水木花都小区物业管理的总体设想
(1)、针对[**·水木花都]物业集排屋、公寓为一体，多元化业态之间物业管理的策划
**水木·花都是浙西北地区最大的楼盘。东区和西区有城市道路分割两个大组团。根据金都物业十年来对多层公寓，别墅，排屋，小高层公寓的管理经验。**水木·花都在实施管理的过程中，在确保服务标准，服务规范统一的情况下。把小区分成3-4个组团实施管理，物业公司下设3-4个客户服务部，客户服务经理为本组团管理的主要责任人，对本组团所有服务项目责任到人负责监督，落实管理，服务到位。
这样操作的优点：A．缩小物业公司的服务半径，确保物业公司服务过程中的时效性。B．最大限度方便业主，为业主节约时间
C．对客户来访人员有效分流，方便物业公司操作。
"多元化管理服务
物业公司将为广大业主提供传真、复印、打字、代订购报纸杂志等代办服务；和其他有偿服务，如房屋设计装饰、室内维修、清洁服务等，为业主提供便利的同时，亦可增加管理收益。
(2)针对[**·水木花都]治安管理的策划：
保安服务在整个水木·花都物业管理中，占着举足轻重的作用，它是业主安居乐业的保证。小区面积大，户数多，又是多种物业的复合型小区。水木花都保安部平时应与当地派出所保持密切联系，协助公安维护小区公共安全秩序。水木花都的治安防范坚持人防，物防，技防结合的基础上，在平时做好宣传，充分发动群众，增强自我安全防范意识，和业主一起做好群防，群治工作。我们通过教育和培训，让每个员工都树立"优质的服务离不开安全"的意识。严格贯彻实施公司ISO9001质量文件。实行封闭式，全天候，全方位保安服务。为业主创造一个文明，安全和谐的生活环境。落实公司"全程关怀，全程服务"的服务理念。
A．建立一支合理，准军事化的正规保安队伍。严格把好保安的入职关，确保保安员的高素质，认真落实岗前培训，经考试合格后方可上岗，并且有计划的实施岗位培训，不断提高服务意识和服务质量。做到纪律严明，作风优良，服从管理，发扬金都物业的优良传统，塑造"金都卫士"良好的社会形象。
B．治安管理中，保安人员须时刻保持良好的仪容仪表，对来人来车询问时必须敬礼示意。访客须通过监控中心联系业主确认，门岗登记后放行。施工人员须凭有效证件办理小区临时出入证。对进出小区的物品一律凭物业公司的物品放行单，严格检查核实后放行。保安人员操作时做到三个一致，查验进出人员和证件一致，查验出门物品和放行单物品清单一致，对待业主和外来人员的态度一致。
C．充分利用智能化系统配置，设置完善的电子巡更点，使人防、物防、技防做到有机结合，巡逻人员按要求打点巡逻，对在小区的陌生人必要时进行询问，在巡查过程中确实用眼、耳、口、鼻、手去收集各种信息。去发现问题，查明原因，解决问题。
（3）、针对[**·水木花都]小高层、高层消防管理的策划：
A、消防是重点，公寓对消防安全设施的配置到位，本司将成立"消防领导小组"，着重在消防系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，做出适当的安排。
B、对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存，本公司对其装置的安装分布进行评估。
C、对监控员的业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好防火宣传教育工作。组织员工内部消防演习，每年公开进行一次消防演习。
D、制定相应各种情况下的紧急措施及工作指引，在《业主手册》中作详细说明，尽量减低意外造成的损失。
F、在重要设备房中配置一定数量的消防器材，并定期检查，预防为主。
作为现代化智能型小区，消防系统的可靠性至关重要，物业公司将着重在系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，做出适当的安排，例如：
"对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存。
"加强对监控员、各级员工的防火知识、业务知识培训，同时做好业主的防火安全宣传工作。
"定期对消防器材设备及消防通道、标识、防火门进行检查，确保设施、设备完好，通道通畅，标记清晰、明显。
（4）、针对[**·水木花都]其机电设备管理与维护的策划：
A、 制定完善的维修保养计划，对[**·水木花都]所有设备均做出定期检查，将一切有关项目列成表格，以便执行检查及保养项目。力求使机电系统发挥最大功效。
B、物业公司优秀专业人员的管理保证高标准的设施设备运作良好，是小区正常运作的保障；制定24小时的工程人员当值安排，务求于最短时间能处理突发情况，如漏水、停电、电梯故障等
