如何做好物业管理数据统计工作
一、物业管理数据产生失真的现象
由于物业管理行业缺乏一个统一、科学的统计口径，导致大量的数据被重复计算，人为地造成了大量的数据泡沫。同时，由于物业管理本身对收入的确认方法也存在一些分歧，使得物业管理数据产生失真的现象。
1、物业管理统计数据存在泡沫
众所周知，大多数的物业管理企业都会将清洁、绿化、消杀、电梯等这些业务分包给专业公司去做。而这些分包的费用，其实只是物业管理费的一部分。但是，我们接触到的行业统计数据，却往往是这两个数据的总和。
2、计费方式的不同导致统计数据的失真
目前，物业服务收费的计费方式有两种，即酬金制和包干制。在酬金制下，物业服务企业的利益仅限于酬金本身。理论上说，物业管理公司收到的物业管理费，其性质只是“代管资金”，除酬金之外的物业管理费其本质是业主的财产。然而，由于统计口径的原因，这部分往往也成了物业管理企业的收入。从而，人为产生了一些技术上的偏差。
3、业主满意度的数据普遍失真
从服务营销学的角度，客户满意度一旦达到70%，即代表该企业的服务管理就基本合格了。然而，在物业行业内，我们每天听到的业主满意度的数据，大多在90%以上;甚至一些物业管理项目的业主满意度在95%以上。这种畸高的数据，其本身就存在一些问题。
任何一种统计数据的真实性和可信度，都与数据的产生方式有直接的关系。目前，物业公司的业主满意度信息基本上都是安排自己公司员工上门调查取得的。这里会产生两个问题：一方面是业主的参与热情不高，在很多调查里他只是签个名，对调查内容根本就不关心;另一方面，物业公司的员工都有很强的愿望把客户满意度弄高一点。如此，客户满意度畸形也就不足为奇了。
此外，统计数据的失实，也与政府有关部门、相关社会组织提出的偏离实际的目标有关。例如，某些考评可能会要求最低的控制指标为90%，甚至是95%以上，这就逼迫物业公司在业主满意度调查中主动作假，成为较高业主满意度数据的制造者，而非推进者。
4、统计口径的不一致也使得这些数据的使用受到限制
由于缺乏一个科学的统计口径，大量主业不是物业管理的公司，也以物业公司的身份参与某些量化评比，直接导致了物业管理行业营业收入和利润的统计数据与实际情况出现较大的偏离，这也对这些数据的有用性提出了挑战。如果政府相关部门需要使用其中的某些数据时，就必须完全剥离这些非物业管理收入的信息和数据，还原一个真实的物业管理行业。
二、失真有原因
1、物业管理市场是一个信息很不对称的市场
在这个市场里面，物业公司和业主在知识、能力和地位方面有很大的落差，物业公司掌握着全部的信息，具备相应的专业能力。同时，物业公司也是物业管理的信息制造者和传播者。而作为业主，在知识、能力和地位等方面都处于弱势。如果缺乏市场监管，这个市场一定会朝着有利于物业公司的方向发展。正是这种倾向的存在，促成了酬金制的产生，也使物业管理项目的财务公开变得十分必要。
我们也注意到，某些物业公司把小区的设备设施也列入物业管理项目的资产，并且计提了折旧，这其实是虚增了物业管理项目的成本，侵害了业主的权益。
现在，也有一些数据不被业主理解。比如有些物业管理项目连续多年亏损，但是物业管理公司并没有从这些项目中撤出，这就引发了业主对物业管理信息的猜疑。事实上，这些物业公司在项目事实亏损的情况下，仍然没有选择离开，是因为他们的物业服务收入能够覆盖物业管理项目的全部变动成本和部分固定成本。虽然从单个项目上看，物业管理公司似乎不够理性，但从整个物业公司的角度来看仍然是有利的。
2、引入第三方调查缺少必要的激励
虽然大家都清楚第三方在客户满意度调查方面更中立、更公允，取得的相关数据也更加可信，更有价值。然而，无论是业主还是物业公司都没有很强的意愿付费聘请专业调查公司开展客户满意度调查。
3、监管缺位，研究力量不足
作为行业主管部门，都希望自己监管的行业规模更大，更有社会地位，从而提升自己的影响力。其实，作为行业主管部门，本应该对行业的规模和发展情况有比较精准的把握。但是，由于部门利益的原因，他们又没有动力去规范物业管理市场的统计方法体系。
任何一个行业的发展都需要一些专门的研究机构提供相关理论支撑。政府也应该提供必要的经费做一些事关全行业的公益性的数据研究，让这些研究成果成为行业管理者和企业决策者参考的重要依据。然而，物业管理行业缺乏专门的研究机构，尤其是非营利性的研究机构。这就使抓好行业信息源头的管理变得非常困难。
虽然物业管理企业每季度都报送了物业管理统计报表，但据笔者所知，相当多的单位对报送的数据填写都比较随意，而且填写报表的相关指引也不够详尽，这就使得最后的统计数据存在失真的可能性。
4、企业在业务操作方面存在不规范的情形
