物业设备管理，不做“扁鹊”，做“扁鹊的大哥”
作为一名物业设备管理人员，保障设施设备的正常运行是我们的职责和义务，这是大家都认同的。
但是在设备管理人才使用上却有很大的分歧，先引述一个故事：根据典记，魏文王曾求教于名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，谁是医术最好的呢?”扁鹊：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一个。”魏王不解地说：“这怎么可能?寡人只知你神医扁鹊啊?”
扁鹊解释说：“大哥治病，是在病情发作之前，那时候病人自己还不觉得有病，但大哥就下药铲除了病根，使他的医术难以被人认可，所以没有名气，只是在我们家中被推崇备至。我的二哥治病，是在病初起之时，症状尚不十分明显，病人也没有觉得痛苦，二哥就能药到病除，使乡里人都认为二哥只是治小病很灵。我治病，都是在病情十分严重之时，病人痛苦万分，病人家属心急如焚。此时，他们看到我在经脉上穿刺，用针放血，或在患处敷以毒药以毒攻毒，或动大手术直指病灶，使重病人病情得到缓解或很快治愈，所以我名闻天下。” 魏文王听后大悟，以此道治国，成为战国时期最先强盛的诸侯国。
无独有偶，而在我们物业工程维修行业里最吃香的莫过于类似“及时雨”宋江和“神医”扁鹊这类技术人员，他们往往在突发抢修工作中表现突出，让人印象深刻，同时也成了部分领导严重的能人，领导所器重，荣誉和光环最多。
另外一类人，他们知微见着，常常在日常巡检中通过发现的小问题来判断设备运行状态，通过提前保养和判断发现设备可能会出现的故障，有效的减少了损失。这类人员勤勤恳恳，常有小发明小创意，但是因为往往在设备故障初期就检查发现，没有很大的维修业绩，所以部分领导只是把他们当做一般人才对待。
还有一类人，他们管理下的设施设备几乎从来不发生故障，因为他们定期巡检保养，详细记录参数和状态，及时更换设备的不良状态配件，甚至连一颗生锈的螺丝都及时更换，并寻找生锈的原因，防止再次出现。这类人兢兢业业，不贪功名，默默无闻，一年四季重复很多巡检工作，闲暇之余就计算对比设备记录参数，发现一丝误差就追查到底，常常在一个岗位上一干就是很多年，因为几乎没有维修业绩，所以被很多领导认为水平一般，只能当设备巡检人员使用，甚至还会置疑很多零配件的更换是否必要。
当今社会，物业行业发展迅速，尤其是大型社区设施设备种类繁多，数量巨大,经常部分设备带病工作，甚至不被开启，这样循环往复，就埋下了很多隐患的炸弹，一旦发生故障，不但影响面大，而且花费维修费用巨大，这对于目前还是微利行业的物业公司来说往往难以承担。
所以笔者认为，在设备管理的人才建设上，不应该提倡做“扁鹊”，而应该提倡做“扁鹊的大哥”，因为只有防范于未然，才能规避企业风险，增强企业的核心竞争力，才能在物业蓬勃发展的大潮中攻城略地，成为一方诸侯!
正所谓：解决患难者强，防患于未然者神!
