汽修（厂）企业如何做好有效管理

　　企业是功利的，它必须通过经营行为满足客户的需要，以期赢得顾客的满意，从而实现自己的功利目标。因此企业无论大小，都必然通过管理来节约成本、提升效率，力争实现盈利目标的最大化。

　　但是抓管理并不等于就一定能有成效，张瑞敏认为企业管理中最严重的问题是无效管理，这是任何企业都存在的现象，只是轻重不同而已。

　　无效管理之一：好大喜功

　　某民营企业为了提升企业的管理水平，制定了很多管理制度，聘请来在正规企业工作过的人做厂长，但“改头换面”后的企业还是显得零乱，文件制度一大堆，管理成本上升，效益反而下降，工资占销售额的比例从以前的6％上涨到13％，老板为此感到很困惑。

　　事实上这绝非是个案。许多企业虽然建立了ISO9000质量文件体系，各部门也建立了一系列内部文件，从表面上看，公司的管理规范了许多，但随之又出现另一些弊端：处理事务有时变得过分机械化，文字工作增加了很多，渐渐产生了为追求管理而管理的现象。

　　企业在发展的不同阶段应该拥有不同的管理形式，否则弄得不好，小企业就容易患上“大企业病”，导致管理层次增多，各部门规章制度林立，同时还可能出现各部门在制定条例时缺乏充分的沟通，导致部门之间的制度不统一、部门内部文件跟公司文件冲突等现象。

　　这种为规范而规范的做法，忘记了管理规范的真正目的，因而是一种无效管理。

　　无效管理之二：亲情难舍

　　家族企业在初期发展扩张中可以节省组织成本和监督费用，但随着企业规模的扩大和管理复杂性的提高，家族企业模式也为日后的管理进步埋下了一定的隐患。

　　根据对安徽省四城市64个家族企业的问卷调查，业主配偶在企业中担任部门主管及以上职务的占57.8％，家族和亲属在企业最高决策管理层任职的占59％，且主要决策权和财务等重要岗位多为家族和亲属成员担任。

　　目前大多数的家族企业主要由两个既独立又交叉的系统组成，一个是家族系统，本质上依赖血缘、亲情来维系，另一个是企业系统，它是一种必须遵循市场经济规律，有明确规范和严明制度的经济组织。这两个系统虽然有共同利益，但各有自己的价值取向和衡量标准。

　　当血缘和亲情与企业制度发生矛盾时，尽管85.9％的业主认为企业发展高于一切，家庭和亲属关系必须服从企业制度管理，但在实际运作中经常受到干扰，企业制度往往被业主抛到一边，影响了决策的科学化和管理的制度化，这也是一种无效管理。

　　无效管理之三：标准不一

　　宽于律己、苛以待人是员工最厌恶的主管类型之一。管理者标准不一，不能以身作则，反而用放大镜来看待员工的行为，造成管理上的冲突，致使员工会有“多做多错，少做少错，不做不错”的心结，或者“上行下效”，毫无作为可言。

　　企业要发展，靠的是各级员工的合力，不要忘记员工也要发展，一项好的管理举措必须使企业和员工都能受益方能得到推行，管理经济学不应变成管理成本“经济”学。

　　当管理者拿放大镜看别人却放纵自己时，员工必定也拿放大镜盯着你，双方自然而然会产生冲突，这又是一种无效管理。

　　在企业的无效管理中，无业绩要求的管理当然会导致无效管理，但因缺少正确思维导致的无效管理也不少，以上列举的三种现象只是其中的一部分。

　　在生产管理中（售后服务维修这块），大家对员工的薪酬，管理的方式，外联人员的运作管理，业绩考核有什么激励方法

篇2：物业管理中的有效人力资源管理

　　物业管理中的有效人力资源管理

　　“物业管理”这个充满朝气的服务行业越来越被人们所熟悉，并不断的被重视起来。在发展前途一路光明，市场开拓一片大好，竞争日益激烈，市民期望直线上升时，是否考虑过对从事这个“朝阳行业”的人员如何进行高效管理呢？

