酬金制下物业服务费的会计核算主要问题及对策

　　从20**年1月1日起，规范物业服务收费行为的《物业服务收费管理办法》就已正式实施。该《办法》中提出：业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用;《办法》对酬金制是这样定义的：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制在国内一些地区已推行多年了，然而由于缺乏酬金制的理论研究和业务指导，再加上地方政府长久以来一直把物业服务收入作为持续增长的重要地方税源，导致物业服务企业被动沿袭以往的会计核算方法，使酬金制的优越性在实践中受到抑制。本文试图理清酬金制下物业服务收费的基本认识，并尝试建立一套酬金制下物业服务费的会计核算模式，以期起到抛砖引玉的作用。

　　一、如何认清酬金制下物业服务费的性质

　　为了认清物业服务费的性质，我们对它从以下几个不同的角度来进行综合分析。

　　1.从收入确认的标准来看，酬金是物业服务企业在物业管理项目上可以获得经济利益的唯一渠道，虽然物业服务企业收取了全部的物业服务费用，但是，除酬金以外，相关物业服务的经济利益并不能流入物业服务企业本身。所以，对物业服务企业而言，不能将物业服务费作为企业的收入。

　　2.从会计核算的“实质重于形式”的原则来看，物业服务费应确认为物业服务企业的“代管资金”。

　　会计核算的“实质重于形式”原则，要求我们在会计核算时应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。物业服务企业对于收到的物业服务费，仅有管理(包括按合同或约定用途使用)的权利，没有通过业务操作从中取得收益的权利，而业主则保留了对全部物业服务资金的监督和管理的权利，因此，实质上，物业服务费应当是物业服务企业代全体业主管理的货币资金。

　　3.从管理业主共同财产的主体来看，目前除物业服务企业，并无更合适的主体。全体业主归集起来的物业服务资金本可以由业主委员会这样的机构管理，但是，因为目前我国的业主委员会尚不具备法人主体资格，从而也就不具备法人财产权利，包括开立银行账户管理业主共同财产的权利。基于这样的理由，物业服务企业就担起了暂时保管的责任，合同到期时，要么移交业主委员会，要么移交给下一任物业服务企业。

　　4.从会计核算的基本前提“会计主体”的角度来看，在酬金制下，物业管理处是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这更清晰地反映出物业服务企业“代人理财”--“代业主管理资金”的特征。

　　对于采用酬金制作为计费方式的物业管理项目而言，物业管理处只有作为独立的会计主体才能将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的物业管理项目的经营活动区别开来。由于物业服务费是业主预交的物业服务资金，属业主财产，显然，就不能将其作为物业服务企业的收入。

　　综上所述，我们不难得出这样的结论：酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在会计上应当作为“代管资金”;对于采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金。

　　二、酬金制实施过程中存在的主要问题及对策

　　近年来，物业服务的专业化分工越来越细，越来越多的物业服务企业将自己定位于“社区服务集成商”，“服务外包”已经成为行业主流。在这样的背景下，《办法》的出台，不仅顺应了历史潮流，也维护了广大业主的经济利益。然而，由于一些技术问题没有解决，在物业服务领域出现了包括重复纳税在内的税收问题，加大了广大业主的负担，没有将《办法》为广大业主争取到的利益落到实处。

　　在目前条件下，税务机关不仅将物业服务企业收到的物业服务资金全额计税，而且在出现服务分包情形时再征一次税，有严重的重复征税情形。但是，我们在对营业税条例进行简单的研究发现：金融企业不是按收到的存款，而是按收到的利息收入作为缴纳营业税的计算基数;建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额，运输行业、旅*业也莫不如此。这些至少可以佐证两点：物业服务企业应该只对酬金纳税;分包(即使是包干制)也不应重复纳税。

