厦门市物业服务收费管理办法
厦门市人民政府令第156号
《厦门市物业服务收费管理办法》已经20**年9月30日市人民政府第60次常务会议通过，现予公布，自20**年1月1日起施行。
第一章 总 则
第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业依据本办法规定和按照物业服务合同约定收取或者代为收取下列费用的行为:
一物业公共服务费、停车位(库)物业服务费;
二机动车停放服务费以及其他经营收入;
三日常专项维修资金;
四建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
物业服务收费应当以市场调节价为主、政府指导价为辅，区分不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。
第五条 市价格主管部门会同市建设主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。
区价格主管部门会同同级建设主管部门按照价格管理权限负责辖区内物业服务收费的监督管理工作，并接受上级主管部门的业务指导。
第二章 物业公共服务费管理
第六条本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、环境卫生保洁、公共秩序维持以及安全防范协助等服务，向业主、物业使用人所收取的费用。
第七条 住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。
前款所称住宅不包括别墅、低层住宅。
第八条市价格主管部门应当会同市建设主管部门按照质价相符的原则，制订本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价，并向社会公布。
市价格主管部门应当会同市建设主管部门每2年对公布的物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价执行情况进行评估。在评估过程中应当采取问卷调查、座谈会、论证会等形式公开征求公众意见。经评估需要调整的，应当及时调整。
第九条住宅预售前，建设单位应当按照本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价，确定预售住宅项目的物业公共服务费标准。同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，其物业公共服务费标准应当保持基本一致。物业公共服务费标准在购房合同中约定。
第十条住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。业主大会成立后，可以采取包干制、酬金制形式，具体收费形式由物业服务合同约定。
前款所称包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业公共服务费，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式;酬金制是指在预收的物业公共服务费中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余的全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足的均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行政府指导价的物业公共服务费的成本主要由以下项目构成:
一物业服务人员工资，按照规定提取的工会经费、职工教育经费，依法应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和社会保险费用;
二物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养和年度安全检测费用，但不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的修理费以及应当由专项维修资金支出的修理、更新、改造等费用;
三绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费，但不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费;
四购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、二次供水水箱清洗消毒费等清洁卫生费用;
五维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等秩序维护费用，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备;
六物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险费用;
七正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费等办公费用;
八物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用;
九物业管理区域内物业服务企业按照规定折旧方法计提的由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1年以上的资产的折旧。
实行市场调节价的物业公共服务费的成本，可以参照前款规定由物业服务合同约定。
第十二条 需交纳物业公共服务费的房屋按照以下规定计算交费面积:
一已取得土地房屋权属证书的，按照土地房屋权属证书记载的建筑面积计算，未在土地房屋权属证书中记载的建筑面积不作为计算面积;
二已出售但尚未取得土地房屋权属证书的，按照购房合同约定的建筑面积计算;
三尚未出售的，按照报送土地房屋主管部门备案的房屋销售方案确定的房屋建筑面积计算。
业主取得土地房屋权属证书后，应当及时将房屋建筑面积变更信息书面通知物业服务企业，物业服务企业应当自收到书面通知的次月起调整相应的物业公共服务费;未书面通知的，物业服务企业可以按照未变更前的房屋建筑面积计算收取物业公共服务费。
第十三条物业公共服务费按月计费。除物业服务合同另有约定外，业主可以按月或者按季度交纳物业公共服务费。
第十四条 物业公共服务费按照以下规定交纳:
一前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月的物业公共服务费，由建设单位交纳;
二房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业公共服务费，由房屋所有权人交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业公共服务费以及尚未出售的房屋的物业公共服务费，由建设单位交纳;
三承租公有住房的，自租赁合同签订次月起至租赁合同期满当月的物业公共服务费，由公有住房承租人交纳;
四房屋所有权人将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业公共服务费的，从其约定，房屋所有权人依法承担连带责任。
第十五条业主、物业使用人应当按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业公共服务费。业主、物业使用人未按时足额交纳的，物业服务企业可以以书面的方式督促其限期交纳;逾期仍未足额交纳的，
物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、管理规约的约定，以公布欠缴业主名单等方式催交，也可以依法追缴。
第十六条前期物业服务合同期限届满时尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未确定物业公共服务费标准的，物业服务企业可以按照原前期物业服务合同约定的物业公共服务费标准执行。物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“多数业主”)书面表示不同意的除外。
第十七条前期物业服务企业在物业服务合同履行期间不得擅自调整物业公共服务费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢(梯)公示服务成本变动情况和拟调价方案，并经多数业主书面同意。
第十八条物业服务企业不得擅自向供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业公共服务费。
第十九条 机动车停车位(库)物业服务费的管理参照本章有关规定执行。
本办法所称停车位(库)物业服务费，是指物业服务企业为业主自有的停车位(库)提供环境卫生保洁、停放秩序管理、通风照明等设施设备日常运行维护等服务，由机动车停车位(库)所有权人交纳的费用。
第三章 机动车停放服务费管理
第二十条住宅前期物业管理区域内机动车停放服务费实行政府指导价;业主大会成立后，机动车停放服务费实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。机动车停放服务费标准由物业服务合同约定。
本办法所称机动车停放服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地施划的停车位进行经营和维护管理，向停放者收取的费用。
