浅谈项目开发中施工阶段的成本控制
企业是以获取利润为目的的经济实体，如何以最小的投入获得最大的利润，是企业管理中最重要的的课题。目前，许多施工企业都在深度项目开发，深度多元化发展，对于项目开发的建设单位而言，工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，作为从施工企业走出的一员，我仅就施工阶段建设单位工程成本的控制简单阐述如下。
1 制定严密的合同条款
随着我国加入WTO，工程项目的管理也将逐步与国际接轨，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、延误发放图纸、延误移交施工现场、承包人依据建设单位或监理工程师提供的错误数据导致放线错误观点、不可预见的外界条件、施工中遇到文物和古迹、非承包人检验导致施工的延误、设计或甲方变更导致竣工时间延长、异常不利的气候条件、由于传染病或其他政府行为导致工期延误、发包人或其他承包人的干扰、发包人提前占用工程、后续法规的调整、不可抗力造成的损害、工程师临时改变工作内容或作业方法使得工效降低或施工临时中断、品牌型号不明确等等为借口，进行各种各样的索赔。
如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中明确了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整合同价款或增加费用，就能有效地杜绝费用的增长；如设备安装预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果合同条款模糊很容易导致乙方在施工过程中“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害建设单位的利益和信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要合同管理人员在工作实践中不断积累经验，同时需要多学习国外成熟的经验及FIDIC合同条款。
2 结合施工组织及施工工艺，控制工程成本
做为建设单位的预算合同人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及水汶、地质等实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护，同时有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定范围内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由核对工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师进行咨询。
在项目开发过程中不可避免的市政工程，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此这类问题就更需要多问。如在一次室外消防管道的预算中，就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题，如果按定额常规用量参考值（0.338个/m）去测算，全小区2000m消防管道，共需用676个防滑卡箍，而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用，全小区共使用116个，两项相差560个，以每个228元计算，仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达12多万元。“多思考”，定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。如在室外工程中，施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价，究竟每座实际有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能组价到施工单位的报价水平，都需要造价预算人员仔细地去推敲、思考。
3 做好市场材料及市场工艺价格的信息网络，建立寻价体系
项目的工程材料费一般要占土木工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应系统关注造价信息机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证工作人员可随时随地地调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和多元式社会公开渠道，作到货比多家，寻找物美价廉的产品；其次，控制材料的采购单价，企业还应把握大势，在系统价格的基础上，定期绘制主要材料时间——价格曲线图。
分析材料的周期变化规律，结合技术曲线的分析及市场经济的运行状况，通货膨胀或通货收缩状态，研究判断不同地区、不同材料的短期及中期走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析成果应用在项目的开发建设中。
4 建议采用工程量清单形式确定工程造价
工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建招标工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价报价的一种工程量计价方法。目前市场上常用形式是将脚手架使用费、模板使用费等非实体性消耗费用，以及企业管理费、利润和此部分的税金列于开办费中，一般开办费为总价包干不变，工程量清单中的单价只包含了实体性消耗中的直接费及其税金，此部分价款随工程量的变化而变化。采用工程量清单的形式，对建设单位而言，首先工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水份，堵住漏洞；其次可控制设计变更引起的工程价款的增加，变更的工程量，只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化，非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金，仍保持原有水
