办公楼装饰装修工程施工准备
1技术准备
⑴技术人员尽快熟悉图纸，提出图纸问题及在施工中所要解决的问题和合理化建议等，进行图纸会审；
⑵修改和完善施工组织设计：按设计图纸要求，根据工程特点结合本工程具体情况，进一步修改和完善已编制好的施工组织设计，确保工程好、快、省、安全地完成；
⑶施工组织设计拟定的施工方法和进度计划、建筑工程预算定额和有关费用定额，进行施工图预算的编制。向材料部门提供详细的材料计划，并作好劳动力、材料及机械台班需用量分析；
⑷进行施工技术交底：工程开工前由项目技术主管组织施工人员、质检员和安全员、班组长进行交底，针对施工的关键部位、施工难点、质量和安全要求、操作要点及注意事项等进行全面的交底，各个班组长接受交底后组织操作工人认真学习，并要求落实在各个施工环节之上；
⑸资料准备：施工中严格按国家和行业现行质量检验评定标准和施工技术验收规范进行施工和检查，且遵照北京市工程技术资料档案馆有关要求，开工前准备好各种资料详表，施工中及时填写整理，分册保管，待工程竣工后装订成册。
1.1方案和技术交底计划
为保证各工序的有效衔接及插入，需对施工组织设计中的施工方法进行详细分解到施工过程中的每一个部分，使每个环节具有可操作性的指导依据，拟编制施工方案如下表所示：
序号 名称 完成时间 报批 备注类别
1 封闭方案 20**.11.25分包公司、甲方、监理、总包 一般
1.2试验计划
1）试验计划编制说明：
a编制方向：根据工程实际确定的主要物资物理、化学性能试验项目,规范规定的取样方法；试(检)验总数（估）及有见证试(检)验次数（估）等。
b试验内容：原材试（检）验、施工试验等。
c取样原则：随机性、代表性、真实性、连续性和均匀性。
d见证取样和送检原则：见证取样和送检次数不得少于试验总次数的30%，试验次数在10次以下的不得少于2次；见证取样和送检的项目严格按《建筑工程资料管理规程》（DBJ-51-20**）的P388中要求的16项执行。
e编制本试验计划的取样试验次数及见证取样送检次数并不代表确切的数量，在以后的施工中随当时的实际情况将会加以调整（例如：进场批次发生变化或建设（监理）单位对某种原材有异议需要复试等）。
f工程使用现场搅拌陶粒混凝土、现场搅拌砂浆，现场加工钢筋，现场进场水泥主要用于装修工程，采用袋装水泥。
2）原材试验、检验取样计划：
a水泥取样原则：对于袋装水泥同一水泥厂生产同期出厂的同品种、同强度等级、同一出厂编号的水泥不超过200t为一验收批，每验收批取样一次，并随机从不少于20袋中各取等量水泥，经拌匀后，再从中称取不少于12kg的水泥作为试样。
b砂、石子：
名 称取样原则备 注
砂以同一产地、同一规格每400m2或600t按一批计。每一验收批取样一组（20kg）。见证
石子以同一产地、同一规格每400m2或600t按一批计。每一验收批取样一组（40kg或80kg）。
3）室内环境污染检测：（国家强制性标准GB50325-20**）
a 原材试验原则：除对《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-20**）（下简称规范）中规定使用于室内的花岗岩的放射性、人造木板及饰面面人造木板的游离甲醛或游离甲醛释放量进行必须复试。规范未强制要求复试的材料如：砂石、水泥、预制构件、新型墙体材料、石材、建筑卫生陶瓷、地砖、墙砖、石膏板、吊顶材料、隔墙材料等将检查其有效时间内的放射性检验报告；涂料（含水性涂料及溶剂型涂料）、胶粘剂（含水性胶粘剂及溶剂型胶粘剂）、水性处理剂（含阻燃剂、防水剂、防腐剂等）等将检查其有效时间内的总挥发性有机化合物（TVOC）、游离甲醛、苯系列物、氨等有害物的限量检验报告。上述材料若用于室内而又没有相应的环境污染指标的检测报告且使用量较大大时，均取样复试，若不符和相应环境污染指标的材料则报告项目部要求退场。室内环境污染所涉及的材料的取样送检均作见证。其取样方法在施工时确定了原材种类，再按照《建筑工程资料管理规程》（DBJ01-51-20**）P107中附录A主要物资物理、化学性能试验项目与取样规定执行。
b原材试验计划：
装修材料的试验计划届时根据所用材料、品种、用量结合试验原则另行制定。
c室内环境污染检测检验：
