地产公司物管技术管理规定
第一节 概述
第一条 物管技术部是z投资(南京)有限公司（以下简称投资公司）为加强南京z物业管理有限公司（以下简称物业公司）工程、园林维保及养护力量，专门设立的负责技术支持、专业管理及技术监督的职能部门。物业公司维修及绿化部在按制度履行日常工作职责中，如遇到疑难问题报物管技术部协调解决。
第二条 物管技术部负责与投资公司相关部门或协作单位的工作协调；参与新开项目的设备系统及园林工程的方案论证、前期介入等工作。
第三条 物管技术部下设专业维修队专门解决房屋局部开裂、空鼓、渗漏及与土建有关的水电维修等零星工作。具体管理操作办法详见《专业维修队管理办法》。
第二节 物管技术部工作职能
第四条 负责物业公司各管理处所有土建维修、配套设备系统维护指导及园林景观等方面的技术管理工作，确保设备正常运行及园林景观效果的整体把握、控制。
第五条 负责协助物业公司各管理处签订设备有偿维保合同，指导各管理处维修部所有设备维保计划的制定及维保工作实施情况的巡查、监督及业务培训。
第六条 负责各管理处园林景观、小品、绿化养护工作实施情况的巡查、监督、及业务培训。
第七条 参与物业公司各管理处维修部、绿化部主管的工作考核并参与所有维修、绿化人员的招聘工作。
第八条 负责与投资公司各部门及相关协作单位的工作协调。
第九条 参与投资公司新开项目的设备系统、园林工程的方案确定及工程前期介入工作。
第十条 参与投资公司相关合同中有关保修条款的拟订，确定设备、工程、园林、装修等尾款的支付。
第三节 外部合作支援体系
第十一条 电气：借助工程施工及管理与智能化公司、电梯安装、维修等单位在保修期结束后签订有偿维修协议及配电房代管协议——资料员归档。
第十二条 水暖：借助工程施工及管理与纯净水施工单位、自来水公司、煤气公司、空调、锅炉施工及维修公司等多家单位，在保修期结束后签订有偿维修协议→资料员归档。
第十三条 园林：借助园林工程施工与管理经验与园林施工单位、植保所、高校,建立长期的技术联系，必要时在养护期结束后签订部分珍贵草坪及苗木的有偿养护协议→资料员归档。
第四节 巡检、巡查制度
第十四条 各工程师制定每月工作计划→部门经理签字→报公司。
第十五条 根据各设备运行维护周期，维修部安排设备维护，相应专业工程师按照《物业公司维修部设备管理制度及规程》，抽查并解决维护过程中出现www.pmceo.com的具体疑难技术问题。
第十六条 公共设备定期外协保养→专业工程师协调落实→维修部具体处理及跟进→对应工程师跟踪抽查。
第十七条 日常运行设备巡查每月一次→专业工程师抽查维修部日、周检表及设备运行状况，填写月检记录并报经理签字→资料员归档。
第十八条 特殊情况下设备运行异常（维修责任人汇报或专业工程师在例行巡检发现投资及物业公司内部无法解决）专业工程师立即电话通知相应协作单位（事后补发物管联系单或工作指令单）并向经理汇报→借助外部支援→反馈处理结果→专业工程师确认签字→经理签字→资料员归档备案。
第十九条 园林工程师根据《物业绿化部绿化管理制度及规程》，按照园林景观苗木生长特性、养护要求及病虫害预防措施,检查并解决园林苗木养护过程中出现的具体疑难技术问题。
第五节 突发事故处理流程
第二十条 维修责任人→报物业维修部处理（疑难问题同时报相应专业工程师）→反馈处理结果并填写事故单→专业工程师确认签字(事后补发物管联系单或工作指令单)→经理签字→资料员归档。
第二十一条 维修责任人→报物业维修部处理（疑难问题同时报相应专业工程师）分析发现投资及物业公司内部无法解决→专业工程师立即电话报告经理→借助外部支援→反馈处理结果并填写事故单→专业工程师确认签字(事后补发物管联系单或工作指令单)→经理签字→报公司同时资料员归档。
