物业公司装修管理怎么更有效
多年的物业管理处主任工作经验，让我深深感到装修管理工作的重要性。对于业主来说，装修管理中要把握的东西太多，本文以与物业服务公司直接打交道的那部分为例写一下自己的心得感受。
部分业主装修基本上是首次装修，很多需重点把控的地方往往把控不住或把控不及时，从而为居住以后埋下隐患，如果物业服务公司能制作一套装修流程，在业主办理装修手续时一一告知业主，同时在装修巡视的过程中，视业主装修的进度向业主告知需重点把控的阶点，引导业主做好重点部位的施工和现场的监理，相信会提高业主对物业服务公司的满意度。这就是提前介入的重要性。
制作装修类流程指引
装修工作复杂多样，第一步要做的就是：各物业管理处应在小区入伙之初，就要针对小区所处的现状，分析业主构成情况、周边建材市场档次，进行系统充分的分析和调研，争取制定相应的方案，然后在业主办理装修手续时，向业主提供一份相对专业的流程建议书，其中包括建材选择、重要控制阶点以及现场监理需要注意的事项，让业主感受到物业服务公司的精细化服务，也许会给业主带来一定的帮助。
要注意的是，装修申请书的审批一定不能只看申请书而断章取意，一定要深入到现场，对照图纸核实拟装修项，以确保不出现违规装修，有些项目在现场向业主讲解的效果，远远高于纸上谈兵，这样更容易获得业主的认可和好感。如：有的物业服务公司会在装修审批单上批注：“按公司规定封闭阳台”，按公司规定，对着图纸能讲的通吗？就算是能讲的通，业主能听懂吗？所以说，自装修审批之时，就要注重现场的管理和沟通，而不是简单的照本宣科，事前充分沟通，远比违规装修发生后去善后更让人容易接受。
在装修的各个环节，管理处装修巡视人员要替业主把控好重要装修阶点，以专业的眼光和专业的能力介入进去，这样才能向业主提供一份物超所值的服务。这就要求我们，在装修巡视的时候，一定要深入到装修现场，积极的跟现场装修工人沟通，必要的时候跟装修现场监理人员及设计师沟通，明白设计师的理念和施工的精髓，只有我们先弄明白了这些，才能有发言权与业主进行沟通，也只有我们提前掌握了装修重要阶点，我们才能及时的向业主提出建议。
在水电的定位上，要建议业主多安装一些插座、在一些需要取水的地方安装水龙头以及设置一些必要的地漏。做到这些，就要要求我们注意搜集这方面的案例。在业主办理装修手续时根据平时与业主的走访和收集的一些案例向业主灌输一些必要的常识，如：现在是个电器信息化时代，各个部分可能都会需要用到电，如果安装墙面插座不够多时，在日后使用的过程中可能就会导致另外接插排，这样一是不美观，二是也会带来一定的安全隐患；装修行业内有一句俗话：地砖没有铺上前，改什么都可以！这也说明，一些水管的布设和地漏点的选择一定要有前瞻性，一些管道的布设也不一定要全部听从装修公司的，如：在装修设计之初，设计师和监理人员就建议厨房不要做地漏，他们给出的理由是：一是现在是整体厨柜，基本上不会漏水；二是安装了会不美观。业主可能头脑一发热就听信了他们，结果到后来却发现这是一个极度愚蠢的决定：厨房没有地漏，万一水管破裂和漏水，污水往哪排？更何况一般情况下，房间的进水管的总闸一般都会设置在厨房；再说了，他们所说的一般情况下不会，万一特殊情况发生呢？所以物业服务公司如把此类隐患提前告知业主，实为锦上添花之举！
同时，如果该业主的房屋是大户型，从节能降耗的方面还应建议安装热循环水系统，这就需要提前的埋管和布设管道。
引导业主关注防水施工。在防水施工时，卫生间的防水一定要刷到足够的高度，在做完闭水试验回填时，一定要使用陶粒。目前有些装修公司本着减少成本会偷工减料使用水泥块这往往会给以后的居住带来灾难性的后果。
各种“安装”的把控
房间施工完成后，所面临的就是电器和家具的安装。电器的安装管理处就是起到一个协助的作用，但是一些合理的提示仍是非常有必要，如：帮业主理清安装的先后顺序，以及哪些电器是可以一天内完成的，哪些电器安装是需要别的电器售后配合的，给业主列上一个详细的清单，相信业主不会因为我们的“嗦”而生气。
注意各种安装给小区造成二次污染，如：安装家私电器时，有没有乱丢弃纸皮、木架、泡沫等，此时应要求门岗在送货人员及安装师傅进场时就要进行提示；安装日期时间规定跟业主的刚需产生对立。现在大部分物业服务公司都会规定在周六日和节假不允许进行有噪音施工，但是实行下来往往会遭到一些刚需业主的抵触，从而使该规定处于一个尴尬的位置，如：某业主周六日需要安装一台空调，需要在墙上打孔固定。这个时候我们的工作人员发声了：根据业主管理规约和管理处的相关规章制度，不能在节假日进行有噪音的施工，然后直接拒绝！该业主就发话了：我周一至周五要正常上班，我周六日不安装，我什么时候安装？
事到这个份上，物业管理人员怎么办？是毫不动摇的执行制度，还是从人性化的角度有弹性的执行制度？相信没有部门负责人的点头，他们是很难做到决定！所以说：此项制度从制定上就欠缺考虑，只是看到了一些雷打不动的东西，而没有真正的从为业主服务的角度去理解一些业主的刚需，如果能将此项规定修正为：节假日和周六日原则上不允许进行有噪音的施工，如有噪音施工，统一安排到每天的下午15∶00-17∶00进行施工，同时需施工的业主应配合管理处向受影响业主做好解释工作，应属于一项三方都可以接受的范畴。
装修完成后，业主们往往会打开门窗清除房间内的异味，这个时候我们就要提醒业主在阴雨天气及时的关闭门窗，以免损坏到内墙面及家私电器；另外，根据相关规定，新入伙小区当地的税务管理部门一般会要求管理处代收“装修税”，而管理处代收此种税费往往无法被业主接受，因此管理处的解释往往得不到业主的理解；此时就应运而生了很多所谓的“业主自装”，根据税务局的规定，自装单位是可以不用“装修税”。
但是根据物业管理条例和装修装饰管理条例，没有装修资质的单位和个人是不得进行承接和进行装修作业的，而审查装修企业和相关装修人员的资质又是装修管理的一项重要工作，所以这就要求我们的工作人员在办理装修许可证时，客服人员和工程审批人员要跟业主进行充分的沟通，同时工程主管人员要认真把关，不要给项目留下隐患，我们不能确切识别证件的真假，但是我们可以保证物业服务公司在装修申请审批程序上的合法！
