医院成本核算办法(20**年修订)
第一章总则
第一条
为进一步规范各公立医院的成本核算工作，根据中华人民共和国财政部、卫生部共同颁布的《医院财务制度》、《医院会计制度》等有关法律法规，结合北京市卫生局开展医疗机构成本核算工作的实际情况，特制定本办法。
第二条
本办法适用于北京市各级各类独立核算的公立医疗机构开展成本核算工作。
第二章医院成本核算的组织机构
第三条
为保证医院成本核算工作正常有序地进行，各医院要成立院级领导负责的成本核算领导小组，并在财务部门设置成本核算办公室。
第四条
成本核算领导小组组长由院级领导担任，成员包括财务部门、人事部门、总务部门、信息部门等相关部门负责人。其主要职责是:
(一)明确各部门在成本核算中的职能范围，协调各部门关系，对本单位成本核算实施中的重大问题迅速做出决策，保证工作顺利进行。
(二)根据成本核算办公室提供的成本数据和分析报告，提出经营管理方面的建议，逐步实现成本数据在各项管理中的运用。
(三)不断改进医院的内部硬件设施、信息系统、物资配送和其它管理方式，提高成本数据的准确性。
(四)将医院成本核算结果与医院预算管理、绩效考核相结合，并制定医院的预算管理、绩效考核制度。
(五)建立医院成本管理、成本控制流程和相关工作制度。
第五条
成本核算办公室是成本核算的常设机构，负责医院成本核算的日常工作。其主要职责是：
(一)根据医院规模和业务量大小，在财务部门下设相应成本核算岗位(三级医院设立2-3名成本会计，二级医院设立1-2名成本会计)。在其它相关部门要设立兼职的成本核算员。
(二)结合本办法，制定医院内部的成本核算实施细则及检查、监督制度。
(三)制定成本会计、成本核算员的岗位责任制。
(四)负责收集、处理成本数据并产出报表，同时进行成本分析。
(五)建立成本核算工作的内部控制制度。
第三章成本核算部门职责
第六条
财务部门成本核算主要职责是：
(一)每月进行成本数据的核算并编制、报送成本报表。
(二)为保证成本核算和管理工作的开展，对各部门进行相关培训。
(三)负责相关成本资料的整理、归档，以及成本数据的建立、查询和更新工作。
(四)撰写成本分析报告，并结合实际调查研究，分析成本变动原因，为医院管理、决策提供参考。
(五)参与成本核算、管理及各项考核制度的制定，并组织监督实施。
第七条
相关部门成本核算主要职责是：
(一)人事部门：负责本院各部门人员及工资变动情况的统计和报送。
(二)总务部门：负责本院各部门水(含冷、热水及污水)、电、煤、气、科室面积及内部服务工作量的统计和报送。总务库房负责本院各部门材料、低值易耗品消耗的统计和报送。
(三)医学工程部门：负责本院各部门卫生材料、医用低值易耗品及配件消耗数量的统计和报送。
(四)药剂部门：负责各部门药品领用的统计和报送。
(五)供应室、血库、氧气站、洗衣房等医辅部门：负责本院各部门实际领用或发生费用的统计和报送。
(六)统计部门：负责与成本有关的数据统计和报送。
(七)信息部门：负责成本核算系统与相关信息系统的衔接。
(八)其它部门：负责其它与成本核算有关数据的统计和报送。
第四章医院成本的构成
第八条
医院的成本是指医院在开展医疗服务过程中发生的各种消耗。其中包括医疗成本和药品成本。具体构成是：
(一)工资福利支出：基本工资、津贴补贴、奖金、社会保险缴费、伙食补助费、其他等。
(二)商品和服务支出：办公费、印刷费、咨询费、手续费、水费、电费、邮电费、取暖费、物业管理费、交通费、差旅费、出国费、维修护费、租赁费、会议费、培训费、招待费、专用材料费、劳务费、委托业务费、工会经费、福利费、其他等。
(三)对个人和家庭的补助支出：离休费、退休费、退职费、抚恤金、生活补助、救济费、医疗费、助学金、奖励金、住房公积金、提租补贴、购房补贴、其他等。
第九条
为了正确反映医院正常业务活动的成本和管理水平，在进行医院成本核算时，凡属下列业务所发生的支出，不应计入成本范围。其中包括以下几个方面：
(一)不属于医院成本核算范围的其它核算主体及其经济活动所发生的支出。
(二)为购置和建造固定资产、购入无形资产和其它资产的资本性支出。
(三)对外投资的支出。
(四)各种罚款、赞助和捐赠支出。
(五)有经费来源的科研教学等项目支出。
(六)在各类基金中列支的费用。
(七)其它国家规定不得列入成本的支出。
第十条
成本分类
(一)按成本计入的方法可分为以下两类：
1.直接成本：成本核算单元为进行医疗服务活动而直接发生的各种成本费用，无论能否直接计量都作为直接成本。
其中：计算计入成本：由于计量条件所限无法直接计入，而采用比例系数的方式计入的直接成
2.间接成本：相对于直接成本而言，间接为开展医疗服务活动而发生的各项费用，按照“谁受益谁承担”的分配原则和分配标准分摊至该成本核算单元。
(二)按成本形态可分为以下两类：
1.固定成本：在一定时期、一定业务范围内，成本相对固定，不受业务量变化影响的成本项目。
2.变动成本：在一定时期、一定业务范围内，成本总额与业务量呈正比例变化的成本项目。
第十一条
成本核算单元的分类
(一)医院成本核算单元按其服务对象可分为直接成本核算单元和间接成本核算单元。
1.直接成本核算单元：是直接为病人提供医疗服务的部门。即通过本部门的医疗服务能够取得相应收入的医疗部门。在确定直接成本核算单元时，要结合核算的目标而定。
2.间接成本核算单元：是为直接成本核算单元提供医疗技术性服务以及行政管理、后勤保障性服务的部门。