第六节 土建报修程序
第二
十二条 专业维修队原所在施工单位施工的工程（保修期内）：物业客服接报→维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看同时报部门经理）→确定维修方案→协调安排专业维修队处理→住户、维修队及物业责任人签字（ 重大问题留备份并经土建工程师、经理签字，资料员归档）。
第二十三条 非专业维修队原所在施工单位施工的工程（保修期内）：
物业客服接报→维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看并报部门经理，费用大的维修土建工程师需通知原施工队到场）→确定维修方案→协调安排专业维修队处理→住户、维修队及物业责任人签字（重大问题留备份并经土建工程师、经理签字，资料员归档）→完成三级签证并注明原施工单位名称。
第二十四条 工程整改量较大的项目（保修期内）：
专业工程师现场了解发文→协调安排专业维修队或安排海门公司加派人员处理→维修部按要求跟踪检查→反馈处理结果→土建工程师签字→经理签字→资料员归档。非专业维修队原所属的土建工程队施工的工程，需完成三级签证并注明原施工单位名称。
第二十五条 过保修期工程(结构问题,根据建设部法规另行处理)：
物业客服接报→维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看并报部门经理）→确定维修方案并通过客服协调、商定维修价格→土建工程师根据工程量大小确定是否发文→协调安排专业维修队处理→反馈处理结果(住户、维修队及物业责任人签字) →如属投资公司支付费用的需完成三级签证。
第七节 岗位培训
第二十六条 工程交接前：与工程及物业协调，有组织有计划安排维修人员跟踪施工过程、了解设备区位、工程的组织安排、设备安装工艺流程、设备调试运行及简单操作过程,对设备有一个最基本最感性的认识。
第二十七条 工程交接时：接相关部门工程联系单→专业工程师发文→经理签字→专业工程师全程配合相关部门、协调相应的维修主管,组织物业维修人员培训→考核、考试、检验、反馈培训结果→达到能处理日常问题的能力。
第二十八条 物业接手后：为确保小区设备正常运作和小区景观环境的美观，专业工程师安排每年2～6次设备全系统培训、2～6次绿化人员培训、2～4次土建专业技术、建筑通病的处理和预防培训,采用外培和内培、理论和实际相结合的模式，并在每期的培训结束后安排考核，检查培训结果。不定期的安排考核物业维修、绿化人员实际使用和处理问题的技能。
第八节 工程合同参与及有偿维保协议制定
第二十九条 参与并提出工程合同中有关园林景观效果、苗木养护,设备系统中设备保修条款的技术要求。提出维保期维修、养护的具体时间要求。
第三十条 参与并确定合同中有关绿化养护、设备的保修期限和设备维修责任的鉴认及维修费用的确定。
第三十一条 审核保修期限，负责工程、装修、园林及设备尾款支付的确认。在设备保修期结束前与管理处、维保方共同签订有偿维护合同，物管技术部负责技术把关，具体维保费用由物管技术部安排协调管理处与维保方共同商定。一旦保修结束，有偿维保合同即刻生效，避免维护脱节。
第九节 工作签证及尾款支付
第三十二条 经济签证：
(一) 属投资公司支付费用的签证,由物业管理处维修及绿化主管和物管技术部专业工程师,部门经理三级签证,除签总工作量外，一般不得直接签认款项www.pmceo.com，但需明确签证，清楚计算工作量。
5000元以下由物业管理处维修(绿化)主管、物管技术部专业工程师、部门经理签认；
5000——10000元除上述人员签认外需报物业主管副总签认；
