分期开发住宅小区的分期建设与物业管理
浅谈分期开发住宅小区物业管理的有关问题
作者简介：陈耀从(1974- )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物业管理服务代理有限公司总经理，经济师，职业经理人，高级企业培训师，研究方向：经济管理、物业管理、物业顾问服务。
关键词：住宅小区;分期开发;物业管理;研讨
摘 要：分期开发的大规模房地产项目小区，往往持续时间长，物业管理应既分期开展工作，又要把握全局，正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建管衔接，确保整个住宅小区物业管理的“长治久安”。评价整个住宅小区优劣的标准不仅要看开发建设质量，更要看居住环境和物业管理水平。建设设施齐全、质量优良的住宅小区是搞好物业管理的基础，物业管理的优质服务能够使物业保值、增值并形成物业品牌，只顾开发建设不顾物业管理是对产权人利益的最大欺诈，抛开建设谈物业管理如空中楼阁没有基础。因此，探讨分期开发房地产项目过程中的物业管理具有重要的现实意义。
在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差等现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。笔者就此问题谈谈个人的看法。
一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发建设的遗留症
住宅小区的物业管理服务单位和建设项目的主管单位都是政府的建设部门，有些分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿(场)地;降低或减少公共配套设施标准;不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房;少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修资金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。
从1999年我市物业管理千户调查问卷汇总情况看，有35.6%的用户认为所居住小区存在“物业管理规划不合理”;有21.1%认为小区存在“见缝插针的乱建”;有39.8%的则认为“专用设施配套不齐全”。问卷调查从一个侧面反映了广大产权人迫切要求改善住宅小区建设与管理质量的意向。笔者认为，解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的这一源头环节入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套设施完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体;明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体;明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划;明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。
二、分期开发的住宅小区要从整体出发，在后续建设中引入适应物业管理的规划设计
规划设计作为分期开发住宅小区后续开发建设工作的重要环节，对于整体住宅小区的形成起着决定性作用。要创造一个优秀的住宅小区，首先要有一个优秀的规划设计方案。在进行规划时，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置来安排，而且要对物业管理所涉及的问题加以考虑。目前的现状是开发商在规划设计时较少考虑到日后物业管理的因素，导致住宅小区设施配套不全，给管理带来了许多不便。
笔者认为要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作，首先要做好规划设计工作。诸如小区封闭管理的形式、垃圾点的设置、监控防盗系统的配置、园林绿化和硬化美化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位等等，都要考虑得非常周到。为日后的物业管理提供有利条件。
在规划设计阶段引入物业管理理念不仅仅是规划设计人员的事情，也对物业服务单位提出了更高的要求。物业管理人员参与小区规划方案的论证，有利于从管理角度去完善规划方案。从静态上讲，不同规模不同档次的住宅小区其物业管理设施应如何配置要有切合实际的标准和规范;从动态上讲，应适当考虑物业管理发展的需要，灵活设计相关设施并适当预留可发展空间，使物业管理标准升级时其相关硬件设施扩充、扩建具有可能性。由此可见，在规划设计过程中有无物业管理意识，不仅关系到能否为规范的物业管理提供条件，而且关系到能否实现以高质量的物业管理服务营造宽松和谐的居家氛围，甚至关系到后期开发项目的吸引力。
三、物业服务单位应积极参与监督和验收后续建设项目
在分期开发的住宅小区后期建设阶段，施工质量直接关系到整个小区日后使用功能的正常发挥，关系到住户的切身利益，也关系到日后物业管理的正常运作。现实中，有的开发单位私自改变规划设计，造成配套设施不全和房屋质量隐患。解决这些问题，与物业管理的工作息息相关，因此让物业服务单位参与监督后续项目建设过程是完全必要的。这样做的好处是：
1、有利于行政主管部门监督和落实开发建设单位立项审批时上报的物业管理方案中规定项目的建设情况。
2、有利于物业管理公司日后的管理，促进楼盘销售。现在的物业建设，特别是高水准的现代化住宅小区，其结构、管线等十分复杂，安装、施工中，粗心大意或随心所欲都可能给设施设备的正常使用带来极大的隐患， 甚至导致巨大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业服务企业派出专业人员管理，监督施工单位的各项工作，提出整改建议，确保了工程质量，为业主争得了良好的硬件条件。