《城市开发》/20**0122
篇2：物业管理中的装修管理知识
物业管理中的装修管理知识
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
一、业主装修申请表
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
二、装修管理规定
根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定:
(一)报批程序
(1)业主应提前5天向物业辖区管理处申报。
(2)详细、如实地填写《装修申请表》。
(3)经管理处审核同意后、方可进行装修施工。
(4)装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。
(二)装修管理要求
(1)不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。
(2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。
(3)不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。
(4)装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。
(5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。
(6)按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。
(7)装修施工应安排在上午8:00-12:00，下午14:00-18:00时间内进行，以免影响他人休息。
(8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。
(9)需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。
(10)施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。
(11)未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。
(12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。
(13)临平台的阳台、窗户不能改装门。
(三)押金及保证金
(1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。
(2)装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。
(3)装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。
(四)违规责任
(1)在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。
(2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。
(3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害者必要的赔偿。
(4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。
(五)管理权限
(1)住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。
(2)住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。
(3)住户要求封闭后阳台，须经管理处同意方能进行施工。
(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。
(5)任何人均无权批准超过本规定的装修行为。
(6)如施工队违反本规定后，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权责令其停止装修行为。
篇3：住宅物业装饰装修管理协议
住宅物业装饰装修管理协议
本协议当事人：
甲方（业主或住户）：
乙方（物业企业）：花苑物业管理有限责任公司
装饰装修住宅基本情况:
类型：______位置：______建筑面积：______
根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《南京市物业管理办法》、《南京市装饰装修管理办法》（南京市人民政府令第197号）、《江苏省住宅建筑装饰装修管理暂行办法》（苏建法553号）等有关法律法规，结合本小区实际情况和住宅室内装饰装修管理服务的特点，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就在住宅装饰装修管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、甲方有依据有关法律法规对住宅进行装饰装修管理的权利。
2、甲方有对乙方装饰装修房屋的过程进行管理服务的权利。
3、甲方在签定本协议时已详细阅读管理处制定的《装饰装修管理规定》,并清楚明白规定的内容,在装修期间遵守《装饰装修管理规定》的义务.
4、甲方有义务配合乙方对其聘用的装饰装修企业施工人员进行监督和管理,并严格要求遵守各项管理规定,做好防范措施,防止安全事故发生.