10000元以上需报投资公司总经理批准。
(二) 属施工单位之间相互支付费用的签证，由物业管理处维修（绿化）主管和物管技术部专业工程师，部门经理三级签证，除签总工作量外，一般不得直接签认款项，但需明确签证,清楚计算工作量。并清楚注明该工程费用从何单位工程尾款中划拨给现施工的单位，具体签证权限同上述(一)中所述内容。
第三十三条 尾款支付：
为考核控制装修、铝合金、幕墙、土建施工队、园林施工队、设备供应商等合作单位的服务质量和服务意识，相关的土建、装修、铝合金、幕墙、园林工程及设备尾款等在上述队伍和供应商提出书面付款申请后的一周内，相应的专业工程师根据合同期限和申请付款内容，深入相应管理处，了解装修、园林绿化及设备等使用情况、存在哪些问题、整改情况、服务质量、服务态度、响应情况等在确保使用、运行良好(园林绿化符合合同约定的要求)后，必须由管理处相应主管签字确认(作为附件)，后填写付款申请单并通过公司网路设定的程序完成尾款支付。
第十节 综合管理
第三十四条 工作日记,工作报表：各专业工程师必须做好工作日记，把平时工作中遇到的具体问题及解决方法、经验教训等记录下来,资源共享。每月填写工作报表，由部门经理汇总总结报物业副总、投资公司工程副总备案。
第三十五条 物管技术部工作联系单、工作指令单：工作及业务事项的组织协调，一般应使用物管技术部工作联系单，如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令单。建立完善的备查制度,紧急性及突发事件先在现场口头安排指令，但事后需及时补发物管技术部工作联系单或工作指令单。不涉及费用(或预估费用很低)的相关事务性指令，可电话或做现场口头指令。
第三十六条 工作例会：工作例会每周二举行一次,如遇特殊情况，另行安排，各管理处维修部、绿化部、及专业维修队集中汇报上周工作情况，存在何种问题，下周工作计划，理顺各方关系。会议原则上由经理组织安排并主持,如遇特殊情况由经理指定人员主持，与会人员由各管理处维修和绿化主管(各一人) 、维修队长、物管技术部全体人员共同参加，必要
时邀请相关部门及协作单位参加。另外部门经理认为目前工作需召开会议协调时，可以随时安排召开工作会议。会议纪要经部门经理审阅后即成文签发并抄送投资公司总经理、物业总经理、物业副总及各相关部门。第三十七条 外协维修及整改工作验收：由于工程移交后相应的外协维修及整改工作量较小，因而验收由专业工程师组织施工方、物业管理处相关主管共同参加，验收所形成的意见是评定整改工作能否通过的依据，也是是否受理结算和工期、质量考核的依据。
篇2：工厂电气设备技术管理规定
工厂电气设备技术管理规定
1、主题内容和适用范围
为了提高电气设备运行的可靠性、安全性，本管理规定对较通用的电气设备的检修周期和检修主要内容做出了明确规定。
本规定适用于全公司所有生产厂和有关单位。
2、引用标准
《钢铁企业动力管理条例》、《冶金企业设备操作、维护检修规程》。
3、职责
本规定由公司设备部组织有关单位严格按规定标准贯彻执行。
4、管理内容与方法
4.1本规定只对较通用的电气设备提出了要求，对非通用的电气设备，各单位可根据已有的经验制定相应的规定和要求。对岗位上有关操作维护等方面的规程，由各单位根据各单位的特点和不同条件具体制定。
4.2电气设备的技术状况分级标准，参照《设备技术状况管理规定》中关于设备技术管理通则执行。
对电气设备的维护标准，参照《设备的使用维护和管理规定》中设备维护分级标准。
4.3为了提高电气设备运行的可靠性，做到有计划的定期检修，须对主要电气设备订出其检修周期和基本内容，本制度中没有规定的设备检修周期和内容，均可按照各类设备的技术特性和使用经验由各单位自行制定。