3、有利于物业的功能定位，确保物业的使用功能。物业管理公司积极参与工程监理工作， 从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用、管理和服务留下隐患。
4、有利于减少开发商的后顾之忧，专心于开发建设。通过分期介入，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其改进发现的问题，避免日后扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电气、照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，引起开发商的高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设施设备在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《 房屋接管验收标准 》做好接管验收工作。
5、能及早从今后管理的角度监督建设施工单位严格按规划设计原意进行建设，及时制止一些建设单位不顾小区今后管理的难度和广大业主的利益而随意改变规划设计现象的发生。
6、能使物业管理公司了解房屋建设结构及各种管线的埋设，收集整理好小区建设的有关资料和基本情况，在业主入住前，为住宅小区的装修管理和水电、土建维修提供方便，使建设寓于管理之中，为全面管理好小区打好基础。
7、物业服务单位参加单项工程验收和小区综合竣工验收是住宅小区整体物业接管前对建设单位的最后一个制约环节，对未按规划设计建设配套设施和物业管理设施的行为，物业服务单位有权要求建设单位补建或完善，从而确保物业管理前提条件的落实。
四、后续开发项目综合竣工验收后，应做好物业管理工作
后续开发项目综合竣工验收后标志着开发建设单位的工程建设任务的完成，物业服务单位在这个阶段要全面介入管理，避免建管脱节，造成业主的违章装修、公共环境和治安无人管理等后果。物业服务单位在实施对后续建设项目管理时应重点把握好四个环节：1、在物业接管验收中严格把关。对即将接管的小区认真做好使用功能的核查，对各种设备、管线都逐一检查并做好登记，办理交接手续，建立移交档案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各项管理制度。物业公司在业主入住前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循。3、实施超前教育。在业主入住以前，物业服务公司应对整个宣传教育工作做出周密计划，采取多种形式，宣传业主在物业管理中的权利和义务，以得到广大业主的支持、理解和配合。4、超前协调好物业管理与行政管理的关系，明确物业管理公司和行政管理部门职能，避免出现多头管理，推诿扯皮等现象;政府职能部门(如办事处、派处所)对小区有关工作实施业务指导、监督和检查，保证业主入住后物业管理公司和行政管理部门密切配合、相互支持，从而为小区管理提供保障。
分期开发住宅小区的分期建设与物业管理的各个环节有着内在的联系，二者是相互依存、相互促进的关系。开发建设单位为购房人提供了住宅产品消费，物业服务单位为购房人提供了物业服务消费，从维护消费者权益的角度二者的目的是一致的，那就是让业主(消费者)享有优良的产品和优质的服务，因此分期开发的住宅小区的物业管理和后续开发建设又是相互统一的关系。在《物权法》和新的《物业管理条例》付诸实施的新时期，为了保障和维护物业产权人的合法权益，认真研究建管衔接问题，制定建管衔接方面的规则，真正实现分期开发住宅小区的分期物业管理与后续开发建设项目在各个环节的有效衔接，是完全必要也是迫在眉睫的。
篇2：分期开发住宅小区的分期建设与物业管理
分期开发住宅小区的分期建设与物业管理
浅谈分期开发住宅小区物业管理的有关问题
作者简介：陈耀从(1974- )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物业管理服务代理有限公司总经理，经济师，职业经理人，高级企业培训师，研究方向：经济管理、物业管理、物业顾问服务。
关键词：住宅小区;分期开发;物业管理;研讨
摘 要：分期开发的大规模房地产项目小区，往往持续时间长，物业管理应既分期开展工作，又要把握全局，正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建管衔接，确保整个住宅小区物业管理的“长治久安”。评价整个住宅小区优劣的标准不仅要看开发建设质量，更要看居住环境和物业管理水平。建设设施齐全、质量优良的住宅小区是搞好物业管理的基础，物业管理的优质服务能够使物业保值、增值并形成物业品牌，只顾开发建设不顾物业管理是对产权人利益的最大欺诈，抛开建设谈物业管理如空中楼阁没有基础。因此，探讨分期开发房地产项目过程中的物业管理具有重要的现实意义。
在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差等现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。笔者就此问题谈谈个人的看法。
一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发建设的遗留症