　　人力资源管理在物业管理行业中占有着举足轻重的地位，对物业管理从业人员管理的好坏可以通过服务水平和市民认可度充分的体现出来。物业管理服务体现的是通过小团体的服务输出而赢得大群体的业主信赖，如何使服务人员成为服务人才最关键的是通过有效的对物业管理从业人员的合理安排及充分发掘从业人员的工作潜力，使每一个人都能感到有工作的动力、创造的欲望，但又不失竞争的压力，这样的人组成这样的团体才是积极向上的，能够不断开拓进取的，才是不被市场淘汰的。

　　法国工程师林格曼曾经设计了令人深思的拉绳实验：把被试者组成一人组、二人组、三人组和八人组，要求各组用尽全力拉绳，同时用灵敏度很高的测力器分别测量其拉力。结果，二人组的拉力只用单独拉绳时二人拉力总和的95%;三人组的拉力只用单独拉绳时三人拉力总和的85%;而八人组的拉力则降到单独拉绳时八人拉力总和的49%。这个结果对于如何挖掘人的潜力，搞好人力资源管理，很有研究价值。

　　“拉绳实验”中出现“1+1<2”的情况，明摆着是其中没有人竭尽全力。这说明人有与生俱来的惰性，单枪匹马的独立操作，就竭尽全力;到了一个集体，则把责任悄然分解到其他人身上。社会心理学研究认为，这是集体工作时存在的一个普遍特征，并概括为“社会浪费”。人的潜力需要刺激，而最长效、最管用的刺激手段，莫过于建立人尽才、人尽其力的激励机制。责任越具体，人的潜力发挥的越充分，耍滑头的人越少，用真劲的人发展的空间越大。这样，既能在人力资源管理上挖潜节能，又可让“南郭先生”无法滥竽充数地混日子，最大限度地减少“社会浪费”。

　　对于物业管理这种需要群体作业，团体配合的服务性工作，如果对人员控制调配得不合理，很容易出现“1+1<2”的情况，要克服此种现象的发生，除了人员调配合理之外，就是建立适当的奖赏鼓励，俗话说： “重赏之下必有勇夫”。当公司采用这种办法来鼓励员工多做贡献的同时，使每个员工都明白只有努力工作才能获得成功。但是，不可避免有时奖励也会误导若干员工，无论如何评定，总有人会设法取巧，因此，更有效的经验告诉我们就是“考核+奖励”。

　　但是，过分注重奖励反而会影响员工对顾客的服务表现，所以，另一种方式就是把因员工合理建议而赚到的价值和节约下来的价值，提取一定比例奖励给提出建议的人，这样，每个员工都会找到属于自己的坐标，做他该做的事。因此，物业管理中的群体服务成功的体现在于对顾客表现出的高水准服务，物业管理中的人力资源管理要靠合理调配、适当奖励及公平考核来完成。

　　(摘自：《物业管理信息》第41期)

篇3：有效化解物业管理纠纷

　　有效化解物业管理纠纷

　　一、物业管理纠纷类型

　　物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理权利、义务而发生的争议。物业管理纠纷多种多样，概括起来主要有两类:一是合同纠纷；二是侵权纠纷。

　　1. 物业管理合同纠纷

　　物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的物业管理合同纠纷主要有:物业管理企业单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；公共设施不到位；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责等。业主以种种理由拖欠管理费用；单方面要求降低管理费用；在合同外要求履行管理义务等。

　　2. 物业管理侵权纠纷

　　物业管理侵权行为是指物业管理单位或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。物业管理侵权纠纷主要因物业管理单位或业主擅自改变小区内土地、房屋和公用设施的用途而引起，具体包括:物业管理单位乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失等。

　　上述两类物业管理纠纷，常常发生竞合，是提起合同之诉抑或侵权之诉，当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼，则不能以另一诉因再提起诉讼。

　　二、物业管理纠纷产生的原因

　　1. 物业纠纷的根本原因在于:物业管理的相关法规不健全。

　　没有合理规范物业服务企业，明确业主委员会的合法地位，已制定的有关法规可操作性差，使业主不能结成合法有力的维权实体。政府对其派出机构(如居委会)针对物业管理的责任和权限没能准确界定，使其难作为或无作为。