第二十一条机动车停放服务费由物业服务企业按照物业服务合同约定收取。前期物业服务企业可以依法提取不超过30%的机动车停放服务费收入作为经营管理费用，其余收入按照规定存入专项维修资金专户。
第二十二条对进入物业管理区域内执行公务的公安、消防、救护、市政抢险等车辆临时停放的，物业服务企业不得收取机动车停放服务费。
第二十三条物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地施划的停车位的，其机动车停放服务费标准应当经多数业主书面同意。
第二十四条利用物业管理区域内建筑物专有部分以外的共用部位、共用设施设备进行经营的，管理规约有约定的，从其约定;涉及有关共有及共同管理权利的重大事项的，应当经多数业主书面同意。
前款规定的经营收入由物业服务企业按照物业服务合同的约定收取。前期物业服务企业可以依法提取不超过30%的经营收入作为经营管理费用，其余收入按规定存入专项维修资金专户。
第四章 日常专项维修资金管理
第二十五条住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价。市价格主管部门应当会同市建设主管部门按照适度收取、合理使用的原则，结合物业类型和房屋使用年限以及物业管理区域内共用部位、共用设施设备的具体情况，制定、调整日常专项维修资金政府指导价，并向社会公布。
业主大会成立后的日常专项维修资金实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。
第二十六条前期物业服务企业在收取物业公共服务费时，应当按照本办法第二章有关计算面积、交纳责任人等规定一并代为收取日常专项维修资金，并分别于每年的1月31日、7月31日前将已收取的日常专项维修资金足额存入专项维修资金专户。
第二十七条日常专项维修资金主要用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造以及按照规定须由相应资质的维护保养机构负责的维护保养，其费用支出以有关合同及其支付凭证为准。
物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定做好共用设施设备的日常运行和维护保养工作。
第二十八条因物业使用年限等因素需要调整日常专项维修资金标准的，业主委员会或者其授权的物业服务企业应当在物业管理区域内按幢(梯)公示10日以上，并经多数业主书面同意。
第二十九条业主应当按时足额交纳日常专项维修资金，未按时足额交纳的，业主委员会、物业服务企业应当以书面的方式督促限期交纳;逾期仍未足额交纳的，业主委员会、物业服务企业可以在物业管理区域内按照物业服务合同、管理规约的约定，采取公布欠缴业主名单等方式催交，并及时将业主欠缴情况报送市建设主管部门登记，供利害关系人查询。
第三十条前期物业服务企业未在规定时间内将收取的日常专项维修资金存入专项维修资金专户的，由市建设主管部门责令限期缴纳，记入诚信档案;逾期仍不缴纳的，列入向社会公布的警示名单。
第五章 其他物业服务收费管理
第三十一条住宅前期物业管理区域内的建筑废土清运费实行政府指导价。市价格主管部门应当根据市场因素变化的情况制定建筑废土清运费政府指导价，并向社会公布。
第三十二条物业服务企业可以按照与业主签订的装修装饰管理服务协议的约定，向业主、物业使用人收取、返还房屋装修保证金。
业主在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主负责修复、保洁;业主不修复、保洁的，由物业服务企业代为修复、保洁，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主承担。
第三十三条 物业服务企业可以按照与业主、物业使用人的约定，提供特约服务并收取相应的费用。
第三十四条物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受公用事业单位委托代收费用的，可以按照约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十五条物业管理区域内的绿化、保洁、二次供水的损耗、通风、照明以及设施设备运行维护使用的公共水电费应当按照实际发生费用由业主分摊。对改变用途用于经营的住宅，物业服务企业可以按照规定适当提高其公共水电费分摊比例。具体公共水电费分摊办法由市价格主管部门制定。
物业服务企业按照物业服务合同约定代收代付公共水电费前，应当将分摊情况在物业管理区域内按幢(梯)向业主公示。
第六章 监督与责任
第三十六条 依照本办法执行政府指导价的物业服务收费，按照下列规定实行告知性备案管理:
一建设单位应当在取得房屋预售许可证之日起10日内，将确定的物业服务等级和物业公共服务费收费标准向价格主管部门备案，并在预售现场的显著位置公示;
二物业服务企业应当在确定机动车车位(库)物业服务费、机动车停放服务费、日常专项维修资金、建筑废土清运费之日起10日内向价格主管部门备案，并在物业管理区域内按幢(梯)公示。
对前款规定的备案事项，符合规定的，价格主管部门应当在收到备案材料之日起5个工作日内将备案信息向社会公示;不符合规定的，价格主管部门应当在收到备案材料之日起5个工作日内书面通知备案人并说明理由。
依照本办法规定调整执行政府指导价的物业服务收费的，按照前两款的规定执行。
第三十七条 物业服务收费实行明码标价。
物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。
第三十八条物业服务企业应当于每年的1月31日、7月31日前将下列情况在物业管理区域内按幢(梯)公示10日以上:
一机动车停放服务费及其他经营收入的收取及存入专项维修资金专户情况;
二日常专项维修资金收取、存入和有关支出情况;
三公共水电费分摊情况及代收代缴情况。
第三十九条物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准提供服务。在履行物业服务合同期间，发生不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规、规章以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，物业服务企业应当依法承担相应责任。
第四十条 价格、建设主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。
在监督检查过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、文件以及其他资料，不得弄虚作假。
第四十一条建立物业服务收费投诉、举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉、举报，价格、建设主管部门应当依照有关职责及时处理。其中，属于本办法规定的备案事项，由价格主管部门依法处理。
对物业服务收费与物业服务质量不符引起的争议，可以委托有关中介机构进行评估，也可以委托有关调解机构予以调解。
第四十二条物业服务企业违反本办法第二十六条规定，未按时将代为收取的日常专项维修资金足额存入专项维修资金专户的，由建设主管部门责令限期缴纳;逾期未缴纳的，处10000元
以上30000元以下的罚款。
第四十三条建设单位、物业服务企业违反本办法第三十六条规定，未按要求备案的，由价格主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以10000元的罚款。
第四十四条物业服务企业违反本办法第三十八条规定，未按要求公示相关情况的，由价格、建设主管部门依照职责责令限期改正;逾期不改正的，处以5000元以上20000元以下的罚款。
第七章 附 则
第四十五条业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，可参照本办法的相关规定，由业主共同决定。
第四十六条本办法自20**年1月1日起施行。《厦门市物业管理服务收费办法》(厦府〔1997〕综155号)同时废止。
篇2：山东省住宅物业服务收费管理办法(2012)
山东省住宅物业服务收费管理办法(20**)
山东省物价局、山东省住房城乡建设厅关于印发《山东省住宅物业服务收费管理办法》的通知
二0一一年十一月九日 鲁价综发[20**]185号
各市物价局、住房城乡建委（建设局）、房管局、市政公用局、城管执法局：
为进一步规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定《山东省住宅物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
山东省住宅物业服务收费管理办法
第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。
第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条 省价格主管部门会同省住房城乡建设主管部门负责全省住宅物业服务收费的监督管理工作。
设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。
第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。
第九条 普通住宅物业服务成本包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。
