项目施工阶段工程投资控制措施及控制流程
1、组织措施
1.1明确组织结构，明确造价控制人员及其任务，明确管理职能分工；
1.2本阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。
2、经济措施
2.1编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标；
2.2进行工程计量；
2.3复核工程付款账单，签发付款证书；
2.4在施工过程中进行造价跟踪控制，定期地进行造价实际支付值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施；
2.5对工程施工过程中的费用支出做好分析与预测，经常和定期向业主提交项目造价控制及其存在问题的报告。
2.6严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有利奖励措施等。
3、技术措施
3.1重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计；
3.2对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；
3.3深入技术领域研究节约投资的可能性；
3.4审核承包商编制的施工组织计划，对主要施工方案进行技术经济分析。
4、合同措施
4.1做好工程施工跟踪记录，保存各种文件图纸，特别是注有实际施工变更情况的图纸。注意积累原始资料，为正确处理可能发生的索赔提供依据，参与处理索赔事宜。
4.2参与合同修改、补充工作，着重考虑它对造价控制的影响。
5、其他配套措施
如加强信息管理，改善外部配合条件等。
6、工程投资控制流程（略）
篇2：投资项目的成本控制管理
究竟如何进行项目成本管理呢?简单地说,就是通过开源和节流两条腿走路,使项目的净现金流(现金流入减去现金流出)最大化。开源是增大项目的现金流入,节流是控制项目的现金流出。
在项目建设期,开源表现为扩大项目融资渠道,保证项目能够筹集足够的建设资金;节流是使融资成本或代价最低,最节省地实现项目的必要功能。在项目经营期,开源表现为增加主营业务收入、其他业务收入以及投资收益等;节流就是控制项目经营成本。
在我国,项目的成本管理一直是项目管理的弱项,“开源”和“节流”总是说得多、做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源”自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测和分析项目现金流和财务执行情况,决策失误就在所难免了。
成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和预测,具有一定的不确定性,可能造成项目的现金流入减少或现金流出增加。不确定性成本管理或风险成本管理已成为我国项目管理中的弱项,也是很多商业银行贷款最关心的问题。即使是专业的咨询公司或项目管理公司,大多只停留在简单的量本利分析和敏感性分析。本文着重介绍概率分析、挣值分析等项目成本管理新方法。
项目成本或投资估算
成本估算(Cost Estimating)是为完成项目各项任务所需要的资源成本的近似估算。
美国项目管理学会(PMI)认为,有三种成本估算方法:
类比估算:是一种自上而下的估算形式,通常在项目的初期或信息不足时进行。
参数估算:是一种建模统计技术,如回归分析和学习曲线。
自下而上估算:通过对项目工作包进行详细的成本估算,然后通过成本账户和工作分解结构(WBS)将结果累加起来得出项目总成本。这种方法最为准确。
PMI成本估算的概念在我国常称作投资估算,即在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案和项目实施进度等进行研究的基础上,估算项目的总投资。
项目的现金流分析
项目成本管理的基础是编制财务报表,主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中,项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。
通过项目的财务现金流分析,可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标,从而对项目的决策做出判断。
(1)财务内部收益率(FIRR)
它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率,是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量,用插差法计算,也可以直接利用微软E*cel软件提供的财务内部收益率函数计算,计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较,如果FIRR> Ic,即认为项目盈利能力能够满足要求。
(2)财务净现值(FNPV)
它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标,反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。也可直接利用微软E*cel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0,表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平,项目可接受。
(3)投资回收期(Pt)
它是反映项目真实偿债能力的重要指标,是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中,是累计现金流量由负值变为0的时点。
投资回收期越短,表明项目盈利能力和抗风险能力越强。
项目的不确定性分析
根据拟建项目的具体情况,有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。
(1)盈亏平衡分析
它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等,研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时,即为盈亏平衡点(BEP)。
通常只求线性盈亏平衡分析,图示如下:
(2)敏感性分析
它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时,项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通过敏感分析,可以找出项目的最敏感因素,使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险,提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较。