4.4各类设备的规定
4.4.1电动机的规定
电动机（包括交流和直流）的计划检修，分为不解体检修和解体检修两种，其检修周期和检修内容规定如下：
4.4.1.1不解体检修
凡电机连续运行3～6个月时，应进行一次，其检修主要内容有：
1用干燥空气，吹去电机内部灰尘，擦去油污；
2检查各处接线头是否松动，各部位紧固螺栓是否处于良好状态；
3打开轴承小盖，检查是否缺油；
4测量电机绝缘，并做记录。
4.4.1.2电机解体检修
分为大、中、小修三种。其规定如下：
类别 电机类型 大修周期 中修周期
第一类 连续运转的鼠笼型电机 7～10年 3～4年
第二类 连续运行的绕线式电机 10～20年 3～4年
第三类 短期运转起、停次数频繁的电机 3～5年 1年
第四类 10kV高压电机 20～25年 4～5年
第五类 主变流机组、轧钢直流电机 20～25年 4～5年
第六类 Z系列直流电机、中小容量电动发动机 8～12年 2年
1电机大修内容一般为：
A．定子和转子全部或局部更换线圈；
B．机械结构检查试验或做改造性的加固处理；
C．集电环换新或做表面处理；
D．轴瓦（滚珠）更换，轴承修理和绝缘垫片检查；
E．转子绑线更换；
F．笼型电机转子铜条与转子短路环焊接处检查，对裂口和松动处做补焊处理；
H．转子找平衡、转数在1000转/分以上，容量大于100kW的电机转子，要做动平衡试验；
Y．电刷架检修、部件更换调整；
O．机壳修理、喷漆。
直流电机除上述项目外，尚需进行：
P．整流子清扫试验或进行表面磨光、开沟、捣棱，以及整流片全部更换；
K．升高片修理，更换绝缘，重新绑扎加固，有断裂者，修补或更换；
Y．均压线圈全部更换绝缘和绑线；
N．转子整体干燥和浸漆。
2电机中修的内容一般为：
A．定子或转子（包括主补极）线圈清扫做绝缘试验，并做直流耐压。对局部和个别绝缘值低的线圈进行处理；
B．电机机械结构检查，采取必要的预防和加固措施；
C．整流子、升高片、集电环、修理和加工磨光；
D．轴瓦研磨，对超过间隙者做更换钨金、轴承绝缘垫片检查；
E．转子绑线检查，对松动者进行更换及做平衡试验；
F．定、转子干燥喷漆，直流电机电枢进行浸漆处理；
G．调整刷架及其排列，检修和更换零件。
3电机的小修周期，各使用厂（单位）可根据电机具体使用状态、运行情况自行决定。原则每隔1～2年进行一次，其检修内容一般规定为：
A．定子或转子分解抽出清扫，并做检查；
B．局部或个别绝缘薄弱部位进行绝缘处理；
C．轴瓦（滚珠）检查、换油；
D．整流子、集电环表面清扫，刷子个别更换调整。
4.4.2对变压器的规定
类别 变压器型号 大修周期 中修周期 小修周期
第一类 电力变压器容量在1000kVA及以上者 30～40年 6～8年 1年
第二类 整流变压器、起动自偶变压器和充油电抗器 25～30年 5～6年 1年
第三类 电炉变压器 15～18年 3年 6个月
第四类 变压器容量在1000kVA以下者 30～35年 10年 2年
4.4.2.1变压器大修内容一般为：
A．高、低压侧线圈全部更换；
B．铁磁机构检查，穿芯螺栓绝缘套管更换，矽钢片表面绝缘脱落者，重新涂绝缘膜；
C．更换对地绝缘层和高低压间绝缘套筒，以及更换全部钢纸油道和钢纸垫片；
D．分接开关检修，分解清理；
E．对线圈各部分压紧的机械结构进行检查、修理和必要的加固；
F．油翅、油枕清洗，绝缘油过滤，油缸洗刷，止油修理，垫片更换；
G．瓷套管分解清理、干燥，进行耐压试验；
H．温度计校验，瓦斯继电器检查，油翅风扇分解清理，电机检修；
I．全部变压器外表喷漆。
4.4.
