篇2：物业管理质量体系审核概论

　　物业管理质量体系审核概论

　　一、质量审核与质量体系审核

　　1、质量审核的定义：

　　审核：为获得审核证据并对其进行客观的评价，以确定满足审核准则的程度所进行的系统的、独立的并形成文件的过程。

　　审核准则：用作依据的一组方针、程序或要求。

　　审核证据：与审核准则有关的并且能够证实的记录、事实陈述或其他信息。

　　过程：一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。

　　质量审核：确定质量活动和有关结果是否符合计划的安排，以及这些安排是否有效地实施并适合于达到预定目标的、有系统的、独立的检查。

　　2、关于质量审核的定义，应注意以下事项：

　　1)质量审核一般用于(但不限于)对质量体系或其要素、过程、产品或服务的审核。以上审核通常称为"质量体系审核"、"过程质量审核"、"产品质量审核"、"服务质量审核"。

　　2)质量审核应由与被审核领域无直接责任的人员进行，但最好在有关人员的配合下进行。

　　3)质量审核的一个目的是评价是否需要采取改进或纠正措施。审核不能和旨在解决过程控制或产品验收的"质量监督"或"检验"相混淆。

　　质量审核是一个比较大的概念。它包括质量体系审核、产品质量审核、过程质量审核和服务质量审核等内容。

　　2、质量体系审核的定义：

　　确定质量体系的活动和其有关结果是否符合有关标准或文件;质量体系文件中的各项规定是否得到有效的贯彻并适合于达到质量目标的系统的、独立的审查。

　　3、质量体系审核的特点：

　　质量体系审核的特点，就其审核的内容来说是其"符合性"、"有效性"、和"适合性";就审核的方式来说是其"系统性"和"独立性"。

　　质量体系的审核大致可以分为文件审核和现场审核两个阶段。

　　因此，质量体系审核主要是对被审核的体系文件是否规定得合乎质量标准或约定文件(如合同)、实施是否符合规定、实施结果是否能达到质量目标作一番检查。因此首先要求被审的体系是一个正规的、文件化的体系;其次要求这些文件真正得到实施，而且收到实效，这就要求大部分质量活动均应有记录可供证实和追溯。

　　从审核的方式来说，首先要求有计划、有步骤、正规地进行审核工作。也就是说审核工作本身也要求正规化、有程序可以遵循。为了求得审核的客观性和公正性，对样本的选定、客观证据的收集、审核结论的得出等都要有一套行之有效的程序和办法，如编制审核计划和检查表、召开首次和末次会议、开列不合格报告、编写审核报告、跟踪纠正措施等等。

　　二、质量体系审核的分类

　　质量体系审核常常分为内部质量体系审核和外部质量体系审核两大类。

　　内部质量体系审核即第一方审核，是一个企业(或组织)对其自身的质量体系所进行的审核。

　　外部质量体系审核可以分为第二方审核和第三方审核两类。前者是需方派出审核员按合同规定要求对它的供方的质量体系进行审核;后者是公正的第三方(认证/注册机构)对申请认证/注册的企业(或组织)所进行的质量体系审核，或是其他的公正的第三方对申请审核的企业进行的一次独立的符合性的质量体系审核，其目的不一定是认证注册。

　　外部质量体系审核较之内部质量体系审核有更高的独立性。

　　三、质量体系审核的目的

　　1、第一方审核(内部质量体系审核)的主要目的：

　　(1)依据某一质量体系标准来评价组织自身的质量体系;

　　(2)验证组织自身的质量体系是否持续满足规定的要求并且正在运行;

　　(3)作为一种重要的管理手段和自我改进的机制，及时发现问题，采取纠正措施或预防措施，使体系不断完善，不断改进;

　　(4)在外部审核前作好准备。

　　2、第二方审核的主要目的：

　　(1)当有建立合同关系的意向时，对供方进行初步评价;