，降低对业主所造成不便。（5）、针对[**·水木花都]客户接待的策划：
客户接待严格按照总公司的接待服务规范操作。水木花都根据分组团管理总体指导思想，客户的来访、来电、报修及其他有偿服务需求。由各服务部接待落实，客户服务部经理及时组织协调相关部门、责任人实施服务。并跟踪监督处理过程，对不符合服务规范和服务不到位的，责令责任人即时改正，提出整改措施，落实到位并做好即时记录，事后做好对业主的回访工作，整理记录存档。
（6）、为[**·水木花都]公寓提供个性化星级服务的策划：
A、物业公司将根据[**·水木花都]业主的层次，为业主们度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们凭借对住宅物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使住户享受舒适、自然、周到、热情的服务。
B、服务个性多样化，包括室内清洁、绿化，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。
（7）智能化维护的策划
长兴**房地产开发有限公司在开发建设中，智能化设置做得比较到位，物业公司如何使其发挥最大功能，延长使用寿命，后期的维护就相当重要。
A、通过前期介入提出合理化建议使智能化的设计方案具有一定的先进性、合理性、实用性、可扩展性。并且提前配备智能化维护人员，与前期施工一并跟进，对智能化设施设备熟悉掌握，利于今后管理当中的维修养护。
B.根据金都物业多年的管理验，对周界防越报警系统，电子巡更系统，车控系统，电子监控摄像、录像等设施设备。制定严密的日巡视，周、月、季度、年度检查维护制度。专人落实检查维护，发现问题及时解决。
C．制定智能系统误报的有效防范措施。
（8）为地下车库提供服务的策划
地下车库的公共设施的维护保养划归物业公司。所以物业公司着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。
为保持本小区良好秩序，确保车辆安全，为业主提供车辆停放管理服务，特制定本规定：
1、凡购买地下车位的业主一律将车辆停放在自己的地下车位上，车位不得挪作它用。
2、对地下车位停车实行登记，凡已购买地下车位的业主须在物业服务中心登记车牌并领取进入小区的"长期卡"凭卡进入，停车入库。
3、已购地下车位的业主按物价规定每月向物业服务中心交纳地下车库管理服务费。管理服务费包括车库照明、通风保洁、废污水清理排放、消防设施设备、监控设施设备运行成本、维护等。
4、车辆进出停车场地应一看、二慢、三通过，必须服从保安员的指挥。
5、地下车位车辆停放时必须注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。地下车位车主必须锁好车门车窗，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身携带，所有地下车位仅提供停车之用。车辆的任何擦损，物业服务中心概不负责。车主停好车辆后必须立即离开停车场，请勿在他人车辆旁停留。
6、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃易爆物品和其它危险品的车辆停放。
A照明和通风系统：电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电费和延长设施设备寿命。
B 安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。另外，相隔一定距离还可通过设立的紧急呼叫和对讲系统，让业主与保安取得联系。
C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。
D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。
（9）为环境保洁提供服务的策划
A环境保洁管理
为提高小区的品味，在小区整体交付使用前，物业公司将对小区从外到内进行一次全面、彻底的清洁工作，才投入使用。小区经过"开荒"清洁，可清除装修施工后遗留的污渍，此项工作做得好，还可为以后清洁保养工作打下基础。
a· 环境卫生管理方案与措施
1.环卫设施配置
根据小区实际情况，提供合理环卫设施配置建议。并在小区交付后，再予完善。
2.环卫设施管理方案
b·管理内容
1、将环卫设施设置于合理位置；
2、实行垃圾分类收集；
3、定期对环卫设施进行清洁、维护、保养及更换，保持设施的完好和整洁；
