zz大厦物业管理整体设想及策划
1.1[zz大厦]物业特点
地理位置优越：本物业位于下城区凤起路和建国北路交界，总31层，其中地下三层，地面28层，裙房5层，总面积2.8万方，业主391户。优越的地理位置，小户型的结构是zz大厦的最大特色
商业价值巨大: 由于本大楼建设时按“单身公寓”概念规划，因此比较符合现代SOHO式的工作方式，物业的升值潜力巨大。
设施配套完善：大厦配置了完善的智能化系统：有摄像闭路电视监控系统、报警系统，消防自动报警系统，并设有通风系统，强弱电子系统，给排水系统，24小时热水，为居家生活和工作带来极大的方便。
开放式管理：zz大厦是开放式管理的商住大厦，四周无围墙，外部环境复杂，因此对安全防护的要求极高。
1.2管理要求
管理好设施、设备的要求：[zz大厦]配备完善的智能化设施，中央空调，24小时热水供应，因此要求管理者做到维护好设施设备的正常运做，定期对设施、设备进行检修。zz大厦的设备已投入使用近4年，按设备保养标准，三年应进行一次大检修，20**年是zz大厦设备维修投入大量资金的一年。设备保养及时与专业将有助延长使用年限，有效降低能耗。
满足业主独特的需求：根据[zz大厦]的特点，业主分为两类，一类是物业的所有人，一类是物业的使用人。对物业的所有人他们希望物业能增值而使利益最大化，而对物业的使用人，需要提升物业的品质，满足他们对工作环境和工作效率的要求，提供专业、高效和人性化的物业服务，。
1.3证大物业管理优势
品牌优势：证大物业是杭州知名的物业管理公司，其品牌具有一定的感召力，在上海也具有一定的影响力。证大物业的品牌将给所管理的楼盘带来一定的声誉和增值潜力。
经验优势：证大物业目前管理的楼盘有[湖畔花园]、[湖畔·莲花港家园]、[湖畔大厦]等，形成了住宅与写字楼、中档住宅与高档住宅、纯多层小区与综合小区多元结构的立体管理系统，从中积累了多方面的管理经验，使证大物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和管理操作。
文化优势：证大物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中，实行人性化、情感式服务，为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。
技术优势：证大物业已经连续四年采用思源物业管理软件进行管理，并拥有“车辆刷卡管理系统、消防控制中心、监控报警中心、红外线报警系统、巡更管理系统、变频水泵系统、电梯管理、”的实践管理经验。
人才优势：证大物业经过多年的管理与积累，已培养了物业管理中各个环节的专业型人士，并且与百年名校--浙江大学合作，是浙大房地产投资研究所物业管理教学研究基地。该基地为证大物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。
制度优势：证大物业为省内首家通过ISO9000国际国内质量标准认证的物业企业，并在实行中不断适应与修正。同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。
成本优势：物业管理的环节众多，成本管理和成本控制的潜力很大。证大物业利用规模效益，在管理上实行成本领先策略，把成本优势转化为客户利益。
1.4管理的总体设想
（1）、为[zz大厦]提供个性化星级服务的策划：
A、本公司将提供高品质的物业服务。并精心考虑及设计完善的管理方案。本公司将根据[zz大厦]业主的层次，度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们已利用“世邦.魏理世”作为本司物业顾问的资源，加之本物业对住宅、办公楼物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使业主享受舒适、自然、周到、热情的服务。
B、服务个性多样化，由于[zz大厦]商务型业主居多，为给业主创造整洁、舒适的办公环境，我公司将提供室内保洁、绿化养护，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。
（2）为地下车库提供服务的策划
管理处着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。
A照明和通风系统：建议电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电
费和延长设施设备寿命。B 安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。
C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。
D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。
（3）为环境保洁提供服务的策划
A环境保洁管理
为提高大厦品味，保洁质量要求高，如大厦的大厅是进入大厦的第一形象应时时保持整洁，由专人每隔半小时清洁大厅与电梯间。
由于大厦临近马路，灰尘较大，外墙应定期清洗，我们将请专业清洁公司进行清洁，使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的方法进行清扫和护理，应期清洗外墙可保证物业的价值。
对外包的清洁工作，由外包清洁公司制定清洁保养工作计划、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作计划)，编制班组人员表，工作实施记录，管理公司人员对其进行检查监督，确保清洁工作的贯彻落实。
B绿化管理
为提升大厦档次，创造优美的环境，由管理处将利用公司的网络资源，由公司绿化保洁服务中心进行统一管理。
篇2：全程物业管理服务策划
全程物业管理服务策划
问起物业管理，99%的人会说，那不就是房地产业开发链条上的售后服务吗?