a) 检测时间：工程在竣工验收前进行室内环境污染物浓度检测。
b) 检验办法：根据工程的结构实际情况及检验经费的考虑，将作样板间进行先室内环境污染抽检，这样我们可以作较好的预控，采取相应的措施，并可以使工程验收时的抽检数量减半。
1.3样板计划
本工程采取样板先行制施工，每个分项工程开始大面积施工前须做样板工程，所有样板，必须经技术主管和质量负责人验收合格,并报监理方、总包方或甲方现场代表验收后，方可大面积施工，以确保样板和大面积施工质量标准。
装修阶段的样板工程最为重要，单项工程较多，需要作出样板区，综合初步考虑在四层普通办公室（或由甲方指定样板区位置），所有样板间和样板工程均设于此，便于管理。其他与办公室内不同的分项工程做法，在每个分项工程施工之前进行样板施工。
1.4图纸深化计划
各分包单位针对设计图纸中可能出现的缺陷、疏漏与不足，我们计划采取如下措施：
1、精装设计师常驻施工现场，要据本工程规模，计划派两名经验丰富的设计人员，配合施工；归项目技术主管领导。
2、设计人员参与图纸会审，及早熟悉情况；
3、与原设计单位密切配合，充分理解业主的工程意图和原设计单位的设计理念，确保工程理念的一致性；
4、配合施工的设计人员其主要职责是：
1）深化原设计中设计深度不够的部分，经原设计和业主确认后作为补充设计文件用于施工；
2）对原设计中的问题作出修改性设计，确认后用于施工；
3）深入施工现场，指导施工操作，保证实际装饰效果与原设计理念的一致性；
4）参与现场装饰材料的选样与进货验收，确保装饰效果。
2现场准备
2.1现场临时设施布置
（1）在现场总包原有设施的基础上，根据工程特点、现场实际情况和施工需要做好现场平面规划，并按此进行现场临建的搭设和临时用水用电管线的布置，安排好现场消防设施及CI形象
布置。（2）施工材料根据施工进度安排提前5-7天分批进场，进场后暂时卸至总包方指定的装修材料临时堆放地。
（3）施工现场场容场貌采用动态管理，并根据实际情况进行逐步优化，执行"北京市安全文明施工工地"标准。
（4）大宗材料安排在晚上集中运输。
2.2施工临时用水用电布置
（1）临时给水及消防
a工地临时供水水源采用楼内已有水源，楼内消防和临水利用已有的给水管道、水泵、消防管道，做到物尽其用，每层的消火栓和水阀在施工期间完全能保证本楼层的临水和消防之用。楼内主要的水源以及用水点、消防管线已有布置，且供水量和供水管径均满足要求。
b楼内消防及楼内临时用水均沿用已有设施，做到物尽其用，施工期间在卫生间和水房的给水立管上加接DN20阀门，以供施工的临时用水。每层的消火栓在施工期间完全能保证各楼层消防用水。
c消防器材
现场布置2个消防器材架，每架内配备5具4kg手提干粉灭火器，并配消防专用水桶、消防铁锹、消防斧、消防钩等。
（2）临时用电
a临时用电系统设计
本工程现场临时用电采取TN-S供电系统，放射式多路主干线送至各用电区域，然后在每个供电区域内再分级放射式或树干式构成配电网络，并在配电柜及二级配电箱处做重复接地。按照电源接入点→现场总配电箱→现场楼层分配电箱（三级配电箱），三级配电、两级漏电保护原则配电。根据施工现场平面布置及用电负荷分布情况，其中施工作业面采用手提箱供细部施工及照明。
b临电劳动力组织
为确保工程施工需要，临电设24小时有人值班，工地正常时间确保现场临电电工至少1人，其余时间视工程情况由项目负责进行安排，临电电工必须全员持证上岗。
c现场照明
该工程施工时，视现场情况采取有效照明，以保证现场的正常施工。现场照明采用36伏低压照明。现场各配电箱设置照明专用插座，采用手提灯保证作业面细部照明照明。
2.3对外关系协调的保证
对外关系主要是指两方面关系：
1）对属地政府相关部门（包括街道，派出所、交通、环卫、规划、劳动局等）的关系，除了按规定办理相关手续外，还必须主动协调联系，接受工作指导并取得他们的支持理解，为施工提供方便条件。
2）对周边单位和居民的关系，积极热情地与当地居民联系沟通，取得周围单位和居民的理解和支持，为施工营造良好的周边环境，保证施工进度要求。
篇2：酒店施工准备工作报告
关于龙湾酒店施工准备工作的报告
报告包括三部分：报建工作、其他准备工作和前期费用支出。
一、 报建工作
（目前项目处于总平面图审查阶段，下面所列以报建先后为顺序）