　　然而，与《办法》的规定相比较，在实践中，业主不但交了不该交的税(营业税和所得税)，而且还普遍存在“不该交的税(营业税)交两次”的情形，即重复纳税。同时，“代管资金”的结余也不是物业服务企业的“所得”，在酬金制下也就无须征收所得税。若真正贯彻《办法》的做法，在物业服务市场外部环境不乐观的条件下，可以使物业服务企业在为业主服务的过程中至少额外获得超过物业服务费用总额7%(按物业服务25%外包，即5.6%×1.25)的可支配现金资源。

　　前面讲了，在酬金制下，业主交来的物业服务费属“代管资金”，因此，在费用交缴环节和业务分包环节上就不应课税。然而，由于物业管理行业理论研究力量尚显薄弱，行业主管部门及行业协会对这一问题重视不足，使得《办法》颁布后，国家税法没能同步给予明确解释，造成地方税务机关仍按企业收到的物业服务资金全额征税，并且对业务分包项目重复征税。我们相信，这个问题应该可以在不久的将来得到有效解决。这也将是广大业主优先选择酬金制的重要原因。

　　三、酬金制下物业服务费的会计核算

　　酬金制下对物业服务费的会计核算，需增设以下几个会计科目：

　　“代管资金--物业服务费”此科目用于归集每一会计期间应收的物业服务资金。年末，将“代管资金--物业服务酬金”、“代管资金--物业服务支出”科目的借方余额转入本科目借方。经年度结算，本科目的余额为本年度物业服务费的结余(或不足)。年末，还需将结余(或不足)转入“代管资金--结余”科目。年终结转后本科目无余额。

　　“代管资金--物业服务酬金”此科目用于归集按合同约定比例或约定金额计算的，应付物业服务企业的酬金。年末，本科目借方余额转入“代管资金--物业服务费”借方，本科目年末无余额。

　　“代管资金--物业服务支出”此科目用于归集按合同约定的物业服务支出。年末，将本科目借方余额转入“代管资金--物业服务费 ”借方，本科目年末无余额。

　　“代管资金--结余”此科目用于反映截止到上年末代管资金的结余(或不足)。

　　在按约定比例计算物业服务酬金时，应以每一会计期间的应收物业服务资金数为计提基数，这样做有几个好处：首先，可以防止酬金的计算与物业服务支出直接建立关联，杜绝出现为增加本期物业服务酬金而增加本期物业服务支出的不正常情况，切实保护业主的利益;其次，物业公司能够比较容易地确定其在物业管理项目的经济利益的多少，并能够使其在各物业管理项目的经济利益得到保障;再次，这样做，符合收入和支出配比的原则，能够真实地反映出各会计期间的物业服务资金是否足够，物业服务价格是否需要调整，也便于为编制有关的预算提供准确的财务数据。

　　在此方法下，物业服务企业应做到这样几点：一是建立完善的收费统计制度，如实计算各期的应收物业服务资金，避免因计算错误而发生业主追偿的情况;二是收费台账的登记应做到清晰、完整、明了，尤其要详尽地记录每一个有欠款的业主的情况，包括业主姓名、欠费期间、欠费金额等，条件允许的情况下，可要求欠费业主说明欠费原因。

　　另外，对应收而未收到的物业服务费(“应收账款--物业服务费”)是否计付酬金的问题，应在物业服务合同中约定，避免合同执行过程中产生争议。

　　(一)以下我们举例说明物业管理处如何进行酬金制下物业服务费的会计核算。

　　ABC物业服务企业仅管理一个独立核算的物业管理项目即*住宅区,合同约定采用酬金制计费方式，按当期应收的物业服务资金的总额作为计提基数，约定的酬金计提比例为15%。

　　为了方便探讨，我们假定该公司在*住宅区仅从事单一业务(物业服务),*住宅区管理处为独立的会计主体。

　　有关*住宅区物业管理处的账务处理如下：

　　1.根据有关的资料测算，*住宅区20**年1月应收物业服务费115000元，实收物业服务费121000元(其中包括上年欠款1000元，预收物业服务费10000元)。