事实上，也有许多开发商，在物业管理企业声嘶力竭的“前期介入”的呼吁声中，在开发前期阶段，就开始注意倾听物业管理企业关于建设阶段完善物业的各类建议。尽管如此，物业管理服务产品被定位于整个地产开发产业链的末端，定位于售后服务的角色认知，并没有太大改变。造成这种状况，不仅仅是由于物业管理服务产品主要是满足业主入伙后日常物业管理需要的自然属性，也是由于物业管理自身的创新能力不足与执行力受到行业素质限制。对于中国物业管理行业来说，思想力与行动力是需要着重解决的两大问题，是同等重要的。思想力代表的是行业的创新能力，行动力代表的是行业的服务管理技术水平。
全程物业管理服务，作为一种全新的服务理念、方法与模式，是从全新的角度设计规划的物业管理服务新产品。该产品的产出，是物业管理服务的理念创新，是对传统物业管理功能定位认知的颠覆，是物业管理对于房地产业的价值贡献的提升。
全程物业管理服务策划是怎样产生的?是不是对物业管理前期介入概念的翻版?
答案是NO，全程物业管理服务是中国物业管理市场发展的必然需求。
随着中国地产的发展，买方市场的形成，物业的人性化细节完善以及物业软质量--物业管理服务越来越受到客户的重视。毕竟，买房置业是一时，住房生活是一世。物业管理已经成为大多数置业者考虑的重要因素。但是，由于部分发展商开发理念落后，以为物业管理只是售后服务，因而只在物业即将发售时才匆匆拉郎配式地选择物业管理企业，从事入伙管理服务与日常物业管理服务。其结果往往在诸多方面造成很多问题无法解决，如社区出入口过多、安全智能化设施不敷使用、园林水景配置贵族化或无法适应地理气候环境、物业外立面统一与业主对安全空调位排风设施具体需求的矛盾、物业设施设备质材选型配置不合理、物业标识系统环卫系统布局与配置不完善、公共照明背景音乐等系统的能控设计缺陷、配套车场学校会所的方位与出入不便管理等等。这些都是在地产开发前期缺乏对物业管理的统一规划所致，这些现象与问题所造成的开发资源浪费与各类矛盾积累，对房地产企业以及物业管理企业的管理运营造成极大的负面影响。
其实，在中国房地产界，越来越多的开发商重视物业管理的前期介入。早在规划设计阶段，物业管理专家会就物业规划的合理性(更多是人性化常理，是对业主消费心理与规律的把握，不只是规划设计规范的合法性)提出专业建议;在物业建设阶段，对于物业建设质量、设备选型、物业构件选用，安全设施设置等方面加以控制;在物业营销阶段，就物业服务定位、服务配置、服务品质、费用测算、现场服务等方面给销售以促进;在入伙及日常管理期间，物业服务的规划与执行则直接影响业主的日常生活品质。
然而，由于限于物业管理服务理念高度不够，物业管理前期介入只是强调了物业管理介入地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，似乎各个阶段的物业服务只是零碎地点子式的支着，而并非一个完整的系统，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识，甚至很容易被抹杀。
全程物业管理服务决不仅仅是强调物业前期介入，而是明确物业管理服务应该介入地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程，而且，介入的行为不是相互割离，而是相互关联，是以一个明确的目标所导向出的完整的系统，是物业服务的系统化、体系化。全程物业管理服务是物业管理服务新产品，是地产市场发展对物业管理提出的更高的要求，是对系统化物业服务强烈需求的满足。
物业管理的前期介入，可以说也是从香港的舶来品。香港物业管理企业，如戴德梁行等企业，比较早地引进香港比较成熟的物业管理早期介入技术，使大陆的物业管理服务由售后服务型产品衍生出前期服务型产品。但是，没有物业管理企业明确地按照系统化、体系化原则规划配置物业管理的前期服务与后期服务。全程物业管理服务只是近来逐渐实质化的、亟待理念整合提升的新服务产品，是物业管理企业在物业管理市场营销过程中，敏锐觉察地产市场发展需求，根据市场需要而创制的服务新产品。