(二)按服务性质划分为五大类成本核算单元(科室)，包括各临床科室相应细化的门诊、病房、检查实验室和办公室。
1.直接医疗类科室：是直接为病人提供医疗服务,并能体现最终医疗结果、完整反映医疗成本的科室。
2.医疗技术类科室：是为直接医疗科室及病人提供医疗技术服务的科室。
3.医疗辅助类科室：是服务于直接医疗科室和医技科室，为其提供动力、生产、加工及辅助服务、业务的科室。
4.管理类科室：是管理和组织医院业务开展的行政管理科室和后勤管理属性的科室。
5.科研教学类科室：是医院内部从事科研课题研究及对外教学的科室。
第五章成本核算的办法
第十二条
医院成本核算包括成本费用的归集、分配及医院总成本、科室成本、诊次成本、床日成本、项目成本、病种成本等各项成本的计算。
其中：医院科室成本核算是按照医院最末级科室作为成本核算单元计算医院科室成本的过程。
第十三条
医院成本核算的基本原则是：
(一)产权清晰原则。医院要明确产权，清晰界定不同的核算主体及其经济活动。对行为不属于医院成本核算范围的附属机构支出(如院办所、宿舍楼等)，其经济活动要与医院运营进行剥离。
(二)直接计入与合理分摊原则。凡能够直接确认耗用成本核算单元的成本应直接计入，反之则按受益情况在各受益单位间进行分配后计入。
(三)按成本核算单元归集费用原则。医院总成本核算范围内的成本均应按照相对应的成本核算单元进行归集。
(四)权责发生制原则。医院成本核算应与会计核算同样严格按照权责发生制原则进行。会计核算对于一次性支出项目(如水电费等)，使用预提、待摊科目进行处理以保证成本的均衡性。
(五)方法一贯性原则。医院的成本分摊基础一经确定，在一个会计年度内不得随意改变，以保证科室成本核算的稳定性。
(六)期间一致性原则。医院的成本核算期间应与会计统计期间相互一致，保证统计信息和财务会计信息的相关性，为科室成本确定分摊依据。
第十四条
医院科室成本的归集是通过健全的组织机构、按照一定的统计要求及报送程序，将成本费用直接或分摊归属到耗用科室承担的过程。具体包括以下内容：
(一)工资福利支出：按照人员支出的实际情况，分别计入相关成本核算单元。
(二)商品和服务支出：按照实际发生额直接计入相关科室，需分摊的费用应按科室受益情况选择分摊依据进行分摊，并计入相关科室。
其中：材料成本按当月实际发生额列支，不能以领代销。药品成本根据实际发生额计入药品业务科室。修购基金按成本核算单元实际占用固定资产的情况确定并计入，属于应分摊的修购基金应按受益情况分摊归集。直接列支的修缮费直接计入相关成本核算单元或按受益情况分摊归集。对于已具备计量条件的医院，其水费、电费和其它能源消耗成本采用直接计入的方式;未具备计量条件的医院采用大用户剥离和计算计入相结合的方法。
大用户是针对于医院一些成本项目(如：煤、水、电、气)消耗比较大的科室，在采用分摊计入时的比例应与其它科室不同，故将此类科室定位为大用户。处理方法：
1、该科室有单独计量设施，该项成本直接计入此类科室，分摊计算时该项成本不再向此类科室分摊。
2、若此类科室并没有单独安装计量设施，则可以参考功率和平均工作量等以定额形式将该项成本直接计入此类科室，分摊计算时该项成本不再向此类科室分摊。
(三)对个人和家庭的补助支出：按照支出的实际情况分别计入相应的科室，其中离退休人员的费用统一归集到公用成本。
第十五条
医院成本按照以上原则进行归集后，再按照以下顺序进行四级分摊：
(一)第一级分摊(公用成本分摊)：
公用成本是在成本的归集过程中，对于无法归集到某个科室的费用应计入到公用成本，并按比例系数在全院科室进行分摊。公用成本的分摊参数采用按人员比例、面积等方式，将公用成本分摊至全院科室。
(二)第二级分摊(管理成本分摊)：
将管理类科室的成本(包括该类科室直接成本和第一级分摊的部分)向其它类别科室进行分摊，分摊参数采用按人员比例的方式。
(三)第三级分摊(医疗辅助成本分摊)：
将医疗辅助类科室的成本(包括该类科室直接成本和第一、二级分摊的部分)向直接医疗类、医疗技术类和科研教学类科室进行分摊，分摊参数根据科室性质采用内部服务量、工作量或人员比例的方式。
(四)第四级分摊(医疗技术成本分摊)：
将医疗技术类科室的成本(包括该类科室直接成本和第一、二、三级分摊的部分)向直接医疗类科室进行分摊(科研教学类科室不再参与分摊)，分摊系数采用收支配比原则。对于没有收入的医疗技术科室分摊参数可采用按门诊、住院工作量的方式。
全部分摊后，满足如下平衡关系：
医院总成本=直接医疗类科室成本+科研教学类科室成本
=门诊总成本+住院总成本+科研教学类科室成本
第十六条
需要分摊的成本费用，应本着相关性、成本效益关系及重要性原则，根据选定的分摊基础进行。
(一)按人员比例分摊：
公式：分配率=某项成本费用/相关科室人数之和
某相关科室应负担的成本=某科室人数×分配率
(二)按业务量(工作或服务量)分摊：
公式：分配率=某项成本费用/相关科室业务量之和
某相关科室应负担的成本=某科室业务量×分配率
(三)按科室收入分摊：
公式：分配率=某项成本费用/相关科室收入之和
某相关科室应负担的成本=某科室收入×分配率
(四)按占用资产分摊：
公式：分配率=某项成本费用/相关科室资产占用之和
某相关科室应负担的成本=某科室资产占用水平×分配率
(五)按占用面积分摊
公式：分配率=某项成本费用/医院总面积
某相关科室应负担的成本=某科室实际占用面积×分配率
