务费政府指导价格标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门适时调整，并向社会公布。

　　物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主会同意的其它费用构成。

　　第九条 前期物业管理基本服务费，由开发建设单位与通过招标程序选聘的物业服务企业按照《天津市普通住宅小区年物业管理服务和指导价格标准》，从四个等级中选择相应级别的服务标准和收费标准，并在双方签订的《住宅前期物业服务合同》中予以明确。

　　第十条 开发建设单位在售房时应当向购房人明示《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》。购房人在购买新建房屋时，应当首先对《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容予以书面确认，并受其约束。

　　第十一条 已成立业主大会或业主入住两年以上且未成立业主大会的普通住宅小区和保障房小区，物业管理服务费标准或服务等级需要调整的，由物业服务企业依据物业服务成本变化，拟定调价方案并在小区显著位置向全体业主进行公示。调价方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可实施。

　　第十二条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑 面积计算，按月交纳。物业服务企业与业主有预收约定的，从其约定。

　　第十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第十四条 在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

　　第十五条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维护、养护责任。

　　业主、使用人委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其它服务所支付的费用由委托双方协商确定。

　　第十六条 建设单位或物业服务企业应当按照明码标价的规定，在销售场所或物业管理区域的显著位置公开标示服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况。

　　物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示场地占用费和其他利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。

　　第十七条 物业服务企业已接受委托实施物业管理服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得向业主重复收取性质或内容相同的费用。

　　第十八条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业执行物业管理服务标准和物业管理基本服务费政府指导价格标准情况的监督和指导。

　　第十九条 本办法自20**年7月1日起施行。原天津发展改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局印发的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》(津发改价房地〔20**〕1100号)同时废止。

篇3：天津市关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知〔2015〕

转发市民政局关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知

津政办发 〔20**〕27 号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。

　　天津市人民政府办公厅

　　20**年4月21日

关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见

市民政局:

　　为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，

　　进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。

　　一、总体要求

　　深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，

　　切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。

　　二、主要任务

　　(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。

　　1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。

　　2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

　　3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。

　　（二）建立健全"三个公开"工作制度。

　　1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。

　　2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。

　　3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

　　（三）实行"三个上账"管理措施。

　　1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。

　　2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。

　　3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。

　　（四）健全"五个到位"保障机制。

　　1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。

　　2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。

　　3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。

　　4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。

　　5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。

　　三、工作要求

　　（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。

　　（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。

　　（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。

　　（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。