地产投资项目财务评价制度
第一章 总则
第一条 为实现规范化管理，提高项目投资决策的科学性,确保地产投资项目在经济上的可行性，特制订本条例。
第二条 本条例适用于**集团公司及所属各分(子)公司地产投资项目财务评价工作。
第二章 财务指标分析
第三条 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。
(一) 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此数值与同等风险水平下的正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。
静态法的评价指标有投资收益率和静态投资回收期等指标。
(二) 动态法财务盈利能力分析，一般可以以下列指标进行：
1、财务净现值(FNPV)：财务净现值是指按行业的基准收益率或按项目风险水平设定的折现率ic，将项目经营期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行;FNPV<0项目不可行。
2、财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行;FIRR
3、财务净现值率(FNPVR)
财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。
4、动态投资回收期(Pt)
动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。
本条所列财务评价指标表达公式见附录。
第四条 项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，存在一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
(一)盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(BED)分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈亏平衡点。
(二)敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。
(三)概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标的可能影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。
第三章 可行性研究
第五条 房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务;规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。
第六条 房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。
第七条 房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。
第八条 开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报集团公司，并由其主持论证审批。
第九条 开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。
第十条 可行性研究报告属单位的集体研究成果，与其有关的经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害公司利益者，视为违纪行为。
第十一条 开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。
第四章 附则
第十二条 本条例由集团公司总裁核准后实施，修改时亦同。
第十三条 本条例解释权、监督执行权归财务部。
第十四条 本条例自颁布之日起正式执行，前期相关规定自行废止。
附录：财务评价指标表达公式
(一)静态评价指标
1、投资收益率(R)
投资收益率(R)=净收益额÷项目投资总额×100%
2、静态投资回收期(Pt)
投资回收期(Pt)=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量
(二) 动态评价指标
1、财务净现值(FNPV)
FNPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t
式中：1)CI-现金流入量 CO-现金流出量
2)(CI-C0)t--第t年的净现金流量
3)ic--基准收益率
4)n-计算期
2、财务内部收益率(FIRR)
∑(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0
式中符号代表意义同上式。
3、财务净现值率(FNPVR)
FPVR=FNPV÷I
式中：1)FNPV-财务净现值
2)I-投资现值
4、动态投资回收期(Pt)
∑(CI-C0)t(1+ic)-t=0
动态投资回收期(Pt)=(累计财务净现值出现正值年份表)-1+当年累计财务净现值的绝对值÷当年财务净现值
篇2：企业财务会计报告条例(2001)
企业财务会计报告条例(20**)
中华人民共和国国务院令
第287号
现公布《企业财务会计报告条例》，自20**年1月1日起施行。
总理 *
二〇〇〇年六月二十一日
企业财务会计报告条例
第一章 总则
第一条 为了规范企业会计报告，保证财务会计报告的真实、完整，根据《中华人民共和国会计法》，制定本条例。
第二条 企业（包括公司，下同）编制和对外提供财务会计报告，应当遵守本条例。
本条例所称财务会计报告，是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。
第三条 企业不得编制和对外提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告。企业负责人对本企业财务报告会计报告的真实性、完整性负责。