(六)其它分摊基础
医院可以选择切合自身实际的分摊基础对医院的成本费用进行分摊归集。
第十七条
计算医院诊次、床日成本时，只有临床科室为直接成本科室。此时将间接科室的成本分摊至直接成本科室，得到分摊后的直接科室成本。医院直接成本科室又根据服务对象的不同，分为门诊医疗科室和住院医疗科室，并分别计算出诊次和床日成本。
全院平均诊次成本=
各临床科室诊次成本=
全院平均实际占用床日成本=
各临床科室实际占用床日成本=
第六章成本核算报表体系
第十八条
成本核算报表体系由成本核算报表和经营分析评价指标报表组成。
(一)成本核算报表：通过成本核算的开展，应定期产生成本核算报表，客观反映医院成本核算结果。
包括六类二十五张成本核算报表：
报表类型代码
报表类型名称
报表编号
报表名称
C1结余分析
医成本C1-01表
收入成本收益总表[不含财政收入]
医成本C1-02表
收入成本收益总表[含财政收入]
医成本C1-03表
直接医疗科室收入成本收益明细表
医成本C1-04表
直接医疗科室收入成本收益明细表(本科开单本科执行)
医成本C1-05
医技科室收入成本收益明细表
C2成本构成分析
医成本C2-01表
成本构成总表
医成本C2-02表
直接医疗成本构成表
医成本C2-03表
医技科室成本构成表
医成本C2-04表
医辅科室成本构成表
医成本C2-05表
管理科室成本构成表C3
成本分类分析
医成本C3-01表
成本分类分析表一(按变动性划分)
医成本C3-02表
成本分类分析表二(按可控性划分)
医成本C3-03表
成本分类分析表三(按应计入方式划分)
医成本C3-04表
成本分类分析表三(按项目构成划分)C4
成本差异分析
医成本C4-01表
科室成本差异分析表
医成本C4-02表
科室成本差异分析明细表
医成本C4-03表
成本项目差异分析总表
医成本C4-04表
成本项目差异分析明细表C5
分摊汇总
医成本C5-01表
科室成本分摊汇总总表
医成本C5-02表
科室成本分摊汇总明细表
医成本C5-03表
成本项目分摊汇总总表
医成本C5-04表
成本项目分摊汇总明细表C6
绩效考核基础数据
医成本C6-01表
自定义科室收入成本分析表
医成本C6-02表
直接医疗科室收益排名表
医成本C6-03表
医技科室收益排名表
(二)经营分析评价指标报表:通过对医院资源配置(人力、物力、财力)，医院偿债能力，医院运营能力，医院赢利能力，医院收入、成本、收益等方面的七大类六十多个重要经营分析评价指标进行计算、分析，从不同的侧面分别反映和评价医院经营的状况。
第七章成本分析
第十九条
成本分析的目的是帮助卫生主管部门和医院管理者了解医疗机构成本状况，为做出相关决策和提高医院管理水平服务。成本分析的意义是通过分析成本揭示成本消耗现状，认识成本变动规律，寻求成本控制的途径，努力降低医疗服务成本，提高医院的社会效益和经济效益，促使医院走优质、高效、低耗的可持续发展之路。
第二十条
根据成本核算报表和经营分析评价指标报表所反映的成本信息和指标信息，进行成本分析，并用文字说明成本变化的主要原因，提出有效管理和控制成本的合理化建议。成本分析报告定期向主管部门和医院成本核算领导小组报送。
第二十一条
各医院可根据主管部门的要求和自身管理的需要选择不同的分析方法，分析成本计划完成情况，产生差异的原因，并制定降低成本的措施，编制分析报告。其主要方法包括：
(一)本量利分析。本量利分析主要研究如何确定保本点和有关因素变动对保本点的影响。保本点是指医院收入和成本相等的运营状态。
结余=医院收入
固定成本
当结余等于零时，此时的业务量即为保本点的业务量。
保本点业务量=
保本收入=
医院通过对保本点的计算，反映出业务量、成本间的互动关系，用以确定保证医院正常有序发展所达到的保本点业务量和保本收入总额，进一步确定所必须的目标业务量和目标收入总额，同时固定成本和变动成本的改变也会影响医院的运营发展。
(二)成本差异分析。成本差异是反映实际成本脱离目标成本的信息，并对产生的成本差异进行分析，找出形成差异的原因，制定控制措施。
医院应根据实际需要确定目标成本，可采用历史最好水平、历史同期水平、同类医院平均水平、预算目标水平等。
成本差异=实际成本—目标成本
成本差异分析可采用因素分析法，对成本构成中的各种因素进行分析，使医院可以有针对性地调整成本构成、降低费用、提高效益。
(三)成本构成分析。成本构成分析是分析医院以及科室的人力成本、材料成本、净药品成本、折旧成本、离退休人员成本等成本要素的构成，为分析医疗项目成本核算与病种成本核算的成本构成奠定基础。
第八章附则
第二十二条
医院项目成本核算应以各科室开展的医疗服务项目的成本为对象，归集和分配各项费用，计算各个项目总成本和单位成本。关于医院项目成本的核算办法另见细则。
第二十三条
本办法的解释及修改权在北京市财政局和北京市卫生局。
第二十四条
本办法自发布之日后三十日起执行。此前发布的《医院成本核算办法》(京财社[20**]658号)同时废止。
篇2：大厦小区成本核算与成本控制细节管理
大厦小区成本核算与成本控制细节管理
一、大厦和小区成本控制的目的和意义
（一）能提升物业管理企业的竞争力