　　(2)在有合同关系的情况下，验证供方的质量体系是否持续满足规定的要求并且正在进行;

　　(3)为制定和调整合格供方的名单的依据之一;

　　(4)沟通供需双方对质量要求的共识。

　　3、第三方审核的主要目的：

　　(1)确定质量体系要素是否符合规定要求;

　　(2)定现行的质量体系实现规定质量目标的有效性;

　　(3)确定受审方的质量体系是否能被认证/注册;

　　(4)为受审方提供改进其质量体系的机会;

　　(5)减少许多重复的第二方审核;

　　(6)提高企业声誉，增强竞争能力。

　　上述第一、二、三方审核的目的各有侧重，但有时也有共同之处，如总的评价质量体系运行的有效性是三者共同的目的。不过这种评价的最终目的，内外部审核是不完全一致的。

　　简单地说，第二、三方审核(外部审核)的目的重在评定受审方质量体系，评定合格则予以认可(第二方审核)或认证/注册(第三方审核);而第一方审核(内部审核)的目的重在发现问题，采取纠正/预防措施，以期改进质量体系，提高产品质量。它不存在认可或认证的问题。

　　四、质量体系审核的范围

　　所谓审核的范围是指："在规定的时间内，对哪些质量体系要素、场所和活动进行审核"(ISO10011-15.1.1)。这里要素、场所和活动是范围的三大主要内容。

　　1、要素：要素与审核所依据的标准有关，内审范围中涉及的要素应多于或至少包括全部质量保证模式标准的要素。

　　当内审是按要素或部门滚动式地进行时，每次只涉及一个或几个要素，但从整个周期看，要素还应是完整的。

　　2、场所：场所涉及两个概念，一是部门，二是地区。凡是与审核的质量体系所覆盖的产品和质量活动有关的部门和地区均应列在审核范围以内。场所的另一个重要内容是指受审核单位的分支机构是否包括在审核范围之内。

　　3、活动：所谓活动是指与产品质量有关的活动，它主要包括所涉及的产品范围。

　　五、质量体系审核的依据

　　内部质量体系审核的依据应包括：

　　1、GB/T19001或ISO9000质量保证标准;

　　2、质量手册;

　　3、程序文件;

　　4、质量计划;

　　5、合同;

　　6、国家有关的法律、法规。

　　个别行业除执行一般质量标准外，还要执行某些特定的质量管理和质量保证标准，如军工行业要执行"国军标"，汽车行业要执行QS-9000标准，医药卫生行业要执行GMP等。这些标准也可以列为内审的依据之一。

　　六、质量体系审核的时机和频度

　　1、第一方审核

　　在第一方审核(即内审)时，第一次内部质量体系审核的时机往往选择在质量体系文件已全部编制完成、颁布实施，而且已经运行一段时间，各项质量活动均已有记录可查之时。此时内审的主要目的就是要对刚刚建立的质量体系的有效性做出评价。

　　内部质量体系审核一般可以分为例行的常规审核和特殊情况下的追加审核两类。前者按预先编制的年计划进行，往往是每月对一个或几个部门(或要素)进行审核，每年应覆盖所有部门(或要素)至少一次。

　　特殊情况是指下列情况：

　　1)发生了严重的质量问题或用户有严重申诉;

　　2)组织的领导层、隶属关系、内部机构、产品、质量方针和目标、生产技术及装备以及生产场所等有较大改变;

　　3)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核;

　　4)第三方审核后获得认证注册资格和证书，而证书即将到期又希望继续保持认证资格。

　　在以上几种情况下，往往需要临时组织一次特殊的追加内部质量体系审核。

　　内审的时机和频次应由本组织的质量管理部门研究具体情况后提出，由管理者代表报请最高领导决定后实施。

　　2、第二方审核

　　第二方审核的时机选择在编制合格供方名单以前，对有合同意向的供方进行质量体系评定之时。签订合同(纳入合格供方名单)以后。审核的频度取决于供方提供产品的质量情况以及供方质量体系变化情况。