　　借：货币资金　　　　　　　　　　　　21000

　　应收账款--物业服务费　　　　　　　　5000

　　贷：代管资金--物业服务费　　　　　115000

　　应收账款--物业服务费　　　　　　　　1000

　　预收账款　　　　　　　　　　　　　　　 10000

　　月末，根据当月应收物业服务资金计提物业服务酬金。

　　20**年1月应收物业服务资金为115000元，即“代管资金--物业服务费”的贷方本月发生额;应计提的物业服务酬金为15000元(=115000÷(1+15%)×15%)。

　　借：代管资金--物业服务酬金　　　　　　15000

　　贷：应付账款--ABC公司(物业服务酬金)　 15000

　　2.20**年1月发生物业服务支出110000元。

　　借：物业服务支出　　　　　　　　　　　　110000

　　贷：货币资金　　　　　　　　　　　　　　110000

　　月末，结转物业服务支出

　　借：代管资金--物业服务支出　　　 110000

　　贷：物业服务支出　　　　　　　　 　 110000

　　3.支付物业服务酬金。

　　借：应付账款--ABC公司(物业服务酬金)15000

　　贷：货币资金　　　　　　　　　　　　　　15000

　　4.20**年2月1日，ABC公司发现，*住宅区“应收账款--物业服务费”科目中有漏记的元月份应收物业服务费一笔，金额为1150元。

　　借：应收账款--物业服务费　　　　　　　1150

　　贷：代管资金--物业服务费　　　　　　　1150

　　为了简化会计核算，保持账户之间的对应关系，发生误记时，有关账项调整的分录不再单独计提酬金。

　　其他业务的会计处理从略，年末按上面给出的会计科目的使用方法进行有关的账务处理。

　　(二)ABC公司本部对*住宅区业务的账务处理如下：

　　元月份收到*住宅区交来的物业服务酬金15000元。

　　借：货币资金　　　　　　　　　　　　　　15000

　　贷：主营业务收入--物业服务酬金　　　　15000

　　物业服务企业本部应根据其收到的物业服务酬金计提税金;其他业务的会计处理，因无特别之处，从略。

　　四、有关会计报表的问题

　　由于物业管理行业内存在资质管理和企业排名，物业管理处收取的物业服务费的汇总数往往用来反映物业服务企业的业务规模。因此，统计各物业管理处的资金收入规模仍然有其现实意义。

　　然而，如果物业管理处作为完全独立的会计主体，物业服务企业若将各物业管理处有关的数据合并到其本企业的会计报表中，将显得毫无意义。物业管理处的会计核算，实际上是对业主资产、业主负债和业主权益的核算，其立场是站在业主的角度;物业服务企业的会计核算的立场是站在股东或所有者的角度。由于其基本出发点的差异，若将两者的数据合并在一起，将导致会计信息的有用性受到质疑。过去，许多的物业管理纠纷也是源于将两者混合在一起核算，导致业主权益和物业服务企业的股东权益难以区分。这从另一个侧面提示了物业管理处独立核算的重要性。

　　物业管理处应每期编制资产负债表。由于物业管理处不涉及损益核算的问题，因此，无需编制利润表。

篇2：物业公司如何建立多账套会计核算系统内收支预算体系

　　物业公司如何建立多账套会计核算系统内收支预算体系

　　实践证明，预算管理是企业经营管理的有效工具，是达到企业经营目标的重要手段。预算管理包括预算编制、执行、分析、考核等各环节。预算管理要求明确预算项目，建立预算标准，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，及时分析和控制预算差异，采取改进措施，确保预算的执行。由于预算管理的重要作用，预算控制构成了企业内部控制措施的重要部分。预算的内容通常包括资产、负债、收入、支出等。其中，收支预算是一个经营单位的主要预算内容。一些大型的物业管理公司下辖管理处较多，收支预算指标的制定、预算完成情况统计、预算考核等环节的计算工作量大，且容易出错。因此，构建一个高效的、准确的收支预算体系，在实务中尤为迫切。