第四条 任何组织或者个人不得授意、指使、强令企业编制和对外提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告。
第五条 注册会计师、会计师事务所审计企业财务会计报告，应当依照有关法律、行政法规以及注册会计师执业规则的规定进行，并对所出具的审计报告负责。
第二章 财务会计报告的构成
第六条 财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务报告。
第七条 年度、半年度财务会计报告应当包括：
（一）会计报表；
（二）会计报表附注；
（三）财务情况说明书。
会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。
第八条 季度、月度财务会计报告通常仅指会计报表，会计报表至少应当包括资产负债表和利润表。国家统一的会计制度规定季度、月度财务会计报告需要编制会计报表附注的，从其规定。
第九条 资产负债表是反映企业在某一特定日期财务状况的报表。资产负债表应当按照资产、负债和所有者权益（或者股东权益，下同）分类分项列示。其中，资产、负债和所有者权益的定义及列示应当遵循下列规定：
（一）资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。在资产负债表上，资产应当按照其流动性分类分项列示，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他资产。银行、保险公司和非银行金融机构的各项资产有特殊性的，按照其性质分类分项列示。
（二）负债，是指过去的交易、事项形成的现实义务，履行该义务与其会导致经济利益流出企业。在资产负债表上，负债应当按照其流动性分类分项列示，包括流动负债、长期负债等。银行、保险公司和非银行金融机构的各项负债有特殊性的，按照其性质分类分项列示。
（三）所有者权益，是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。在资产负债表上，所有者权益应当按照实受资本（或者股本）、资本公积、盈余公积、未分配利润等项目分项列示。
第十条 利润表是反映企业在一定会计期间经营成果的报表。利润表 应当按照各项收入、费用以及构成利润的各个项目分类分项列示。其中，收入、费用和利润的定义及列示应当遵循下列规定：
（一）收入，是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。收入不包括为第三方或者客户代收的款项。在利润表上，收入应当按照其性质分项列示。
（二）费用，是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。在利润表上，费用应当按照其性质分项列示。
（三）利润，是指企业在一定会计期间的经营成果。在利润表上，利润应当按照营业利润和净利润等利润的构成分类分项列示。
第十一条 现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金等价物（以下简称现金）流入和流出的报表。现金流量表应当按照经营活动、投资活动和筹资活动的定义以及列示应当遵循下列规定：
（一）经营活动，是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。在现金流量表上，经营活动的现金流量应当按照其经营活动的现金流入和流出的性质分项列示；银行、保险公司和非银行金融机构的经营活动按照其经营活动特点分项列示。
（二）投资活动，是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资极其处置活动。在现金流量表上，投资活动的现金流量应当按照其投资活动的先进流入和流出的性质分项列示。
（三）筹资活动，是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。在现金流量表上，筹资活动的现金流量应当按照其筹资活动的现金流入和流出的性质分项列示。
第十二条 相关附表是反映企业财务状况、经营成果和现金流量的补充报表，主要包括利润分配表以及国家统一的会计制度规定的其他附表。
利润分配表是反映企业一定会计期间对实现净利润以及以前年度末分配利润的分配或者亏损弥补的报表。利润分配表应当按照利润分配各个项目分类分项列示。
第十三条 年度、半年度、会计报表、至少应当反映两个年度或者相关两个期间的比较数据。
第十四条 会计报表附注是为便于会计报表的编指基础、编制依据、编制原则和方法及主要项目所作的解释。会计报表附注至少应当包括下列内容：
（一）不符和基本会计架设的说明;
（二）重要会计政策和会计估计极其变更情况、变更原因极其对财务状况和经营成果的影响；
（三）或有关事项和资产负债表日后事项的说明；
（四）关联方关系及其交易说明；
（五）重要资产了转让极其出售情况；
（六）企业合并、分立；
（七）重大投资、融资活动；
（八）会计报表中重要项目的明细资料；
（九）有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。
第十五条 财务情况说明书至少应当对下列情况做出说明：
（一）企业生产经营的基本情况；
（二）利润实现和分配情况；
（三）资金增减和周转情况；
（四）对企业财务状况、经营成果和先进流量有重大影响的其他事项。
第三章 财务会计报告的编制
第十六条 企业应当与年度终了编制年度财务会计报告。国家统一的会计制度规定企业应当编报年度、季度和阅读财务会计报告的，从其规定。
第十七条 企业编制财务会计报告，应当依据真实的交易、事项以及完整、准确的账簿纪录等资料，并按照国家统一的会计制度规定的编制基础、编制依据、编制原则和方法。企业不得违反本条例和国家统一的会计制度规定，随意改变财务会计报告的编制基础、编制依据、编制原则和方法。 任何组织或者隔热人不得授意、指使、强令企业违反本条例和国家统一的会计制度规定，改变财务会计报告的编制基础、编制依据、编制原则和方法。
第十八条 企业应当依照本条例和国家统一的会计制度规定，对会计报表中各项会计要素进行合理的区任何计量，不得随意改变会计要素的确认和计量标准。
第十九条 企业应当依照有关法律、行政法规和本条例规定的结帐日进行结帐，不得提前或者延迟。年度结帐日为公历年度每年的12月31日；半年度、季度、月度结帐日分别为公历年度每半年、每季、每月的最后一天。