成本控制为什么能提升物业管理企业的竞争力？现在物业管理的竞争点也就是物业管理的发展。尤其是深圳二十年的发展变化，于五、六年前，我们看一个物业公司，只知道看保安站得整不整齐，看保安是否雄赳赳，气昂昂的，看看绿化是否很绿，地是否扫得很干净，那个时候普遍认为看一个物业公司管理的好与否都这个标准。随后过了几年之后，也就是前二、三年，在任何一个小区都会发现，每个保安都很整齐，纪律都很标准，地都很干净，很多物业管理企业都是比较好的。而近几年，企业为了塑造自己的核心竞争力又把物业公司转向服务了。
另外从物业管理发展的模式变化来说：最早提出的是共管式的管理模式，往后发展又提出酒店式的、无人化的、个性化的，可以看出这是一种“服务”的提升。从以上这些归纳起来可发现，这是一个服务转变的过程，也是我们物业管理转变的一个关键过程，这足以说明物业公司竞争重点已经变了。
那么，物业管理企业之间存在竞争，现在敏感性的焦点问题是“价钱”，就是物业公司要业主少交一点钱，业主可能会更加容易接受物业公司。但这必须保证相同的服务质量，也就是说这种竞争力是物业管理企业花业主最少的钱，做最多的和最好的事情。
（二）增强业主对物业公司的可信任程度
提高业主对物业公司的信任程度，让业主感觉到所交的钱是花得值得的、花得对的、花得都能看见的、花得都满意的。但注意要花得让业主喜欢。
如果物业公司的成本控制能与业主沟通，并建立在业主满意的基础上进行成本控制，业主一定会对物业管理公司的信任程度增强，交费也交得心里比较安宁一点。否则，业主会说经常收我们的钱，收了钱物业公司到底做了些什么？
（三）是物业管理企业内部规范管理的需要
现在政府有明文规定说物业管理企业的利润应该是支出成本的10%。物业管理行业的利润为什么要控制在10%呢？而且原来是收入的10%后来变成了支出的10%，为什么会有这种变动呢？依我个人的理解：
①为什么不能以收入成本的10%作为利润？
因为物业管理企业所花的钱毕竟是花在小区里面的，花在业主身上，即使多请几个人，这几个人是为小区服务的。如果按收入成本计利润，那么光收入不干活，物业公司仍然可以保证利润。所以把它改成以支出成本计算。
②为什么要把成本控制在10%呢？
人们知道物业管理涉及到的面是最广的，一个小区的居民涉及到社会上的方方面面，甚至涉及到每一个人自身利益，而且面很广。我们中国城市所有的人基本上都在物业管理的服务范围之内。如果物业公司在物业管理服务这个工作上片面追求利润的时候，必然会遭到业主的反对。如果反响太大的话，必然会引起社会的不稳定。我想这是控制成本在10%的一个主要原因吧。那么物业公司要想去争取更多的利润，只有去扩大规模或者开展多种经营，这是物业管理发展方向。
在香港物业管理企业水平最高的一类是发展商下面的物业公司。物业公司对外不接一个楼盘，专门为自己的发展商服务，钱也由发展商来补贴。二类是向内地扩展的，只要有一点物业就管，反正每个管理处只派一两个精英管理人员，其他全部利用社会资源，这是香港的管理方式。也就是说，物业管理的利润是来自于发展商的、来自于规模化的。这是内部管理的需要，行业的规范，法制的健全，必然会导致这种结果。这也是一种趋势。
（四）是物业实现保值增值的有效手段和途径
众所周知，物业管理的目的就是使这个楼盘，这栋房屋能够保值增值，70年或者更长的时间能够使之正常的运作。那么如果物业公司进行成本控制，用低成本同样能使小区（大厦）正常运作，也就是实现了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一个有效手段。
也就是从以上诸多方面来理解为什么要进行成本控制，而不是成本控制物业公司的利润就会下降。所以，首先要解脱思想上的矛盾。
二、物业管理的成本费用
成本是指物业管理企业对一个特定物业进行管理服务所支出的总和，这就是总的成本。成本费用也就是在从事物业管理服务当中对房屋的使用人或者业主进行维修管理和服务所发生的成本的各项支出，也就是成本费用。任何一个事物都有一个起步、成长、成熟，然后到衰退，甚至灭亡的这样一个过程。那么物业也是一样的也有一个这样的过程。一个物业首先刚刚起步，随后管理上渐渐走向规范，然后这房子必然会老化，一些设施设备的使用寿命必然会到，所以物业管理必然有这个周期过程。物业有了周期性以后，在物业的成本支出上也是随着这个周期变化而变化的。总体上可分成三个阶段：
（一）起步阶段
一个新的小区，物业管理处刚刚投入，设备要添购、服装费、员工培训费等在前期费用的支出额肯定比较大。尤其是大型的多层住宅区。
（二）生长成熟阶段
生长成熟阶段物业公司所有的管理都走向了规范，人员的培训基本上到位了。对物业的基本情况以及设施设备也已经熟悉，工作效率也提高了，所以费用相对来说会降低、稳定。
（三）衰退期阶段
经过很长一段时间以后，物业开始老化，有些设备的使用寿命可能已经到了，那么物业公司的支出自然而然又要升高。
所以财务管理在物业管理的成本支出方面也是随着物业管理周期来进行变化的。
三、物业管理小区的成本预算
筹备期也是物业管理的前期介入期，前期介入的成本预算应注意七点：
（一）尽量的购买工具设备。
为什么要尽量购买？一是工具设备，二是办公的固定资产。我们不是要全买，而是要与其它管理处联合起来买，并且购买工具设备的时候要考虑到资源共享。比方绿化自己管的话，如果小区面积大，就买个剪草机，如果那个小区小一点就不买，那么就由这个小区负担那个小区的剪草工作；假如旁边有一个小区（大厦）是你们一个公司管的话，它有复印机，那你这个小区的复印机也可以不买。但在购买工具设备方面要注意，切割机、电焊机在大型的管理处都应该有。这样干起活来就方便、准时。要是业主的层次都比较高的话，对管理的要求可能也就高一些，物业公司什么事都要及时赶到。把活挤在一块干，也来不及向别人借设备。