住宅小区的物业管理服务单位和建设项目的主管单位都是政府的建设部门，有些分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿(场)地;降低或减少公共配套设施标准;不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房;少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修资金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。
从1999年我市物业管理千户调查问卷汇总情况看，有35.6%的用户认为所居住小区存在“物业管理规划不合理”;有21.1%认为小区存在“见缝插针的乱建”;有39.8%的则认为“专用设施配套不齐全”。问卷调查从一个侧面反映了广大产权人迫切要求改善住宅小区建设与管理质量的意向。笔者认为，解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的这一源头环节入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套设施完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体;明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体;明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划;明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。
二、分期开发的住宅小区要从整体出发，在后续建设中引入适应物业管理的规划设计
规划设计作为分期开发住宅小区后续开发建设工作的重要环节，对于整体住宅小区的形成起着决定性作用。要创造一个优秀的住宅小区，首先要有一个优秀的规划设计方案。在进行规划时，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置来安排，而且要对物业管理所涉及的问题加以考虑。目前的现状是开发商在规划设计时较少考虑到日后物业管理的因素，导致住宅小区设施配套不全，给管理带来了许多不便。
笔者认为要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作，首先要做好规划设计工作。诸如小区封闭管理的形式、垃圾点的设置、监控防盗系统的配置、园林绿化和硬化美化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位等等，都要考虑得非常周到。为日后的物业管理提供有利条件。
在规划设计阶段引入物业管理理念不仅仅是规划设计人员的事情，也对物业服务单位提出了更高的要求。物业管理人员参与小区规划方案的论证，有利于从管理角度去完善规划方案。从静态上讲，不同规模不同档次的住宅小区其物业管理设施应如何配置要有切合实际的标准和规范;从动态上讲，应适当考虑物业管理发展的需要，灵活设计相关设施并适当预留可发展空间，使物业管理标准升级时其相关硬件设施扩充、扩建具有可能性。由此可见，在规划设计过程中有无物业管理意识，不仅关系到能否为规范的物业管理提供条件，而且关系到能否实现以高质量的物业管理服务营造宽松和谐的居家氛围，甚至关系到后期开发项目的吸引力。
三、物业服务单位应积极参与监督和验收后续建设项目
在分期开发的住宅小区后期建设阶段，施工质量直接关系到整个小区日后使用功能的正常发挥，关系到住户的切身利益，也关系到日后物业管理的正常运作。现实中，有的开发单位私自改变规划设计，造成配套设施不全和房屋质量隐患。解决这些问题，与物业管理的工作息息相关，因此让物业服务单位参与监督后续项目建设过程是完全必要的。这样做的好处是：
1、有利于行政主管部门监督和落实开发建设单位立项审批时上报的物业管理方案中规定项目的建设情况。
2、有利于物业管理公司日后的管理，促进楼盘销售。现在的物业建设，特别是高水准的现代化住宅小区，其结构、管线等十分复杂，安装、施工中，粗心大意或随心所欲都可能给设施设备的正常使用带来极大的隐患， 甚至导致巨大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业服务企业派出专业人员管理，监督施工单位的各项工作，提出整改建议，确保了工程质量，为业主争得了良好的硬件条件。
3、有利于物业的功能定位，确保物业的使用功能。物业管理公司积极参与工程监理工作， 从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用、管理和服务留下隐患。
4、有利于减少开发商的后顾之忧，专心于开发建设。通过分期介入，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其改进发现的问题，避免日后扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电气、照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，引起开发商的高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设施设备在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《 房屋接管验收标准 》做好接管验收工作。
5、能及早从今后管理的角度监督建设施工单位严格按规划设计原意进行建设，及时制止一些建设单位不顾小区今后管理的难度和广大业主的利益而随意改变规划设计现象的发生。
6、能使物业管理公司了解房屋建设结构及各种管线的埋设，收集整理好小区建设的有关资料和基本情况，在业主入住前，为住宅小区的装修管理和水电、土建维修提供方便，使建设寓于管理之中，为全面管理好小区打好基础。
7、物业服务单位参加单项工程验收和小区综合竣工验收是住宅小区整体物业接管前对建设单位的最后一个制约环节，对未按规划设计建设配套设施和物业管理设施的行为，物业服务单位有权要求建设单位补建或完善，从而确保物业管理前提条件的落实。