在深圳，大部分的物业公司在接项目的时候都是采用酬金制的计费方式，这就意味着物业公司的利益仅局限于酬金。然而，一些企业在实际操作中却违背酬金制的基本原则，把物业管理项目的收支结余不恰当地变成了企业的净利润。这就产生了一个后果：整个物业管理行业的盈利能力大幅“被提升”。而对这种现象，政府部门却疏于管理，使得这种做法成为行业内公开的秘密。
综上所述，为了使物业管理行业的统计数据更加中立、更加真实可信，我们必须做出一些改变：一是行业主管部门有能力、也有责任通过市场的力量去构建一个系统的行业信息收集、整理、加工和使用的方法体系;二是政府应该拨出一些研究经费，资助一些公益性的研究机构，对行业数据进行深度挖掘;三是通过向第三方专业机构购买服务的方式，有序推进客户满意度的调查;四是行业主管部门要加强对企业在业务操作方面的指引，使信息不对称的情况能够逐步得到改善。
篇2：筹建物业管理公司程序
筹建物业管理公司程序
一、申领《营业执照》。
(一)、在申领《营业执照》之前，首先要做好如下工作：
(1)、确定企业名称(备选名称3个);
(2)、经营范围;
(3)、注册资金;
(4)、企业类型;
(5)、住所地;(即企业地址。办公〈经营〉场所的房产证复印件或政府机关开据的房产证明)
(6)、投资人姓名或名称、证照号码、投资额和投资比例。(企业投资的需持企业《营业执照》复印件并加公章、个人投资需持投资人的身份证复印件)
1、企业名称预先核准：到365便民中心工商窗口填好《企业名称预先核准申请书》，它的背面是《指定代表或者共同委托代理人的证明》，要请投资人盖章或签字(公司投资的需法定代表人签字并加盖公章)。然后持《企业名称预先核准申请书》、已加盖公章的投资企业的《营业执照》复印件到365便民中心工商窗口办理企业名称核准手续，若无重名当场即可办理，便可取得《企业名称预先核准通知书》。(企业名称核准收费50元)
2、起草公司章程：企业名称确定后，再确定法定代表人(执行董事)、监事、经理人选，然后持《企业名称预先核准通知书》，法定代表人(执行董事)、监事及经理的身份证复印件，到会计师事务所代为起草《公司章程》、《股东决定书》、《聘任书》。《公司章程》需股东签字并盖章，若公司投资需公司法人签字并加盖公章。《股东决定书》也需股东签章。《聘任书》需执行董事签章。然后会计师事务所还会提供{公司设立登记申请书，公司股东(发起人)名录，公司董事、监事、经理情况，公司法定代表人登记表}、验资业务约定书、注册资本实收情况明细表、关于依法建立会计账薄及对注册资本实收情况进行账务处理的书面声明、经出资各方确认的货币资金出资清单、出资声明书。(起草公司章程收费50元)
3、开注册资金临时帐户：持《公司名称预先核准通知书》原件及复印件、法定代表人的身份证复印件及私章、代理人的身份证及复印件到银行开户，然后将注册资金打入新帐户，请银行出进帐单、对帐单、及在银行询征函上加盖公章。(开户手续费50元)
4、验资：持《公司章程》、《股东决定书》、《聘任书》，银行的进帐单、对帐单、银行询征函和投资公司上月财务报表，再到会计师事务所办理验资手续，材料齐全即由会计师事务所出验资证明。(验资费按注册资金分档收取)
5、申领《营业执照》：持房屋产权证明、房屋租赁合同、指定代表或者共同委托代理人的证明、验资报告、投资企业营业执照复印件(加盖公章)、公司设立登记申请书(公司股东〈发起人〉名录、公司董事监事经理情况、公司法定代表人登记表)、申请材料核实情况报告书(即由当地工商所到现场核实情况是否符合开办条件)，然后到365便民中心申领《营业执照》。大约需一周时间才可领取。(领执照收费1610元)
二、刻公章。
1、 刻公章须带以下材料：
(1)、营业执照副本原件及复印件;
(2)、法人及承办人的身份证原件及复印件;
(3)、法人的委托书须亲笔签字并加盖私章。
(上述材料复印件均要求使用16K纸)
到365便民中心公安局13号窗口办理。
先填写印章审批登记单(样表附后)，然后选刻章单位，有五家刻章单位供你选择。选好后，窗口给你一张印章管理信息卡(作为公章持章证，要妥善保管)和印章信息登记单。
2、持印章信息登记单到刻章单位刻章，公章和合同章为160元/枚，财务专用章为140元/枚，法人与财务负责人私章为30元/枚，作废章为20元/枚。
三、办理组织机构代码证。
1、办理组织机构代码证需提供下列材料：
(1)、营业执照副本原件及复印件;
(2)、公章;
(3)、法定代表人身份证复印件(及手机号码);
(4)、经办人身份证复印件(及手机号码);
(5)、公司员工人数。
窗口受理后，根据提供的材料打印出一张表格，然后经办人签字，加盖公章。窗口再给你一张票据，到365便民中心内门口边银行交代码证证书费(一正一副)108元，代码卡工本费40元。再凭发票向窗口领取办件单，承诺时间为4个工作日。