　　3、第三方审核

　　第三方审核的时机一般是企业提出申请认证/注册以后，认证机构认为受审方已作好准备之时。企业获证后，认证机构对其定期进行监督审核，其频度为每年1~2次。特殊情况下可增加监督审核的频度。

　　七、质量体系审核的一般顺序

　　审核的顺序按外部审核和内部审核而有所区别。

　　1、外部审核的一般顺序可分为几个阶段，即：

　　a)提出审核 第二方审核是需方向供方提出，要求对供方的质量体系进行审核;第三方审核是委托方向认证机构提出认证/注册的申请。

　　b)文件初审 第二方审核时是需方审阅供方的质量手册等文件，检查其是否符合合同规定要求;第三方审核时则由认证机构审阅受审方文件是否符合所申请的质量标准的要求。

　　c)审核准备 包括成立审核组，编制审核计划和审核员各自编制检查表。

　　d)实施审核 包括首次会议、现场审核和末次会议等内容。

　　e)编写审核报告

　　f)跟踪纠正措施

　　g)监督审核 在认可或认证以后进行。

　　2、内部质量体系审核大致可分下列几个步骤进行：

　　a)确定任务

　　b)审核准备

　　c)现场审核

　　d)编写审核报告

　　e)纠正措施的跟踪

　　f)全面审核报告的编写和纠正措施计划完成情况的汇总分析

　　以上各个步骤均应在内审程序中明确规定。内审程序应根据每个组织的实际情况编制，但这些主要步骤的内容都是不可以缺少的。

篇3：物业管理服务质量标准

　　物业管理服务质量标准

　　房屋管理与维护养护

　　1、大厦，栋号，楼层，房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

　　2、大堂外观完好，整洁，无改变使用功能，违反规划乱搭乱建及无乱张贴，乱涂、乱画乱悬挂现象

　　3、 室外招牌，广告牌，霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患

　　4、 阳台统一有序，色调一致，除建筑设计有要求外，无安装外廊及户外防盗网，晾晒架等。

　　设备管理

　　1、设备图纸，档案资料齐全，管理完善，可承时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗，针对不同设备定期保养，检修，保持设备运行政党并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

　　2、供电系统

　　1)保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

　　2)限电，停电有明确的审批权限并按规定提前通知业户，市政管网停电时，自备发电机送电不超过20分钟。

　　3、 消防系统

　　1)消防控制中心24小时值班，消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

　　2)制定突发性火灾紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设施，引路标志完好。

　　4、 电梯

　　1)电梯准用证，年检合格证，维修保养全同完备

　　2)由专业队伍维修保养，维护

　　3)载人电梯24小时正常运行，轿厢，井道保持清洁

　　4)出现运行故障后，有排除故障的应急处理措施。

　　5、 给排水系统

　　1)按国家二次供水有关规定，定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洗，消毒.

篇4：项目前期物业管理服务质量标准

　　项目前期物业管理服务质量标准

　　一、物业共用部位的维修、养护和管理

　　1、房屋外观定期巡查;

　　2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划。

　　二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

　　1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐;

　　2、停水停电提前通知(市政突发停水停电及设备突然故障除外)

　　3、电梯困人： 分钟到达现场处理;

　　4、二次供水水箱清洗及水质检测：____次/年，水质检测结果合格;

　　5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

　　三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

　　1、服务时间：每天____:00-____:00;

　　2、楼道清洁：清扫_____次/天，拖洗_____次/天;公共场所、绿地、道路：清扫_____次/天;沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁_____次/周;垃圾清运：____次/天;公共雨、污水管道疏通：一次/年;

　　3、消杀：蚊虫消杀____次/月(夏)，____次/月(冬);

　　4、雨雪天气后及时清扫积水积雪。

　　四、公共绿化的养护和管理

　　1、防治病虫害;

