篇2：法院解读常见物业纠纷典型案例

　　法院解读常见物业纠纷典型案例

　　对物业服务不满意能否拒交物业费?

　　车辆或房屋财产被盗物管是否要担责?

　　物业服务存明显瑕疵物业费能否减免?

　　业主欠费物管能否擅自停水停电?

　　典型案例

　　案例一

　　业主未能证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其拒交物业费理由不成立。

　　案情简介：

　　流行前线商场物业公司起诉业主要求支付物业费的物业服务合同纠纷系列案中，部分业主抗辩称物业公司没有按照合同约定履行管理义务，物业管理存在众多瑕疵，比如商场垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等，并以此拒交物业费。

　　最终法院认定，仅凭被告提供的一组照片，不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。

　　另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。最后，法院认定业主抗辩不成立，判决支持物业公司主张的物业服务费。

　　案例二：

　　物业服务存在明显瑕疵，物业费适当减免。

　　案情简介：

　　某花园物业公司起诉业主要求支付物业费的物业服务合同纠纷系列案中，被告辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵，管理费应减免。

　　经法院现场勘查，发现涉案小区正门门禁卡损坏后没有修复，导致不需要门禁卡即可随意进出，后门需凭门禁卡进出，但未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控但后门的监控损坏缺失。此外，部分业主举证证明财物曾被偷窃。据此，法院认定该物业服务企业在在小区的安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵，业主抗辩有理，法院最终判决物业费酌定减少5%。

　　案例三：

　　未依法定程序进入小区提供物业服务，在应当退场时不退场，由此产生的损失由物业服务企业自行承担。

　　案情简介：

　　2018年2月6日，法院受理某物业管理有限公司诉某业主拖欠物业管理费系列案件。

　　经查，该物业公司并未依法定程序进入锦隆花园提供物业服务，且在区住房城建建设和水利局、业委会通知其退场时仍拒绝退场，拒绝与新物业公司进行交接手续，在僵持时双方均报警，但该物业公司仍然拒绝退场，坚持继续提供物业服务。

　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持，经审理，法院依法确认该物业公司在应当退场时不退场应视为其单方行为，由此产生的损失由其自行承担，即业主依法无需再承担其应退场后的物业管理费。

　　案例四：

　　剥夺小区业主对共有部分共有和共同管理权利的业委会决定，应予撤销。

　　案情简介：

　　法院受理的某业主诉某小区业委会业主撤销权案件中，原告认为该业委会张贴《关于业主大会临时会议表决结果的公示》，告知原告作为已购车位业主不能参加承租露天停车位的抽签报名，剥夺了原告的合法权利，该决定应予撤销。

　　经审理，法院认为，造成涉案小区车位不足的成因不在于已购买车位的业主，不能将因此产生的不利影响转嫁给该部分业主。业主对共有部分所享有的权利是共同及平等的。该业委会在对小区公共部分划定车位的使用规则方面所作出的《意见征询书(二)》中将“有限满足‘一户一车位’原则，有产权车位(含地下车位及北面首层汽车库)的住户不参与抽签，其余符合资格住户可报名参与抽签”作为提议内容，实质上是剥夺了已购产权车位的小区业主对共有部分共有和共同管理的权利，侵害了原告等已购车位的小区业主的合法权益，该项决议非法排除了涉案小区内已购车位业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，当属无效。最终判决撤销涉案业委会所作决议。

　　物业服务企业不具备相应的物业服务资质，是否影响合同效力?

　　物业服务企业不具备物业服务资质，物业服务合同应为有效，其主要理由：

　　一是物业服务企业不具备物业服务资质，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形之一，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见物业服务企业是否具备物业服务企业资质并非我国法律认定物业服务合同效力的依据。

　　二是《物业管理条例》第三十二条第二款的规定属于管理性规定，非效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。

　　物业服务合同终止后，物业服务企业继续对小区进行物业管理的，物业服务企业是否可以向业主收取物业服务费?

　　分两种情况：①物业服务合同到期后，如业主大会尚未选定新的物业服务企业提供物业服务，原物业服务企业继续提供服务的，则构成事实上的物业服务合同关系，物业服务企业可参照原物业服务合同的约定向业主主张物业服务费。

　　②如出现《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”所规定的情形，亦即物业服务企业无理拒不退场，则应认定物业服务合同权利义务业已终止，物业服务企业主张合同终止后物业服务费的，不予支持。

　　业主或物业使用人房屋财产被盗，能否成为拒缴物业服务费的抗辩理由?

　　原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务，业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费，至于其财产被盗，属另一法律关系，可另行起诉。

　　如业主或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的，法院应审查物业服务企业是否存在管理瑕疵，可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金。

　　欠缴物业服务费的违约金应如何确定?