5、甲方在住宅室内装饰装修活动,保证不发生下列(但不限于)行为:
(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构.
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改成卫生间、厨房间。
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆出连接阳台的砖、混凝土墙体。
(4)损坏房屋原有的节能设施、降低节能效果。
(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本条所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。
本条所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其他连接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架住、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
6、甲方进行住宅装饰装修活动，未经城市规划主管部门和燃气管理单位批准，不得擅自采取下列行为：
(1)搭建建筑物、构筑物。
(2)改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗。
(3)拆改燃气管道和设施。
7、甲方经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，以及涉及到第6条装修工程项目必须委托具有相应专业资质的企业施工。
8、甲方有义务要求所聘请的装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动时，遵守施工操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产安全。
9、甲方和甲方聘请的装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动时，不得侵占公共空间、不得损坏公共部位和设施。
10、甲方不得拒绝和阻碍乙方依据本协议和《装修管理规定》对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
11、甲方进行住宅装饰装修，对小区其他业主造成损失和伤害时，须承担陪偿责任
12、甲方依据本协议，向乙方交纳装修押金和有关费用。
二、乙方的权利和义务
1、乙方有根据有关法律法规，对甲方的住宅装饰装修进行监管的权利。
2、根据本小区的实际情况，制定《装修管理规定》，并书面告知甲方。
3、在甲方住宅装饰装修工程开工前，对甲方装修房屋的所有权证和装修人资格进行确认，对装饰装修方案进行审核。
4、发现甲方或装饰装修企业有本协议第一条第5款行为的，或者未经批准实施第一条第6款行为的，应当立即制止，对于甲方已造成事实后果或者拒不改正的，乙方应当及时报告有关部门依法处理。对甲方或装饰装修企业违反本协议的，追究违约责任。
5、乙方不得向甲方指派的装饰装修企业强行推行装饰装修材料。
第二条 其他约定事项
一、装饰装修工程的实施内容
甲方在工程开工前，向乙方提交装饰装修工程的实施内容，填写在《装修申请审批表》中，乙方依据有关法律法规和《装修管理规定》对其进审核。
二、装饰装修工程的实施期限
装修期限公寓不得超过90天，如确属需要，必须办理延期手续。
三、允许施工的时间
施工作业时间为：周一周五上午8：00－12：00，下午14：00－19：00，周六、周日上午10：00－12：00，下午14：00－17：00，法定节假日禁止有噪音（如打墙、电锯、电钻）装修，施工队必须严格按照施工时间作业，以免影响他人正常生活。
四、废弃物的清运与处置
装修垃圾必须袋装化，日产日清，并在指定地点集中堆放和清运，不得在公共楼梯、楼道及其他公共场地堆放垃圾。
五、住宅外立面设施、防盗及户外设施的安装要求
甲方对于空调机及冷凌水管道、排油烟机排烟管道、燃气热水器排水管、排气扇、防盗窗花、晾衣架、户外增设照明、汽车防护篷、太阳能热水器的安装，应遵守《装修管理规定》的要求，服从乙方维护建筑物外观和小区整体环境的统一安排，接受乙方的现场指导。
第三条 管理服务费用
一、装修保证金
1、在办理装修申请手续时，甲方向乙方交纳装修保证金为每户1500元。
2、房屋装修完毕，经查验无违反本协议约定行为的，乙方应在三个月内全额退还装修保证金，发现有装修违反协议约定行为的，乙方按实际损失扣除其装修保证金，同时要求其限期整改，并应向有关主管部门报告。
二、装修垃圾清运费
1、住宅装饰装修产生的装修垃圾，有乙方负责统一清运。
2、甲方在办理装修申请手续时，向乙方交纳装修垃圾清运费为2.5元/㎡。
3、甲方在装修过程中，因拆除的墙体产生的建筑垃圾按实另收费用为30元/㎡。
第四条 违约责任
一、甲方违反协议，不按本协议内容及《装修管理规定》和有关法律法规要求进行住宅室内装饰装修活动的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成的，甲方承担相应的法律责任。
二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，乙方有劝要求甲方补交并支付违约金。
三、乙方违反协议，未实施约定的装饰装修管理服务内容的，甲方有劝要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
四、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有劝要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。
第五条 《装修管理规定》为本协议的有效组成部分。
第六条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第七条 本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商调解无效的，可向南京仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
本协议一式两份，甲乙双方各执一份，字签字之日生效。
附件：《装修管理规定》
甲方签章：乙方签章：
年月日