　　2、乔木修剪：____次/年;草坪修剪：____次/年;灌木修剪：____次/年。

　　五、车辆停放管理

　　1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据;

　　2、引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒;

　　3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。

　　六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

　　1、安全管理部门建立24小时值班制度;

　　2、对火灾等突发事件有相应处理预案;

　　3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：____次/年。

　　七、装饰装修管理服务

　　1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修中的禁止行为和注意事项;

　　2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;

　　八、物业档案资料管理

　　1、建立物业档案资料管理制度;

　　2、档案资料有专人管理，借阅有记录。

　　九、其他服务

　　1、报修服务时间：24小时，急修：______分钟到达或按约定时间到达;

　　2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。;

　　3、社区文化活动：每季度开展一次。

篇5：物业管理公司导入ISO9000国际标准质量体系示例

　　1.0 目的

　　规范物业管理公司导入ISO9000国际标准质量体系工作，确保物业管理公司正确、顺畅地导入ISO9000质量体系并通过认证。

　　2.0 适用范围

　　适用于物业管理公司导ISO9000入国际标准质量体系工作。

　　3.0 职责

　　3.1 公司总经理负责领导物业管理公司导入ISO9000质量体系工作。

　　3.2 公司管理者代表负责具体组织IS09000质量体系的文件编制、控制发放及实施、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。

　　3.3 公司品质部负责组织实施ISO9000质量体系的文件的编写、控制、发施、运行、认证和质量体系的维持、评价、改进工作。

　　4.0 程序要点

　　4.1 物业管理公司导入ISO9000质量体系一般经过以下几个步骤：

　　a.聘请顾问

　　b.任命管理者代表

　　c.成立品质部

　　d.抽调业务骨干送外培训

　　e.建立文件化质量体系

　　f.员工培训

　　g.质量体系试运行

　　h.内审(一)

　　i.修改质量体系文件

　　j.运行

　　k.内审(二)

　　l.预审

　　m.现场认证

　　n.通过质量体系认证

　　o.复检

　　p.质量体系的维持、改进

　　4.2聘请IS0900O专业顾问

　　导人IS09000质量体系是一项很专业、理论性很强的工作。物业管理公司初步导人IS09000质量体系应当聘请一位精通IS09000质量体系，同时又有一定的物业管理知识经验的人士作为导人IS09000质量体系专业顾问。其作用是指导公司的导人工作，协助建立物业管理文件化的质量体系，指导质量体系在本公司的有效运行、培训员工。

　　4.3任命管理者代表

　　物业管理公司在导入IS09000质量体系时，应当首先由公司总经理任命一位管理者代表，协助自己领导IS09000质量体系的导入和维持改进工作。导人IS09000质量体系领导的力量强弱至关重要，因此管理者代表一般都是由副总经理或总经理助理担负，其职责是：负责组织并协调质量体系的建立、实施、维持和改进，检查和报告质量体系的运行情况，协助总经理作好管理评审，主持质量体系文件的编制、实施。其主要权限是：处理与质量体系运行有关的问题，任命内部质量审核组长。

　　4.4成立品质部

　　4.4.1IS09000质量体系的导人和维持改进是一项长期的工作。为使质量体系在公司的运行得以有效维持，应当在导人1S09000质量体系之初成立专门的IS09000质量体系控制、实施部--品质部(小物业管理公司也可以由办公室兼)，其主要作用是：在建立文件化质量体系阶段，负责编写本公司的质量体系文件;在运行阶段负责质量体系文件的发放、控制;运行质量的审核、控制、维持和改进;负责员工的培训和质量体系的对外联系工作及员工的绩效考评实施工作。

　　4.4.2品质部的员工均由公司管理者代表从各部门的业务骨干中抽调组成。员工要求：具有较高专业理论水平和文化知识，熟悉本部门专业工作，思维敏捷，原则性强。一般按每职能部门抽调1-2名员工为宜。，