第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。
前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。
第十二条 物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。
第十四条 车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。
第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
普通住宅前期停车服务费可以按照本办法第七条第二款规定的程序单独核定。
业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。
第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。
第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。
第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
第二十一条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第二十三条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十五条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制服务并收费的；
（五）不按规定实行明码标价的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
第二十七条 价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第二十八条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第二十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
第三十条 各设区市应结合当地实际制定具体实施办法，并报省物价局、省住房城乡建设厅备案。
第三十一条 本办法自20**年1月1日起施行5年。《山东省物价局、山东省建设厅关于印发<山东省物业服务收费管理实施办法>的通知》（鲁价费发〔20**〕205号）同时废止。
篇3：忻州市物业服务等级收费管理办法(2015试行)
忻州市物业服务等级收费管理办法(20**试行)
忻州市人民政府办公厅
关于印发忻州市物业服务等级收费管理办法（试行）的通知
忻政办发〔20**〕73号
各县（市、区）人民政府，市人民政府各委、局、办：
《忻州市物业服务等级收费管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
忻州市人民政府办公厅
20**年6月25日
忻州市物业服务等级收费管理办法(试行)
第一条 为规范物业服务收费秩序，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业稳定健康发展，根据国务院、山西省《物业管理条例》和国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》等相关法规以及省物价局、省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》精神，结合忻州实际制定本办法。
第二条 本办法适用于忻州市范围内具有资质的物业企业服务收费行为。
第三条 物业服务收费管理实行分级负责，忻州城区按照城市建设管理权限划分，分别由市价格主管部门、房地产主管部门和忻府区价格主管部门、房地产主管部门管理，各县（市、区）的由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。
市、县两级价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业服务收费等级标准的制定，对物业服务价格进行监管，依法查处物业服务中的违规收费、乱收费行为。
市、县两级房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业服务行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业服务管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。
第五条 物业服务收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的服务内容标准，确定服务收费价格。
第六条 物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用）；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务机构固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）IC卡工本费及经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。
第七条 物业服务收费包括物业综合服务费、电梯等共用设备运行费、车辆停放服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务等费用。
根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区前期物业和保障性小区物业综合服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。
电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。
已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合服务费、非住宅物业和别墅服务收费以及车辆停放服务费、物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等定价。市价格主管部门会同市房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准，制定出台住宅小区物业服务等级控制收费标准（忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准）附后。具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业在控制收费标准内选择等级以物业服务合同的形式约定执行。
第九条 前期物业服务（房屋竣工交付使用、业主大会未成立前）。开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关服务内容标准，拟定服务价格后，进行前期物业服务招投标，选择物业企业，签订物业服务合同，报房地产主管部门备案。
前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。
第十条 业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，物业服务企业可参照《忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第十一条 电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期公布，具体收取办法由双方议定后以合同约定的形式执行。
供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱不足以弥补运行损耗的，超出部分据实结算、分摊到户。
第十二条 符合规划要求且业主已购买的地下车库（位）、地面车库（位）以及未购买的停车库（位）、经业主大会同意的临时停车位等管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。
第十三条 业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理服务企业的管理。装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米（包括100平方米）以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。
业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。
第十四条 物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。
第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。
第十六条 物业服务管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费标准，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。