篇2：物业设备管理中应注意的几个问题
物业设备管理中应注意的几个问题
通常意义上的物业管理主要包括：保安（治安防范、辖区安全、出入管理）、保洁（清洁、垃圾分类及清运消纳、地面养护、卫生设施清洁、外墙清洗）、绿化（赏心悦目、清新环境、提升品位）、餐饮（卫生、营养、可口、保健）、车辆管理（疏导车辆确保畅通、车辆保洁、车位统计）、供水供电（饮水安全、水质优良、一般市电及特殊高质量不间断供电）、供冷供热（温度调节、湿度调节）、会馆服务（礼仪形象、会务安排）、消防管理（消防设施配备及定期检查试验）、日常维护（修灯换锁）以及社区文化活动（节日庆典、法规宣传、义工互助、环境状况通报）等，这些无疑是物业管理的重要部分，也是大家所熟知的内容，
而设备管理作为物业管理的重要组成部分，很多朋友还不太熟悉，根据多年的从业经验，本人想在这方面谈一点自己的认识。
一、早期介入
早期介入最好能够在功能设计或设备选型阶段，最晚也要在设备定货合同签订前。亲身从事过物业管理的人员，最了解客户对物业功能的需求，这对物业的功能设计或设备选型至关重要。很多高挡次写字楼，都使用了一些大型国外进口设备，这些设备由原厂家进行专门的维修保养，对延长其使用寿命、安全、可靠地经济运行都有好处，但是，超过设备维保期以后的厂家专业维保服务，是需要高额（国外公司人工成本高导致）付费的有偿服务。如在设备招标订货时附带后期维保服务条款，设备厂家为竞得大额设备销售合同，往往会对后期维保服务费作出一定优惠。还有许多自控设备及自控系统，由于科技发展迅速，软、硬件更新换代很快，不在订购时对今后产品升级换代事宜提早约定，用不了几年，一旦出现部分器件损坏，难免又要支付高额的更换升级费用。另外，设备后期维修更换的方便性，管路、电路、风道改造更换的方便程度等都需要在设计之初予以综合考虑。凡此种种，都是开发商、设计者、施工方、监理方容易忽视，而物业公司的人员已亲身经历过的问题。这些问题提前考虑，将会为后期物业管理的开展提供便利条件。
二、新项目应注意问题
与开发商进行物业资料交接时，除去通常的图纸资料、使用说明等文件外，最好是能够对设备、材料、元器件、器械等各类商务合同进行交接。这是因为，一般的商务合同中都约定了供货方的“三包”内容，有了合同，知道了供货方的详细信息和对买方的书面承诺（不同东西和厂家的承诺是不一样的），掌握了合同的有效时间，才能充分利用供货方的“三包”条件，顺利地渡过新设备投入伊始的故障多发期。
物业管理公司接手新物业项目后，应及时对各项功能逐一进行试验检查，施工方的工作疏忽，会出现部分下水管线的隐性堵塞；电气开关编号标示错误，可能导致今后的电气事故。凡此种种，必须在楼宇全部投入使用前予以消除。
第一时间走访听取入住客户在使用中的意见，从客户角度认识新物业中存在的功能不足。入住后的房间调整，有可能造成房间功能（灭火方式、电源容量、通风质量等）不能满足使用要求。对于存在的问题，利用项目尾款、质量保证金等费用及时进行改进，进一步完善物业的功能，为今后的物业服务奠定基础。
三、与使用者的沟通
很多物业公司都有完整的、行之有效的与客户沟通交流制度，争得客户对服务的意见和建议，但往往忽视了向使用人介绍楼宇各项功能这一重要环节。大部分高档写字楼由于其密闭性，都设有完整的空气循环系统，而该系统不是显而易见和易于感知的。室内温度调节（或采用个体送风方式）是写字楼具有的基本功能，指导客户掌握温度的设定方法，才能使每位客户工作在适合自己的温度环境中。高质量不间断的电源（UPS）已经在楼内合理分布，物业人员应向客户逐一指明，以便客户能够正确利用价格高于一般电价而不会间断的电源（将重要的用电器与之相连）。房间内墙上的配电插座是有允许容量限制的，超载使用会烧毁配电设施，甚至导致火灾。特殊区域设有气体灭火装置，何时和如何使用至关重要，未经培训的客户很难正确使用。
四、日常管理中容易忽视的问题
