物业设备管理的意义、方式与内容
一、房屋设备管理的意义
物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。
所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，因此，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的性能。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态，房屋就不能很好的发挥其住用功能，更谈不上保值或升值。因此，房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。
1、房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
房屋设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。房屋设备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋的住用水平，影响到人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。所以，良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。
2、房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。
良好的房屋设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。这是因为，房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以避免因设备使用不当引起的损坏，并保障其安全运行;加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行故障，避免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保值、增值打好了基础。
3、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要
现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为了城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设置管理。
4、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设
由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。
二、房屋设备管理的方式
设备管理工作一般由房管单位和物业管理公司的工程部门主管，并由专人负责。基层管理有分散性管理方式和集中的专业化管理等各种方式。
设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。维修与运行既可统一管理，也可分别管理。
设备的维修比起房屋建筑本身的维修，一次性投资大，设备使用年限短，灵敏度、精确度要求高。维修工作的好坏，直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。所以，加强对设备维修工程的管理，将是一个越来越重要的工作环节。具体的管理措施主要有：
1、建立设备管理账册和重要设备的技术档案;
2、建立设备卡;
3、建立定期检查、维修、保养制度;
4、建立房屋设备大、中修工程的验收制度，积累有关技术资料;
5、建立房屋设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度;
6、建立承租户保管房屋设备的责任制度;
7、建立每年年末对房屋设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象，应采取必要措施，及时加以解决。
三、房屋设备管理的内容
不同的房屋设备有不同的特点，因此，房屋设备管理的内容也各不相同。一般包括以下内容：
1、房屋设备的基础资料管理
房屋设备的基础资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。
(1)设备原始资料档案管理。
设备在接管后均应建立原始资料档案。这类档案主要有：
验收文件：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等;
建立设备卡片：应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。
(2)重要设备维修资料档案管理。
①报修单
每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业修管理部门负责保管以备存查。
②运行记录
值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行管理部门保管好，以备存查。
③考评材料
定期或不定期地检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存。
④技术革新资料
设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。
2、房屋设备的运行管理
房屋设备运行管理的主要内容是：建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育，向住(用)户宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。
3、房屋设备的维修管理
房屋设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。
篇2：物业设备管理中应注意的几个问题
物业设备管理中应注意的几个问题