四、后续开发项目综合竣工验收后，应做好物业管理工作
后续开发项目综合竣工验收后标志着开发建设单位的工程建设任务的完成，物业服务单位在这个阶段要全面介入管理，避免建管脱节，造成业主的违章装修、公共环境和治安无人管理等后果。物业服务单位在实施对后续建设项目管理时应重点把握好四个环节：1、在物业接管验收中严格把关。对即将接管的小区认真做好使用功能的核查，对各种设备、管线都逐一检查并做好登记，办理交接手续，建立移交档案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各项管理制度。物业公司在业主入住前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循。3、实施超前教育。在业主入住以前，物业服务公司应对整个宣传教育工作做出周密计划，采取多种形式，宣传业主在物业管理中的权利和义务，以得到广大业主的支持、理解和配合。4、超前协调好物业管理与行政管理的关系，明确物业管理公司和行政管理部门职能，避免出现多头管理，推诿扯皮等现象;政府职能部门(如办事处、派处所)对小区有关工作实施业务指导、监督和检查，保证业主入住后物业管理公司和行政管理部门密切配合、相互支持，从而为小区管理提供保障。
分期开发住宅小区的分期建设与物业管理的各个环节有着内在的联系，二者是相互依存、相互促进的关系。开发建设单位为购房人提供了住宅产品消费，物业服务单位为购房人提供了物业服务消费，从维护消费者权益的角度二者的目的是一致的，那就是让业主(消费者)享有优良的产品和优质的服务，因此分期开发的住宅小区的物业管理和后续开发建设又是相互统一的关系。在《物权法》和新的《物业管理条例》付诸实施的新时期，为了保障和维护物业产权人的合法权益，认真研究建管衔接问题，制定建管衔接方面的规则，真正实现分期开发住宅小区的分期物业管理与后续开发建设项目在各个环节的有效衔接，是完全必要也是迫在眉睫的。
篇3：闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见（2013年）
闽侯县人民政府办公室关于印发《闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见》的通知
侯政办(20**)31号
各乡镇人民政府、甘蔗街道办事处，青口、上街投资区，县直各办、局(公司)：
为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，经研究，现将《闽侯县置住宅小区物业管理指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。
特此通知。
闽侯县人民政府办公室
20**年12月21日
闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见
为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《福州市物业管理工作四级职责分工意见》等法律法规及相关文件，结合我县实际情况，制定本指导意见。
一、基本要求
以创建和谐社会、营造和谐社区为目标，以优化小区居住环境、建设美好新家园为着力点，坚持“政策引导、属地管理、市场运作、专业服务 ”的原则，逐步健全规范我县安置住宅小区的物业管理，有效解决被征迁群众的基本物业服务需求，不断提高安置住宅小区的物业管理水平。
二、职能分工
安置住宅小区物业管理实行“以块为主、条块结合”的管理机制。
(一)乡镇(街道)职责
各乡镇(街道)是本辖区内安置住宅小区物业管理的责任主体单位，负责本辖区内安置住宅小区物业管理的指导、组织、管理、协调及监督等各项具体工作。各乡镇(街道)应成立物业管理站，配备专职人员，行使属地管理职责，做好安置住宅小区的划分，指导、监督召开业主大会、选举业主委员会，监督检查辖区内安置住宅小区的日常服务工作，监管物业专项维修资金，协调处理物业纠纷，指导监督做好安置住宅小区的维修维护工作。
(二)村(居)委会职责
村(居)委会应发挥社区管理优势，根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督，牵头组织成立由安置住宅小区业主代表及相关村(居)干部组成的安置住宅小区物业管理监事会，协助乡镇(街道)做好安置住宅小区的划分，参与安置住宅小区的交付使用，监督安置住宅小区物业服务，掌握业主信息，调处物业纠纷，对无物业管理的安置住宅小区进行代管。
(三)县住建、财政、公安、物价、民政、税务、工商、环保、质监等行政主管部门按照各自职责，依法做好安置住宅小区物业管理有关的监督管理工作。
三、管理模式
根据现阶段被征迁群众的生活习惯、物业消费意识等客观情况，安置住宅小区物业管理除实施市场运作外，还可以选择村居代管、业主自行管理等过渡性的管理模式。
(一)市场运作。由业主委员会或代行业主委员会职责的机构通过招投标的方式，聘请有物业管理服务资质的企业入驻小区实施物业管理。物业企业资质、营业执照及物业服务合同等相关材料应报送乡镇(街道)备案。
(二)村居代管。由村(居)委会成立物业服务队伍，统一聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，对本村居内的安置住宅小区统筹实施物业管理。村(居)委会应将物业管理人员及物业服务队伍组成情况报送乡镇(街道)备案。
(三)业主自行管理。由业主集体协商，成立安置住宅小区物业管理自治机构，自行聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，实施小区内的物业管理。自治机构管理人员及物业服务人员组成情况经村(居)委会确认后报送乡镇(街道)备案。