4、开展环境卫生宣传活动，增强全民环保意识。
c·管理措施
1.根据园区情况，拟订环卫设施配置方案；
2.制订环卫设施的清洁、维护、保养规程，以及保洁标准；
3.加强宣传教育，全民参与环境保护；
4.明确专人进行清洁、维护、保养工作。
B 绿化管理
a·管理内容：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1.绿化保养期内，协助开发商做好绿化
管理、监督工作；2.根据气候，给花木适量浇水；
3.及时清除绿化带内垃圾、杂物；
4.根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
5.及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；
6.制定预防措施，防治病虫害；
7.做好恶劣天气花草树木的保护工作；
8.定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观；
9.公共部位绿化摆放委托专业园艺单位提供，协助监督；
b·管理措施
1.建立绿化管理制度；
2.按操作规程进行规范操作；
3.加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素质，增强专业技能；
4.以"三查"形式对绿化工作进行经常性监督检查（"三查"指：绿化工自查、综合管理部主管巡查、管理处主任抽查）；
5.抓好绿化工的行为规范管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。
"管理要求
制定完善计划结合定期维护、日常巡视及时调整达到目标
(10)社区文化活动的策划。
凭借总公司多年来实行"亲情式服务"小区所积累的丰富的社区文化活动经验，根据小区业主的实际需要，与小区社区居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创建精神文明优秀小区、培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。
（一）制度建设
为了保证**·水木花都小区社区文化工作的顺利开展，公司以ISO9001质量保证体系为基础，制订了《共建文明小区协议书》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动实施流程》及各种活动场所管理制度等一套完善的规章制度。
（二）人员配备
由公司行政部负责**·水木花都社区文化工作的全面开展。同时，充分挖掘业主中热心公益的专业人士，组建相关有益社区成员身心健康的社区活动基层软体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。
（三）场所安排
1、公司将充分利用小区的景观架空层和会所开展活动，并适时走出小区，把江南名胜风景和高尚的活动场所设施作为我们开展活动的大舞台。
2、在小区适合处设置宣传栏和公告栏，作为园区对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传，及时报道小区动态。
（四）活动计划
围绕"爱国主义、环境保护、社区公益、物管宣教、健康家居"等主题，并结合时势，开展丰富多彩的社区文化活动，广泛吸引社区成员的参与。社区文化活动的组织策略是：坚持高雅艺术与本区群众文化相结合，确保大中小型活动有计划开展，兼顾老中青少，采用"走出去，请进来"，加强与街道及相关社会团体的合作。
爱国主义教育活动：举行"革命传统教育"讲座、"祖国风光摄影作品展"等，以多种形式进行爱国主义教育，加强社区精神文明建设。
社区环保活动：制作环保知识宣传栏，向业主赠送《环保手册》，以提高社区居民的环保意识。
物管法规宣教活动：开展物业管理法规宣传及《消防法》知识讲座等。
社区公益活动：如"便民服务日"、"为残疾人献爱心"、"捐赠希望工程""赈灾捐款、物"等活动。
健康家居活动：开展各种艺术活动和体育活动，如综合文娱晚会、文化沙龙、棋类比赛，少儿夏令营、参观博物馆等。
（五）目的
精彩纷呈的社区文化活动将为社区成员提供更多的交流机会，"远亲不如近邻"的温情将替代"老死不相往来"的遗憾，形成"与善人居，如入芝兰之室"的人居理想境界。
通过社区文化活动，令社区成员在愉悦身心的同时更加理解和支持物业管理工作，产生"四两拔千斤"的效果。让各种隐性或显性矛盾在活动过程中，在相互体谅相互理解的基础上淡化或消除。