供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。
第十七条 物业服务企业在制定调整物业服务收费标准时，应遵守《物业管理条例》有关规定，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第十八条 物业管理企业必须按照规定实行明码标价。在物业收费管理区域内的醒目位置公示服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第十九条 业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务相关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十条 不按照物业服务等级标准执行或不执行合同约定服务收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正，并进行行政处罚，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。
第二十一条 奖惩办法。物业服务管理项目荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分项目，记入企业信用档案；物业企业有过失或责任事故的，依法给与行政处罚直至吊销企业资质证书并记入信用档案。
第二十二条 市、县两级价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业服务企业的协同监管和信息共享。指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为；指导物业企业加强队伍、制度建设，增强服务意识，提升服务质量。
第二十三条 本办法由市价格主管部门和市房地产主管部门负责解释，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物价局出台的《忻州市物业服务等级收费管理办法》（忻房字〔20**〕51号），忻州市物价局、忻州市房地产管理局《关于进一步规范住宅小区供热二次加压等收费的通知》（忻价发〔20**〕193号），忻州市发展和改革委员会、忻州市房地产管理局《关于规范忻州城区住宅小区道闸系统安装收费标准的通知》（忻房字〔20**〕19号）文同时废止。
附件：忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准
附件：
忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准
一级标准（1.05元/月.㎡）
一、基本要求（0.08元/月.㎡）
1、物业管理单位建立了现代化企业管理制度。有规范的岗位职责制度；
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
3、建立有完善的住户档案；
4、有符合国家规定的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度，并装订成册；
5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；
6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；
9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；
10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况，据实结算的费用每月公布一次；
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；
12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达95%以上。
二、公共设施设备运行维修保养（0.30元/月.㎡）
住宅区域范围内公共设施设备完善，并有智能化管理的：
1、配备专业人员维修养护；
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
4、对共用设施设备每日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；
5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时载人电梯正常运行；
6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；
7、设备房每日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。
三、共用部位维护及管理（0.12元/月.㎡）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时修复，属于大、中修范围的，在报修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《前期物业管理合同》进行维修。在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；
3、高层住宅每日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；
4、每日巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；
6、每日巡查二次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
四、协助维护公共秩序（0.20元/月.㎡）
1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中12小时站岗值勤；
2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。
3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。
4、配有安全监控设施的，24小时监控，专人值守。监控资料保存不少于30日；
5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；
6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；
7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务（0.20元/月.㎡）
1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；
2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，全天保洁；
3、楼道每日清扫一次，楼梯扶手每日清擦一次。公共部位门、窗每月清擦一次；
4、及时清除道路积水、积雪；
5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；
6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化粪池每月检查一次，视检查情况及时清掏；
8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月两次消毒和灭虫除害；
9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面保持清洁；
10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；
11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。
六、绿化养护管理（0.15元/月.㎡）
住宅区域内绿化覆盖率达到规划要求的：
1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；
2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于2%；
3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于3%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于3%，土地裸露面积应小于5%；
4、定期组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；
5、大型活动和重大节日随季节摆花装扮，美化环境、增加气氛；
6、设有景观湖的，应保持三季有水，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。
二级标准（0.85元/月.㎡）
一、基本要求（0.07元/月.㎡）
1、各岗位有规范的岗位职责，并将制度上墙接受监督；
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
3、建立有完善的住户档案；
4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；