四、管理模式选择
安置住宅小区物业管理模式的选择原则上应由小区业主集体协商决定，集体协商不了的，由村居代管。
安置房项目在回迁安置后两个月内，由乡镇(街道)牵头，村(居)委会组织，通过召开业主大会、书面征求意见等形式，向每位业主说明各种管理模式的主要特点、服务内容、收费标准等情况，充分征求他们的意见，经小区专有部分业主面积占建筑物总面积过半数，且专有部分业主人数占小区总人数过半数(即“双过半”)的业主同意来决定小区管理模式。若业主无法达成集中意见，则由所在村(居)委会代为实施物业管理。
鼓励安置住宅小区通过市场运作实施物业管理。乡镇(街道)、村(居)委会应采取有效措施，按照“成熟一个，推行一个”的原则，尽可能加快推进安置住宅小区物业管理的市场化。条件暂不成熟先行采用村居代管或业主自行管理的，也应积极创造条件，尽快向市场运作模式过渡。
五、物业服务标准及物业服务费
安置
住宅小区应结合自身实际情况，多渠道筹集资金，采取有效措施，不断提升安置住宅小区物业服务标准，满足业主的物业服务需求。 (一)物业服务标准
1、物业管理采用市场运作模式的，其物业服务不得低于我县普通住宅物业服务规范四级标准。四级标准服务内容详见闽侯县物价局、闽侯县建设局《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)。
2、物业管理采用村居代管或业主自行管理模式的，其物业服务应不低于《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》(待审稿，详见附件)。
(二)物业服务费来源
1、业主缴交;
2、小区内经批准设置的经营性用房、停车位、广告位等出租收益;
3、村(居)补助;
4、乡镇(街道)财政补贴;
5、其他渠道筹集的资金。
(三)物业服务收费标准
1、采取市场运作模式的安置住宅小区，其物业服务收费根据对应的服务等级按中标价执行。在进行物业服务招标时，由乡镇(街道)指导监督，招标人(业委会或代行其职能的单位)根据拟招标的物业服务等级，核算物业管理成本，合理制定招标控制价。为有效降低成本，乡镇(街道)可根据实际情况，整合安置住宅小区，实行捆绑招标。
2、采取村居代管、业主自行管理模式安置住宅小区，其物业服务收费标准由村(居)委会或业主集体协商确定，并送乡镇(街道)备案。
六、物业专项维修资金
安置住宅小区业主应根据房屋征收安置补偿有关规定缴交物业专项维修资金，专项用于安置住宅小区内共用部位及公共设施设备的维修和更新改造。
(一)专项维修资金管理
1、专项维修资金由所在乡镇(街道)设立专户归集管理，按各个安置住宅小区分账核算。
2、专项维修资金出现缺口时，由业主通过集体协商的方式再行筹集，并可向村(居)委会及乡镇(街道)申请补助。
(三)专项维修资金使用
1、专项维修资金使用应遵循 “公平、公正、公开”的原则，维修和更新改造项目的确定、施工队伍的选择、项目预决算、维修资金的申请和使用等事项均应进行公示公告。乡镇(街道)、村(居)委会应加强指导和监督。
2、专项维修资金的使用由小区物业服务机构或业主委员会提出申请，经小区物业管理监事会及村(居)委会初审后报乡镇(街道)核定拨给。
3、各乡镇(街道)应制定安置住宅小区专项维修资金紧急使用制度，具体用于消防设施、电梯及其他物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。
七、物业服务与管理的实施
各乡镇(街道)应牵头村(居)委会、小区业主委员会或物业服务机构，结合具体情况，按照“一小区一方案”的原则，制定各安置住宅小区物业服务与管理具体方案，并指导、监督实施到位。
(一)物业服务与管理方案的制定
1、物业服务与管理方案主要内容应包含：小区基本情况;物业管理模式;业主委员会、物业管理监事会及管理机构基本情况;物业管理应达到的服务标准;物业管理人员及分工情况;物业管理日常工作安排;物业服务费标准及其他来源渠道;物业管理主要成本构成;物业专项维修资金管理及使用规定;物业纠纷调解流程;物业应急管理措施等。
2、物业服务与管理方案应长期向业主公示，并依据客观情况适时调整。
(二)物业服务费政府补助
1、为不断提升安置住宅小区物业服务标准，乡镇(街道)可予以各安置住宅小区适当的物业服务费补贴。补贴额度及办法由各乡镇(街道)自行研究确定。
2、县财政每年安排一定的资金，专项用于安置住宅小区物业服务费补贴。各乡镇(街道)可根据本辖区内安置住宅小区物业管理的具体情况，报请县政府拨付。
3、经乡镇(街道)核实，安置住宅小区物业服务达到相应标准后，方可给予政府财政补贴。
八、其他
1、加快推进安置住宅小区召开业主大会、成立业主委员会。各乡镇(街道)、村(居)委会要深入发动，主动牵头组织;县住建局要给予指导协助，按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，积极引导安置住宅小区成立业主大会、选举业主委员会，推进小区物业的规范化管理。
2、大力培育安置住宅小区业主物业服务消费观念。各行政主管部门、乡镇(街道)、村(居)委会要采取各种方式，广泛宣传安置住宅小区实施物业管理的意义及业主的权利义务，引导安置住宅小区业主及时缴纳物业服务费和专项维修资金，积极参与小区管理。
3、各乡镇(街道)、县房屋征收实施单位征收房屋时，应向被征收人宣传我县安置房物业管理的有关政策规定。县房屋征收实施单位须在房屋征收协议中另列章节，注明安置住宅小区物业管理的政策规定及业主的权利义务。
4、对于已竣工验收但未分房回迁的安置住宅小区，各乡镇(街道)应及时提前介入，协调建设单位完善安置住宅小区的安防、消控等设备设施，切实做好小区内住宅及设备设施的安全防护。
5、安置住宅小区应配置物业管理用房，物业管理用房面积不低于五十平方米，具体由各乡镇(街道)和村(居)委会负责协调配置。