　　在物业管理公司会计核算实务中，存在一种多账套核算模式，即公司下辖的各个管理处均独立设账套进行会计核算，公司汇总各单位的报表后生成公司报表。本文探讨在多账套核算模式下，利用财务核算软件的报表功能构建收支预算体系，实现各单位预算指标完成情况统计、汇总、分析及考核评分的自动计算，充分减少预算管理人员的事务性工作量，提高预算管理效率，丰富公司信息化管理手段。

　　一、设立收支预算项目

　　为方便处理，各管理处的收支会计核算项目名称、科目代号、核算办法均要求统一，收支预算的具体项目与收支会计核算项目保持一致，包含营业收入、营业成本、营业税费、财务费用、营业外收支、所得税等全部收支项目。

　　二、设置收支预算表格

　　(一)设置表格栏目

　　在财务核算软件中新建空表，取名收支预算表格。将管理处的收支余额表导出为E*CEL表格，将收支会计核算项目复制到收支预算表格第一列，作为收支预算项目。横向表头以各管理处为单位，按管理和分析需要设年指标、本月完成、累计完成、上年同期、增减数、累计完成率等栏目。如管理处较多，还可按公司分管领导或物业类型等分类设置多个表格。为简化处理，举只有A、B两个管理处的简例。其横向表头示例如下：

　　如需进行汇总分析，最右边增加汇总栏，对所有管理处的有关数据进行汇总。

　　(二)设置计算公式

　　1、配置取数账套。设置计算公式先要借助财务核算软件报表模块中“多账套管理”的功能来实现。先配置取数账套：根据系统提示要求填写配置名、账套名、账套文件、类型、用户名、密码等。如A管理处账套文件配置名为1，则1代表A管理处账套数据。配置后，其他需要多账套取数的表不需要再做配置。如果已有其他多账套取数的表，则不需要做配置。

　　2、设置需计算的第一行栏目的公式。举只有A、B两个管理处的简例。先在表格的视图功能菜单下点击显示公式，将表格调为公式状态。假设第一行计算住宅物业管理费收入(科目代号6001.01)，A管理处的本月完成(C4:第C列第4行)公式为ACCT(“6001.01”，”SY”，””，0,0,0,”1”)，

　　累计完成(D4)公式为ACCT(“6001.01”，”SL”，””，0,0,0,”1”)，

　　上年同期(E4)公式为ACCT(“6001.01”，”SL”，””，-1,0,0,”1”)，

　　增减数(F4)、累计完成率(G4)按E*CEL表格公式取数方式设置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4(年指标)。以上本月完成、累计完成、上年同期公式中“1”表示取A管理处账套数据。B管理处的本月完成、累计完成、上年同期只需将上述公式中的“1”改为“2”，增减数、累计完成率按E*CEL表格公式取数方式设置公式。

　　3、设置其他需计算行栏目的公式。原理同上。还可用简化办法处理。将需计算的第一行栏目的公式复制到WORD文档，用替换功能将下一行的科目代号替换第一行的科目代号“6001.01”，再复制到收支预算表格的相应行次，余下行次都同样办理。设置增减数、累计完成率公式时，在收支预算表中直接将上一行的公式一次下拉到底即可。因此，只要需计算的第一行的公式设好以后，其他行的公式可以较快设置完毕。

　　4、设置汇总公式。此步骤较简单，按E*CEL表格公式取数方式即可。如汇总需计算的第一行的本月完成栏的公式为C4+I4+......，设置下面其他行的汇总公式时，将上一行的公式一次下拉到底即可。