（二）不可预见的费用比较多。
我们平常做成本支出的时候乘20%就差不多，但是在前期的时候这种不可预见的成本还要加大，可能要翻到几倍。因为在前期介入的时候，一般工程还没有完成验收，起码没有全部验收。按照要求至少在入伙的前三个月，这时施工单位还在现场，发展商也还在现场，这个时候就会发生不可预见的费用。如果物业公司是发展商子公司的话，那么，不可预见的费用就会更高。因为发展商是“老子”，可能偶尔做一些事叫物业公司去弄一下，即使不要物业公司出钱，也要物业公司出人，出了人不就是出钱吗？所以，这种不可预料的费用特别高，计算这种不可预见的费用时就要加大。
（三）水电费的问题。
在筹办期的前期介入阶段，水电费最好的处理方式就是不接，由发展商来控制。那个时候，物业公司也有理由，假如物业公司接的话，物业公司本身的电费支出根本没有发展商很小的一部份。当时可能还在施工阶段，业主还没有入伙，所有的用电基本上都为发展商所做的。比方说：“发展商这里有五套房子没卖掉，发展商今晚要把全部的彩灯都打开。那物业公司开不开？开了以后物业公司怎么跟发展商怎样算钱？打个报告上去，上面都是领导，报告一转第二天找不着了，很多这样的情况。所以接管水电费的问题，应在业主入伙以后或者在发展商撤场以后再把水电接过来，物业公司采取这样的态度较稳妥。在水电接手之前收到的水电费的钱，也应交给发展商，由发展商来处理这个问题。这一点是比较重要的，特别在卖房的时候，公用水电费太大了。
（四）分清与发展商、施工队的一些责任界线。
这个责任也是指花钱方面，一定要分清楚！有很多物业公司花的钱都是替别人花的，自己好好想一想，物业公司为了提高自己的品牌，为了提高竞争力，反正很多事情希望把它做好，一做好就
（五）人员的培训费及资料费。
筹办期主要的项目：也就是筹办期人员的工资和培训费用。尤其在前期介入时期培训费用比较大。因为所有的人员也有可能在范围内正常调配，从其他管理处抽一些精英人员到一个新的地方去，而大部分人员还要到外面选聘过来，要进行一系列的培训，这个费用就比较高。另外，管理处还要准备一些相关资料。比如：业主公约、手册、规定、制度等资料都必须要有的，所产生的费用也比较大。
（六）平常经营支出费用的测算。
经营方面可能各公司不一样，但基本上就是这些费用。
1、行政延?
①人工费（包括工资、税金、福利、保险）；
②办公费；办公费用包括通讯费、办公用品费和水电费（指办公的水电费，并不是公用水电费）
③人工培训费。我们知道物业公司99%的工作都是用人来操作的，人的素质水平上的高低一定程度上影响物业公司的服务质量。所以，培训工作被越来越多的企业所认同，而且培训的体系也越来越健全，这也是一笔比较大的费用，而且，光有素质也不行，有素质还要经过住宅局的培训考核，一定要到住宅局去交钱、考证。现在证分为三类：a上岗证（指一般人员的上岗证）；b部门经理证；c企业经理证。再说现在社会发展得较快，经常有新的管理模式冲击；法律时刻修改、完善；税务经常变动。有些特定的部门、管理层（如中高层管理人员、财务部等）都应该关注社会上一些专业性、针对性突出的培训机构，必要时也要参加培训，充充“电”。
④差旅费；
⑤社区文化费。社区文化费指的是由物业公司来组织的。社区文化费主要还包括员工的费用；宿舍的费用。有很多高档的住宅区（大厦）基本上不考虑物业公司员工的宿舍问题，所以有可能物业公司会产生宿舍费用；
⑥保安费。保安费用有：a服装；b警棍；c通讯器材。
⑦接待费。
2、公共电费：
包括：
①电梯用电；
②道路照明（包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯）；
③消防用电；
④楼道照明；
⑤地下车库照明；
⑥智能化系统用电；
⑦排水系统用电；
⑧其它设施用电（如喷泉，高档的小区有温水泳池）；
3、公共水费：
①绿化用水；
②清洁用水；
③公共设施用水（小桥流水、喷泉、泳池）；
4、维修养护费用：
①电梯维护（分维修费和保险费）；
②房屋维护费用；
③电器、电讯的维护；
④给排水的维护（包括消防水的维护）；
5、摊销（其中包括固定资产的折旧和筹办期开办费用以及其它摊销）：
6、固定资产的维修（主要指自有的，不是指小区的）
7、不可预见的费用
8、管理者酬金
9、税金
（七）平常经营收入费用的测算。
1、综合管理费（包括商铺、住宅、停车场）：
这里着重说一下停车场，停车场各个物业公司都不一样。其实，停车场凡是露天的，也就是地面停车场，物业公司所收的租也好、停车费也好，全部由物业公司充减管理费；但是如果是发展商投资建的停车场，地下车库这些，是由发展商来收租金的或使用的，就算物业公司收了也是临时占到便宜，迟早是发展商的。那么如果地下车库物业公司收什么？物业公司要注意了，一般有两种情况：
①业主和发展商之间达成什么协议？卖车位的时候有没有包括管理费，如果没有包括管理费，那物业公司就向业主收停车位的管理费（但这个停车位并非光这车位这一小块地方，其中还包括共用部位的分担）；如果卖车位时包括了管理费，那么物业公司应该向发展商收；
②如果发展商委托物业公司把车位租出去，就向发展商收取手续费。收取费用的高低应由发展商和物业公司去协调。
2、家政服务费：
①上门维修、上门清洁、上门煮饭这些综合家政服务费；