　　物业服务费的违约金原则上依照合同的约定，但有以下三种情况例外：

　　①合同未约定违约金计算标准的，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，物业服务企业可以主张自应缴纳之日起按年利率6%计算违约金;

　　②如合同约定的违约金标准过高，则参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，将欠缴物业服务费的违约金调整为年利率24%;

　　③如法院经审查认为物业服务企业在提供物业服务的过程中存在瑕疵，则有可能综合过错程度、合同履行情况等对违约金予以减免。

　　物业服务企业能否主张水电费的违约金?

　　分两种情况：

　　①水电费的违约金在物业服务合同中有约定的从约定，如业主抗辩约定的违约金标准过高或法院经审查认为合同约定的违约金标准过高，则可参照《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十九条的规定，调整至年利率24%;

　　②水电费的违约金物业服务合同没有约定的，物业服务企业无权要求业主支付。

　　小区车辆丢失，物业服务企业是否需要承担责任?

　　对于该种类型，业主与物业服务企业之间形成哪一种法律关系，应如何适用法律处理，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第18条已作出明确规定，具体内容如下：

　　①物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费，如发生车辆毁损、丢失的，按照《合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。

　　②物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，按照《合同法》第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。

　　③物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，也没有采取发卡、登记等管理措施的，如果发生车辆毁损、丢失的，应根据物业服务企业是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小。

　　④车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物业服务企业的赔偿责任。

　　业主或物业使用人房屋财产被盗，物业服务企业是否需要承担责任?

　　对于该类型案件，应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务，根据其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的比例如何。首先，应审查物业服务合同中约定物业服务企业应如何履行安全保障义务及应采取何种措施。

　　其次，审查在业主财物失窃期间，物业服务企业是否尽到安全保障义务。这主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常，安保人员是否巡逻到位，安保人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等进行确定。若经审查，能确定物业服务企业确实没有尽到安全保障义务的，则应按照过错程度对业主的财物损失承担一定的赔偿责任。

　　同时，还应注意审查业主自身对财物损失有否过错，若有过错，还应减轻物业服务企业的责任。

　　在该类型案件中，还有一个问题就是如何认定业主的财物损失范围。一般情况下，业主较难提供充足的证据证明被盗的财物具体有哪些，但其财产损失客观存在，故从公平的角度考虑，可以凭业主在公安机关报案笔录中所陈述的财物情况作为参考，结合业主提供的购物凭证上的物品价格，以及业主的职业、月收入情况，综合日常生活经验判断其有无可能在家中存放如此数量的财物，最终合理酌定其损失数额。

　　物业服务企业能否因业主欠费而擅自停水停电，停止小区的公共服务?

　　不可以。

　　基于小区公共利益保护考虑，物业服务企业不能因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，供水供电合同的相对方是供水供电公司，根据合同权利义务一致原则，享有停水停电权利的是供水供电公司，而不是物业服务企业。业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过诉讼等方式进行催收，但不得擅自采取停水、停电等措施，因此造成业主损害的，业主可以请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失。

　　对于开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺，其效力如何认定?

　　一般情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。在业主办理入住后，其作为小区的业主，就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。除非经过前期物业服务企业的书面授权或物业服务企业对承诺进行追认，否则开发商无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人物业服务费。

　　前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：

　　第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或免除业主交纳物业服务费的承诺。

　　第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳，并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。

　　在这两个条件下，开发商承诺其承担业主入住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费。

　　开发商作出的关于赠送面积免物业服务费的承诺，其效力如何认定?

　　物业管理与房屋买卖是两个独立的法律关系。一般赠送房屋的建筑面积往往发生在开发商售房的过程中，这是开发商对自己的权利处分，其有权赠送销售面积。

　　但是，对于物业管理是物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同关系。物业服务费是对小区公共部位进行管理的消耗，该费用主要是根据买受人取得的产权证上核准的建筑面积来收取。如果开发商在买受人办理产权证时没有将所赠送的面积进行专门的说明，那么在收取物业服务费时，应当按照产权证上载明的建筑面积收取，并不像开发商承诺的那样可以免收部分面积的服务费，开发商也无权处分物业服务企业的权利。

　　业主在收楼后能否以房屋存在质量问题为由拒绝支付物业服务费?

　　不能。房屋质量问题属于业主与开发商的房屋买卖合同履行过程中产生的法律问题，而物业服务费发生在业主与物业服务企业的物业服务合同关系中，两者属于不同的法律关系，业主不得以房屋质量问题对抗其根据物业服务合同应给付的物业服务费。

　　物业服务企业一般是对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，业主或实际使用人在无有效证据证明因物业服务企业对上述部位、项目管理不善导致其私有房屋受损的情形下，不能以房屋质量问题对抗其支付物业服务费的合同义务。

　　空置物业是否需要交纳物业服务费?