附件：1、《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)
2、《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》
附件：
闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范
一、综合服务
1、小区设管理处，办公场所整洁有序。
2、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。
3、纳入项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积多层住宅不高于5000平方米。管理人员、安防、水
电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。 4、对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。
5、有物业管理制度、财务制度等。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。
6、公示8小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在15天内予以答复处理;业主报公共区域急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达60%以上。
7、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。
8、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布由业主分摊的公共水电费用详细测算情况;每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。
9、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。对业主提出的意见进行分析并在本年度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。
二、公共秩序维护
1、门岗设专人24小时值勤。
2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。
3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。
4、维护小区公共区域秩序，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的1个月内恢复正常(无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外)。及时维修养护，维修率达60%以上。巡查、维修和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向业主公示，根据业主的决定或合同的约定组织维修。需使用专项维修资金的，根据受益业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或组织相关业主自筹资金，并组织维修。
3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。
4、房屋外观完好、整洁。
四、共用设施设备运行、维修养护
1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全;
2、设施设备运行正常，标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查。确保完好有效，可随时启用;消防通道畅通。
4、每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理;属于大中修或者需要更新改造的，及时编制大中修及更新改造计划，书面向业主公示，并根据业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或者组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。
6、每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明灯具，完好率不低于80%。
7、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。
五、公共区域清洁卫生保洁服务
1、对垃圾桶实行垃圾袋装。每天清运生活垃圾1次。保证小区内干净整洁。
2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每日清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周至少湿擦1次;共用部位玻璃及室外标识(高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次)、宣传栏、信报箱、路灯、楼道灯等每季度至少安排1次清洗，保持小区整洁。
3、经常检查户外共用雨、污水管道、化粪池，发现堵塞及时清掏，保证正常运行;化粪池每年清掏1次，保持畅通。
4、设备房保持整洁。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水质符合国家规定要求。
5、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
六、公共区域绿化日常养护服务标准
1、有专人实施绿化养护管理。
2、花草树木生长整齐，适时修剪。
3、定期喷洒药物，预防病虫害。