　　4.5品质部员工和公司主要干部外委培训

　　导入ISO9000质量体系，首先需要公司主要干部和从事IS09000专业管理的员工熟练理解IS09000质量体系的基本理论。公司开始导人IS09000质量体系之初，应当组织公司主要干部和品质部员工接受IS09000基本理论的培训，便于更好的理解ISO9000质量体系在物业管理中的重大意义，更好地支持ISO9000的导入。品质部员工除应接受ISO9000基本理论的培训外，还应接受如伺编写本公司的质量体系文件的培训。

　　4.6建立文件化的质量体系

　　4.6.1文件化质量体系的建立主要是指公司IS09000质量体系的文件的编制工作。

　　4.6.2物业管理公司IS09(0)0质量体系文件通常包括：

　　a)质量手册--主要是阐明公司的质量方针、质量目标，描述本公司的质量体系，对内是实施公司质量管理的基本法规，对外是公司质量保证能力的证明文件;

　　b)程序文件-是公司质量手册的展开和支持，它主要描述公司选定的质量体系

　　要素如何在物业管理工作中实施和控制;同时它又是作业规程实施的控制文件

　　c) 作业文件-是公司质量体系程序文件的展开、支持和细化。它是依据物物业管理工作的实施操作而来，每一个作业规程均具体描述了一项具体的工作应当怎样进行或进行的依据、要求和规范，全部作业规程之和构成了整个物业管礼服务工作的全部操作要求。

　　4.4.3 质量体系文件编写的基本要求：

　　a)满足ISO9000相关标准的要求;

　　b)和物业管理的实际水平和实际要求要相适应;

　　c)全面完整，覆盖物业管理服务的全部阶段和过程;

　　d)具有可操作性，可检查评价性;

　　e)无违背法律、法规;

　　f)物业管理的行业特点;

　　g)切记死搬硬套IS09000理论。

　　4.4.4质量体系文件的编写顺序：

　　a)首先结合iS09000的基本要素和标准要求反思自身的工作;

　　b)在充分理解IS09000要素的基础上，着手将公司所有管理服务加以分类和归纳;

　　c)写出编写大纲;

　　b)画出每一个作业规程的作业流程图;

　　e)开始着手编写：

　　--先编“作业规程”--解决怎样操作的问题;

　　--再编“程序文件”--解决怎样控制实施的问题;

　　--再编“质量手册”

　　4.6.5编写的基本原则

　　a) “说你所做的”、编写时一定要结合自己的工作实际来写，做什么、需要做什么、应当怎样做则怎样写，IS09000文件就是对工作及工作要求的真实反映。

　　b)“该说的一定要说到”o物业管理公司的IS09000文件特别是作业规程一定要全面。不应认为哪些工作是和质量无关的工作，因此编制IS09000作业规程时应力求全面真实的反映工作的实际需要，凡是不编制文件就可能引起工作失误的都应当以作业规程加以描述和控制。

　　c)“重新反思管理”。编制作业规程的工作同时也是对现行工作进行认真反思的过程。“反思”就是依据IS09000标准和现代企业管理的要求从效益、制约、成本、创新上去反思原有的管理水平，找到不足后加以改进。IS09000文件决不仅是对原有工作的归纳和总结。

　　d)“预防为主”。ISO9000文件，特别是作业规程建立的目的是规范员工的工作行为，确保工作质量。因此在编制文件时一定要将可能在物业管理服务工作发生的问题预先性地在文件上用规程、制度加以预防。文件的主要作用就是通过建立完善的工作制度、法制化地预防、制约工作失误。

　　e)“持续改进”。不应认为一次性编制完毕ISO90000文件就可以健全法制、杜绝隐患，就可以一劳永逸。编制、修改作业规程是一项永久的工作;