5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；
6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；
9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；
10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每季公布一次；
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；
12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。
二、公共设施设备运行维修保养（0.25元/月.㎡）
住宅区域范围内公共设施设备完善，并部分设施设备实行智能化管理的：
1、配备专业人员维修养护；
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
4、对共用设施设备每两日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；
5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；
6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；
7、设备房每二日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。
三、共用部位维护及管理（0.11元/月.㎡）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；
3、高层住宅每二日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；
4、每二天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；
6、每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
四、协助维护公共秩序（0.15元/月.㎡）
1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中9小时站岗值勤；
2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每3小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。
3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。
4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于15日；
5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；
6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；
7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务（0.14元/月.㎡）
1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；
2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，定时保洁；
3、楼道每二日清扫一次，楼梯扶手每二日清擦一次。公共部位门、窗每二月清擦一次；
4、及时清除道路积水、积雪；
5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；
6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化粪池每两月检查一次，视检查情况及时清掏；
8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月一次消毒和灭虫除害；
9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁两次；
10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；
11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。
六、绿化养护管理（0.13元/月.㎡）
住宅区域内绿化覆盖率基本达到规划要求的：
1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；
2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于5%；
3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于5%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸露面积应小于5%；
4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，需要时补栽、补种，保持观赏效果；
5、适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；
6、大型活动和重大节日装扮小区，美化环境、增加气氛。
三级标准（0.65元/月.㎡）
一、基本要求（0.06元/月.㎡）
1、物业管理单位机构设置合理，岗位明确；
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
3、建立住户档案；
4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；
5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好；
6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
7、管理服务人员统一着装，服务主动、热情；
8、设有服务接待中心，公示12小时服务电话。急修半小时到场，有完整的报修、维修和回访记录；
9、基本能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；
10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每年公布一次；
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；
12、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。
二、公共设施设备运行维修保养（0.20元/月.㎡）
住宅区域范围内公共设施设备完善：
1、配备专业人员维修养护；
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
4、对共用设施设备每三日组织巡查，做好巡查记录，发现隐患及时处理；
5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；
6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；
7、设备房每三日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
8、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志；
9、路灯、楼道灯完好率不低于85%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。
三、共用部位维护及管理（0.09元/月.㎡）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；
3、高层住宅每三日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；
4、每三天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。依业主手册进行管理；
6、两日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
四、协助维护公共秩序（0.11元/月.㎡）
1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤；
2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每4小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。
3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。
4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于一周；