②其它收入。
最后来计算数据状况，物业公司通过以上几项，管理处对小区（大厦）一年来的费用进行预算。
四、成本控制
1、由业主委员会来审核这些项目；
2、如果没有成立业主委员会的，以征求意见的形式把审核项目公布出去。
由业主提意见，公布电话、公布业主意见，那么征求业主的意见以后，物业公司进行修改后实施。一来物业公司通报并做这些项目后以防出现争执的情况；二来使物业管理能把业主的意见彻彻底底地融入进去。众所周知，物业公司最终的目标还是为了业主。一个企业也是为了忠实的顾客群体。要业主满意才是真的满意。首先是管理处制定预算或者年度的计划，送到业委会征求意见。同时业委会也会收到单个业主的意见，经业委会权衡后向物业公司提出修订意见，然后彼此进行沟通、协商。
3、公共水电费
⑴规范外用电的管理。
⑵规范公共照明管理。
在公共照明管理方面，建议物业公司最好在每个小区（大厦）都要有一张很明确的开关管理规定。整个小区，几号灯今天是几点关要明确写出来，列成一种数据化。那么，这张开关管理规定作为每位员工上岗培训的一项内容。如果员工分配到这个管理处来了，首先这个是他们学习内容之一。然而，开关规定随季节变化不断的修订的，春秋不一样，夏天和冬天也不一样。这是要根据时令来修订的，但是一定要有一个这样的开关管理规定。这里主要指的是多层住宅。那么大厦，大厦一方面都用感应灯最好，如楼道、消防通道一定要用感应开关，换也要换成感应开关。就像公共楼道、消防通道一般很少人进去，务必换成感应的，只要开一下门，关一下门就能解决问题了。在多层中主要指一些电梯厅、地下车库内的灯要换成感应的。
另外，特别是一些比较高档的灯，既多又漂亮。而且本身灯是比较亮的，但外面又是加了几层玻璃又暗了，那么要加几个灯。灯特别多，这个要把它做成感应灯显然是不合适的，毕竟是个公共通道，而且24小时可能都有人走。这种开关要注意使用一种标签，一般物业公司安装的开关是一排一排的，每一排的开关最好用好多种颜色的标签区分开来：有红的、有绿的、有黄的......那么员工培训的时候就方便了，几点关红的、几点是开绿的......为什么会有这种情况？因为高层的楼层一般24小时都要开的，里面灯管很多，一般物业公司会把灯调整成两路：12小时开那一路，另12小时开这一路。通过这种细节的管理，既可节约很多电费又可延长灯泡的使用寿命，否则，要么就是两路灯24小时全开了，既浪费电对灯泡又产生不良影响。
还有，要巡视电表是否正常计量。特别是旧区的一些电表。
⑶公共用水
①要注意规范外接用水。
②规范水源的使用。小区用水量最大的还是清洁绿化。这有两种做法：一种是清洁绿化外包的，外包的用水不一定规范，这个需要物业公司去监控。二是自管的。
③泳池和喷泉。特别是泳池的管理，有几家泳池，经常会出现半个月或一个月就换一次水。物业公司认为换了水以后，这个水就好，就干净了。这也是一个误点，其实不然，泳池的水达到一个季度换一次，甚至四五个月或半年，只要物业公司管理的好，一点问题都没有。
⑷低质易耗品的费用的测算（主要指维修、低质易耗品的控制）。
低质易耗品是指灯泡等。那么这些易耗品是如何计算的呢？低质易耗品更新费=（一般公共设施的购置费+安装费）×12÷各设施的正常安全使用年限，这是低质易耗品的更新费的计算方法。那么每一项设施都有正常安全的使用年限，比方说白质灯，它的使用年限为1000小时；日光灯使用年限为1500小时。使用寿命都不一样，所以如果在检验易耗品是否过多的时候，可以利用这个方式来计算，我们买这些易耗品有没有达到它正常的使用年限，正常的使用时间。
⑸低质易耗品的成本控制
①商家的控制和评估，也就是供货方的评估。因为易耗品每天都要换的而且量比较大，这个供货方一定要保证质量。厂家的评估一定要管理处或企业搞品质管理人员到外面去了解一下供货商的信誉、执照、进货渠道、价格，这些了解清楚了以后，由他来送货，这样物业公司既省事又有效益。
②质量求佳。
③供货商要相对固定。
④要批量进货。为什么要批量进货？一来保证服务时间，二来批发价，价格肯定要低一点。
⑤以旧换新--就是物业公司维修工要换东西或要领用东西，必须要以旧换新，不能说，换出去的东西坏了尸体都找不到了。不要出现只知道“换新工”的现象。
⑥定期检查。尤其是一些长期不使用的比如阀门、水龙头，设备房等，要经常去开一下，让它走动走动。就像物业公司的柴油发电机要每一个月或半个月去开一次一样的道理。
另外，物业公司买一些东西也有一点小技巧，比如草坪灯的灯罩、路灯的灯罩，现在有很多稀奇古怪的灯罩都出来了。那么物业公司是买圆形的还是买棱形的？如果圆形一个灯罩的话，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么东西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物业公司买任何东西的时候都要以控制成本为前提来考虑实际问题。
⑦仓库和采购的管理。每个物业公司都有相应的制度，而且这个环节是相当重要的。重点是要注意对供货商做事后的回访，购完货以后物业公司的品质管理人员要做事后的回访，而不是采购的人员。比方说品质部，品质管理人员联系了一家供货商，告诉管理处，这一家负责送货，那么管理处向供货商要货了。当然，签单还是由管理处签的，最重要的是品质管理人员一年或半年要到供货商家回访一次，了解一些情况，这样有利于物业公司更好地控制。