我们广州广电物业管理有限公司市场部，作为物业管理企业的服务营销部门，较早地意识到并开发出该产品，在形成该产品的生产力、执行力方面做了大量工作。我们在物业管理前期服务中加强了对物业规划设计、物业设施设备选型、物业施工质量与安全管理、物业服务模式设计、物业服务有形展示系统、物业服务营销策划、物业管理运作规划设计等环节强化技术积累与研究，已经初步形成比较完善的全程服务策划技术结构。我司为广州及外地一些地产项目所做的全程物业管理服务策划，得到了发展商的高度肯定，这些服务策划及服务实施，为这些项目的成功运作奠定了良好的基础。
全程物业管理服务是一个新概念，当然有借鉴全程地产策划的成分，是与全程地产策划相辅相成的一个服务产品。全程物业管理服务策划是以满足客户需求为导向，把握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户需求的调查分析，通过对物业服务目标、策略、技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目标。
尽管都是策划，也都强调全程性，但是，地产策划围绕的目标是地产营销，关注的物业的定位、结构户型、包装推广、销售策略等环节，偏重于对房屋使用功能、形象以及文化内涵的界定;而物业服务策划则是关注客户对物业管理服务需求的满足，关注的是物业细节完善、物业管理便利与成本降低、物业服务营销促进、服务定位、个性化服务设计、服务品质执行，偏重于服务内涵、品质、价值、文化、品位的界定。在地产开发的前期阶段，全程物业管理服务策划与全程地产策划相辅相成，共同保障地产开发的成功率。全程地产策划优劣，直接影响物业的营销;全程物业管理服务策划的优劣，则不仅影响物业的营销，还将对后期业主生活服务、地产开发商品牌信誉产生深远影响。
全程物业管理服务作为一种全新的服务产品，作为一种新的服务组织管理模式，拥有独特的构成要素与技术流程架构，其本质是针对物业管理的两大类客户--房地产开发商与置业业主，将两大客户需求，实行交集式需求整合，并充分考虑到两类客户的需求个性，以地产项目发展为线索，以客户需求价值分析为手段，构筑前后连贯一致的服务价值链。就具体的地产项目而言，没有可以照搬照抄的方案。任何一个成功的全程物业管理服务产品，都需要在具体细致的市场调查基础上，予以精心定位、设计与规划。
好的全程物业管理服务策划，应该突出物业管理服务的全程性、主题性、系统性，应该以细致的项目背景调查为基础，以准确的市场定位为龙头，以形成系统化、完整性物业管理服务方案为目标，以人性化、个性化服务模式设计与实施为主线，以满足地产开发各阶段物业管理服务需求为准则，以服务的创新性、可行性、周密性为基石，以方案执行力建设为保障。
在实际的物业管理市场运行中，很多开发商以为地产的投资论证、规划设计、施工建设与物业管理服务无关，结果物业建成后给业主造成很多不便因素甚至损失，尤其是不利于后期的物业管理服务，造成管理服务成本居高不下，也造成很多无法协调的矛盾，遏止物业整体的投资价值。也有很多开发商比较重视物业管理的前期介入，但是由于物业管理企业缺乏全程物业管理服务策划的服务理念与服务能力，致使物业管理服务定位不清，服务运作缺乏系统性、连续性与整体性。
很多公司在物业管理服务设计中，根本把握不住项目的核心服务需求，也把握不住物业开发各个环节的服务控制要点与服务规划的系统性，服务概念内涵模糊不清或缺乏针对性，现场服务控制严重依赖资金与硬件投入，服务设计的可行性差，最终造成物业管理服务不成体系，缺乏文化内涵的延续性，服务质量差距五个缺口过大，服务承诺无法兑现，严重影响开发商的品牌信誉。因此，全程物业管理服务策划对于地产开发具有十分重要的意义。
全程物业管理服务策划需要把握好基本的流程与关键环节。
第一，要重视对地产项目的周详细密的调查，了解城市规划、区域环境状况、项目规划定位、目标客户消费行为、物业营销策略、竞争项目服务配置等具体情况。
第二，要根据项目SWOT分析，分析项目的优劣，分析各个阶段目标客户的服务需求，匹配针对性的服务竞争策略与服务管理模式。
第三，要发挥业管理服务营销在整体物业营销中的重要作用，以服务营销促进物业营销。
第四，要设计科学实用的组织运作管理方式，规划服务执行质量目标与执行运作体系，确保服务运作目标的实现。
做好全程物业管理服务策划很不容易。策划人不仅需要具备丰富的物业管理专业知识与丰富的实际管理经验，还需要掌握服务营销管理、服务运作管理、服务作业设计、组织设计与人力资源管理、房地产全程策划、消费者心理学等专业有关知识，还需要了解建筑规划设计、物业设施设备选型与安装、工程施工管理、物业销售策划、物业三级市场运营等方面的技术。全程物业管理服务是一种高智力含量的尖端服务产品，该服务模式的策划与运营需要物业管理企业团队式、程式化、规范性管理。全程物业管理服务模式对物业管理企业有着更高的要求，需要物业管理企业对传统的服务理念、技术要素、人力资源、组织架构等方面进行全方位的革命。