通常意义上的物业管理主要包括：保安（治安防范、辖区安全、出入管理）、保洁（清洁、垃圾分类及清运消纳、地面养护、卫生设施清洁、外墙清洗）、绿化（赏心悦目、清新环境、提升品位）、餐饮（卫生、营养、可口、保健）、车辆管理（疏导车辆确保畅通、车辆保洁、车位统计）、供水供电（饮水安全、水质优良、一般市电及特殊高质量不间断供电）、供冷供热（温度调节、湿度调节）、会馆服务（礼仪形象、会务安排）、消防管理（消防设施配备及定期检查试验）、日常维护（修灯换锁）以及社区文化活动（节日庆典、法规宣传、义工互助、环境状况通报）等，这些无疑是物业管理的重要部分，也是大家所熟知的内容，
而设备管理作为物业管理的重要组成部分，很多朋友还不太熟悉，根据多年的从业经验，本人想在这方面谈一点自己的认识。
一、早期介入
早期介入最好能够在功能设计或设备选型阶段，最晚也要在设备定货合同签订前。亲身从事过物业管理的人员，最了解客户对物业功能的需求，这对物业的功能设计或设备选型至关重要。很多高挡次写字楼，都使用了一些大型国外进口设备，这些设备由原厂家进行专门的维修保养，对延长其使用寿命、安全、可靠地经济运行都有好处，但是，超过设备维保期以后的厂家专业维保服务，是需要高额（国外公司人工成本高导致）付费的有偿服务。如在设备招标订货时附带后期维保服务条款，设备厂家为竞得大额设备销售合同，往往会对后期维保服务费作出一定优惠。还有许多自控设备及自控系统，由于科技发展迅速，软、硬件更新换代很快，不在订购时对今后产品升级换代事宜提早约定，用不了几年，一旦出现部分器件损坏，难免又要支付高额的更换升级费用。另外，设备后期维修更换的方便性，管路、电路、风道改造更换的方便程度等都需要在设计之初予以综合考虑。凡此种种，都是开发商、设计者、施工方、监理方容易忽视，而物业公司的人员已亲身经历过的问题。这些问题提前考虑，将会为后期物业管理的开展提供便利条件。
二、新项目应注意问题
与开发商进行物业资料交接时，除去通常的图纸资料、使用说明等文件外，最好是能够对设备、材料、元器件、器械等各类商务合同进行交接。这是因为，一般的商务合同中都约定了供货方的“三包”内容，有了合同，知道了供货方的详细信息和对买方的书面承诺（不同东西和厂家的承诺是不一样的），掌握了合同的有效时间，才能充分利用供货方的“三包”条件，顺利地渡过新设备投入伊始的故障多发期。
物业管理公司接手新物业项目后，应及时对各项功能逐一进行试验检查，施工方的工作疏忽，会出现部分下水管线的隐性堵塞；电气开关编号标示错误，可能导致今后的电气事故。凡此种种，必须在楼宇全部投入使用前予以消除。
第一时间走访听取入住客户在使用中的意见，从客户角度认识新物业中存在的功能不足。入住后的房间调整，有可能造成房间功能（灭火方式、电源容量、通风质量等）不能满足使用要求。对于存在的问题，利用项目尾款、质量保证金等费用及时进行改进，进一步完善物业的功能，为今后的物业服务奠定基础。
三、与使用者的沟通
很多物业公司都有完整的、行之有效的与客户沟通交流制度，争得客户对服务的意见和建议，但往往忽视了向使用人介绍楼宇各项功能这一重要环节。大部分高档写字楼由于其密闭性，都设有完整的空气循环系统，而该系统不是显而易见和易于感知的。室内温度调节（或采用个体送风方式）是写字楼具有的基本功能，指导客户掌握温度的设定方法，才能使每位客户工作在适合自己的温度环境中。高质量不间断的电源（UPS）已经在楼内合理分布，物业人员应向客户逐一指明，以便客户能够正确利用价格高于一般电价而不会间断的电源（将重要的用电器与之相连）。房间内墙上的配电插座是有允许容量限制的，超载使用会烧毁配电设施，甚至导致火灾。特殊区域设有气体灭火装置，何时和如何使用至关重要，未经培训的客户很难正确使用。
四、日常管理中容易忽视的问题
大部分写字楼都选用了一些进口设备，这些设备通常价值昂贵 (制冷机组)、具有高科技含量（UPS和楼宇自控系统）、涉及人身安全（电梯）等。对于此类设备建议以合同的方式委托专业公司进行维护保养（以确保正常运转、故障抢修，延长使用寿命）。此类合同涉及的专业性较强，物业公司一般无力起草，通常是设备厂家拟定好格式合同文本，双方认可。而这类合同多是出于维护厂家利益起草制定的，建议物业公司应聘请专业人员提出有利于自己的补充条款，（比如要求增加专业人员的巡检次数、规定故障抢修时限、要求厂家储存易损备品配件、对提供给甲方的材料备品给予折扣优惠、进行必要的经济性调整、根据设备运行情况更换润滑油、过滤器、免费更换低值易耗品等等），维护物业公司的的利益。
制定详细的润滑防锈蚀计划，不仅仅要考虑转动机械的摩擦润滑，更强调常年不改变状态（不开关操作）且裸露在空气中的截门养护。很多截门安装在隐蔽处，不易实施润滑防锈工作，容易出现疏漏。所以，润滑防锈蚀计划一定要全面详细（对截门编号防遗漏）、科学（润滑间隔及次数）、可操作（专门或与设备维保工作同时进行），责任落实到人，并辅以不定期的抽查验证，确保系统中的调节阀和截止阀时时处于灵活可控状态。
日常记录一定要真实、完整、可靠，这是分析处理故障的基本条件，也是经济分析的数据来源。第一次故障出现可能是偶然因素所致，第二次重复出现就有其必然的一面；没有记录，无法确定此类故障出现的频次，没有及时消除故障，可能会导致引起大的事故。有些故障暂时不能处理，要专门记录，以便具备条件时修复。不然会因时间长而遗忘，留下事故隐患。对比分析运行参数（供电电流值或不同时段水表表示数）的变化，也是定性分析、预测能源消耗等运行成本的重要手段。
五、运行调整
运行调整是提高运行经济性的重要手段。一台机组满负荷供冷比两台机组半载要经济许多；利用低谷电价时间储备冷负荷，待到高峰电价时使用，一可减少电费支出；二有利于电能指标的利用，并会产生电网削峰填谷的社会效益。制定温度调整曲线，从源头上避免温度过高或过低造成的能量交换损失，又为客户创造了舒适的工作环境。根据房间朝向、通风状况、保温效果等多种因素，对媒质在系统中各个支路的压力、流量进行调整，减少干、支路上媒质工况不均匀带来的系统性损失，使系统运行在最优状态。总之，运行调整是最行之有效的节能降耗方法之一，物业公司应该给予足够的重视。
北京中兴物业管理有限公司 文/马超英
篇3：物业知识教材：供暖设备管理概述
物业知训教材：供暖设备管理概述
一、供暖系统及设备简介
1.供暖系统组成
①热源:制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。
②热媒输送管道:把热量从热源输送到热用户的管道系统。
③散热设备:把热量传送给室内空气的设备。
2.供暖系统设备的构成