　　物业管理公司把业主预交的物业费和办公用房当作获利载体，尤其是由开发商设立的物业管理公司，几乎都不是业主的选择。开发商从销售到服务，有意侵犯业主权益，将盈利的链条延伸到物业产权转移后的服务中。

　　分散个体业主相对开发商与物业管理公司在规则不健全的市场交易中，不可能平等对话，只有建立业主委员会才能改变这一弱势格局，在成立之前，业主有权难维。业主委员会即便成立，由于法律制度不配套，也难以实施权利。业主委员会的法律地位不明确，权利与义务未在相关法律中明确。物业管理公司功能与目标倒置。物业管理公司本是受雇于业主、为业主服务的机构，但物业管理公司认为自己是管理机构，一些物业管理公司越过业主委员会，与煤气公司电力公司等签订合同，从而强化自己的“管理力量”。

　　2. 相当一部分物业管理公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业。因此，在验收和接管过程中，物业管理公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。而物业管理纠纷中有近 70 %是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传，盲目承诺，结果业主入住后发现各方面配套不到位，或是原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业管理公司。

　　3. 物业管理公司角色错位，行为不规范。作为物业管理合同的一方，物业管理公司应按照业主的委托进行物业管理，代表并维护业主的利益，为业主提供服务，二者本是平等的主体关系。而现实的情况是，物业管理公司与业主的关系出现错位，物业管理公司往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，多收费少服务，甚至以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。

　　4. 业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主对物业费的性质、用途缺乏根本的了解；另一些人由于在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济准备，无能力交纳物业费。还有的业主只愿意付非常少的物业费，却期望得到更好的物业服务。

　　5. 物业管理企业缺乏有效监管，且本身的管理体制不健全，遇到纠纷时，有关部门之间相互推诿，扯皮，造成当事人投诉无门，只好到法院打官司。

　　6. 物业管理企业管理和服务水平较低。少数物业管理企业不具备物业管理条件或资质；物业管理企业工作不规范；有的物业管理企业规模小，成本高，经济效益差，只顾眼前利益而缺乏长远打算，服务观念不强，服务不到位。

　　三、物业管理纠纷的解决

　　物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助政府进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

　　首先，政府必须制定法律法规，解除房地产开发与管理之间的“父子关系”，打破物业管理行业的垄断性，为保护广大购房居民的切身利益，建立正常市场秩序，推动该行业走向市场化，强制性地实行物业管理的招投标制度。对拒不执行者要有惩罚措施，以及实施惩罚的专业部门。切忌法律定得太空泛，缺乏针对性，缺乏监督执行的具体措施和具体执行部门，使法律法规流于形式。

　　第二，要加强行业管理，将所有物业管理企业纳入正式的制度性组织管理渠道，比如北京市的物业管理商会。也许有人认为，这是有违市场自由竞争规律的。物业管理是牵涉千家万户根本利益、直接关系社会稳定的特殊公共服务领域，因此不宜完全任凭市场调节(何况真正的市场关系并未形成)，还必须加强本行业的自律性管理。其目的是尽早确立行业规范、制订奖惩制度、发展良性竞争、实行行业自律，并为各企业提供服务，帮助他们协调关系、解决纠纷、提供法律咨询等。

　　第三，提高业主的维权意识和维权能力。及时指导业主选举成立业主委员会并到主管部门办理登记，与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，对委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费收支、检查监督和违约责任加以明确规定。

　　第四，规范物业管理企业行为。有关部门有必要在充分考察的基础上，启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；同时进行职业道德，提高物业管理人员的素质，使物业管理企业在正确定位的同时，主动采取换位思考的方式，真正做到“以人为本”，为业主提供质价相符、周到细致的服务。

　　参考文献:

　　1.中国改革报，《解决物业管理纠纷需破解法律瓶颈》

　　2.集团管理与发展网，《浅析物业管理纠纷》

　　3.王颖，中国社会科学院社会学研究所研究员，《如何化解物业管理引发的矛盾》