例如,某房地产开发项目的内部收益率对建设投资和商品房售价的敏感性分析如下图所示:
从上图可以看出,财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变化都较为敏感。相比之下,财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。
(3)概率分析
它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的定量影响。一般是计算项目评价指标,如项目财务净现值的期望值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大,项目承担的风险越小。
项目挣值管理
挣值管理(Earned Value Management,EMV)是综合了项目范围、进度计划和资源,测量项目绩效的一种方法。它比较计划工作量、实际挣得多少与实际花费成本,以决定成本和进度绩效是否符合原定计划。
要进行挣值管理,必须熟悉与挣值管理密切相关的计划成本(PV) 、挣值(EV)和实际成本(AC)之间的相互关系,以及完工预算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之间相互关系。
挣值管理也离不开偏差管理。偏差=计划-实际
偏差分析图示如下:
当成本偏差(CV)>0,表明成本节约;反之,当CV<0,表明成本超支。
当进度偏差(SV)>0,表明进度超前;反之,当SV<0,表明进度滞后。
特别注意的是,这是根据PMI的偏差含义做出的推断,与我国的工程监理投资控制中的偏差定义正好方向相反。
篇3：房地产信托投资风险的控制
随着房地产信托的蓬勃发展,其风险控制的必要性也日益凸显。房地产信托除了面临信托行业本身的风险,还有房地产行业的特有风险,其风险控制措施也有别于其他信托产品。
一、房地产项目风险
目前,信托参与房地产业主要有两种形式,进行房地产项目的开发建设和投资成熟物业。房地产开发需要经历立项、建设、竣工验收和销售、管理等诸多环节,因此其风险形式也多种多样,风险控制手段复杂,具有较高的专业化要求。现在的房地产信托产品大多投资于房地产开发领域,有的信托公司并不具有房地产专业管理的经验和能力,突出了房地产项目风险和风险控制的矛盾。
通常,信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押权的实现取决于房产项目的顺利完成,如果因建设资金不足形成烂尾工程,或者因建设质量不合格、配套设施达不到建设要求,不能通过竣工验收,抵押权也无法实现。向项目公司派驻的管理人员必须具备一定房地产管理经验,但信托公司往往缺乏房地产评估、建设、管理等方面的专业人才,从而也限制了这些风险控制措施的作用。
即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
在现阶段,针对大多数信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况,风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”,通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务,借助专业机构的判断和管理,预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似,已经是一种行之有效的实践。在法律层面,《信托法》规定,受托人可以委托他人处理信托事务,这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理,以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任,既可以加强房地产信托的专业管理能力,各专业机构又分担了其责任范围内的风险,同时,各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保,具有信用增级的作用。
二、资金挪用风险
在房地产开发项目中,一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上,开发商资金链条断裂,就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况发生,信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式进行风险控制。
实践证明,这些控制措施基本能控制融资方的挪用风险,但也存在由于信托公司缺乏相关经验,融资方可能利用自身的专业优势编造用款理由等达到挪用目的的情况。同时,信托公司自身可能因内控制度不健全或管理人员的道德风险,借项目之名挪用资金。防范这些风险,除信托公司切实执行各种风险控制措施,加强内部管理和内控制度建设外,还应当建立银行托管制度,既可控制融资方的挪用风险,也能控制受托人的挪用风险。
银行作为信托财产的托管人,对信托财产的运用进行审核,拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金划付,可以更大程度上保障信托财产的安全。同时,银行可以指定专业机构审核融资方的用款请求,例如由银行指定房产项目的监理公司,由监理公司对项目的每笔用款出具意见,以做到专款专用。
三、信托财产流动性风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。
房地产信托基金因为需要定期分配信托利益,对流动性风险较为重视,其风险控制措施也较多,例如保证一定比例的高流通性信托财产、制订投资策略时注意现金流的匹配性、引入流动性支持机构(例如银行)等。
对于单一投资项目的房地产信托,由于规模的限制,保持流动性财产、组合投资以保障流动性等常用的防范措施显然无法适用。现在主要采取的防范措施是要求融资方提前一定期间开始还款,以便给受托人一定的时间处理可能发生的流动性风险。但此种风险防范措施难以在根本上控制流动性风险。对此,可以借鉴房地产信托基金引入流动性支持机构的做法,例如与银行、保险公司等金融机构合作、成立专门的流动性支持备付基金等解决部分流动性风险问题。
四、集中投资风险
因单个信托计划的资金规模小,大多数房地产信托都是投资于单一项目,此类房地产信托都有一个固有的难以防范的风险,就是风险集中在一个项目上,没有风险释放机制。除了项目单一以外,信托期限较短也是产生此类风险的因素。一般的房地产信托期限多为一到二年,无法通过长期运作来化解短期产生的风险。