⑧资源共享。从物业管理发展趋势也可以看到，像某物业公司实行1+N的管理，附近有几家管理处，物业公司只用一个经理来领导，下面可能设主管或主办的形式，然后采购、工具、设备、人员都可以统一调配，这种管理模式就是节约成本的一种做法，也是资源共享的做法。
篇3：房地产成本费用项目及核算内容
4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项:
1)土地征用及拆迁补偿费
2)前期工程费
3)基础设施费
4)建筑安装工程费
5)配套设施费
6)开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下:
■土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:
(1)土地征用费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2)拆迁补偿费:有关地上、(来自:www.pmceo.com)地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本。
(3)市政配套费:指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4)其他:如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
■前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。主要包括以下内容:
(1)项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2)规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改
造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。
(3)勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4)"三通一平"费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5)临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。
(6)预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7)其他:包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
■基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容:
(1)道路工程费:小区内道路铺设费。
(2)供电工程费:变(配)电设备的购置费,设备安装及电缆铺设费,供(配)电贴费、电源建设费,交纳的电增容费等。
(3)给排水工程费:自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4)煤气工程费:煤气管道的铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等。
(5)供暖工程费:暖气管道的铺设费、集资费。
(6)通讯工程费:电话线路的铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳的电话增容费等。
(7)电视工程费:小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
(8)照明工程费:小区内路灯照明设施支出。
(9)绿化工程费:小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。
(10)环卫工程费:指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。
(11)其他:小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
■建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费),有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的"工程价款结算单"来确定。主要包括以下内容:
(1)土建工程费
①基础工程费:土石方、桩基、护壁(坡)工程费,基础处理费、桩基咨询费。
②主体工程费:即土建结构工程费(含地下室部分)。
③有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。
(2)安装工程费
①电气(强电)安装工程费:主体工程内的照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。
②电讯(弱电)安装工程费:主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
③给排水安装工程费:主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