　　f)“语言通俗明白、繁简适宜”。不能指望员工的个人素质有多高，编制的作业规

　　程应让最基层的员工看明白o

　　g)“编写的物业管理文件”。编制文件引用标准要素时，一定要结合物业管理的特点去编、结合所管物业的特点去编。

　　h)质量体系的文件编制详见<质量体系文件编制标准作业规程》。

　　4.7质量体系文件的审核

　　4.7.1质量体系文件初步编制完成后，公司管理者代表应立即着手组织将文件送达至各实施主要负责人手中，对文件规定的内容展开全面、自由无限制的论证。论证的内容为：

　　a)是否适宜;

　　b)是否全面;

　　c)是否正确。

　　4.7.2品质部应将讨论结果加以汇编后报总经理和管理者代表，最后依据合理的审核意见对IS09000质量体系作一次全面修改。

　　4.8在质量体系文件编制完毕后，公司应及时送品质部员工和管理者代表、总经理和公司其他主要干部外出接受IS09000内部质量审核员的培训，为质量体系的有效运行打好基础。品质部员工应当参加完培训考试合格后获取国家技术监督局颁发的企业《注册内部质量审核员证书》o

　　4.9公司总经理应当以文件的形式在质量体系试运行前正式任命品质部成员为物业管理公司内部质量审核员o

　　4.10 员工培训

　　4.10.1在质量体系试运行之前，公司总经理应主持召开全体员ISO9000贯标动员大 会，先从思想上、意识上为IS09000在物业管理公司的推行做好准备。

　　4.10.2管理者代表在将IS09000文件下发至各部门后应立即组织公司员工全方位的执行质量体系文件的培训，培训应注意多层次、全方位的开展，直至员工基本都能理解和掌握文件的要求方可。

　　4.11 质量体系试行

　　4.11.1质量体系下发培训完成后，开始进入试运行阶段。试运行阶段时间一般在两个月左右其目的一是为了检验质量体系文件的适宜性和有效性;二是为了让员严格按文件执行养成良好的工作习惯，为质量体系在物业管理公司的正式推行打好基础。

　　4.11.2试运行的要求：

　　a) 按文件要求作业，严禁随意操作;

　　b) 按文件要求记录，严禁弄虚作假;

　　c) 反映问题通过正常渠道向品质部反映，严禁诋毁文件o

　　4.11.3为了保证质量体系的有效试运行，公司应当制定严厉的惩罚措施采确保执行的 严肃性(此阶段也称作强制执行阶段)o

　　4.12进行第一次内部质量审核

　　4.12.1 在质量体系试运行一段时间(一个月左右)后，管理者代表应安排公司品质部对质量体系的运行质量进行第一次内部审核。

　　4.12.2审核的目的：

　　a)评价质量体系试运行的质量;

　　b)评价文件化质量体系本身的质量;

　　c)有针对性帮助员工解决推行质量体系时出现的问题;

　　d)严肃纪律，确保推行的真实性和有效性o

　　4.12.3第一次内部质量审核应当邀请外部专家和顾问协助进行o

　　4.12.4内部质量审核详见《内部质量审核标准作业规程》o

　　4.13修改完善ISO9000质量体系文件

　　4.13.1在质量体系试运行完毕后，管理者代表应当组织品质部对公司的质量体系进行一次全面修改。

　　4.13.2修改的内容：

　　a)去掉不适宜的作业规程;

　　b)增加遗漏的作业规程;

　　c)修改不适宜、可操作性差、可评价性差的作业规程o

　　4.13.3经修改后的质量体系文件，应达到具有很强的操作性，和物业管理公司的运作实践相符合，完善周到、详细明了、严谨规范，具有很强的可检查、可评价性。

　　4.14质量体系的运行与维持

　　4.14.1总经理在文件化质量体系基本完善后，以正式通知的形式开始质量体系在公司 的全面运行。

　　4.14.2 质量体系实施运行的基本要求：

　　a) “做你所说”--严格按文件工作，严禁随意作业，不按规程工作;

　　b) “记你所做的”--严格依照工作的实际情况进行记录，严禁弄虚作假;

　　c) 不允许抵触IS09000的推行o

　　4.14.3品质部和各部门干部是IS09000质量体系是否能得以有效推行的保障。品质部通过随时的抽检和定期的内审来纠正、预防推行中出现的问题;各级干部则通过随时随地的工作检查和批评教育、行政处罚来保证质量体系的有效执行。