我们倡导"人人齐献力，爱心满家园"的文化理念，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力，努力营造没有陌生人的家园。
篇2：市物业管理协会工作总结与下年工作设想
市物业管理协会工作总结与下年工作设想
20**年市协会在市社团办和市房产局各位领导的亲切关怀和指导下，经过全体会员单位的密切合作，理事会和协会秘书处全体人员的共同努力，使市协会在各项工作中取得了一定成绩，现对市协会20**年工作做如下总结并对20**年工作提出如下设想：
一、20**年工作总结
根据市协会二届二次理事会的精神，坚持抓好双向服务、紧密结合行业实际，围绕行业工作的主要问题积极发挥了行业协会的职能作用和组织优势，使协会工作不断取得新的进展，为推动我市物业行业改革和发展发挥了一定作用。
(一)搞好协会换届工作
根据《市物业管理协会章程》的有关规定，完成了组织各区分会的换届工作，解决了近年来各区分会人员变动较频繁，各区分会领导层人员短缺，而使分会开展工作存在一定困难的问题。
组织召开市协会、区分会理事会议、会员会议24次，沟通了行业内的信息交流了工作经验，增强了市、区协会会员单位之间的亲合力。
(二)协助行政主管部门开展学习、宣传、贯彻国务院颁布《物业管理条例》工作
1、协助行政主管部门起草了《沈阳市住宅物业管理规定》。
2、协助行政主管部门起草了学习、宣传、贯彻《<沈阳市住宅物业管理规定>工作方案》及宣传画册。
3、协助行政主管部门开展了“一清理、两整顿，规范物业管理市场”的活动并注销了19家物业管理企业的资质证书，责令12家物业管理企业限期整改。
4、配合行政主管部门在全市开展了“市民信得过的物业管理企业”、“沈阳市市民满意的物业管理住宅小区”的评选活动。
5、精心组织积极参加中物协举办的“第二届中国物业管理发展论坛暨全国物业管理行业文艺调演活动”及“关于征集物业管理服务纠纷法律适用研讨会”论文活动。在这两次活动中，市协会选送的沉沉河区房产局的群口快板“好美的一幅画”被授予三等奖，市协会获文艺调演活动优秀组织奖，市协会选送的论文5篇被纳入中物协编辑的《物业管理法律适用论文及案例选编》，3篇被纳入中物协制做的《第二届中国物业管理发展论坛》光碟，协会会刊《沈阳物业》有4篇论文被转载于《中国物业》。
(三)搞好业内人员培训，全面提高物业管理水平
1、为便于业内人员深入学习研究物业管理法规，协会经广泛收集后完成了《物业管理法规文件汇编》的编辑工作，满足了业内人员对物业管理专业法规的需求。
2、为落实建设部建教培(1996)1号文件的规定精神及配合行政主管部门开展业务的“一清理、两整顿”的工作，市协会与中物协培训中心联合举办了两期物业管理企业经理培训班，共有418人参加培训。
(四)维护物业管理企业权益，支持物业管理企业开展活动
协会是物业管理企业的家，当管理企业的权益受到侵害时市物协立即予以支持。年初，某名演员因拒交物业费与华新公司产生纠纷，市协会立即予以声援;当某物业企业因业主拖欠物业费向法院起诉，因时限问题将要败诉时，市协会立即与市中法协商，使物业管理企业的权益受到保护。当玫瑰、亚都等物业公司组织业主联谊活动，邀请市协会时，市协会都能派员参加，从中了解物业管理企业与业主的鱼水关系。
(五)广泛学习经验，拓宽管理思路
20**年，协会组织了各区分会赴外省市学习考察。市协会陪同市人大负责人赴深圳考察，参加了中物协举办的“第二届中国物业管理发展论坛”。市协会分别接待了世界物协会长、韩国物协会长，通过以上活动，沟通了信息、交流了经
篇3：物业管理中心20X学年工作总结及新年工作设想
20**年,是大队改革发展过程中极其困难的一年,也是物业管理工作推进后勤改革与发展极其关键的一年。一年来,物业管理中心在大队党、政、工组织的正确领导下,以***为指导,认真贯彻落实党的十七大及十七届四中全会精神,坚持解放思想,转变观念,致力改革,勇于创新,强化管理,狠抓落实,较好地完成了物业管理和服务的各项工作任务。同时,安全管理、治安综合治理、房地产管理、居委会、申报市级园林小区、申报区级绿色小区、计划生育等方面工作也都取得了新的成绩和进步,小区面貌、人文环境呈现出了和谐稳定的局面。在过去的一年里,我们主要做了以下几方面的工作:
一、20**年物业管理中心收支情况
20**年物业管理中心各项费用收支情况如下:
水费总收入: 51611.60元 水费总支出:46800.00元
电费总收入:302956.51元 电费总支出:588880.45元
其中办公楼41561.93元;
说明:水电费收入为1-11月份;
收支明细情况:
收:(1)水费:51611.60元