2.2变压器在中修内容一般为：
A．1000kVA及以上的变压器，在检修抽芯前，必须进行线圈绝缘泄漏试验；
B．变压器解体，吊出芯子进行各部位检查，包括线圈固定位置，压紧螺栓的紧固程度、分接开关的接触情况和机械位置等；
C．用变压器油冲洗线圈、油道、垫片等，去除油污和表面沉积物；
D．对绝缘电阻不符合要求的部位进行处理；
E．油缸清扫，止油门修理，油翅清刷，漏油处处理；
F．变压器油过滤，并做化学试验，含酸性超过规定者，应做除酸处理；
G．油枕、防爆管冲洗，干燥剂更换；
H．温度计校验、瓦斯继电器检查；
I．瓷套管检查、清理。
4.4.2.3变压器小修内容一般为：
不抽芯检查，只做外部清扫和检修。包括缸盖清扫、瓷套管清扫；绝缘油处理和增添；检查冷却装置、瓦斯继电器装置；检查www.pmceo.com各部有无漏油现象；呼吸器内干燥剂颜色是否正常。
4.4.3低压开关盘的规定（包括电磁站控制盘，低压线路开关控制设备）
类别 工作条件 大修周期 中修周期 小修周期
第一类 在多尘、潮湿和高温环境中 6年 2年 6个月
第二类 在正常环境中 16年 4年 1年
属于第一类的电磁站是：轧钢电磁站和加热炉电磁站、链炉房电磁站、炼钢炉电磁站、电炉电磁站、烧结电磁站等。
属于第二类的电磁站是：主电室控制操作盘和机电修配车间电磁站、水泵房电磁站、空气压缩机房电磁站等。
4.4.3.1 开关盘大修内容一般为：以局部或全部更换为主，修理为辅。
1动力和操作线路局部或全部更换新线；
2控制盘修理，控制开关的部分备件或整体更换；
3控制器分解清扫，更换磨损部件及接点；
4电阻器分解清扫，做必要的更换；
5各种刀闸的修理及仪表校验。
4.4.3.2 开关盘中修内容一般为：
1动力和控制台线路接头检查局部绝缘破裂要完善处理或局部更换；
2控制盘清扫，开关换接点，刀闸开关修理；
3电阻器清扫检查。
4.4.3.3 开关盘小修内容一般为：
1吹灰、清扫、擦瓷瓶，在采取安全的隔离措施后，母线也要清扫干净；
2检查各部位的元件是否有异常现象，并拧紧各部位的螺栓；
3检查熔断器，熔片要完整，接触应良好；
4检查刀开关在合闸状态时，接触应良好；
5检查检修接触器、控制继电器、磁力起起动器的触头及各弹簧和消弧罩；
6检查检修行程开关的凸轮、接头及弹簧等；
7测量主回路及操作回路的绝缘，并记录之；当低于规定值时，或与上一次记录相比较，有显著下降时，应查明原因并加以解决。
4.4.4 天车电气控制设备的规定
类别 工作条件 大修周期 中修周期 小修周期
第一类 多尘、潮湿和高温环境中运行，每小时起停次数甚至为频繁作业率很高者 5年 1年 2个月
第二类 比较多尘、潮湿或高温环境中运行，起停次数及作业率仅次于第一类者 6年 1年 4个月
第三类 一般环境下运行，每小时起停次数比较频繁者 10年 2年 6个月
第四类 良好环境下运行，起停次数不频繁者 15年 5年 1年
属于第一类天车是：炼钢厂加料、浇铸等天车；炼铁厂铸造车间铁水天车、水渣池天车。
属于第二类天车是：轧钢厂天车、烧结厂装料天车、炼铁厂炉台天车等。
属于第三类天车是：炼钢厂原料天车、轧钢厂成品天车。
属于第四类天车是：主电室内检修用的天车、水泵站内检修用的天车、主机室内检修用的天车。
4.4.4.1 天车控制设备大修内容是：
动力线路和控制线路，以局部或全部更换为主，修理为辅，其主要项目如下：
1动力和控制线路经过试验，局部或全部更换新线；
2配电盘及盘上控制设备更换及备件修理更换；
3控制器解体检查，更换损坏件或整体；
4电阻箱整箱或部分电阻片更换，或解体清扫；
5刀闸整组或部分线圈更换，或分解清扫修理；
6滑线和滑线支架更换或修理。
4.4.4.2 天车电气控制设备中修的内容是：
动力线路或控制线路检查修补、更换磨损的备件，其主要内容如下：
1动力线路和控制线路接头检查，对绝缘不良的线路进行绝缘修补或局部更换；
2控制盘上局部元件更换；
3刀闸开关、滑线进行检查清扫；
4更换局部电气控制开关，清扫电阻箱。