平。总之，采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作，又利于成本控制的有效途径。5 做好反索赔工作
许多建设单位把重点和精力放在了如何应对施工单位的索赔上，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；不按照监理工程师通知单上的内容及时整改；承包人未按合同约定的开工时间进场，延误进场时间；承包人未按合同上的规定进行机械设备配置，延误机械设备进场时间；承包人未按合同上的规定进行人员合理配备，延误管理人员及施工人员的进场时间；承包人向监理工程师提供的错误的施工记录和施工数据；施工过程中遇到地下障碍物，影响工期；由于承包人的实验检验等导致施工延误；由于承包人的原因导致节点工期延误和总竣工时间延误，超过合同中规定的允许延误的合理时间范围；承包人未按照规范规定和设计要求进行施工作业的；
工程师在正常检查监督过程中，承包人无理顶撞，与工程师发生摩擦；承包人擅自改变施工工艺，导致工程质量事故、隐患和工期延误；承包人在施工过程中出现质量事故和重大质量事故；承包人未按规定出席工程师组织的工程例会和迟到的；承包人擅自拖离材料出场；承包人未按工程师的合理指令要求进行施工作业；承包人在接到工程师的工作联系单后，未及时按要求进行配置和整改的；承包人未经发包人同意擅自占用工程用地或使用已完工程的；承包人干扰发包人和工程师正常检查和正常的工作秩序；上级主管部门（含质检站、安检站等）进行工程检查时发现安全、文明、质量等方面的问题的；不可抗力因素发生后，承包人未及时向发包人提出书面申请，工期延误的；承包人向发包人或工程师及与其有关的第三者进行请客、行贿的；施工现场由于文明安全作业疏忽，导致安全事故的；施工合同中规定的其他补偿条款；法律法规规定的其他补偿条款；交叉作业中，一方因现场清理不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因养护不及时或在保护中等情况损坏了工程成品；使用了非业主指定的新产品等等，对此建设单位均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场由施工单位项目负责人签字确认的原始资料等。
6 结束语
以上从5个方面谈了施工阶段项目开发的成本控制，相辅相成，缺一不可，可以有侧重，不可有忽视。对于成本管理这个大课题，远不止这些内容能够囊括，还需要具体问题具体分析，使之不断完善成熟。总之，建设单位的预算合同人员要做到统观全局，对建材市场走向做到心中有数，对定额做到举一反三、灵活应用，为开发项目的成本控制辅平道路，注入实力。
篇2：项目施工阶段物业顾问建议
项目施工阶段的物业顾问建议
根据该项目的地理位置及客户群定位，本公司认为该项目在规划配套方面应注意以下几点：
1．安防和智能化
根据本项目客户群的定位，安防设施及智能化程度将是客户非常重视的一项物业功能，同时也是体现物业项目整体品位的重要标志之一，安防和智能化的配备是非常重要的，从该项目整体考虑，本公司认为应注意以下几方面，旨在满足项目要求的前提下，保证投资效果。
-综合布线系统
-对讲系统
-监控系统
-消防报警系统
-远红外线周界防范系统
-电子巡更系统
由于该项目为高档综合的住宅园区，安全工作尤为重要，因此在上述各系统的规划施工时，必须考虑其后续使用的的合理性和有效性，降低安防死角。
2．垃圾房
垃圾房外观及设置应与项目相匹配，并应采用封闭式，垃圾袋装化。从交通上要方便环卫车辆的进出。垃圾房要保证不影响周边业主的正常居住和生活。
3．公共照明
物业项目的照明是必不可少的，但在使用时尽量采用节能型，并利于后期更换。根据我公司经验，公共区域照明应注意：
1）光源尽量采用节能型，普及较广的材料，便于后期更换；
2）公共区域照明在不影响业主正常生活的情况下，最大限度降低能源消耗；
3）对公共区域的照明，不同区域采用分路控制，分别计量，从而方便后期对照明费用的控制和管理。
4．标识导视系统
标识系统应与项目整体风格一致，同时考虑园林绿化等因素，标识系统主要包括：
1）园区车场、车辆行驶导引指示。
2）园区道路标识指示。
3）物业单元及门牌号标识
4）消防安全导识
5）其它标识导识
以上建议只是根据贵公司提供的现有资料提出的相关建议，待双方进行深入沟通后，本公司还将详细提供切实有效的物业建议。
篇3：前期介入施工阶段时应注意什么
答:一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:
(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求。
(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
(7)为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制),高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源),电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配。
(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场,掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录。
(9)重要的土建要确保一定抽验合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。
(10)物业的竣工验收,物管人员应会同参加,对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接,尤其是图纸、资料、更改记录。