第二十条 企业在编制年度财务会计报告前，应当按照下列规定，全面清查资产、核实债务：
（一）结算款项，包括应收款项、应付款项、应交税金等是否存在，与债务、债权单位的相应债务、债权金额是否一致；
（二）原材料、在产品、自制半成品、库存商品等各项存货的实存数量与账面是否一致，是否有报废损失和积压物资等；
（三）各项投资是否存在，投资收益是否按照国家统一的会计制度规定进行确认和计量；
（四）房屋建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产的实存数量与账面是否一致；
（五）在建工程的实际发生额与账面记录是否一致；
（六）需要清查、核实的其他内容。
企业通过前款规定的清查、核实，查明财产物资的实存数量是否一致、各项结算款项的拖欠情况及其原因、材料物资的实际储备情况、各项投资是否达到预期目的、固定资产的实用情况及其完好程度等。企业清查、核实后，应当将清查、核实的结果极其处理办法向企业的董事会或者相应机构报告，并根据国家统一的会计制度的规定进行相应的会计处理，
企业应当在年度中间根据具体情况，对各项财产物资和结算款进行重点抽查、轮流清查或者定期清查。
第二十一条 企业在编制会计报告前，除应当全面清查资产、核实债务外，还应当完成下列工作；
（一）核对各会计账簿记录与会计凭证的内容、金额等是否一致，记账方向是否相符；
（二）依照本条例规定的结帐日进行结帐，结出有关会计账簿的余额和发生额，并核对各会计账簿之间的余额；
（三）检查相关的会计核算是否按照国家统一的会计制度的规定进行；
（四）对于国家统计的会计制度没有规定核算方法的交易、事项，检查其是否按照会计核算的一般原则进行确认和计量以及相关账务处理是否合理；
（五）检查是否存在因会计差错、会计政策变更等原因需要调整前期或者本期相关项目。
在前款规定工作中发现问题的，应当按照国家统一的会计制度的规定进行处理。
第二十二条 企业编制年度和半年度财务会计报告时，对经查实后的资产、负债有变动的，应当按照资产、负债的确认和计量标准进行确认和计量，并按照国家统一的会计制度的规定进行的会计处理。
第二十三条 企业应当按照国家统一的会计制度的会计报表格式和内容，根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制会计报表，做到内容完整、数字真实、计算准确，不得漏报或者任意取舍。
第二十四条 会计报表之间、会计报表各项目之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致；会计报表中本期与上期的有关数字应当相互一致；会计报表中本期与上期的有关数字应当相互衔接。
第二十五条 会计报表附注和财务情况说明书应当按照本条例和国家统一的会计制度的规定，对会计报表中需要说明的事项作出真实、完整、清楚的说明。
第二十六条 企业发生合并、分立情形的，应当按照国家统一的会计制度的规定编制相应的财务会计报告。
第二十七条 企业终止营业的，应当在终止营业时按照编制年度财务会计报告的要求全面清查资产、核实债务、进行结账，并编制财务会计报告；在清算期间，应当按照国家统一的会计制度的规定编制清算期间的财务会计报告。
第二十八条 按照国家统一的会计制度的规定，需要编制合并会计报表的企业集团，母公司除编制其个别会计报表外，还应当编制企业集团的合并会计报表。
企业集团合并会计报表，是指反映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量的会计报表。
第四章 财务会计报告的对外提供
第二十九条 对外提供的财务会计报告反映的会计信息应当真实、完整。
第三十条 企业应当依照法律、行政法规和国家统一的会计制度有关财务报告提供期限的规定，及时对外提供财务会计报告。
第三十一条 企业对外提供的财务会计报告应当依此编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面上应当注明：企业名称、企业统一代码、组织形式、地址、报表所属年度或者月份、报出日期，并由企业负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章；设置总会计师的企业，还应当由总会计师签名并盖章。
第三十二条 企业应当依照企业章程的规定，向投资者提供财务会计报告。
国务院派出监视会的国有大型企业、国有重点金融机构和省、自治区、直辖市人民政府派出监事会的国有企业，应当依法定期向监事会提供财务会计报告。
第三十三条 有关部门或者机构依照法律、行政法规或者国务院的规定，要求企业提供部分或才全部财务会计报告及其有关数据的，应当向企业出示依据，并不得要求企业改变财务会计报告有关数据的会计口径。
第三十四条 非依照法律、行政法规或者国务院的规定，任何企业或者个人不得要求企业提供部分或才全部财务会计报表及其有关数据。
违反本条例规定，要求企业提供部分或者全部财务会计报告及其有关数据的企业有权拒绝。
第三十五条 国有企业、国有控股的或者占主导地位的企业，应当至少每年一次向本企业的职工代表大公布财务会计报告，并重点说明下列事项：
（一）反应与职工利益密切相关的信息，包括：管理费用的构成情况以及其他与职工利益相关的信息；
（二）内部审计发现的问题及纠正情况；
（三）注册会计师审计的情况；
（四）国家审计机关发现的问题及纠正情况；
（五）重大的投资、融资和次产处置决策及其原因的说明；
（六）需要说明的其他重要事项。
第三十六条 企业依照本条例规定向有关各方提供的财务会计报告，其编制基础、编制依据、编制原则和方法应当一致，不得提供编制基础、编制依据、编制原则和方法不同的财务会计报告。
第三十七条 财务会计报告必须经注册会计师审计的，企业界应当将注册会计师及其会计师事务所出具的审计报告随同财务会计报告一并对外提供。
第三十八条 接受企业财务会计报告的组织或者个人，在企业财务会计报告未正式对外披露前，应当对其内容保密。
第五章 法律责任
第三十九条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府责令限期改正，对企业可以处3000元以上5万元以下的罚款；属于国家工作人员的，并依法给予行政处分或者纪律处分：