　　5、设置检验公式。为确保数据的正确性，再设置检验公式。设置两行分别用两种方式计算净利润。一种是通过相关栏次数据的加减，即通过收入栏数据减支出栏数据后得出净利润数。第二种方式是通过财务报表计算公式得出净利润数：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")(此为A管理处的净利润计算公式，"6001:6901"表示所有收支核算项目，"DL"表示贷方累计，"JL"表示借方累计，其他管理处将配置名“1”修改即可)。再增一行计算上述两行之差，计算后差数为零，表明通过两种方式得出的净利润相等，数据正确无误。或者，按第一种方式计算出净利润后(假设数据在第24行)，增设一行设置公式为：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如计算后数据为零，表示数据正确。如果没有新增收支类的会计科目，数据不会有误。原则上要求不能增减科目，如有必要新增，则要修改相应公式。

　　三、输入收支预算指标

　　各管理处的收支预算指标通过预算的常规工作编制、下达后，再输入收支预算表格的年指标栏内。输入前，表格要调为公式状态。收支预算体系构建后，可很便捷地为各单位编制年度预算提供往年数据，从而也有助于提高预算编制工作的效率。

　　四、自动计算收支预算完成情况

　　及时掌握预算的完成情况是预算管理工作的重要一环。如用常规手段，工作量极大。而在构建好收支预算表后，工作变得简便。月度终了，会计核算完成后，打开收支预算表格，在表格的数据功能菜单下点击“报表重算”，当月各管理处的预算完成情况便可自动计算完毕，预算管理人员省去了大量繁重的数据统计、计算工作，只需点击鼠标，任务便完成了。

　　五、汇总分析总体预算的完成情况

　　设置了汇总栏和相应公式后，可自动计算出所有管理处的预算汇总数据，包括同期对比、预算总体完成率等，为进行总体预算分析提供了第一手数据资料，并方便管理部门查找预算完成不好的管理处，督促有关部门及管理处及时采取措施，起到了事中控制的作用，以保证公司全年经营指标的顺利完成。

　　六、自动计算收支预算考核评分

　　预算考核和奖惩是预算管理的一个重要环节。通过设置考核栏目和公式，可实现收支预算考核评分的自动计算。公司在进行预算考核时，一般对收入和利润按权重计算加总。假如收入占20分，利润占80分，对收入考核评分可设置公式为20*[收入累计完成]/[收入年指标]，对利润考核评分可设置公式为80*[利润累计完成]/[

　　利润年指标]。到年度时，可自动得出各单位的预算考核评分。如要进行季度或月度考核，同理设置公式即可。

　　根据管理分析需要，通过灵活设置表格栏目结构和公式，收支预算表格还可进行其他功能拓展。如为每一个管理处设一张表格，可在一张表上设置公式反映全年每个月的情况，便于进行月度指标考核和月度对比分析。设置公式进行结构比例分析，如各项成本占总成本的比例分析，各项成本占总收入的比例分析，还可对各项比例进行同期对比。通过会计核算系统构建收支预算体系，实现了预算管理工作的自动化计算和分析，大大提高了预算管理的效率和准确度，可以成为预算管理人员的得力工具。

篇3：细谈物业企业的会计核算

　　细谈物业企业的会计核算

　　物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据上海市商品住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费(包括绿化养护费)等五部分费用。

　　一、管理费、保安费、保洁费

　　管理费主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。

　　保洁费则是用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等保卫的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。

　　保安费用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班的服务。

　　按有关规定以上三项收费项目的定价由物业管理公司在政府公布的基准价及浮动幅度的基础上与业主委员会协商确定，报物价部门核准、备案。鉴于上述收费项目具有联动性，绝大多数情况下物业公司同时兼管这三方面服务，而收费又是包干制的，所以这三项收费可视作广义的管理费，用“公共性服务费”概括，可在“经营收入”下设立“公共性服务收入”二级核算科目。

　　与公共性服务费收入相对应的公共性服务支出，可在“经营成本-公共性服务支出”账户下反映。为了满足物业公司内部管理的需要和对外公布账目的需要，在“经营成本-公共性服务支出”下应当设立以下三级明细账户。