4.4.4.3 天车电控设备小修内容是：
1检查检修电动机（按电动机的规定执行）；
2检查检修电磁铁抱闸，各种极限开关务必使用可靠；
3检查检修电磁控制盘及一、二次接线；
4检查检修各种类型的控制器、接触器、磁力启动器等；
5检查检修大车磨电砣（集电砣），使其接触良好；
6检查清扫各种绝缘瓷瓶，清扫电阻器（或频敏电阻器）上的积灰；
7测定各电气部件绝缘电阻，并做记录。
4.4.5 断路器的规定
一般断路器在运行中切闸三次短路电流后，应做全面检查与清扫工作。
4.4.5.1 断路器外部检查清扫内容是：
①检查与紧固断路器套管与母线的接头、检查套管与瓷瓶、特别是拉力瓷瓶有否裂纹损伤；
②清扫各部灰尘，紧固各部位螺栓；
③测量三相接触电阻，三相同时接触状态及测定其触头行程；
④检查漏油、漏气现象；
⑤检查操作机构及操作头是否灵活、可靠，保证合、分闸全部符合要求；
⑥而无卡擦及自动脱扣现象；
⑦检查信号及操作回路，进行远方控制操作，并做空投及跳闸试验。
4.4.5.2油开关内部检查清扫内容是：
1检查内部是否完整和动作是否正常；
2检查套管有无脏物，消弧罩是否完整，有无变形和闪络痕迹，以及接点烧损情况；
3检查接点接触情况是否严密，并检查接点是否同时接触；
4彻底清扫内部，并更换绝缘油；
5同时要做外部检www.pmceo.com查与清扫。
4.4.6 10kV高压开关柜要配合线路检修，一年进行一次停电清扫，对周围环境较脏的地区，六个月检修清扫一次，其主要内容为：
4.4.6.1检查母线引线、隔离开关、断路器、电流互感器及电压互感器操作机构等部位是否有异常现象。
4.4.6.2检查端子板螺栓接点有否松动及隔离开关接点检查修理、仪表校验、继电器保护装置检查等。
4.4.6.3检查各熔断器接触是否良好。
4.4.6.4采取安全隔离措施，对母线进行清扫检查。
4.4.6.5测量主回路及操作回路系统绝缘电阻，并做记录。
4.4.7防雷装置的规定
4.4.7.1避雷针每年四月中旬以前应做一次检查，包括本体及联结线，并测试接地电阻值。
4.4.7.2各类避雷器每年四月末以前配合线路停电，安装投运，十一月后结合线路停电将它拆回试验检查，以便第二年再安装使用（室内母线上避雷器不拆）。
1阀型避雷器的复查项目是：
A、避雷器本身www.pmceo.com有无脏污、破裂或烧损现象；
B、引出线有无移动断股，内部绝缘物有无甩裂脱落和溶化流出现象；
C、进行绝缘电阻值测定和泄漏电流值测定；
D、新避雷器应进行工频放电测定。
2 氧化锌避雷器的复查试验项目为：
A、电阻的测量：35kV及以下的氧化锌避雷器用2500V兆欧表测量，其绝缘电阻不低于1000MΩ。
B、测量1mA(直流)时的参考电压U1mA和75%U1mA参考电压下的泄漏电流，要求75%U1mA下的泄漏电流不大于50μA。
4.4.8接地装置每年四月中旬以前进行一次检查测试，不合格者要进行处理，以保证变压器、避雷针、避雷器、高压开关柜等的安全运行。
4.4.9对计量用电压、电流互感器每年春季进行一次绝缘试验和清扫工作，油浸式互感器的油质应做检查，如无特殊变化，一般3—5年换油一次。
4.4.11电力电缆每年做一次绝缘检查，包括绝缘值的测定，直流耐压和测量其泄漏电流，同时检查电缆头的外表情况。
4.4.11.1新敷设的电缆，在投入运行三个月后应试验一次其技术数据，如无特殊变化，以后可按每年试验一次。
4.4.11.2根据试验结果列为不合格，但经过综合判断允许在监视条件下投运的电缆，其试验周期应比标准规定缩短，如果在不少于六个月的时间内经过三次以上的再试验，其缺陷特性没有变化，则可以认为合格。
4.4.12电力电容器
电力电容器应每隔3～6个月进行一次维护检修，其检修主要内容是：
4.4.12.1清理瓷瓶，紧固各部位螺栓。
4.4.12.2检查各熔断器是否良好，接触是否严密。
4.4.12.3检查电容器的补充是否有裂纹、凸出、渗油及其它异常现象。
4.4.12.4测量绝缘电阻并记录。