大部分写字楼都选用了一些进口设备，这些设备通常价值昂贵 (制冷机组)、具有高科技含量（UPS和楼宇自控系统）、涉及人身安全（电梯）等。对于此类设备建议以合同的方式委托专业公司进行维护保养（以确保正常运转、故障抢修，延长使用寿命）。此类合同涉及的专业性较强，物业公司一般无力起草，通常是设备厂家拟定好格式合同文本，双方认可。而这类合同多是出于维护厂家利益起草制定的，建议物业公司应聘请专业人员提出有利于自己的补充条款，（比如要求增加专业人员的巡检次数、规定故障抢修时限、要求厂家储存易损备品配件、对提供给甲方的材料备品给予折扣优惠、进行必要的经济性调整、根据设备运行情况更换润滑油、过滤器、免费更换低值易耗品等等），维护物业公司的的利益。
制定详细的润滑防锈蚀计划，不仅仅要考虑转动机械的摩擦润滑，更强调常年不改变状态（不开关操作）且裸露在空气中的截门养护。很多截门安装在隐蔽处，不易实施润滑防锈工作，容易出现疏漏。所以，润滑防锈蚀计划一定要全面详细（对截门编号防遗漏）、科学（润滑间隔及次数）、可操作（专门或与设备维保工作同时进行），责任落实到人，并辅以不定期的抽查验证，确保系统中的调节阀和截止阀时时处于灵活可控状态。
日常记录一定要真实、完整、可靠，这是分析处理故障的基本条件，也是经济分析的数据来源。第一次故障出现可能是偶然因素所致，第二次重复出现就有其必然的一面；没有记录，无法确定此类故障出现的频次，没有及时消除故障，可能会导致引起大的事故。有些故障暂时不能处理，要专门记录，以便具备条件时修复。不然会因时间长而遗忘，留下事故隐患。对比分析运行参数（供电电流值或不同时段水表表示数）的变化，也是定性分析、预测能源消耗等运行成本的重要手段。
五、运行调整
运行调整是提高运行经济性的重要手段。一台机组满负荷供冷比两台机组半载要经济许多；利用低谷电价时间储备冷负荷，待到高峰电价时使用，一可减少电费支出；二有利于电能指标的利用，并会产生电网削峰填谷的社会效益。制定温度调整曲线，从源头上避免温度过高或过低造成的能量交换损失，又为客户创造了舒适的工作环境。根据房间朝向、通风状况、保温效果等多种因素，对媒质在系统中各个支路的压力、流量进行调整，减少干、支路上媒质工况不均匀带来的系统性损失，使系统运行在最优状态。总之，运行调整是最行之有效的节能降耗方法之一，物业公司应该给予足够的重视。
北京中兴物业管理有限公司 文/马超英
篇3：高层楼宇机电设备管理与变革
高层楼宇机电设备管理与变革
高层楼宇机电设备种类多涉及专业广，运行维修比住宅小区和多层楼宇复杂。保证机电设备高效、可靠、安全运行，节约人力和资源，是高层楼宇物业管理的重点和难点。笔者结合多年来高层
楼宇机电设备管理的经历，谈谈个人体会及实际工作的“小改小革”。
一、加强设备的巡检和日常保养工作以及故障的预防性诊断，可以减少和避免设备故障的发生，是保证设备可靠运行的关键。
本管理处由于重视和加强了这方面的工作，并落实了设备岗位责任制，各类设备运行良好，未出现大的故障，设备完好率达到98%以上，受到用户和兄弟单位的好评。例如本管理处管理的商业大厦有两台立式生活泵，虽然当时两台泵运行基本正常，但是根据公司制定的设备设施维修保养规定以及生活泵运行情况分析诊断，有必要进行预防性大修。可是泵房现场空间位置小，拆装难度很大，大修一台周期长，因此有的同志建议暂不大修。但是经过论证和顾防性诊断分析，我们还是决定克服一切困难逐台进行大修。当拆卸电机和泵体后，结果发现轴承磨损严重，泵体内锈蚀斑斑，如果不是及时大修，一旦两台泵同时或相继出现故障，将影响用户的用水，给用户带来不便。
二、利用新技术加强高层楼宇的机电设备管理，保证机电设备高效、可*、安全运行。
1、管理处所管辖的商业大厦设有楼宇自控系统，根据需要，我们对软件系统进行了升级，从信号的采集、数据分析、程序控制，到动态监控，都实现了自动化，提高了机电设备管理的科学性、可*性，有效节约了人力。同时我们还增加了部分点位，使通道照明、地下风机运行等都可以通过时间程序自动控制。
