1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
(1)设备原始档案
设备原始档案包括：
a)设备清单或装箱单
i.设备发票
ii.产品质量合格证明书
iii.开箱验收报告
iv.产品技术资料
v.安装施工、水压试验、调试、验收报告
b)设备技术资料
设备技术资料包括：
i.设备卡片
ii.设备台帐
iii.设备技术登录薄
iv.竣工图
v.系统资料
c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。
(2)对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，
必须严格要求持证上岗。
(3)加强维护保养工作。
(4)设备中的仪表、(如压力表、安全阀等)、安全附件必须定期校验，确保灵
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(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
(1)初期投资费用管理
在购置设备时，应综合考虑一下因素：
A、设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。
B、设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。
C、设备价格及运行时能源的耗用情况。
D、设备寿命。
E、设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。
F、注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。
(2)运行成本管理
A、能源消耗的经济核算。
B、操作人员的配备。
C、维修费用的管理。
3、 物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
(1)维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
(2)维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。
A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。更多精彩加物业社区微信
B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：
*彻底内外清扫、擦洗、疏通;
*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;
*检查安全装置
*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;
*清洗油箱，检查油位指示器，换油;
*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
(3)设备的点检
*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。
*设备的点检包括日常点检及计划检查。
*设备的日常点检由操作人员随机检查。
日常点检内容主要包括：
(1)运行状况及参数;
(2)安全保护装置;
(3)易磨损的零部件;
(4)易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;
(5)在运行中经常要求调整的部位;
(6)在运行中经常出现不正常现象的部位。
**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：
(1)记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;
(2)更换零部件;
(3)确定修理的部位、部件及修理时间;
(4)安排检修计划。
(4)物业设备的计划检修
*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修
*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
(5)计划检修和维护保养的关系
*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。
备品配件的管理
*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。
*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。
*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。更多精彩加物业社区微信
5、固定资产(设备)管理
*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。
*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。
固定资产管理应考虑的几个问题：
*固定资产(设备)的利用程度：利用率和生产率两个指标。
*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。
*设备的报废
*固定资产的管理要求：
A、保证其完整无缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正确核定其需用量。
D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。
F、进行其投资预测。
6、工程资料的管理
1) 资料管理的目的和意义
2) 物业工程资料的分类目录
A、竣工验收资料
B、设备管理资料
C、二次装修设备改造变更资料
3)工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。
4)工程资料管理的要求：
A、归档：要求和时间
B、保管：严格做到“七防”(防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体);
每年年底一次特别清理。
篇2：物业设备管理的意义、方式与内容
物业设备管理的意义、方式与内容
一、房屋设备管理的意义
物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。
所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，因此，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的性能。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态，房屋就不能很好的发挥其住用功能，更谈不上保值或升值。因此，房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。
1、房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
房屋设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。房屋设备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋的住用水平，影响到人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。所以，良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
2、房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。
良好的房屋设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。这是因为，房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以避免因设备使用不当引起的损坏，并保障其安全运行;加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行故障，避免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保值、增值打好了基础。
3、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要
现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为了城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设置管理。
4、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设
由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。
二、房屋设备管理的方式
设备管理工作一般由房管单位和物业管理公司的工程部门主管，并由专人负责。基层管理有分散性管理方式和集中的专业化管理等各种方式。
设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。维修与运行既可统一管理，也可分别管理。
设备的维修比起房屋建筑本身的维修，一次性投资大，设备使用年限短，灵敏度、精确度要求高。维修工作的好坏，直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。所以，加强对设备维修工程的管理，将是一个越来越重要的工作环节。具体的管理措施主要有：
1、建立设备管理账册和重要设备的技术档案;
2、建立设备卡;
3、建立定期检查、维修、保养制度;
4、建立房屋设备大、中修工程的验收制度，积累有关技术资料;
5、建立房屋设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度;
6、建立承租户保管房屋设备的责任制度;
7、建立每年年末对房屋设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象，应采取必要措施，及时加以解决。
三、房屋设备管理的内容
不同的房屋设备有不同的特点，因此，房屋设备管理的内容也各不相同。一般包括以下内容：
1、房屋设备的基础资料管理
房屋设备的基础资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。
(1)设备原始资料档案管理。
设备在接管后均应建立原始资料档案。这类档案主要有：
验收文件：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等;
建立设备卡片：应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。
(2)重要设备维修资料档案管理。
①报修单
每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业修管理部门负责保管以备存查。
②运行记录
值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行管理部门保管好，以备存查。
③考评材料
定期或不定期地检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存。
④技术革新资料
设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。
2、房屋设备的运行管理
房屋设备运行管理的主要内容是：建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育，向住(用)户宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。
3、房屋设备的维修管理
房屋设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。
篇3：小区物业设施设备管理内容
小区物业设施设备管理内容
目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求
工作范围1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。
2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。
3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。
4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。
5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。
6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。
工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。
2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。
②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。
③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。
②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。
4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。
②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。
③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。
5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。
②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。