5、对进出小区的车辆实施规范管理，保证停放有序；
6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；
7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务（0.11元/月.㎡）
1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；
2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每二日清洁一次，适时保洁；
3、楼道每三日清扫一次，楼梯扶手每三日清擦一次。公共部位门、窗每季清擦一次；
4、及时清除道路积水、积雪；
5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；
6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化粪池每季检查一次，视检查情况及时清掏；
8、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；
9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每三日清洁一次，电梯轿厢墙壁每三日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁一次；
10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱。
六、绿化养护管理（0.08元/月.㎡）
住宅区域内绿化覆盖率低于规划要求50%以下的：
1、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护；
2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积应小于10%；
3、对花卉、草坪、绿篱、树木应适时补植更新，存活率应达到90%，土地裸露面积应小于10%；
4、预防花草、树木病虫害。
四级标准（0.45元/月.㎡）
一、基本要求（0.05元/月.㎡）
1、物业管理单位有明确的岗位职责制度；
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
3、建立住户档案；
4、有完善的物业管理方案和相应的管理制度；
5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好；
6、管理人员持证上岗；
7、设有服务电话，及时与住户沟通；
8、根据业主需求提供物业服务合同之外的部分特约服务和代办服务；
9、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准；
10、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。
二、公共设施设备运行维修保养（0.12元/月.㎡）
住宅区域范围内公共设施设备完善：
1、建立共用设施设备档案，并有记录；
2、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设施设备运行正常；
3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现隐患及时处理；
4、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，保证消防通道畅通，设施设备完好，可随时启用；
5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
6、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志；
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%；景观照明、监控设施等运行良好，经常有人维护修理；
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。
三、共用部位维护及管理（0.07元/月.㎡）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；
2、检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；
3、每周巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修；
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求进行管理；
5、每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
四、协助维护公共秩序（0.07元/月.㎡）
1、住宅区域主出入口24小时设门卫；
2、设护楼护院人员进行巡查；
3、对进出小区的车辆进行管理；
4、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
5、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务（0.08元/月.㎡）
1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清；
2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每两日清洁一次，注意保洁；
3、楼道每周清扫一次，楼梯扶手每半月清擦一次。公共部位门、窗半年清擦一次；
4、及时清除道路积水、积雪；
5、对住宅区域内的园林景观、健身器材保持清洁及观赏效果；
6、共用雨、污水、井、化粪池每半年检查一次，视检查情况及时清掏；
7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；
六、绿化养护管理（0.06元/月.㎡）
1、对花卉、绿篱、树木实施绿化养护管理，定期进行修剪；
2、预防花草、树木病虫害。
五级标准（0.35元/月.㎡）
一、基本要求（0.04元/月.㎡）
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2、建立住户档案；
3、房屋共用部位、公共设施设备应有相应的管理制度；
4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验并将移交给的各种资料保存完好；
5、管理人员持证上岗；
6、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见。
二、公共设施设备运行维修保养（0.11元/月.㎡）
住宅区域范围内公共设施设备基本完善的：
1、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现隐患根据需要组织维修；
2、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，保证消防通道畅通，设施设备完好，可随时启用；
3、设备房保持整洁；
4、路灯、楼道灯完好率不低于75%；监控设施等运行良好，经常有人维护修理；
5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。
三、共用部位维护及管理（0.06元/月.㎡）
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；
2、检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的根据需要组织维修；
3、每两周巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修；
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）进行管理；
5、每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
四、协助维护公共秩序（0.06元/月.㎡）
1、住宅区域主出入口24小时设门卫；
2、发生安全事故时，有采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作；
3、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
4、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。小区内道路畅通。
五、保洁服务（0.06元/月.㎡）
1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清；
2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每三日清洁一次，注意保洁；
3、及时清除道路积水，雪天及时清理人行通道；
4、共用雨、污水、井、化粪池每年检查一次，视检查情况及时清掏；
7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；
六、绿化养护管理（0.02元/月.㎡）
对小区的花、树木实施绿化养护管理。