　　1、管理人员工资及附加。

　　2、服务人员工资及附加。主要用于核算保安员、清洁工的工资及附加。

　　3、清洁卫生费。主要用于核算清洁服务的物料消耗、人员制服等。

　　4、保安费。主要用于核算保安服务的物料消耗、人员制服等。

　　5、办公费。主要用于核算管理处的水电费、通讯费、差旅费、办公用品、办公杂项费等。

　　6、固定资产折旧费。主要用于核算直接用于管理服务用的各项固定资产的折旧费。

　　7、法定税费。

　　8、法定利润。

　　二、设备运行费

　　设备运行费是物业公司向高层住宅的居民收取的(底层不收)用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。房屋设备有操作人员的，还应包括操作人员的人工成本。根据现行规定在业主委员会未成立之前，物业公司收取房屋设备运行费的标准是0.55元/平方米*月，实行包干制。如今已经成立业主委员会的，物业公司可暂按0.55元/平方米*月预收房屋设备运行费，多退少补，按实结算。

　　对于设备运行费的核算方法，目前有两种观点，第一种观点认为运行费是物业公司代业主收取的费用，实行按实结算，设备运行费有结余不是物业公司的收益。同样，设备运行费不够用了，也不是物业公司的亏损，所以应通过负债来核算。可单设一级短期负债类账户“房屋设备运行费”，在“房屋设备运行费”账户下设“设备运行费收入”和“设备运行费支出”两个二级账户，在“房屋设备运行费-设备运行费支出”下可增设“电梯电费”、“水泵电费”、“电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”和“其他设备养护费”这六个明细账户用于分类核算。收到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“房屋设备运行费-运行费收入”;支付相关成本时，分别借记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。年终将设备运行费支出的明细科目全额与收入对冲，即借记“房屋设备运行费-运行费收入”科目，分别贷记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目。房屋设备运行费余额在贷方的表明设备运行费的结余，在借方则表明设备运行费的超支。房屋设备运行费可在流动负债下的其他流动负债项目中反映。

　　另一种观点认为，设备运行费虽说是按实结算，但如果只在负债项目中反映的话，无疑会使得人人们对物业公司总体经营规模的认识有偏差，特别当该物业公司是以管理高层商品住宅为主时，这种偏差就愈加突出。况且在未成立业主管理委员会之前，设备运行费是包干制的，那就更应该进收入了。采用这种观点核算运行费时，应在“经营收入”下设“设备运行费收入二级账户，在“经营成本”下设“设备运行费支出”二级账户，另外在“经营成本-设备运行费支出”下再设“电梯电费”、“水泵电费”、“电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”、“其他设备养护费”和“设备运行费结转”等七个三级账户。受到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“经营收入-设备运行费收入”，支付相关成本时，借记“经营成本-设备运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。每月月末，按房屋设备运行费收入和支出的差额，借记“经营成本-设备运行费支出-设备运行费结转”科目，贷记“房屋设备运行费”科目，“房屋设备运行费”账户性质同前。

　　我认为后一种观点较为可取。

　　三、维修费

　　维修费是物业管理公司向业主收取的专门用于房屋公共设施养护、绿化绿地养护、楼内公灯及小区路灯的日常养护和能耗的费用。维修费由物业公司先行预收，后按实结算。维修费的收取标准政府没有明确规定，根据经验我认为一般在0.15~0.30元/平方米*月为宜。

　　维修费的核算方法如同设备运行费一样也有两种观点。采用第一种观点的应设立一级负债类账户“维修费”，在“维修费”账户下设“维修费收入”和“维修费支出”两个二级账户，为了加强明细核算应在“维修费-维修费支出”下增设“房屋养护费”、“绿化养护费”、“其他公共设施养护费”、“公灯电费”和“维修费结转等五个三级账户，维修费的账户性质与实务操作同”设备运行费“科目类似。