(2)电费:302956.51元
(3)卫生费:11210.00元
(4)房费:110801.46元
付:(1)水资源费:18000.00元
(2)污水处理:28800.00元
(3)电费:588880.45元
(4)垃圾费:27600.00元(其中19800.00元为院内)
(5)独生子女费:7600元。
二、抓形势任务教育,为物业改革与发展提供坚强有力的思想保障
大队第十三届五次职工代表大会提出的:面对新的形势,从战略方面而言,我们一定要做到三个"不变":一是经济发展和队伍建设成在战略、败也在战略。因此,我队制定的发展方向和战略目标不能变,否则我们就会错失发展机遇,断送队伍前程;二是在发展的困难时期,人心不能散,队伍不能乱;三是在任何时候、任何情况下,决心和信心比什么都重要,因此无论情况变得如何复杂,我们坚持发展的信心和决心不能变。围绕大队职代会精神所确定的目标方向,物业管理中心坚持以党的十七大精神和***的重要理论为指导,以学习和实践***为动力,以改革发展为目标,确立了物业化改革、企业化经营的发展思路,大胆探索物业改革之路,寻求物业发展途径。在召开的物业管理中心一届三次职工大会上,及时传达了大队职代会精神,在职工中广泛宣传物业改革的目的和意义,开展形势任务教育,使职工充分认清形势,明确目标方向,进一步解放思想,转变观念,集中精力做好物业管理和服务工作,一心一意谋求物业改革与发展方向,为后勤工作社会化、物业管理市场化作好思想准备。
三、加强组织领导,形成强大合力,为物业改革与发展提供组织保障
贯彻和落实好大队年初职代会精神,努力实现《二二四大队后勤工作改革与发展规划》目标,是物业管理中心领导班子的工作重点。围绕中心工作,班子成员面对现实,正确分析物业管理和服务现状,制定工作措施,增强管理能力、强化服务意识,确保物业改革工作的顺利实施,促进物业发展。着重抓了以下几个方面的工作:
1、按照《20**年机关及附属单位目标考核责任书》的标准和要求,制定年度工作计划,确保大队下达的各项工作任务指标的完成。
2、与各班组签定《岗位责任书》,细化工作指标和任务,将目标和任务分解到人,落实岗位责任制。
3、修改和完善《物业管理制度》《二二四大队小区水电暖管理办法》,明确岗位工作职责,进一步强化服务管理。
4、成立考核领导小组,建立完善的绩效考核体系,增强责任意识、服务意识,提高办事效率。
5、今年4月份,物业管理中心一批老职工光荣退休,新职工接替岗位。并对新上岗职工进行岗位培训,顺利地完成了新老职工岗位交接工作。
6、按照市场运行规则,积极探索科学管理方式,适时调整工作方法,提升管理能力,提高服务质量,建立起科学的管理体系,形成自我完善机制。
四、水、电改造工程通过验收,扎实做好节能减排工作,并取得良好效果
08年,局、队共投资300多万元对小区内供水、供电设备、设施进行了改造,今年年初完成了施工任务,并通过了局、队两级验收小组的验收。水电改造工程完成后,不仅确保了居民的安全用电、正常生活供水,而且还杜绝了跑、冒、滴、漏现象,减少了资源的浪费,全年水资源费用节约近10余万元。09年用于我队小区供暖的供煤合同价格相较之去年合同价节约约30余万元。
五、做好小区内部日常管理工作,维护院内居民的正常生活秩序
热情为居民提供服务,帮助他们解决生活中遇到的难题。经常对小区内部铺设的水、电、暖气管网线路进行检查,定期保养各类水电设施,保持各条管道、线路畅通,保障了居民用水、用电、取暖的正常供应;及时更换坏损的路灯,为居民家庭修缮照明线路、供水管道;今年冬季,组织职工清扫、清洁道路积雪,清除被大雪压断的树枝树杈,冒严寒抗击暴雪灾害,为居民户外行走提供方便之路,不断满足居民正常的生活需求。依据不同树种、花草在不同季节的生长习性和特点,有针对性地进行种植、施肥、浇灌、修剪、灭虫、杀菌及保墒,精心养护绿化园区的各类植物,使其正常生长;勇于管理创新,回收了落叶、杂草,回填到绿地,养护花草,即起到了保墒、施肥的效果,又节约了水资源,达到了节能环保的目的;坚持每天对院内卫生清扫,刷洗主干道路,定时保洁;在世界环境日当天,组织物业部分干部职工对设备库门口垃圾进行了清除。保持院内环境卫生干净整洁,美化了家园。
为提高单身职工住宿条件,给广大单身职工提供一个舒适、方便、愉悦的住宿环境。大队投资100余万元对原子校教学楼进行改造。并专门成立了改造项目部,物业有关人员参与其中,各尽其职,协助施工管理部完成了整个改造工程的施工任务。确保了整个改造工程按时、按质的完成。改造过程中,物业抽调专人作为单身宿舍兼职管理员,协助制定单身宿舍管理办法,统计单身人数,在工程验收结束后,安排单身职工宿舍。