（一）随意改变会计要素的确认和计量标准的；
（二）随意改变财务会计报告的编制基础、编制依据、编制原则和方法的；
（三）提前或者延迟结帐日结帐；
（四）在编制年度财务会计报告前，未按照本条例规定全面清查资产核实债务的；
（五）拒绝财政部门和其他有关部门对财务会计报告依法进行的监督检查，或者不如实提供有关情况的。
会计人员有前款所列行为之一，情节严重的，由县级以上人民政府部门吊销会计人员从业资格证书。
第四十条 企业编制、对外提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
有前款行为，尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府财政部门予以通报，对企业可以处5000元以上10万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以处3000元以上5万元以下的罚款；属于国家工作人员的，并依法给予撤职直至开除的行政处分或者纪律处分；对其中的会计人员，情节严重的，并由县级以上人民政府财政部门吊销会计人员从业资格证书。
第四十一条 授意、指使强令会计机构、会计人员极其他人员编制、对外提供虚假的或者隐瞒重要事实真相的财务会计报告，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，可以处5000元以下的罚款；属于国家工作人员的，并依法给予降级、撤职、开除的行政处分或者纪律处分。
第四十二条 违反本条例的规定，要求企业向其提供部分或者全部财务会计报告极其有关数据的，由县级以上人民政府责令改正。
第四十三条 违反本条例规定，同时违反其他法律、行政法规规定的，由有关部门在各自的职权范围内依法给予处罚。
第六章 附则
第四十四条 国务院财政部门可以根据本条例的规定，制定财务会计的具体编报办法。
第四十五条 不对外筹集资金、经营规模较小的企业编制和对外提供财务会计报告的办法，由国务院财政部门根据本条例的原则另行规定。
第四十六条 本条例自20**年1月1日起施行。
篇3：物管案例：物业管理财务费是否要保密
物管案例：物业管理财务费是否要保密
劳医生在某高层住宅买了一套房屋，花去半生积蓄。谁知入住后，劳医生发现买房费用只是一个开始，还要交维修基金、管理费押金、装修保证金等等。这些都交齐后，本以为可以安心居住了，谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个费、那个费。劳医生非常疑惑，到管理公司去询问费用的去向，要求管理公司提供财务支出账目。物业管理公司财务人员回答：“财务支出是商业秘密，只可以向业主委员会公开，不是每位业主都可以了解的。”劳医生非常气愤，先是向管理公司投诉该财务人员，又到政府主管部门投诉管理公司乱收费，还发动邻居拒交管理费。
[案例分析]
物业管理公司是全体业主的“管家”，一切工作都须置于业主的监督下。特别是物业管理费的收取与支出，应定期张榜公布，以便让业主明白物业管理费的来龙去脉。但业主虽然有财务监督权，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人查账。一是因为业主个人不具备专业财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提取具有合法效力的审计证明；二是因为如果每个业主都去使用自己的查账权，就会干扰管理公司开展正常工作。
本案例所述物业管理公司应明确：业主作为费用支付人，有权利明白自己所缴费用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度，定期公布财务报表，则应尽快实行。如果已有财务公开制度，则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布，请劳医生留意。如果劳医生执意要查帐，财务人员可请劳医生要求业主委员会委托专业审计事务所审查。
[解决方法]
政府主管部门、业主委员会在接到投诉后，先后对物业管理公司进行审查。经核实该物业管理公司并未乱收费，要求管理公司尽快给业主交待明白。
物业管理公司重新修订了财务公开制度，每季度一次，向全体业主公布费用开支情况。
同时，物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育，要求其耐心对待业主询问。管理公司主管还登门向劳医生道歉，说明公司的财务制度，并提醒劳医生注意每次的财务公告。
[相关法规制度]
1．《物业管理企业的权利和义务》
一、物业管理企业的权利和义务
1．根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。
2．依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。
3．依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。
4．有权制止违反规章制度的行为。
5．有权要求业主委员会协助管理。
6．有权选聘专业公司承担专项管理业务。
7．可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
二、物业管理企业的义务
1．履行物业管理委托合同，依法经营。
2．接受业主委员会和业主及使用人监督。
3．重大管理措施应提交业主委员会审议批准。
4．接受行政主管部门监督指导。
5．至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。
6．提供优良生活工作环境，搞好社区文化。
7．发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。
8．物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。
2．《物业管理企业财务管理规定》
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％－0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。