供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括：
(1)锅炉房
锅炉房是供暖系统的热源部分，它主要由以下几部分组成:
①锅炉本体:包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。
②热力系统:包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。
③烟风系统:包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。
④运煤除灰系统:包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。
(2)室外供热热网
室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。
(3)室内供暖系统
室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。
3.供暖系统的分类
供暖系统有很多种不同的分类方法，按照热媒的不同可以分为:热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统;按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。
二、供暖管理职责划分
供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。
1.采用锅炉房供暖，无论是区域性锅炉房，还是集中供暖锅炉房，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理，或委托专业供暖公司维护管理。
2.采用热电厂供热的，其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理，供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。
三、供暖系统的物业管理模式
目前，供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。
1.自营管理
自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护，在这种管理模式下，要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员，技术人员要熟悉本岗位及供暖系统情况，掌握供暖系统的一些管理指标，主要包括:
①用户室温合格率。
②运行事故率。
③用户报修处理及时率。
④失水率。
⑤水质达标率。
⑥锅炉负荷率。
⑦负伤事故率。
⑧来人、来电、来信*率。
⑨烟尘、烟气排放达标率。
⑩管管理公司进行管理
交给专门的供热公司管理，就是由物业管理公司(以下简称甲方)与供热管理公司(以下简称乙方)签订管理合同，由乙方负责供热系统的运行和管理，即进行热源和热网管理，甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理，在这种方式下，甲方在选择乙方时，一定要选择具有有关管理部门签发的资质证书，并且人员素质高，管理组织严密，企业信誉好的企业，以保证管理效果。
在这种管理方式中，涉及到资金划拨问题，解决方式如下:
①在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。
②支付乙方的费用，主要包括能源费(煤、水、电)、劳务费、运行管理费、小修费等。
③在运行中，如果设备出现故障，需要大修和更换零部件时，如属自然原因损坏由甲方支付费用;如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。
④资金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留质量保证金，待运行结束无误后再付清。
四、供暖设备设施的资料管理
供暖设备管理包括供暖设备设施档案资料管理、操作运行管理及非运行期的维修养护管理，为了保证管理工作的质量，供暖系统的管理应从竣工验收开始，以便于物业管理公司了解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。竣工验收合格后，物业管理公司作为接管部门应检查接收一些必不可少的资料，为以后的管理工作顺利进行做好准备。
1.锅炉房的资料
①锅炉资料。包括锅炉图样(总图、安装图和主要受压部件图)受压元件的强度计算书;水流程图及动力计算书;安全阀数量和管道直径的计算书;锅炉质量证明书;锅炉安装说明书和使用说明书;受压元件更改通知书等。
②锅炉房设计及安装资料包括锅炉房平面设计、竣工图;环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告;其他各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书;锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录;水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录，锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录，72h热态试运行记录，储煤灰渣场地是否符合要求等。
2.供热管网的资料
物业管理公司从开发商手中接管供热管网时，应索要下列资料，并审查其设计和施工是否符合国家的有关规范要求。
①室外和室内供暖平面、系统图。
②管网设备的合格证及使用说明书。
③隐蔽工程的分段验收记录。
④管网的水压试验记录。
⑤重要焊口焊接质量检查记录。
⑥管道的冲洗记录。
另外在新建供热管网时，开发商对采暖期的保修期为一个采暖期，因此应通过检查第一个采暖期发生的漏水、暖气不热和水平衡失调等问题，及时修理，掌握情况，第一个采暖期各项指标无误后方可接管。
当接管运行几年的旧热网时，要求对方移交已运行几年中的运行记录，提取的热网及设备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案。