④电梯安装工程费:主体工程内的电梯及其安装、调试费。
⑤空调安装工程费:主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
⑥消防安装工程费:主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。
⑦煤气安装工程费:主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。
⑧采暖安装工程费:主体工程 内的水暖、汽暖等供热设施安装费。
⑨上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
(3)装修工程费:内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬
等的装修费,有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。
(4)项目或工程监理费:指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
(5)其他:工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中),现场垃圾清运费、工程保险费等。
■配套设施费
指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况:
(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、(来自:www.pmceo.com)变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。
(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。
■开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括:
(1)现场管理费用:内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
(2)利息并借款费用:直接用于项目开发所借入资金的利 息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。
(3)固定资产投资方向调节税:按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。
(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金:按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(5)质检费:包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
(6)其他:项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费的费用。
4-3 开发企业期间费用的开支范围为:
■营业费用
指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括:
(1)已完开发产品销售以前的改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费,根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。
(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。
■管理费用
指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组 织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括:
(1)行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
(2)工会经费和职工教育经费。
(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
(4)税金:指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。
(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
(6)无形资产及长期待摊费用摊销。
(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
(8)环境费:支付清洁工的工资、摆花费、租花费等
(9)租金:包括房屋租金、车库租金等。
(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。
■财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出(减去利息资本化部分)、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费),以及企业筹集资金发生的其他财务费用。