　　空置物业是否需要交纳物业服务费首先应审查空置物业是否已经办理收楼手续或根据《商品房买卖合同》的约定是否属于视为已经收楼的情形。

　　如已经收楼，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　如非因业主原因导致未能收楼，则业主与物业服务企业的物业服务合同关系尚未成立，物业服务企业无权主张收取物业服务费。

篇3：物业纠纷案例:这起物业纠纷，到底赖谁

　　物业纠纷案例:这起物业纠纷，到底赖谁

　　这起物业纠纷，到底赖谁?!

　　[案情简介]

　　张某为厦门某住宅小区3号楼605号房屋的业主，夏天天气炎热的时候，张某一家都喜欢把房门打开来通风，而605号房的房门正对着楼梯口，房门打开后上上下下的邻居总能看到屋里，家人都觉得很不方便。于是经过一番商量后，张某在房门口1米开外搭建了一个可移式的铁架屏风。但是放置了该屏风后，楼梯口就只剩下不到1米的空间，楼上的住户们上下楼梯都觉得十分不方便，于是向负责该小区物业管理的物业管理公司投诉。

　　物业管理公司多次上门与张某交涉，而张某认为，这是自家门口的地盘，别人无权干涉，何况物业管理公司只是提供物业管理服务的，无权决定用户能否搭建建筑物附属物。物业管理公司经过集体讨论后作出对张某进行500元罚款的通知，然而张某拒不交纳罚款，也拒不改变行为。无奈之下，物业管理公司只好将张某家的水电都停了。

　　于是张某一气之下将该物业管理公司诉至法院。经过法庭的调解，最后张某拆除了其占用通道的屏风，物业管理公司也终止了停水停电的行为，并口头向张某道歉。

　　[法律解析]

　　本案中张某的行为性质认定

　　张某认为家门口的空间归业主自己支配，这是混淆了建筑物专有部分和共有部分的界限。在区分所有的情况下，单独部分经分割成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：(1)构造上的独立性，也就是有确定的遮避栏，并形成一定的居住单位;(2)使用上的独立性，判断能否单独使用，要以该部分有无独立的出入门户为判断要素;(3)通过登记表现出形式上的独立性--构造上和使用上的独立性是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。而共有部分的范围主要包括三个方面：一是建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙地下室;二是建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、上下水设备;三是部分区分所有权人共有的部分，如楼层之间的天花地板、左右房屋的隔墙等。张某家门口的空间实际上属于楼道，是整个建筑物的共有部分。

　　而对于共用部分、公用设施的使用，必须受一定的规制。《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《城市新建住宅小区管理办法》第十四条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：(一)擅自改变小区内土地用途的;(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全的;(三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的;(四)不照章交纳各种费用的。”因此，对于楼道等建筑物的共用部分，张某无权单独占用、使用该空间。

　　本案中物业管理公司的行为是否合法?

　　物业管理公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同，目前通说认为，物业管理合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理公司处于受托人的地位，物业管理公司受托处理的事务就是物业管理事务。为了处理物业管理事务，物业管理公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的行为。因此，物业管理公司一般会与业主签订物业管理合同。

　　物业管理公司有权制止小区内的违章搭建行为。物业管理公司有权依照物业管理合同对住宅小区实施管理，对于小区内私搭乱建的行为，其已经违反了国家相关法律法规的规定，也违背了小区《业主公约》中的约定，因此物业管理公司对业主的行为有权进行制止。但是，本案中物业管理公司停水停电的行为还是存在问题的。

　　物业管理公司无权停水停电。根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理公司有依照物业管理合同对住宅小区实施管理的权利，并有履行物业管理合同，依法经营的义务。当业主违反法规或合同时，物业管理公司可以给予制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失，但住宅区内的水电供应及维护应当由有关供水供电部门负责，物业管理公司无权擅自切断住户的水电供应。规定了只有在住户拒绝交纳管理费等有关水电费用的情况下，物业管理部门只有在经供电供水部门授权的情况下(如《中华人民共和国电力供应与使用条例》第三十九条规定供电企业依法停电)才可以采取停水停电的措施，其他情况下物业管理公司没有这样的权利。

　　物业管理公司是否有权对张某进行处罚呢?

　　我国的《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业管理公司只是一个企业，不是行政机关，也不是《行政处罚法》第十七条、第十八条、第十九条规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织。因为它既不是事业单位，其他方面也不符合受委托实施行政处罚的组织的条件。而《物业管理条例》第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1,000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”所以物业管理公司无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。