调整物业服务价格需依法进行案例

　　调整物业服务价格需依法进行

　　基本案情

　　某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准交纳物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，拒绝按照新的标准交纳物业费。

　　裁判结果

　　法院生效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。

　　要点提示

　　依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

篇2：关于建立质价相符物业服务价格调整机制提案回复函

　　z委员：

　　您提出的关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议收悉，现答复如下：

　　一、加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制

　　20**年12月，国家发展改革委会同我部下发了《物业服务收费管理办法》(发改价格[20**]1864号)，明确物业服务收费应当遵循合理、公开和费用与服务水平相适应的原则，规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省级价格主管部门和房地产主管部门确定;明确实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定;对实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门和房地产主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价格及浮动幅度，并定期公布。

　　下一步，我部将积极配合国家发展改革委，监督指导各地根据经济发展水平、物价指数上涨、服务成本增加等实际情况，及时调整政府指导价的基准价格，建立健全与服务内容、服务标准、服务成本挂钩的动态化、差异化的物业服务收费机制，促进物业管理行业可持续发展，保障人民群众居住环境的保持和改善。

　　二、引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念

　　目前，上海、天津、陕西等省市已建立“菜单式”的物业服务收费体系，根据合同约定将各项物业服务标准进行细化，并在小区适当位置进行公示。这种做法有利于增强业主对物业服务内容与物业服务收费相适应的认识和认同，有利于引导业主树立“质价相符”的物业服务消费理念。国家发展改革委已将各地在物业服务收费管理方面的一些有效经验和做法通过工作简报等形式进行了介绍和推广。

　　下一步，我部将配合国家发展改革委，进一步总结各地在物业服务收费管理方面好的经验和做法，采用多种形式在全国范围内进行推广，指导各地价格主管部门和房地产主管部门结合本地实际完善具体的收费管理制度，明确物业服务内容、服务标准及对应的物业服务收费标准。同时，加大宣传和示范力度，引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念。

　　对实行市场调节价的物业服务，我部将督促各地房地产主管部门积极引导业主与物业服务企业建立平等、互信的协商机制，也鼓励聘请第三方机构对物业服务成本进行评估，以达成一致意见，合理、合法、公开调整市场调节价的收费。

　　三、对住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电按照居民生活用水用电价格标准执行

　　为减少居民住宅小区公用附属设施电价的负担，国家发展改革委已起草《关于调整销售电价分类结构的实施办法(试行)》，拟对城乡居民住宅及其公用附属设施用电(包括城乡居民住宅区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非生产、经营性用电)执行居民用电价格。下一步，国家发展改革委将加大工作力度，尽快完成该办法的制定，争取在今年内下发执行。

　　20**年，国家发展改革委www.pmceo.com会同我部下发了《关于做好城市供水价格调整有关问题的通知》(发改价格[20**]1789号)，要求各地简化水价分类，按照“补偿成本、合理收益、促进节水和公平负担”的原则，综合考虑当地各类用水的结构，逐步将现行城市供水价格分类简化为居民生活用水、非居民生活用水和特种用水三类。国家发展改革委认为，目前各地供水行业总体仍处于亏损状态，如果对物业企业用水价格实行居民生活用水价格，会进一步增加供水企业压力，影响企业正常运行，也不符合当前水价改革方向。

　　四、减轻物业服务企业税负，给予税收政策支持

　　关于降低物业企业营业税率的问题。财政部认为，物业管理作为一项市场化运作的服务业，与其他服务行业相比，不具有特殊性。如果对物业企业按照3%的税率征收营业税甚至免税，将引起其他服务行业的攀比，影响税收政策的规范公平，因此不宜对物业服务企业单独实行3%的营业税低税率政策。

　　关于调整物业服务企业营业税税基的问题。财政部认为，按现行营业税政策规定，物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业服务企业代有关部门收取的上述费用不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。上述政策在一定程度上减轻了物业服务企业的税收负担，体现了国家对物业管理行业发展的支持。