　　4.15第二次内部质量审核

　　4.15.1在质量体系运行两个月左右的时间时，管理者代表应开始着手安排第二次内部质量审核。

　　4.15.2内审的目的为：

　　a) 发现执行中出现的不合格;

　　b) 发现文件体系中的不合格;

　　c) 有针对性帮助员工解决推行中的各类问题。

　　4.15.3内审后审核组应召开内审会议，分析出现不合格的原因，进一步完善文件化质量体系，惩处主观上故意抵制质量体系推行的员工，提高员工的工作水准;

　　4.15.4第二次内审后，品质部应依据审核结果和员工合理建议进行修正、完善质量体系。

　　4.16预审

　　4.16.1当质量体系实际有效平稳地运行了一段(至少3个月以上)后，物业管理公司可以向IS0900O质量认证机构提请认证并预约好认证前的预审核。

　　4.16.2认证预审由公司提前两个星期向认证机构报送公司质量体系的一级文件(质量手册)、二级文件(程序文件)、经认证机构审核通过后，双方约定好预审的时间。

　　4.16.3预审是认证机构在正式审核之前对申请认证单位进行的一次预备审核。其目的是为了事先充分了解申请认证单位的质量体系实际情况以便做出是否进行正式审核的决定。

　　4.16.4预审时间由公司管理者代表负责安排接待，全体员工均应在预审时格守职责、认真工作，以确保预审的顺利进行。.

　　4.16.5预审完毕后，公司品质部应当依据认证机构审核员的审核意见，认真进一步修改质量体系文件，并监管执行。

　　4.17现场认证

　　4.17.1预审通过后，公司应根据认证机构正式现场认证的时间来积极迎接现场认证。

　　4.17.2为迎接认证机构的现场认证，应做如下准备：

　　a)整理好所有的原始记录;

　　b)整理好所有的文件;

　　c)按文件规定整理好所管理物业的硬件设施;

　　d)以良好的精神风貌和工作状态迎接认证。

　　4.7.3公司总经理应亲自组织安排迎接认证的准备工作。

　　4.17.4公司在认证机构进行现场认证时应积极配合作好认证工作

　　4.18通过质量认证获取《质量体系认证证书》

　　如果现场认证获得通过，一般情况下经过认证机构对现场审核的批准后，公司将获得《ISO900质量体系认证证书》。认证的通过、标志着公司推行的ISO9000质量体系是适宜的、有效的，对提高公司的声誉、规范管理、提高服务水准意义非凡。

　　4.19质量体系的维持和改进

　　4.19.1认证机构在公司通过认证后，每隔一段时间(一年左右)将对公司进行复审，以有效地维持质量体系的有效性。

　　4.19.2公司品质部是公司维持质量体系的日常管理部门。品质部依据《内部质量审核管理标准作业规程》和《品质部日常抽检工作标准作业规程》来有效地维持IS09000质量体系在公司的运行。

　　4.19.3质量体系是一个持续改进的体系，品质部应当视物业管理工作的发展变化和工作实际不断地改进和完善物业管理公司的IS09000质量体系。质量体系文件每年至少应修改一次。

　　5.0记录

　　6.0相关支持文件

　　6.1 《内部质量审核管理标准作业规程》

　　6.2 《品质部日常抽检工作标准作业规程》

　　6.3 《质量体系文件编制标准作业规程》