序号 手续名称 阶段 办理单位 备注
1 **公司的房地产资质 项目登记备案之前 NY省住建厅
2 固定资产投资项目 登记备案 项目登记备案阶段 发改委
3 建设用地 规划许可证 项目登记备案之后 规划局
4 办理水土保持方案审批意见（需要编制水土影响报告） 项目登记备案之后 水务局
5 办理环境评估合格意见（需要编制环境影响报告） 施工图设计阶段 国土局 环境监测站
6 办理气候可行性论证和审查 （需要编制气候论证报告） 施工图设计阶段 气象局 这两项工作是在该部门办理施工图审查的前提
7 办理地震观测环境影响 选址审查 施工图设计阶段 地震局
8 办理节能审查意见 施工图审查阶段 住建局 立项和规划阶段 办理消防施工图设计 审核意见书 施工图审查阶段 公安消防局 地下建筑面积大于1000㎡，必须通过消防审查才能施工
9 办理人防工程施工图设计文件批准表或异地建设结建人防工程规划审核意见 施工图审查阶段 人防办
10 办理防雷设计施工图 审核合格书 施工图审查阶段 气象局
11 办理抗震设防安全 审查合格书 施工图审查阶段 地震局
12 办理管线综合审查意见 施工图审查阶段 规划局
13 办理施工图设计审查合格书 施工图审查阶段 规划局
14 办理建筑工程规划许可证 施工图审查合格之后 规划局
15 办理**公司近期资信证明 招投标备案阶段 开户行
16 办理招标、投标备案审批 招投标备案阶段 住建局 可与施工图设计同步进行
17 办理质量安全监督意见 办理施工许可证之前 住建局
18 办理建筑工程施工许可证 施工许可证办理阶段 住建局 还需要缴纳
二、其他准备工作
（一）人员与技术准备是项目运营关健
1、人员准备：由于酒店的定位比较高端，如何做细做精显得优为重要。目前NY公司的工程管理人员比较缺少，因此还需配备总工程师和工民建专业、给排水与暖通专业、电器专业、工程预算专业等相关人员。
2、建立建全各项管理制度：由于该项目是由我司和NY**公司联合建设，而且施工单位也可能会是**公司，因此各项工作的开展，需要有健全的制度作为指导。
3、技术准备：在施工图设计完成后，要确定施工图纸审查单位。还要做好图纸的熟悉和会审工作，图纸设计中存在的问题，一定要在开工前发现并预以改正。
（二）施工现场准备是顺利开工基础
1、对宗地现状进行深入了解。包括地下情况、地质情况和各种城市配套资源的接口位置等。
2、现场开工准备：做好现场水、电、路、电话通讯网络和项目部办公地点的搭建等准备工作，特别是水、电的引入要考虑临时性和永久性问题。
（三）合作单位是过程实施保证
合作单位主要为工程承包单位、监理单位和大型设备材料供应单位。建立招投标领导小组和加强对合作单位的考察是工作重点。其中对建立监理单位的考察要深入到其监理工程的现场。
（四）材料物资准备是保障
做好甲供部分材料的市场调研，选择质优价廉与项目定位相匹配的材料。还要分析材料市场价格的走势。
综上所述，各项施工准备工作不是分离的、孤立的，而是互为补充，相互配合的。为了提高施工准备工作的质量、加快施工准备工作的速度，我们NY公司会加强与总公司、**公司及各单位之间的沟通协调工作，确保每一个环节的工作都能高效率、高标准的完成。
三、前期费用支出
（总建筑面积以建筑工程规划许可证上面标注的面积为准。
假设：总建筑面积为现阶段总平面图上标注的：28677㎡
承包工程中标价以1000元/㎡计算，约为：3000万元）
1、招标、投标备案阶段，为开具**公司的近期资信证明，需要**公司的账户存款最低限额为工程造价总额的30%，预计1000万元。此笔费用可转出，用于其它支出。
2、民用建筑工程修建人民防空地下室的标准：
① 自主经营（视为客房）按照建筑面积的4% 标准修建；
② 对外销售（视为住宅）按照首层投影面积的100% 标准修建。
人防工程异地建设费:按照2200元/㎡标准缴纳，面积同上。
假设情况一：联排别墅用于自主经营，其他部分用于对外销售的情况下，其中酒店接待处和联排别墅的总建筑面积是12730㎡，其他部分首层面积是4665㎡，则人防工程异地建设费=（12730㎡*4%+4665㎡）*2200元/㎡=1138.33万元
假设情况二：项目全部对外销售，其中首层总面积是10519㎡，则人防工程异地建设费=10519㎡*2200元/㎡=2314.18万元