　　四、房屋维修基金

　　房屋维修基金是指物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共有设施设备维修基金。根据有关规定房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的35，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋维修基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋维修基金。房屋维修基金主要用于房屋公用部位、公共设施设备的大修和更新。房屋维修基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。房屋维修基金的利息净收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转作房屋维修基金滚存使用和管理。

　　对于房屋维修基金的会计核算处理，沪财会(1999)182号文附件二《物业管理企业会计核算补充规定》代管基金中已有详细说明。它对于物业大修收入要不要进入经营收入的判断依据是该项工程是企业自己承接的，还是发包的。如是本企业自己承接的则收取或转入物业大修收入在“经营收入”科目中核算。如是发包的，则只在“代管基金”科目中反映。另外需要说明的一点是补充规定中的代管基金只设了一级科目，没有下设明细账，我认为这样做不利于账目的公布和原始本金的核对工作。所以应在“代管基金”账户下设“基金本金”、“补充基金”、“基金利息”和“物业工程费用”等四个二级明细账户。其中“补充基金”主要核算物业管理公司利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用扣除必要的成本后转入房屋维修基金账户的部分。“物业工程费用”主要核算经业主委员会签字认可的应从房屋维修基金中列支的物业工程费用部分。年终时，“代管基金-物业工程费用”应全额先冲销基金利息、不足部分冲转补充基金，借记“代管基金-基金利息”，贷记“代管基金-物业工程费用”，如利息收入不足以弥补物业工程费用则差额借记“代管基金-补充基金”。“代管基金-补充基金”的借方余额表明动用的本金数，“代管基金”的贷方余额表示房屋维修基金的结余数，当房屋维修基金的结余数低于原始本金的30%时，需要再次募集维修基金。代管基金是物业管理公司的长期负债，应在其他长期负债下列示。

　　五、停车费

　　物业管理公司在管理服务的过程中，可能会接受业主委员会委托对属于小区全体业主公有财产进行有偿经营。如进行车辆停放服务、出租广告牌服务。该经营项目由于主要使用了业主的公有产权，所以政府发文规定该类收入在扣除必要的成本后应当转作房屋维修基金。物业管理是有偿服务，诸如停车费的收取，物业管理公司是需要付出相当大的努力的，所以我认为必要的成本中应当包含物业公司根据收入比例提取的一定比例的手续费。为了核算停车费，应在“经营收入”账户下设立“停车费收入”二级账户，在“经营成本”账户下设“停车费支出”二级账户，在“经营成本-停车费支出”下分设“车管员工资”、“收费劳务费”、“其他停车支出”和“停车费结转”等四个三级账户。计提收费劳务费时应借记“经营成本-停车费支出-收费劳务费”，贷记“经营收入-手续费收入”。月末将停车费扣除税金及成本后的结余转入房屋维修基金，借记“经营成本-停车费支出-停车费结转”，贷记“代管基金-补充基金”。

      六、其他有偿经营收入

　　物业管理公司在目前的政策倾向下，只有是保本微利，甚至是亏损的。然而企业的最终目的是为了获取经济利益的最大化。怎样才能缓解这个矛盾呢?我认为物业管理公司只有在依托业主的基础身上，搞多种经营，大力开拓各种有偿服务的市场。如开展代购商品服务、代做房屋租赁、置换中介等。经营规模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　为了核算此类经营收入可在“经营收入”下设“有偿服务收入”二级账户，在“经营成本”下设有偿服务支出“二级账户，如单个经营项目规模特别大的可但列明细。

　　七、代收款项

　　物业公司在管理服务中必然要向业主收取一些代收代付款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费、各类押金及代收的房租等。这类收入原则上不属于物业公司的经营收入，除非物业公司收取的代收款项中包含代办手续费等服务收入时，则借记“代收款项-水电费”等科目，贷记“经营收入-手续费收入”将手续费收入转出。