2、引入先进的物业管理软件，提高物业管理及机电设备管理的高效性。公司内部几个管理处都进行了电脑联网，安装了先进的物业管理软件，实现了信息交流和资源共享。所有机电设备住处都进入电脑，技术人员可随时调阅，职能部门可通过联网检查各管理处设备情况，并提出相应的意见和建议。
三、随着楼宇智能化程度的提高，高层楼宇对机电设备管理人员提出了更高的要求。
1、智能建筑(3A建筑)和管理要求从业人员具备较高的专业知识，需掌握电脑、网络布线和自动控制等相关知识，作为物业管理单位除需要引进弱电工程师等专业人才外，还要加强对现有机电设备管理人员的培训，丰富其专业知识，提高其服务水平。
2、为满足信息时代用户提出的新要求，更好的为用户服务，我们先后和深圳数据局、深圳有线电视台协商，为大厦引入深圳数据局网络专线、天威数据专用网，用户可随时登上“信息高速公路”。最近公司已和长城宽带网公司合作，拟在本公所管辖的小区和大厦引入长城宽带网，为广大的用户带来更大的方便。
四、重视日常机电设备管理中的“小改小革”，是提高机电设备管理水平的一条有效途径。
1、大功率发电机组不能一次启动的原因和解决办法。大功率发电机组如果*其底座的日用油箱供油，或*安装位置低于机身的室外油箱供油，由于机组体积大，在机组第一次启动时，输油泵很难一次把足量的柴油输送到喷油泵，需要接着进行第二次启动才能成功。要解决这个问题，只需在机组进油口或底座油箱出油口装一个单向阀，防止机组上次运行或启动时输送到机组的柴油“返回”油箱，这样机组就可以一次启动成功。这个问题看似简单，但往往被机组安装人员忽视，据笔者所知，许多高层楼宇发电机组都存在这个问题。
2、巧用定时器进行照明和小型设备控制，方便快捷。高层楼宇即使采用了楼宇自控技术，但在实际的机电设备运行管理中，难免需要增加或调整某些控制点位，若增加控制模块，成本高，有时条件又不具备，在这种情况下，就可考虑使用定量器。如本商业大厦地下车场部分排烟、送风机和变配电室排、送风机共用一个控制点，考虑到节能和噪音干扰，车场通风时间不需要太长，而变配电室则需要长时间通风，于是我们在变配电室排、送风机控制回路上增设了定时器，设定时间控制，而车场通风还是通过电脑程序控制，花钱不多解决了问题。另外我们对通道局部照明也增设了定时器，节省了人力。
3、控制生活水泵的浮球改用低电压，可以减少故障，节省材料，并且维修更换浮球安全。高层楼宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球节点直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵频繁启动，很容易把浮球电节点烧坏，每年都需要更换浮球，维修人员到水池更换浮球也不安全。为此我们增加一个小型的220/24V变压器，连接到浮球节点，通过控制中间继电器的触点，从而控制水泵的启停。
4、卫生间臭气清除措施。本商业大厦入伙一段时间后，用户普遍反应房间特别是厕所臭味大，我们在污水管主管某一适当位置又增设一弯头(离主管到化粪池的弯头不要太近)，使臭气沿污水管难以“返上来”，发现效果不错。另外我们还根据同行介绍的经验，在污水管旁通管上开口，定期往里打水以冲洗凝结在管路上的污垢，彻底解决了臭气。
5、合理调整高层楼宇中央空调设备的运行时间，满足不同的用户要求。高层写字楼内各用户上下班时间不尽相同，特别是外企和私营公司一般下午下班较晚，有的晚上还加班，且同六上班，如何最大限度地满足所有用户的南非要，又不增加太多成本，是物业管理者最关心的问题。我们的做法就是适当调整空调主机和冷冻泵运行时间，兼顾用户需要和节能的矛盾。例如下午大多数用户下班后，我们就停开主机，而延长冷冻泵的运行时间直到个别用户下班，由于晚间用户少，冷耗少，完全可以满足这部分用户的要求。周六上班的用户少，我们就适当减少主机运行时间，降低了能耗。而周一早晨就需要适当提前开机，因为经过星期天一天的停机，冷冻水制冷用循环比平时需要更长的时间，如果按平时时间开机，室内温度降得慢，用户就会有意见。