目前，除了广州广电物业管理有限公司市场部，还没有发现有哪家公司已经形成相关的服务组织模式并公开宣传推广这种服务新理念与新模式。或者会有别的物业公司也意识到这种服务产品的市场价值，只是没有将这种产品视为专门开发的新产品吧，或者更多公司只是将各个环节的服务分割成单项服务，而没有将之作为一个系统化的产品加以开发。这也反映出很多物业管理企业市场敏感度不够，创新能力不足，执行体系不完善的现实。
全程物业管理服务具有极高的市场价值与社会价值。
就市场价值而言，随着中国房地产行业的发展，中国地产市场向二线、三线城市的推进，越来越多的地产企业需要物业管理企业提供全程物业管理服务。全程物业管理服务产品的开发与推广，也有利于对物业管理行业的前期性的重新认知，有利于物业管理产品的新的定位。就社会价值而言，全程物业管理服务模式的推进实施，可以最大限度地节约房地产开发成本、避免房地产开发与后期服务的矛盾，促进和谐社区文化与文明建设。
可以乐观地说，随着中国物业管理市场的不断发展，随着国外服务业涌入中国市场所造成的服务竞争的加剧，随着越来越多的高素质人力介入物业管理服务行业的发展，中国物业管理行业必然创造出更多新的服务理念、新的服务管理模式和新的服务产品，进一步焕发中国物业管理行业的生机。
篇3：在地产营销策划中物业管理品牌的应用
在地产营销策划中物业管理品牌的应用
物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
良好的物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以下方面的原因：
一、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分。
开发商开发的物业，能不能很快为投资者、购房者所了解、所认同、所接受（购买），跟物业项目的品牌有非常密切的关系。物业项目的品牌是一个非常复杂的综合体，但它却有较为固定的组成部分。具体来讲，构成物业项目品牌的要素主要有：
①物业的自然地理情况。包括物业的地理位置、周围环境与发展情况、本物业在城市相同或相似物业中的地位等方面。
②物业的四商（即开发商、设计商、施工商、监理商）情况。包括它们的资质、业绩、社会评价、信誉、企业形象等方面。
③物业的工程质量与设计水平，包括建筑质量情况与建筑设计的先进性等。④物业的管理情况，也即物业管理的品牌如何。
物业项目品牌的上述四个组成部分中，第一个部分，即物业的自然地理情况，是物业项目品牌的基础和前提，同时，它基本上也是不可改变的。第二个部分，物业的“四商”情况，它是决定物业工程质量情况、价位情况、业主构成情况等方面的重要影响因素。第三个部分，物业的工程质量与设计水平，该部分基本可由第二部分的情况决定。第四个部分，物业管理的品牌，也是影响或决定物业价位情况、业主构成情况的重要因素。目前，在人们的眼中，第一、第四部分是最为重要的部分，因为它们是最为表面化、能为人们日常感受得到的东西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改变的硬件，是没有感情的，人们对它的注视已逐步弱化，而第四个部分却是可以改变的，富有感情的、具有实用价值的管理服务，因此，它更为人们所看重。特别在当前，物业的管理品牌如何，对物业的品位与品牌具有越来越重要的意义。
随着房地产市场的发展，物业管理的作用与地位正在不断提高，它是物业项目品牌形象体现最充分、最长久的一个环节。因此，要树立物业品牌效应，就应从抓好物业管理品牌入手。
二、物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大。
一项物业如果具有良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业公司才是和他们同呼吸，共命运，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体爆光的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管理品位如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重要影响因素。