四、办理税务登记证。
1、持法定代表人身份证复印件一份、营业执照复印件一份、机构代码证复印件一份、会计证原件及复印件各一份，以及公章和法人私章。到365便民中心国税窗口办理税务登记证。按要求填好《税务登记表》，当场即可办理。(收费40元)
2、持企业营业执照、法定代表身份证、办税员会计证、企业代码证的原件及复印件各二份。公司章程复印件一份，以及公章和法人私章。到365便民中心地税窗口办理税务登记证。按要求填好《税务登记表》一式两份，当场即可办理。(收费40元)
篇3：物业管理财务部工作
第一章 财务部组织架构
财务部经理
会计
出纳
第二章 财务部职责范围
1. 根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。
2. 根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。
3. 组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。
4. 准确计算并及时催收各住户应交的管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。
5. 定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。
6. 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。
7. 参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。
第三章 岗位职责
一、 财务部经理
1. 全面负责本部门各项工作，直接对总经理负责。
2. 组织公司的财务管理工作，制定和完善财务管理制度和操作流程，协助总经理进行经营管理。
3. 审核会计凭证和各类会计报表，编写财务分析，送总经理审阅。
4. 加强部门建设，开展业务培训，提高并保持部门员工的总体业务水平。
5. 编制财务预算，审核控制各项费用支出，合理安排各项费用。
6. 检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转。
二、会计
1. 进行本部门的日常管理，协助经理做好会计核算工作。
2. 负责会计制证和帐务处理，编制会计报表。
3. 审核收费通知单，保证收费标准无误，并做好催缴工作。
4. 审核各项费用支出，执行财务预算。
5. 检查银行、库存现金、资金帐目，发现问题监督改正调帐，并负责来往帐的清理。
6. 登记帐本，妥善保管会计凭证、帐本、会计报表和其他档案资料。
7. 完成经理交办的其他工作。
三、出纳员
1. 现金收付，登记现金手册，并编制现金收支日报单。
2. 现金及时存行，支票及时进帐，同时保证日常报销所需要的备用金的支取和款项的收取和支付。
3. 负责收据和发票等票据的管理。
4. 负责代收代付款项的收取和划付。
5. 登记现金帐、银行存款帐、管理费用明细帐。
6. 计算和发放员工工资。
7. 收入类单据的清理并制证或清理后转入会计制证。
8. 完成上级交办的其他工作。
第四章 工作标准
1. 会计核算工作能有条不紊地进行。(即从收支两条线分别来看，收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映;支出方面从款项提取至报表反映，中间各个环节环环相扣，每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。)
2. 及时准确地提供各项财务信息，包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。
3. 及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。
4. 加强收入的管理，保证公司收入不流失。
5. 加强支出管理，保证一切支出都在受控制状态，包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。
6. 加强预算管理，保证日常的收支状况与财务预算基本一致。
7. 制定切实可行的财务管理制度和操作流程，并对部门内员工进行岗位培训与指导，保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。
8. 与税务、金融等部门沟通良好，不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。