3、城市基础设施配套费：按照220元/㎡标准缴纳,计算面积为总建筑面积。 220元/㎡*28677㎡=630.89万元。
4、办理施工许可证时，施工单位需要提供商品混凝土购销
合同。备注：C25 混凝土市场价格：360元/㎡；C30 混凝土市场价格：380元/㎡
5、建设单位需要缴纳的工程款支付保证金：300万元。
6、农民工工资保证金：建设单位、施工单位各需缴纳工程中标价的2.5%。农民工工资保证金=3000万元*2.5%=75万元
7、施工图审查费用：收费标准按照施工图设计费用的7%收取。审图费用=150万元*3.369%=5万元
8、建设工程招投标交易费：中标价在1000-3000万之间，招投标交易费=1.26万元+（3000万元-1000万元）*0.1%=3.26万元
9、施工单位需要缴纳的价格调节金：按照承包工程造价总额的3‰征收。价格调节金=3000万元*3‰=9万元
10、新型墙体材料专项基金：按照10元/㎡标准缴纳，计算面积为总建筑面积。10元/㎡*28677㎡=28.68万元。
11、散装水泥费用：按照3元/吨标准缴纳。
12、工程档案风险金：1.5万元。
13、临时施工用电变压器和施工用水的安装费用：在开工前，供电所和供水公司现场实地测量后，给出预算书。
此外还有中山叶国华设计公司的方案设计费用：约170万元；
NY元正设计公司的施工图设计费用：约为152万元。
总结：在办理建筑工程施工许可证之前，需要缴纳的主要费用（不包括人防工程异地建设费、商品混凝土购买费用和“三通一平”的费用）www.pmceo.com 630.89万元（城市基础设施配套费）+150万元（农民工工资保证金）+300万元（工程款支付保证金）+5万元（施工图审查费用）+3.26万元（建设工程招投标交易费）+9万元（价格调节金）+28.68（新型墙体材料专项基金）+1.5（工程档案风险金）+170万元（方案设计费用）+152万元（施工图设计费用）www.pmceo.com1450万元。
二零**年十二月*日
篇3：房地产项目前期准备工作详细流程(施工之前)
房地产项目前期准备工作详细流程（施工之前）
1、规划部门：
（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。
需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证
需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。
（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。
（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：
规划管理费：0.1~0.25%
档案保证金：5%
建设配套费：5~20元/平方米
绿化费：1元/平方米
人防费：6.5元/平方米
商业网电费：15元/平方米
墙改基金：15元/平方米
（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件
B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。
（2）发布招标工程信息。
（3）编制招标文件，确定评标办法。
（4）选定投标队伍不少于5家。
（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。
（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。
（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。
C、抗震审核：0.1元/平方米
D、质量监督：0.25%~0.65%
E、施工许可证
F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准
H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。