目前，开发项目的物业管理情况已成为购房者越来越关心的问题，也是客户是否选择该物业的重要影响因素。一个很明显的例子是，位置上相临的两项物业，价格高但物业管理品牌好的物业比另一个价格低但物业管理品牌差的销售情况更为火爆。以前人们买房，考虑管理情况的基本上没有。现在人们买房，大多数都要问问物业管理公司是谁，管理情况如何，收费多少，服务项目有哪些？等等。可以想见，一个没有良好物业管理品牌的物业，它的形象会是怎样？
三、物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略。
现代市场营销理论认为，我国社会已经进入服务经济时代，竞争的焦点已由质量、品种向服务转移，谁注重服务，谁就能赢得市场。而且，现在来看，物业营销中可以采取的策略基本上都已用上，而因为物业管理在我国产生和发展的时间不长，还没有得到多数开发商及营销商的注意和重视，所以，营销中如果充分利用物业管理品牌进行宣传和促进营销，将是一个非常新颖、出其不意因而有效地战胜竞争对手的策略。目前，物业管理品牌策略已经初现端倪，相信不久将会大放异彩。
那么，物业营销中如何利用物业管理品牌策略呢？一般说来，可以在项目策划时，刻意地把物业管理品牌作为一个卖点，通过售楼书及各种广告媒体把项目物业管理品牌的概念突出出来。
物业管理品牌在项目营销中的利用，具体来讲，主要有以下内容：
（1）突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值。
目前，不少购房者不仅对自己所购房屋的质量感兴趣，也对未来自己的居住质量，即物业管理服务的情况十分在意。同时，他们一般也都比较爱讲面子。社区的品牌，物业管理的品牌都是他们乐于谈出的话题。事实上，他们也真能从品牌物业管理中获得生活上、工作上、学习上、自尊上、发展上、享受上的方便与好处。营销中突出品牌物业管理在未来居住生活中的重要价值，对他们确实能够构成为一个极大的吸引力。
（2）突出品牌物业公司的雄厚管理实力。
物业公司的雄厚管理实力主要体现在物业公司的技术力量、专业装备水平、注册资金以及管理人员的职称、从业年数与专业管理水平等等。品牌物业公司的雄厚管理实力能够给人一种理性上的认同与信任，为客户在思想上、行动上接受物业项目、接受品牌物业公司打下坚实的基础，提供了现实的可能性。
（3）突出品牌物业公司的骄人管理业绩。
品牌物业公司的管理业绩主要体现在管理项目的多少（建筑面积、种类）、管理效果的好坏（取得部级、市级、地区级先进称号的情况等等）、社会反映（业主、住户及业主管理委员会的反映、媒体报道的情况、政府方面的意见、同行的评价等等）。品牌物业公司的骄人管理业绩能够给人一种感性上的认可与憧憬，让购房者感受到实实在在的物业管理服务，并对自己的未来产生联想和希望。
（4）突出品牌物业公司的人情味与人本管理理念。
一般来说，购房者不希望未来的物业公司是高高在上的主人，也不希望未来的物业公司是亦步亦趋、唯命是从的仆人。他们喜欢那种愿意为自己着想、尊重自己而又不巴结自己的朋友式的物业公司。品牌物业公司的人情味与人本管理理念让人觉得亲切、自然，缩短了客户与物业公司的距离，让客户更容易接受物业管理，从而接受和购买物业。
利用好物业管理品牌，物业营销必然如鱼得水；反之，如果在利用物业管理品牌时措施失当，就可能会出现相反的效果。所以，在利用物业管理品牌进行物业项目营销时，还要注意以下问题：第一，要把物业管理的高品位与较低收费联系起来宣传。目前人们收入不是很高的情况下，高标准的物业管理，让人在联想高收费的同时，容易对物业产生一种畏惧感。第二，要把物业管理服务的大众性与特殊性突出出来，让购房者对物业管理产生一种亲近感的同时，对物业管理有一种向往与憧憬的空间。第三，物业管理品牌宣传中，要突出物业公司的形象和企业信誉，确实给购房者一个具体的品牌化身，让他们从化身中感受真实，树立信心。
总之，项目营销中既要重视物业管理品牌的利用，也要确实利用好物业管理的品牌。只有这样，物业项目才可能更为顺利的销售出去，也才能为开发商或营销商带来更多的商机。